ザ・パークハウス 西新二丁目

2016年11月29日 (火) 05:03時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市早良区西新2丁目166番4（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「西新」駅 徒歩8分 （7番出入口）
• 総戸数：47戸（事業協力者住戸3戸含む）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年12月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：上村建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ホームページ上では間取り、スケジュール等ほとんど情報載せてないですからね。 なぜホームページに情報あまり載せてないってのは、モデルルーム行った人は申込してるから載せる必要がないんでしょう。 流れ的に1月要望書→今週登録→ダブったら今日の抽選→買確という流れなので。いい部屋はもうほぼないと思っていいでしょう。 まぁこんなとこに書き込んだどころで変わりはしないと思いますが。 近隣のモデルルームにも定期的に行きましたが、ここの売れ行き（要望書段階）は凄いなぁとかんじました。1月から要望書受付開始で2月頭で60%?70%くらいの要望書がついていたと思います。 まず、立地は間違いなく最高だと思います。 西新は明治通りより北は学校や図書館等の文教施設と低層高級マンションも多数といった閑静な住宅地エリアになります。 明治通沿は商業地区なので高層マンションも建てられますが、明治通りから1本北の道に行けば、そこは閑静でキレイな住宅街になります。
• 魅力的な物件ですが、値段も張りますね。個人的には戸数が少ないと管理組合の理事に選出される 機会が多くなのでマイナス要素ですが、高級物件は戸数が少ないものが多いですからね。 福岡中心部の価格相場というのは今後、この辺りで落ち着くのでしょうかね。
  • 値段はこの付近では妥当なところではないでしょうか。比較的高いと言ってもGMほどではないですし。
• モデルルームについて→あれはもともと103平米4LDKの部屋（Gタイプ）を超贅沢な2LDKに無償間取り変更してるだけです。 確かにモデルルームの2LDKは広々リビング、巨大ウォークインクローゼット付きの夫婦の寝室、旦那が使うような趣味部屋、という間取で子供のいない富裕層向けに作られてるなって感じがしました。ファミリー向けのモデルルームではないですよねあれは。 が、あくまで無償の間取り変更したモデルルームなので、間取り変更しなければ子供がいても住みやすい4LDKのままですし、確かに無償間取り変更で広々リビング3LDKってプランもあったかと思います。 普通の事ですけど各部屋は無償で何パターンか間取り変更もできます。
• このマンションは目立った部分はありませんが、立地、デベ、規模、設備、価格等のバランスがよいというのが私の印象です。強いて言えば東側の道路が多少狭いというところでしょうか。他の方も書かれていたように周辺の車の運転は少し気をつけた方がよいかもしれません。 内装等も然りで、特にスタンダード住戸では全く豪華ではありませんが現在のマンションの標準的な企画は満たしていたと思います。 私は必要なものは大体ついているように感じていましたが、一般的に必要なものでオプションになっているものがあれば参考にさせていただきたいので少し具体的に教えていただけますか？
• Aタイプ完売 6/6 90平米 4L 、B 1/6 72 3L 、C 2/6 72 3L 、D 4/6 80 3L 、E 5/6 80 3L 、F 1/5 63 2L 、G 3/5 103 （モデルルーム） 4L。他億越え4室。3月6日の販売開始初日ではこんな感じでした。A ,Ｄ,Eの間取りはファミリー層には個人的にいいと思いました。本当はGが一番いいですが高くて手がでないです 7700～9000。もうないかな、、
• まだそれなりに残ってますね。 よかったです。 他も見てますが、この物件が立地、売主、学区、価格、利便性、設備などをトータルで見て良いような気がしてます
• Eタイプキャンセル物件、何階かご存知でしたらお教えください！
  • 4階ですよ。5800万 80.5平米 3LDK 田の字横長リビング
    • え？4階の80m2で5800万もするの？ パレストリッツガーデンで5000万でも高いと思ったのに、それより1000万も高いとは。流石、大手ですね。 過疎ってても着々と売れてるんですね。
• ホームページの間取りB

