摩耶シティ　COMFORT

2016年11月27日 (日) 22:29時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市灘区灘南通6丁目3-5（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本）「（仮称）まや」駅 徒歩3分　※2016年春開業予定 。開業時期は変更になる可能性があります
2. 東海道本線（JR西日本）「灘」駅 徒歩9分
3. 阪急神戸本線 「王子公園」駅 徒歩8分

• 総戸数：105戸（他に店舗1区画有り）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 　関西支店/西日本旅客鉄道株式会社/ジェイアール西日本不動産開発株式会社
• 施工：大鉄工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 摩耶ｼﾃｲのプロジェクトってどういうものなんですかね。全体像知らせてほしいです。駅がどこに出来てマンションはどの場所に何戸出来て、又商業施設はあるのかとか。茨木にも新駅出来るらしいですがあそこはわかりやすく新しい街が想像できるんですよね。そういう事大事だと思います。新駅を売りにするマンションなら。
  • 何にもないところに、駅と住宅と商業施設つくって、新しい街を生み出す。 のではなくって、 無理矢理駅をこしらえて、その費用捻出のためにマンションつくって、というコンセプトだからなあ・・ 新駅の周りは 昔からの古い民家密集地。
• モデルルーム行ってきました！！ 数ある間取りの中、75㎡と大きめサイズタイプのお部屋でした。 他の新築マンションとさほどかわらず。 只し、部屋窓が小さい印象受けました。 一番気になる所はやはり防音対策でしたが、リビングの窓が二重サッシになっており しっかり対策はされてる感じでした。 っが、騒音のデモ体験しましたが完全に遮音は不可能ですし実際の電車の音は かなりうるさいので、ある程度は我慢が必要だと思います。まず窓は開けれないでしょう。 一生に一度の高い買い物ですので、適当にＪＲ線路沿いの空き部屋探して

一度体験してから購入を考えるのもありなのかなと思います。 リスクを伴うのに価格はかなり高めですし。。。 デメリットも大きいですがやはり駅近はかなりかなり魅力です。 新麻耶駅まで徒歩3分！素敵です。 北側の道路も交通量少なく静かです。 商店街も近いです。 難しい物件ですね。

交通

• ２０１６年に新駅ができたら、便利になるでしょう。
• 新駅のまや駅って、28年春に開通ならまだまだじゃないかと思ったけど 入居時期もちょうどその頃なんですよね。駅付近もいろいろ出来そうで楽しみ

構造・建物

• 敷地面積：4083.72平米
• 建築面積：1990.11平米
• 延床面積：9324.72平米
• 上下間での騒音というか生活音は、真上にも入居されていますが今まで一切聞こえてきたことがありません。強いて言えば、南側の窓を開けていると、ベランダかリビングからお隣のお子さんの声が聞こえてくるくらいです。これは窓を開けていればどこでも同じですね。
• ワンフロアに住戸が多いので、プライバシー感が少なくなってしまいそうなのは 残念かなという印象です

【入居者】

• 上の人の足音が以外と大きく聞こえちゃいます。 テレビの音まで聞こえてきてビックリしてます。 木造一戸建ての時は走ったら聞こえる程度だったので 手抜きじゃないか心配してます。 後天井のクロス4cm程欠けて茶色のボードが見えてます。 内覧で気づかなかった。悔しいです。
  • 足音はともかく、ＴＶの音は本当に上の階からなのでしょうか？ 意外と、左右の部屋からの音が、上の階からのように聞こえているのではないかと思うのですが・・・ ただ、うちも特に二重窓を閉めている時に、結構隣戸の音が響いて聞こえる時があります。 今のところ、煩わしく思うほどではないのですが、お互い気を付けないといけませんね。 天井クロスの剥がれは、3か月点検の時に言えば対応してもらえるのではないでしょうか。

