ブランズ川口元郷

2016年11月27日 (日) 02:49時点における版

ブランズ川口元郷 完成予想図

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
• 交通：

1. 埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
2. 京浜東北線 「川口」駅 徒歩17分

• 総戸数：119戸
• 構造、建物階数：地上19階地下階数1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月上旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：埼玉建興株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 当初は30階建て99.95m でした。その後25階建てになり、19階建てになり、とだんだん階数が低くなって、それとともに戸数も137戸から119戸まで減ってしまいました。また背後の駐車場も高さ7mの立体駐車場を予定していましたが、結局地上平置きだけになったようです。その原因は北側敷地の住民による反対運動のためです。 病院も計画も縮小となったようです。 本来はもう一回り大きくなる予定でしたが、日照の関係で元の病院とほぼ同じだけど若干少ないくらいの規模となったようです。

【価格】

• 予定販売価額 3,700万円台～6,600万円台（※100万円単位）
• 専有面積 72.75m2～94.21m2(予定)
  • 単純に上限・下限値から坪単価を割り出すと、（小数点以下四捨五入）
    • 94.21㎡：6600万円　→　232万円/坪
    • 72.75㎡：3700万円　→　168万円/坪
• 最多価格帯の部屋の面積を今わかってる間取りの中の中間の広さのFtypeと仮定すると
  • 76.14㎡：4200万円　→　182万円/坪

【比較・検討】

• 少し懸念されるのが、119戸しかないタワマンというところでしょうか。大規模修繕の際に、戸数が少ないので、分母が少なくて修繕積立金が大きく上がっていく、もしくは多額な一時徴収の懸念があるのが心配です。元郷はもともと川口でもマンション価格の安い地域なので、価格は妥当だとは思うのですが、手が出しやすいタワマンなので、管理費や修繕積立金の滞納者が出ないかも心配です。
  • 内廊下でもないし、共用施設にジムなど無駄なものがなければ、そこまで心配はいらないのでは。 でも修繕積立金の計画はしっかり聞いた方が良いですね。
• ご購入される方は、修繕計画が適正かしっかりと見た方がいいと思います。 地下までありますし、119戸しかない19階建てのマンションですから。
• 修繕積立金推移
  • １－６年目　7,900円

• • ７－１２年目　18,700円

• • １３―１８年目　26,300円
  • １９－２４年目　27,400円
• 修繕積立一時金
  • １２年ごとに444,300円

交通

• 問題は川口元郷駅へのアクセス。徒歩5分とうたってますが、徒歩ルートはあまり歩きやすい道ではありません。特に芝川橋の交差点は歩道に該当するものが無いです。三叉路になっていて交通量もそこそこあるので横断には注意が必要です。横断歩道や信号機が無いので子供さんは特に要注意です。
• 川口といっても埼玉高速鉄道利用なんですね もう少し運賃が安くなると利用客も増えますし、高速鉄道駅周辺も栄えてくるのにな
• 川口元郷駅まで5分の道のりは街灯が少なく舗道も整備されてなく、暗くて女性が夜遅く帰るには心もとないのですが、このあたりはもう少し明るい街並みにして舗道を整備するような計画はないのでしょうか。
  • 確かに川口元郷駅までの道のりは寂しいですね。 近くて良いんですけど。
• 病院跡地や、隣にある事が気にならない方にはいいのでは。
• この近辺は一方通行がやたら多いので、土地勘が無く、車を利用する予定の方は 一度走った方がいいですよ。

構造・建物

• 敷地面積：2994.66m2
• 建築延床面積：12109.27m2
• デザインがいい
• デザインは落ち着いた感じかな
• 公共・共用施設の上に、Ｌ字に組んだ板状マンションを載せた感じで、いわゆるタワー型のデザインではないですが、板状マンションとしては良いデザインだと思います。
• 各住戸の間口はややワイドめですかね。6m以上ありそうに見えます。屋上のスカイデッキというのも良いですね。
• 駅については、ご指摘されている通り運賃が高いのと、 池袋・新宿・渋谷側に行きづらいということから、このあたりにお住いの方々は かなり高い割合でJR川口駅の方を利用されています。 ただし南北線沿線付近にご用があるのであれば埼玉高速鉄道、空いてて良いですよ。 ホームの特性上人身事故もまずありませんし運行が安定しているのも良いです。
• バルコニーが南向きの棟は採光は文句なしだと思うのですが、眺望はどんな感じになりますか？
• 西側の眺望は写真で見ると高層階の場合は見晴らしが良さそうですね。