1. 72.3平米
2. 2階 4758
3. 3階 4858
4. 5階 5158
5. 6階 5258

• ホームページ非掲載 Cタイプ6階 72.3平米 5298
  • BとCの違いは左右非対称なくらいでほぼないけど、西に別のマンションあるためCの方が少しだけ日当たりよい。そのため多分同じ階でも値段高いんだと思います。 参考になれば。
• 予算5000万であればちょっとオーバーしますが6階をオススメします！ ここの前の土地にどこかの会社の2階建の社宅があり、将来的にそこがなくなり、新たにマンションが建ったあかつきには日当たりが悪くなることが予想されます。 なので、少しでも高層階が良いと思います。
• 公式HPに3LDK4798からと書いてるので、おそらくBの2階は売れてますね。空いてるのはCの2階かな。
• Eタイプホームページにアップされてますね
  • 本当ですね！急にまたEタイプ表示されてますね！ キャンセル出たんだ。 これで6000万弱ですもんね。
• Ｋタイプならたしか2億円近かったような
• Gタイプ完売してますね。あと8戸！
• このマンションは突出したものはありませんが、いろいろな点でバランスのよいマンションと感じています。 一番は立地、地下鉄西新駅からの距離は多少ありますが天気のよい日に周辺を歩いてみると閑静な住宅地というのがよくわかり、早く住みたいと感じます。逆に夜間はちょっと寂しい感じですね。
• この物件は大した欠点がないから、価格の話題になるのはわかるけどね。 デベ、設備、買物、交通、学区、地理的な環境、どれもそこそこいい。買えるなら私も買いたい。
  • このスレにも価格の書き込みが目立ってきましたね。 私も今異常に高いのは承知しており今後の変動も多少気にはなりますが、高値掴みであっても自分なりに情報を収集して自分にとってよい物件に巡り会えたこと、また今後価格変動や新築の情報収集の手間に一区切りがついたことで良しとしています。とはいえ一気に相場が下がったら多少がっくりくるかもしれませんが。 ただオリンピック需要等の影響に加え現在英国のEU離脱可能性や全国的な自然災害等予測できない要素が増えており今後の相場予想はさらに難しいですね。 相場の話はさておきパークハウスのスレですのでパークハウスの話です。 写真は６月２５日ですが現在７Fの筐体工事をしています。大分できてきましたね。 ２Fくらいまでは内部造作工事をしているようです。 皆様もしよい写真があれば上げていただけると購入した方の楽しみが増えるかと思いますが如何でしょうか
• 超駅近やタワマンと違い、投資目的ではなく住む事重視で買われる方がおそらくほとんどのため管理組合の質も高くなりそう。

交通

• 駅まで計算では80メートル/分で7分20秒。実際に歩くと590メートル、信号がなく直線✖️2本の道でフラットなので、男性早歩きだと5分10秒です。大通りを横切ったり、信号待ちもなく悪くはないですよ。
  • そんな主観的なことが通用するわけない。ちゃんとした計算で駅からの距離を決めてある。 おまけに高齢者や子供を基準にした速度なので男性の早歩きは参考にならない。
  • 駅まで大通りを渡ったり、信号が無いのはいいですね。 ここら辺の歩行者用信号は本当待ち時間が異様に長いですから。 駅までの時間は信号等については計算してないですからね。
• ここは駅までフラット直線590メートルで信号待ちなしです。地下鉄出入口からホームも非常に近く、ハイヒール女性でも駅ホームまでは10分以内です。駅ホームまでは確実に計算できる点は良いですよ。
• バス停はどうですか？
• ８分は駅近でなく、徒歩圏内。ここが問題なのはバス停やスーパーがすべて遠いところです。 同じ西新２丁目でも、もっと便利なところは土地がもうない。 後発はそういう意味でやや不利です。
• 前面道路が幅6mで狭いのは難点ですがシャッターゲートが少し道路から奥まっており左右の見通しも悪くないので車の出入りは楽そうです。玄関（車寄せ）の庇はやはり少し短い印象でした。