共用施設

• 駐車場：

1. 敷地内機械式 64台
2. 敷地内平面 8台平面駐車場（軽自動車用２台・小型用４台含む）

• 駐輪場：189台
• バイク置場：22台
• トランクルーム：105区画
• エレベータ：2基
• ペット可能に惹かれています。 が、犬の足洗い場って必要と思えないんですけど…？共有部分、エレベーター内とか普通に歩かせたりしない場合が多いし。 新築だけに管理規約もないでしょうから、気になるところです。 足洗い場の水道代とか、こういうのは入居者負担とかなんですよね？
  • ペット関係の設備はついているに越したことはないと感じます。 お散歩の帰りに泥だらけの足でマンション棟内に入るよりは、 きれいにしてから入ってもらった方が（土が落ちたりせず）衛生的にも良いですよね。 足洗い場の水道代は他の共用施設同様管理費から捻出されると思います。

設備・仕様

• すべてのガラスが複層ガラスだそうです。 複層ガラスは断熱性能面での性能がメインですけれど 音も若干弱めることのできる性能がオマケ的についているとの事。
  • LOW-E複層ガラスで電車騒音防げますか？ 2重窓にはしないんですかね。
  • 南向き中心とあるので、線路側にバルコニーなんでしょうね。 LOW-E複層ガラスの遮音性はどうなんでしょう、期待できるほどではないのかも？ 設備・仕様にも記載が無いので、二重サッシではなさそうですね。
  • Low-Eガラスは、確かに閉めていると暑さは軽減されていました。でもここ最近急に寒くなってきて、窓からの冷気で朝晩寒いです！ボヤボヤしていてまだカーテンをつけておらず、Low-Eだしなくても平気かななんて思っていましたが無理ですね。早く買わねばいけません…。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.90m2～94.78m2
• バルコニー面積：11.90平米~33.02平米

買い物・食事

• 店舗はスーパーであってほしいです。働きながら家事をする立場から駅近の魅力は通勤はもちろん平日の夕食の買い物も最低限出来ることだと思うので。 水道筋商店街はあっても夜７時にはお店閉まってます。
  • 店舗はスーパーマルハチになるそうですよ。 エクシード購入する時に、不動産の方が言ってましたし 噂でも聞きした。多分間違いないと思います。
  • 店舗部分は、スーパーなんですか？？小さなスペースだったんで、コンビニかクリニックとかかと思ってましたぁ！！ スーパーだったら、便利ですねぇ～。
  • 下の店舗はコンビニになりそうです。
  • テナントはコンビニが確実との事ですが、どのコンビニが入居するかは決まっていますか？
  • セブンイレブンができましたね。 スーパーもできるようなうわさがたっていますね。
• ネットスーパーとか生協さんの個配とかが買物では便利

育児・教育

• 小学校は西灘小学校、中学校は原田中学校です。 私が学生の頃は悪い意味でのエリートコースでした。(あまり関わりたくはないイメージ) ただ、今はどうなっているかわかりませんが、私と同世代の方は同じような感覚だとは思います。
• 現在、原田中学の学区内に住んでおり、中学校の生徒さんを見かけたりしますが、

ごくごく普通です。

• ここら近辺の中学校はどこもブラバンに力を入れているので、 他の学校とそんなに大差はないのかな、と思います。
• 学力レベルはどうかわかりませんが、 近年は神戸、御影、葺合あたりに行く子が出始めたようです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種住居地域
• 治安は警察の友達の話ですと灘、東灘は比較的いいそうです。チャリンコ盗難が少ないそうで。