• 

  施工時1（2016-09-11撮影）

共用施設

• 駐車場：62台＜内 身障者用2台含＞
• バイク置場：5台
• 駐輪場：149台
• １階と地下１階の病院関連の施設って何ができるのでしょうか。３０階のタワーマンションができるという話があった頃は、病院の診察室を備えた高齢者向けのマンションになるとかウワサがありましたけど、２５階、１９階となり、結局１階と地下１階は何になりますか？ご存じの方教えてください。
  • 地下については駐車場じゃないですか？ １階配置図を平置き駐車場が42台分しか描かれていませんが （もしかしたら駐車場と建物の間のところにも４台分あるかもしれません）

物件概要には62台他、病院付属施設用10台とあるので、描かれている平置きだけだと30台分近く足りていません。 ただし地下へのスロープも描かれていないので明言はできません。 あと病院の所有権は１階だけじゃなく２階もですね。 今の病院から分離しやすい、かつ不足しているとしたら小児科とか？ あと共用施設の項目が公式のＨＰに無いのが気になりますね・・・ スカイデッキについてもコンセプトのところにちょっと書いてあるだけ。 共用施設の内容知りたいです。

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：72.75m2～94.21m2
• バルコニー面積：10.68m2～14.10m2
• 公開されている間取りはオーソドックスな田の字ですが、鰻の寝床ではなく、スパンが広目で好感触ですね！
• スッキリした外観のわりには間取りのバリエーションがあるのでしょうか。 3タイプしか公開されてはいませんが、単なる田の字だけではないようなので他の間取りにも期待しています。
• タワーマンション並の柱の張り出しは気になりますが、間取りも使いやすそうですね。
• 収納スペースがとても充実している感じがします。 どの部屋の、けして広いことはないのだけど、 これだけ収納がしっかりできると、家の中が広々とした感じになりそうです。
• 間取り図三種見た印象 スパンは７ｍくらいあったのでゆとりがありそう。そのおかげか無理のない安定した間取り形状。 収納はやや小ぶりかな？（中間に柱が入ってきてるのが原因だと思う。） 内装写真を見るとバルコニー側の窓のうち狭い方は床からじゃなく腰壁から上しかない。 FtypeのLDと洋室の間の引き戸を収納する場所窓側なのか・・・逆の方が開放的になりそうなのに。
• Fタイプが人気みたい

買い物・食事

育児・教育

• 小中学校は遠くなってしまうのでしょうか？このあたりはもともと住んでる方も多くない印象ですから小中学校の生徒数も少なそうですがどうでしょうか
  • こちらの基本学区、青木中央小、青木中なんですよね。 どちらも評判は良い方だと思いますが結構距離があります。
  • 学校選択制度がありますので歩かせるのがかわいそうと思われる場合は 十二月田小中、本町小、南中を選択肢に入れた方が良いかもしれません。 ただし本町小は人気ですので抽選になってしまいますが。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• お隣が総合病院。救急車が来たりとかそういうことはないんでしょうか。
  • 隣が救急病院というので救急車のサイレンは夜間でもするかもしれません。
  • 救急車が来る回数は1日平均4回くらいって聞いた
  • 市立病院が移転してから、駅近くのまともな総合病院ってココくらいしか無くなったよね。 夜中の救急車はけっこう厳しいかな。 マンション住人は、病院がある事をわかって来るんだから仕方ないけど。
• 地盤は良くないですよね。

周辺施設

【医療施設】

• 病院が隣にあり、いざというときは安心かも
• お隣の工業病院の整形は物凄く有名ですよね。 プロスポーツ選手をしょっちゅう見かけますよ。
• 済生会病院の方は紹介状が必要で敷居が高いですが、こちらの川口工業総合病院は町医者と同じ感覚でいつも使わせてもらってます。 ただ平日の朝でも混みあってるのは困りものです・・・ エントランスロビーがもっと広いといいのですが。
• 工業病院は無くなる話が残ったんですよね。 運営母体は変わったようですが。 著名な整形外科があるという安心感があります。

その他

• 病院跡地

掲示板

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