ウエリス武蔵野富士見町

2016年11月26日 (土) 22:24時点における版

物件概要

• 所在地：東京都東村山市富士見町一丁目13番20（地番）
• 交通：

1. 西武国分寺線 「小川」駅 徒歩14分
2. 西武拝島線 「小川」駅 徒歩14分

• 総戸数：193戸
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（一般定期借地権（賃借権）、借地権の譲渡可（貸主承諾要、手続諸費用要）、存続期間:2088年4月まで、地代 : 未定　解体準備金 : 未定※期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新および改築等による期間延長はできません。譲渡の場合は賃主の承諾および諸経費が必要となります。）
• 完成時期：2017年09月中旬予定
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,400万円台予定～4,300万円台予定
• ウェリスとは、wellとwithを合わせた造語だそうで、「共に良い暮らしを」というような思いが込められているそうです。

【定借】

• 定借みたいですね。 公式サイトの物件概要には 期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新および改築等による期間延長はできません。 とあります。

が、２０８８年までの契約ですので、そもそもその時まで建物が修繕を経て大丈夫なのだろうかというのは感じる所ではあるかなぁ。 ふつうの所有権の分譲マンションだと、建て替えるかどうか揉めるところだと思いますが、 ここの場合は返却が前提。

• 30年、20年と返却期限が近づいてきた時に売却することがとても難しくなりそうです。長期のローン組まなくても良いくらいに価格に下がっているのかもしれませんが、残りが20年で35年ローンは組めないですよね。 また月々の建物のローン返済、管理費、修繕積立金等に加えて、定借の場合は土地の固定資産税がかからない代わりに賃料が発生します。 いくらくらいなら買いなのか、どういった場合に定借物件が向くのか、難しいです。
• 地代はいくらくらいなんでしょう？ 70年分の地代、解体積立金の総額と価格差はどちらが大きいか、こちらの方が駅から遠い点も考慮しないといけないですよね。
• 聞いたら地代と解体何とか金で約1万円とのことでした。
  • この前モデルルームいったけど、ランニングコスト1万ではすまなそうだったよ 2〜3万だと思う
  • 地代、解体費で1万円はありえないね 最低でもそれぞれ1万円 2万円は確実だと思う
  • 地代と解体積立金は決定していましたよ。 両方で1万円だったよ。 それに管理費と修繕積立金がかかりますね。 どの物件と比較するかだけど、売っている販売価格としては安いと思います。気分的にも楽チンな感じがする。
• 所有権マンションって本当に建て替え出来ているのでしょうか？ 結局建て替え時期（50年～60年後）に建て替え費用を用意する必要がある上、 住民の同意も必要となると本当に問題なく建て替え出来るマンションなんて 無いに等しいのではないでしょうか？ あと20年もすれば建て替えないと危険なマンションが多数出てくると思いますが、 その時の為に建て替え費用を貯めている方はどれくらいいるのでしょうか？ 結局費用の工面が出来ず、あきらめて出ていく人や、そもそも住民の同意を得られず 建て替えそのものが出来ないマンションがほとんどではないでしょうか？ 定借マンションはその点の心配がない上、価格を抑えられている今こそねらい目のような気がします。 近い将来定借マンションの方が人気になるような気もします。