構造・建物

• 車寄せの庇もう少し道路側に大きくなってほしいなって思うのは私だけでしょうか。あの大きさだと雨降った時車半分くらいしか雨防げない気がするんですが、何とかなるもんなんですかね。見た目は最高に気に入ってますが、雨降ると車寄せってつくづく偉大だなぁって思う梅雨の今日この頃です
  • 庇は確かにもうちょっと欲しい気もしますが道路との距離がないので難しいのでしょうね。おっしゃる通りカバーは車の半分くらいになりそうですが、車を停めて助手席、左後部ドアからの乗降や荷物を出すのには大分助かると思います。
• 基本構造がよい、もちろん100点満点ではないけどかなりよい。とても住みやすいつくりになっている。素人ながら勉強した知識によるものですけど。結構中小デベの物件だと住み心地を犠牲にし、自社の利益を重視する細いアラがかなり目立つ。
• 明治通りから北に歩いてきた時の存在感が凄くてとても素敵でした！ 北側は共用廊下外壁が柵部分が多かったんですが、できれば柵でなくコンクリもっと多めにしてもらいたかったなーって今更ながら思いました。 玄関丸見えでしたので、、
• ここのデザインはシンプルモダンで良いと思いました。
• デザインについては好き嫌いは人それぞれですよね。 写真だけ見るとわかりませんが周りに赤レンガの西南系の学校、 施設が多数ある事もあり、個人的にはここの赤レンガのデザインは街並みにとてもあっていると思います。 また、上記建物や文教区を意識したデザインにしてるみたいですよ。

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  工事状況（2016年6月撮影）

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  施工時1（2016-06-26撮影）

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  施工時2（2016-10-15撮影）　　

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  施工時3（2016-10-22撮影）

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  施工時 北側（2016-10-25撮影）

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  施工時 エントランス（2016-11-28撮影）

共用施設

• 駐車場：総戸数に対して43台(機械式30台・平置12台・来客用駐車場1台)
• 共用施設については無料のレンタサイクルくらいしかなく、キッズルームや共用ガーデン等の共用施設はないです。 共用施設については私はいらない派なので気になりません。徒歩圏内に大きい公園も海もありますしね。
• 駐車場の内最奥2台がすごく止めにくそう。6回くらい切り返すかマンション駐車場入り口からバックで入れないと入らないみたいです。まぁ2台だけですけど
• 自転車置き場の数、少ないと思いません？駐車場は、確保できたけど、駐輪場は、抽選倍率高そうですね！
• 西新「二丁目」アドレス、利便性高く閑静。客寄せパンダ的な無駄な共用施設がない

設備・仕様

• 空気環境→シックハウスの原因になるとホルムアルデヒド一番安心できるF⭐︎⭐︎⭐︎⭐︎最高基準取得。ドア下に一定の隙間を空けて部屋の空気循環にも考慮し子供も安心の空気環境です。換気時に空気圧で扉が開きにくくなる事を防ぐパスダクトがあるため子供でも扉が開けやすい。
• 水回りには全て漏水センサー付きで子供が万一水止め忘れても安心。飲料水の共用吸水管部分にはは特にサビのでにくい工夫のある水管を使っているため子供も安心。
• 万一の火災でも火災を広げない構造。災害時の水源は別途確保で子供も安心（マンホールトイレなるものまであるみたいです、よく知りませんが、、）他震災対策多数。
• 防音性について→上の方もあげられてましたがおそらく子供が走っても下に響きにくい防音性。巾木と床に隙間を作って床でなく壁からも下に音が響きにくいうんぬんかんぬん説明受けました。確かに隙間あってほーってなりました。引戸はハンガードアタイプで子供が雑に開け閉めしても下の階に響きにくい設計かなと。引戸はストッパー付きで小さい子供が指を挟まれない設計。
• 浴室→浴槽もまたぎ高50センチ以下で子供高齢者も安全性高い設計。
• エレベーター→小さい子供や車椅子でもボタンに手が届く設計。エレベーター乗ってて地震のP派を感知したら最寄り階で止まってくれる機能、 非常ボタンも低い位置に設置されており子供でも安心して押せるよう。
• キッチン→ガスコンロは一定時間火がつけっぱなしになったら消える。風で火だけ消えたらガスも止まる仕様。ガスメーターは漏れたら自動で消える仕様。
• 対面キッチンのテーブルがリビング側に突き出で非常に危なかったです。子供の顔や頭とほぼ同じくらいの高さなので事故にもなり得ます。子供がすでにモデルルームでぶつけそうになっていました。女性なら分かるのですが普通角という角にゴムなどつけますが、あれだけ大きく突き出ていますと意味がありません。デザイン設計、チェックした際女性はいなかったのかな？と思いました。あまり子育て世帯向けでは販売していないのかもしれません。御影石やセコムなど大人が喜びそうなものを推していましたし、、
  • 確かに対面キッチンの天板が一体型のものはどうしてもリビング側がカウンターの高さ（つまり８５あるいは９０cm）で飛び出ることになりますね。 私が現在住んでいるマンションもそうなっていますのでこれが普通かと思っていました。 オプションにはなりますがカウンター下の収納をつけるとこの張り出しは解決しますのでもしこのマンションを検討されているのであれば１つの選択肢かと思います。他の物件では確かにカウンター下収納が標準なものや、カウンター側が一段高くなっているもの等がありますので様々ですね。私は男性でもありそのような視点では見ていませんでした。１つの選択ポイントとして考えさせていただきます。情報ありがとうございました。 子供を遊ばせるという観点から見ると近くに建設中の〇〇百道が敷地内駐車場の屋根の上を利用して２階の通路を通じて建物から直接入れるスペースにしている（スカイガーデン）のはいいなと思いました。
• インターネット環境はどうなんでしょうか？
  • ネットは月1600円くらいで入居直後から使えるようになってますよ

