ワコーレ須磨名谷ステーションハート

2016年12月5日 (月) 03:12時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市須磨区中落合2丁目3-5（地番）
• 交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「名谷」駅 徒歩3分
• 総戸数：25戸（住戸24戸、特定分譲 認定こども園1戸）
• 構造、建物階数：地上13階建、鉄骨造、地上2階建（駐車場）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月竣工済み
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：株式会社村上工務店

価格・コスト・販売時状況

• 先日、説明を聞きに行ってきました。優先？先行説明会は終わっていて、全24戸の内すでに４割程度が購入予約済みとのことでした。今はご近所に折込チラシを入れ始めた段階のようでした。たしかに、「全戸南向、角部屋」「名谷駅徒歩3分」「廊下面積が少ない」という点は良いですね。南側に高い建物がなく開放的ですし、風呂場に窓があるのは個人的には○です。
  • とりあえず私が気になったのは、

1. 電車の音は？
2. 裏にある変電所の身体への影響は？

の２点でしたが、説明は以下の通りでした。

1. 南側の窓はペアガラス、二重サッシを採用して遮音性を高めており、かなりマシになると考えている。近隣で上記設備のないご住居もある一方、費用は掛かるが特色・違いがあると考えている。
2. 問題ないことは分かっているが、気にされるお客様のために敷地境界線での電磁波測定を実施しており、結果はエアコンレベルであった。

全体として、共有設備も無駄がないようでしたし、専有設備も特に不満のない印象でしたが、分譲価格は、、、やや高めです。その割に面積が71m2と若干小さいです。せめて80m2以上だったらなあ、という印象は否めませんでした。とはいえ駅近立地ですし、大規模マンションはちょっと・・・、という私には購入の選択肢として大変魅力的なので、悩ましいですね。

• 24人でこのマンションの維持、管理費を補うとすればかなり高額な費用がかかってくるのではないかと感じてしまいました。
• 変電施設と線路に囲まれた変形地だと、土地はかなり安く仕入れたと思うのですがその割に安くないですね。
• 坪250ってほんとですか？過去物件のより2000万高いんですが。笑
  • 価格：4,240万円～4,720万円間取：2LDK～3LDK専有面積：71.14平米・71.56平米 とあるので、坪単価 200〜220万円くらいですね。
• HPの概要の第2期販売予告で販売予定時期が8月上旬になっていますが、もぅ販売終わったのでしょうか？
• 坪単価207万。プラウドや隣のワコーレよりも坪70万高い。。 てことは、1500万から2000万も高い
• 資産としてはよく分からないですが、 投資目的の購入としてはどう思いますか。
  • 可能ではないでしょうか。 須磨、名谷、妙法寺周辺に住んでいる人の数から考えると 圧倒的に民間分譲マンション、賃貸マンションの数が少なく、 併せて特優賃のマンションがすぐ東側にあり、15～17万円で募集をかけ すぐに入居していることを考えれば重要もあり、 駅前の商業施設、公的機関、等々の充実具合を加味し、安定するのではないですか。
  • 月々の一定の費用が高めだとあまり投資向きとは言い切れないと思います。 ただそもそもの物件価格が抑えめであることと駅に近いということならば 充分に回収できるマンションかもしれないです。 運用次第かも。 駅徒歩3分はふつうに魅力です。
  • この間取りからみると、 投資用というよりは普通に住居として購入する人のほうが多いかと思います。 便利な立地にあるマンションは、投資でも住居としても大きな魅力になります。
  • シビアに計算する投資家の反応を見れば、ここの資産価値は分る。 たった25戸なんだから、価格に見合った魅力的な物件なら即完売。 まだ完売していない事がすべてを物語っている。
• 隣のワコーレに住んでいたものです。 今は別のマンションに住んでますが、ワコーレは質がひくいですよ。 引っ越してからきづきました。多くは書きませんが。 売却時に色々データみせてもらいましたが、隣は85で3500万ぐらい、坪120ぐらいで売れているので買値とあまり差がなかったです。 しかし、ここは坪210ぐらいで、しかも70平米ぐらいしか部屋がないので、売却はかなり厳しいと思われます。10年ちがうからといって、隣より狭い部屋に5000万近く、1500万も積み上げて払う人は少ないと思います。