【線路が近い】

• 地図で見るとマンション建築予定地のあたりの線路って何本も並んでいますね。車両基地か何かなのですかね？スピードは出ないだろうけど、何かしら電車の音は聞こえてきそうですよね。当然防音対策はとられているものと思われますが、防音されていても、電車の音が気になる人には向かないかなという場所に思えます。将来建物が建つ心配が無くて開放感があるのはいいですけどね。
  • 間取りが南向きだと、もろに線路側から見えてしまうのが残念ですね。ベランダの作りにもよりますが、少なくても洗濯物を干すのはNGかと。複路線も利用できるので、いいとは思いますが。
  • 車内から ベランダやお部屋が見えるってことあるのでしょうか？ まさか？何階以上なら大丈夫ですか？灘駅～六甲道間は、普通電車だとあまりスピード出せないと思いますので、見えそうなら気になります。
  • 確かに線路のギリギリのところに建つんですよね。一番気になるのはやっぱり電車音です。JRなので本数多いでしょう。
• 鉄道の騒音に関しては、EXCEED　でたいがい議論されたと思います。

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/318814/all/

• • リビング側線路ということは、デメリットには違いないので、騒音が気になるタイプの人は、ここはやめておいたほうがいい、ということではないでしょうか。いいとか悪いとか言ったところで、結局は個々人の感性の問題だと思います。
• EXCEEDに住んでいます。 電車の音は多少聞こえますが、リビング側の窓は開けていても大して気にならないレベルです。 南側にある道路でちょくちょく爆音で走るバイクの音の方が気になります。 北側が玄関ですが、ドアのインターホンは電車が通ると相手が何を言っているのか聞き取れないことがあります。 COMFORTがどれくらい線路と近いのかわかりませんが、リビングの窓を開けるのは厳しいのでは･･･。 ちなみに音は気になりませんが、電車（多分貨物？）が通るとたまに揺れます。 べったりと線路沿いなので仕方がないのかもしれませんが、揺れに関しては想像以上でした。
  • やはりリビング側の全開は厳しいという見立てですね。 正直、ここを封じられると換気ができないんで辛いです。 それどころか揺れに襲われるなんて 線路沿いというものを知らない者にとって、 完全にチェック漏れでした。 確かEXCEEDのマンションの構造自体、振動に対応していたはずですが それでも揺れが気になるとは やっぱり線路をなめちゃあいけませんね。 深夜の貨物列車にこれをされては安心して眠れません。 EXCEED様の率直な意見、大変参考になりました。 ありがとうございました。 この物件、扱いがかなりムツカシイようです。 防音壁、免震構造の基礎、防音ダクト、Ｔ４サッシが ホントに欠かせませんね。 高い買い物ですし、よく検討してから判断します。
• EXCEEDに今住んでいますが窓を閉めていても部屋の換気口を開けているので電車の音は聞こえてきます。これからこのプロジェクトで建つ物件全てが南向きであるならば気になる方はやはりリビングの窓は開けれないでしょう。 気にならない方にとっては摩耶駅に近いこともあるのでいい場所ではないかと思います。
• 北側、線路を挟んで向かいのマンション(市営住宅？)は、夜電気を付けているとこちらの廊下から部屋がびっくりするくらい丸見えです。同じ目線での部屋が見えているので、前の方が気にされていた電車からの視線についてはちょっとわかりません。
• フルスピードの通過音は言うまでもなく、もと信号所なので長い貨物が追い越し待機しています。停車時のキーキー!というけたたましいブレーキ音と機関車のコンプレッサー音が聞こえます。
• 貨物列車は夜間も頻繁に通るのでしょうか。 事前に貨物の時刻表がチェックできれば良いのでしょうが、どこかで確認できるところはありませんか？
  • JR貨物時刻表で確認できますよ。 マニア向けですが一般販売してます。

　https://www.rfa.or.jp/timetable/sell_timetable.html

• 線路側窓を閉めていたら静かですよ。 そんな気になりません。 逆に線路反対側の道路側。。。 車の音と電車の反射音が気になります。
  • 騒音は全く気になりません。 電車音が仮に聞こえたとしても、もう3か月以上も住んでるので慣れました。 先日、階段で子供がものすごい大声で泣いてました。 JRの音よりそっちの方がよっぽどびっくりしましたが、元気な子供ということで先日のことなんていちいち気にしていません。
• 南側電車音は意外と気にならなかった方が多そうですね。

周辺施設

その他

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