【オプション】

• インテリアの案内会きましたけど、 モデルルームのバルコニータイルってオプションだったんですかね ど素人なんで見過ごしてました 。とても素敵だなーって思ってたんですが結構いいお値段でへこんでます
  • バルコニータイルはつけると思います。 ところで、みなさん、アルフレックスにするですか？？？ 引っ越しの手間を考えるとあるフレックスは便利ですが、 ちょっと高いかなあ・・・
  • バルコニータイルはクレガーレ、スムーズで施工費込みで50〜60万くらいでしたが、値段的にどうなんでしょう 楽で安心感がある事は分かりますが、別業者さんに頼んだ時の相場がわからないもので。
  • アルフレックス以外のブランドも選択できるんですね。ある程度イメージは持ってるのですが、逆に全てをインテリアコーディネーターに提案してもらう、みたいなことはできないんですかねー？ 家具、ソファー、ラグ、照明、カーテンまで、全て買うとかなりの予算が必要ですよね。バルコニー床タイルの価格は、カタログに記載してある材料単価×施工面積の金額があれば、工賃も含めて施工可能だと思いますよ。
• インテリア相談会ではカーテンも複数のメーカーの素材を実際に触って色や生地感を確認できますのでよかったです。 ここで頼めば引き渡し前に採寸、作成してくれて入居時にはカーテンがついているということで私はここ（プロポスタ）で頼もうかと思っています。値段は生地によりますがやはり外国物は少し高いですね。 種類がものすごく多いので、カタログにはざっと目を通して行かれた方がよさそうです。 バルコニータイルは迷いましたがけっこう高いので私は入居してからの様子を見て自分でやってみようかと思っています。付けられる方、以前付けたことがある方の情報楽しみにしています。
• インテリア相談会は、割高ですので気を付けてください。バルコニータイルは仕方がないにしても、家具は同じものが安く売っていることが多いので、見栄を張らない方が良いでしょう。お金に余裕があれば、割高で買っても良いでしょう。
• クーラーとカーテンと照明は面倒だからお願いしようかなぁ。他は他社も見に行く予定です。
• 照明もカーテンも引き渡し即入居でなければ、他社でもやってくれますよ。 私も経験上、前述にもあるようにインテリア相談会は高くつくと思います。インテリア相談会を利用して、いいのがあればネットで調べるのも良いと思います。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：63.06m2～165.78m2
• Eは間取り、広さ、価格のバランスが個人的に最高だったと思います。 一期売出抽選で、一番倍率が高かったのがEだったと記憶しております もう売れてるかもしれませんが ちなみに3LDKで部屋の一つは横長15畳リビング続きの4.5畳和室だったかな 間取り変更で和室を洋室とかにかえられたと思いますが、 残念ながら4階の間取り変更とビルドインオプションは締切してます。 締め切ったばかりだから交渉できるかもしれませんが、、変更しなくてもいい間取りだと思いますよ