交通

構造・建物

• 建ペイ率／容積率：80％・400％
• 敷地面積：463.23m2
• 建築面積：277.13m2
• 建築延床面積：2,627.29m2(内容積対象面積1,851.83m2)
• 全戸南向き、角住戸率100％、ワイドスパン、駐車場100％。ポイントを抑えた物件ですね。
• ＨＰを見てきましたが、１階部分にはエントランスホールとこども園とありました。 １階にはこども園が入るという事になるのでしょうか？ マンション自体、規模は小さくなると思われますので、 マンション専用のこども園という訳ではないですよね？ そうなると、送り迎えの人の自転車や車とかがいっぱいになるって事はないのでしょうか？ 専用のスペースがあればいいと思いますが、そこまでは分からなかったので。
• ここから海は見えますか？
  • 須磨、名谷は山手になり、海は見えません。 見えても、海かどうかは判別できないレベルです。 ただ、開放感はあるんじゃないですか。 さえぎる建造物がないので。

共用施設

• 駐車場：26台[賃貸26台(立体駐車場)]
• バイク置場：3台
• 自転車置場：24台(スライドラック式)

設備・仕様

• 窓は断熱性能に優れた複層ガラスとありましたが こちらがどれだけの防音性があるのかはよくわかりません。 でも、防音性に優れたとは記載がなかったので、 それほどの防音性はないのかな？と予想します。
  • 複層ガラスに防音性能はないですよ。防音求めるなら、2重窓。
• 公式サイトの構造で、防音サッシの説明も出ておりました。 遮音性能はT-2等級で、室外の70dBの騒音を40dBまで抑える効果があるようです。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：71.14m2・71.56m2
• 一つ気になったのは、「独立バルコニー」というのが通常のバルコニーとどう違うのかという点です。
  • 私も独立バルコニー、気になりました。 検索しても出てこなかった…。 お隣とつながっていないっていう事なんでしょうかね？？ まだマンションの外観の画像すら出てきていないからどういう風になるのか全く読めないです。 今後のお楽しみ、ということカナ
    • 独立バルコニーの謎が解けましたよ！ 隣とくっついていなくて個別に出っ張ってる感じです。 外観的には凸凹した感じになりそうでどうなのかなと思いますが。 バルコニーの形が普通に長方形でないのもなんだか気になります。 角住戸率100％なのは良いですが窓は小さめですね。 それでも多少は採光もあり通風には良いだろうと思われますが。
      • お隣とくっついていないというのが最大の特長ですか。 お隣とくっついていると、洗濯物を干している時に お互いに気配が判ると気まずい感じがしますけれど そういうのがないのならいいですね。 排水がこちらに流れてきたり、お隣に流れて行ったりという気の使い方も しなくても良いということになりますし。
• ２LDKの間取りがほとんどですから家族向きというよりはDINKS向きなのかな。広さが変わらず２LDKなら十分広くて余裕がある暮らしができそうです。リビングの広さとキッチンが広くなっているのは魅力があります。

買い物・食事

• 駅の南側に徒歩で買い物に行きたい時はどのルートを通るのが一番いいんでしょうね

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域・建築基準法第22条指定区域・宅地造成工事規制区域・第7種高度地区・公共下水道処理区域内
• 現地風景を見ると眺望は良さそう。電車の音とかどんな感じなのでしょうか。
  • 駅に近いのは便利で良いのですが これくらい線路に近いと騒音や揺れとかはあるものなのでしょうか。
    • 隣のマンション住人です。電車の音は全然気になりません。お客様が来られても、「駅前やのに静かやね〜」と言われます。もちろん、振動も問題なしです。
• 車に乗っていて、マンションの中が良く見えることってありますよね。 2階や3階くらいに住む場合はちょっと気になってしまいそうですね。
  • 電車は地下階走ってるから目線はあわない 。むしろ線路向こうの歩道橋から丸見え
• 駅からも近いですし大きな公園もあり、商業施設や医療施設もそれなりにそろっていることから、住環境的には利便性がいいと思いました。 マンション自体も小戸数ということで住みやすそうですね。
• 駅近、買い物便利、銀行も郵便局も近い、病院も多い、学校も近い、広い公園が近くにある。住環境としては抜群ですよ。
• 裏は変電所

周辺施設

その他

掲示板

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