買い物・食事

• 西新2丁目は北のシーサイド百道海浜公園（海）もヤフオクドームも、南の商店街も徒歩10分くらい。なんでもあります。2018年に出来ると言われるホークスタウンの再開発にも期待がもてます。
• ホークスタウンの跡地の商業施設計画に期待してます。 再来年に完成すると、福岡市の西エリア最大の商業施設になるそうです。 マリノアシティーの1.5倍程度の規模だとか。 ファミリー層、インバウンド対象のショップラインナップになりそうですが、オシャレなお店や九州初進出のお店も誘致してほしいですね。 徒歩圏内〔西新駅までの距離と同じ〕にできるので楽しみです。 日常使いのスーパーや、ブックストアもできることを期待。
• プラリバ跡地に期待。 西新駅の新エレベータが完成したあと、解体に着工すると言われているプラリバ跡地計画について、商業施設で何が出来るか楽しみです。 成城石井やオシャレなパン屋、カフェができるといいですね。
• イオン跡地について。 先日閉店したイオン跡地〔もとダイエー跡地〕はイオンとベスト電器が入る新たな商業施設になるようです。 徒歩圏内に今後色々計画がある、この場所。熱いです！！

育児・教育

• 西新小、百道中と言う学区は魅力ですが。通学で通る西南大のグランド北側が夜暗そうで心配です。大丈夫でしょうか？
  • 夜についてですが西新2丁目（西新全部？）は昨年街灯が蛍光灯からLEDに変わった様で実際には夜でも明るいです。
• 校区も福岡最高で、子供が小学生になったらわざわざ校区のためにここへ引越してくる人が後を絶たないほどです。明治通りをちょっと藤崎の方に行くと塾だらけです。 学生は多いですが、みんなほぼ黒髪で、部活帰りの子らに道を譲ったらわざわざ帽子を脱いで、挨拶する様な子供たちばかりでみんな育ちがいいんだなーって思います。 近隣に住んでますがヤンキーは見た事ありません

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域・建築基準法第22条指定区域
• 立地最高な場所だと思って購入したいと思ってます。1点だけ気になるのは、マンション南側に将来的に高い建物が建たないかだけなんですよねぇ。
• 唯一のデメリットは建物南が現在寮があり、将来的マンションが建つ可能性がある事かなぁと思います。 まぁもともと低層マンションなので景観を求めてる方は少ないとは思いますが。
  • 南側、建つとしたら最高7階建てらしい
    • 可能な場合は8階建てですね。
      • 私も南側に今後何かが建つ可能性はあることは承知していますが、あとで建つ方は日照等の点でかなり制限はかかるようです。 説明を聞いた限りでは建物を目一杯南に寄せてマックス７階建て、その場合は道路向かいに７階建てのマンションがあるのと同じような感覚ではと思います。現実的には南側は道路ですので道路と建物の間にある程度スペースをとれば可能性が高いのは4ｰ5階建てまでかと考えています。現状と同じ２?３階建ての建物（施設等）ならなおいいですが。
• この場所は二丁目でも外れの場所なのですが、腐っても鯛なのでしょう。学生寮も近いので夜もあたりを何度か見た方が良いでしょうね。
• 西新二丁目は悪くないのですが、道が狭く歩道がないため、一人で通学する子供がいる家庭にはおすすめしがたいですよね。
• 南側の土地にある建物が解体され、前にマンションが建った場合の日当たりのことと、樋井川が近いので氾濫した時のことを考えてしまいます。
  • 樋井川が近いので私も気になっていましたが、福岡市の洪水ハザードマップではむしろ川の上流のほうが危険区域になっておりこのエリアは危険区域には入っていませんね。
• 近くに住んでるものですが、平日もこの辺りの住宅街部分のところは静かですよ。 そもそも学校は近いのですが、西新2丁目の明治通りより一本北は通学ルートではないのですし学生が集まるような施設もないので静かです。 通学ルートで使われやすい明治通りは通学時間、帰宅時間帯は若干学生自転車が多くなりますが、ヤンキーはいないので私は全然気になりません。 むしろ真面目そうな子供ばかりだなぁと子持ちとしては安心するくらいです。
  • 残念ながら、ドンキあるので夜間は良い子ばかりではありませんよ。
    • この辺道狭いからこれ以上大きい車が通ってほしくないけどこんな価格帯の購入者だと車が軽って事はないですよね？ドンキとかの煩ささは全くありません。本当に静かで車が怖いくらいです
• ハザードマップで浸水しない。 おまけで隣に稲荷神社があり縁起が良く、そこからはえてる巨大な松がとても立派、敷地こっち側にはみ出てるけど伐採しないとの事で、下手な植栽より存在感がすごくある意味シンボルツリーみたいになりそう笑！
• 少し奥まっていますが、大通りの騒音(救急車も夜多い)や車の排気ガスが気になる人にはいいですね。
• このマンションはバス停も地下鉄もスーパーもコンビニも微妙に遠いですね。 健康にはいいかも。

【建物周辺】

• 写真の駐車場は、南側ですか？
  • 思いきり南側ですよ！ 先にも出てますが、この駐車場の隣の敷地が企業の社宅があり、それが取り壊されてマンションでも建とうものなら日当たりは劇的に悪くなるでしょう。
  • 後から建てる建物は、北側の日照確保しないといけないから、終日日陰ではないはずです。それより、視覚的な圧迫感がいやですね。
  • いつか建つでしょうし、そうなると日当たりが悪くなるのは事実ですね
• 南側に何も建たないという保証があれば絶対に即決できているのですが・・・ 景観が途中から変わったり、日当たりが悪くなるのは南向きを選ぶメリットがなくなるのではないかと心配
  • 南側には、建つこと覚悟の上で決めました。 南側敷地の、なるべく離れた場所に建物が建つだろうと予想しました。 敷地の南側ギリギリに南向きの建物を設計し、北側に玄関やアプローチ、駐車場を配置する計画が、一般的だからです。将来できる建物と、このマンションは、15メートルくらい離れるだろうと思っています。西新2丁目は、マンション密集地で、15メートル離隔が、確保できていれば、良しとしなければと思い決めました。15メートル以上離隔がある他のマンション、案外少ないです。 楽観的ですが、これが決めたポイントです。 景観が、悪くなるのは、確実ですが、景観重視ならタワマンですかね。 私は、景観重視せず、将来落胆しないように敢えて下層階契約しました。
• 南にマンションができた場合、日影制限は４時間だと思いますので、ほぼ１階は日光が１日中当たらないと思われます。 ２－３階までは冬にほとんど日光が当たらない状態でも、法律的には問題ないでしょう。 ４階以上であれば問題ないレベルだと思われます。
  • 日影時間は５時間、３時間です。しかも南側敷地の１棟分だけの時間。 東西敷地の建築状況によってはもっと日影時間（日が当たらない時間）が伸びます。 maxは８時間です。８時間になれば一日中、日が当たらないと判断します。 営業担当さんから説明がされてると思います。
• 超富裕層でなければマンション購入は優先順位をつけて、どこかしら妥協をするものですよね。 自分の場合、優先順位をつけて唯一妥協するところが、『南に建物は立つ可能性』になり、覚悟の上で契約しました。 逆に他はほぼ妥協点はなく自分の中ではとてもいい物件に巡り会えたと思っております。
• 日影の影響があるのはこのマンションの北側敷地にある建物です。 このマンションの南側敷地に建設予定のマンションがあるかは調べて下さい。 現状、場違いなほど低層の寮が敷地と平行に建っています。
  • 近い将来その寮の土地に新たなマンションが建つかもしれないと営業の方も言ってましたよ。

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  隣の神社の巨大松（2016-07-18撮影）

周辺施設

• 駅から程よい距離で、その分、北の海やらヤフオクドームや図書館も徒歩圏内になっている

その他

掲示板

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fukuoka/585114/415