【比較・検討】

• 近くにある武蔵野富士見レジデンスの価格が少し予算オーバーでしたので、駅から少し遠いこちらの価格に期待していました。HPが出来ているのを最近気付き、価格を見て歓喜していたのですが借地権だと知って愕然としました。 まだ分かりませんが、調べたら借地代や解体費用は月額1万円が相場みたいです。 銀行HPで計算しましたが、それだと武蔵野富士見レジデンスと毎月の費用はあまり変わらないですよね。 それなら駅から近くて日当たり眺望が良く、設備も充実している武蔵野富士見レジデンスが良いです。
• こんな陸の孤島みたいな場所に、駐車場100%ないマンション。 売れ残る予感しかしない。
• 定借というデメリット（と多くの人が思っている。実際はどうなのかは将来的にはわからない）、駅までの微妙な距離等がありますが、 その分、設備仕様面はかなり頑張ってきているのだな、というのが伺えます。
• 気になることは販売開始後すぐの反応次第で値下げされる可能性はあるのかってところです。借地権についてはどうでもいいのですが、できる限り安価で購入したいです。同レベルのマンションが所有権あった場合500〜1000万円くらいは高くなると思うと定期借地権マンションで十分な気がします。
• 低価格はやはり魅力。 お父さんが自転車通勤が苦じゃない、あるいは都心に通勤しないような方からすれば、いいでしょうね。 駅遠なのに、駐車場が一部機械式だったり、駐輪スペースが少ないのが、うーん。
• ルフォン久米川より平均で1500万円くらい安いからお買い得だと思う
• 販売価格がローンの支払いに直結することを考えると、ここの価格の安さは、一般庶民には魅力的。 実家に帰っていて、つくづく東京のマンション価格の高さを実感しています。安さは、誰しもにとって魅力ではないでしょうか。
• 将来サ公住のサービスを居ながらにして受けられるという安心感は希少価値で、このような物件にはなかなか巡り合えないとも考えます。
• 業者ですがこの物件は興味あります。 70年定期借地ならほぼ所有権と変わらない、それで2割くらい安いなら良い買い物ではないかなと。 TV施設料はマンションまでは光でTV信号がきていて、マンションで各住戸に分配するときの設備の使用料ではないでしょうか。300円前後かかるのはまぁ普通ですよ。ここの料金は見てないですが。 また地代の算出法は重要事項説明に載ってるのでみせてもらえばわかりますよ。小難しく書いてありますけどね汗 私はむしろ駅距離のみがネックかな
• ウエリスの方が解体積立金、地代が毎月発生することと、通信、TV視聴設備費？等が少し高い為ランニングコストがレジデンスに比べて少し高くなります。 同じ条件の部屋で比べるとレジデンスより1000万円近く安価で購入できるため、ローン借り入れの場合はかなり抑えることができると思います。 ウエリスの場合の方が少し余裕のある暮らしができるように思いました。
• 私も初めてのマンション購入で色々と勉強中なので、参考までに。 おそらく大部分をローンで支払おうとすると、両マンションの毎月の支払いが大差無くなるのだと思います。 ウエリスでは毎月の住宅ローンに、管理費・修繕費積立・地代・解体費積立が必要になります。他にも、ネット通信料・NTTテレビ料が加算されます。全部で約3.2万円くらい。 一方レジデンスでは毎月の住宅ローンに管理費と修繕費積立のみです。 ウエリスの地代と解体費積立だけに着目して考えると、この２つの金額は約1万円（うち地代は約0.7万円、現在の見積りにはそのように）かかりますので、70年間払い続けたとして約840万円払い込むことになります。 ローンの利息を度外視したとして考えれば、同じ規模の部屋の価格が約二割程度安くても地代と解体費積立を足してしまえば、月々の支払いだけではなく最終的な支払額もさほど変わらない…とも言えます。
  • レジデンスもネット通信料かかります。ウエリスの方が高いけど。 将来的な支払総額は変わらないと思いますが、レジデンスの場合所有権マンションなので、建て替えに対して義務が発生します。住民の合意が得られ建て替えになった場合、修繕費では到底賄えない費用が発生します。これを仮に建て替え準備金として、この建て替え準備金を計画的に積み立てていないと厳しい状況になると考えられます。最悪マンションを出ていかなければなりません。さらにこの建て替え、修繕などの合意形成については各地で問題になっていますが、非常に難しいようです。ウエリスの場合は初めから取り壊し前提で建てられるため、そのあたりの心配は無く割り切って住むことができると思います。所有権マンションを購入された方は、今後建て替えを行い、マンションを存続させ、次の代へ財産を残していきたいでしょう。そうする為には所有権マンションのランニングコストに建て替え積立金をはじめから計算しておくべきだと考えられます。その前に売却してしまう方は関係ないですが。建て替え積立金は実際建て替えする際にかかる費用を戸数で割った金額になると思います。是非考慮して頂きたいところです。

【モデルルーム訪問時】

• お部屋は、小さいものでも、約６８平米、広いところだと約８３平米の、１１階建てです。 魅力的なのは、マンションのお値段。 安いものだと、２６００万円～購入ができます。 最上階や、ルーフバルコニーの着いたものでも、４２００万円。 料金は、この地域の他のマンションに比べるととても安いと思いました。
• 見学させていただいたモデルルームは、とても広々と感じました。 白を基調とした壁と、薄く優しい茶色の床。 とても快適に暮らすことができそうでした。 バルコニーも２メートルの奥行きと、十分に広かったです。 更には、ルーフバルコニーのお部屋は、驚くほどのスペースを楽しむことができます。 また、キッチンの脇には、扉がついていて、ルーフバルコニーに直接アクセスすることができる作りなので、暖かい日などは、キッチンで作った料理を、テーブルや椅子、サンベッドなどを置いたルーフバルコニーに運び、食事を楽しんだり、飲み物を片手に本を読んで過ごすのもよさそうです。 ルーフバルコニーには、約１７０センチのフェンスがつきます。
• 先週モデルルーム見学に行きました。敷地内に公園が2つありこのプロジェクトの為にわざわざウェルパークオープンさせて隣にサ高住を建設する計画自体がNTTグループという大企業のなせる業かと感心しました。 もちろんウェルパークより他のテナントが良かったと思う方もいるとは思いますが、マンション内にミニショップをOPENさせるより合理的で継続的だと考えられます。実際ウェルパークに行きましたが、生活必需品は一通りあるようでした。価格も広告の品表示の物は近隣店舗より安価な印象です。このマンションで生活する上で大変重宝すると思いました。また敷地内のマンション専用公園については集会所から直接アプローチできるので親は集会所で談笑しながら子供を遊ばせることができ、とても子育てにやさしいと感じました。

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  マンションギャラリー（2016-07-04撮影）

【コスト】

• 結局こちらのランニングコストが気になります 地代、解体積み立て費はどれくらいになるのでしょう？ それにプラスαで月々のローンを考えた時本当にお得なのでしょうか？
  • 地代、解体積み立て費合わせて１万円くらいです。 部屋面積によって若干異なります。 駐車場代は6500円くらいです。
• 地代は3年毎に見直されるようですが、大きく（数倍に）変わることも考えられるのでしょうか？
  • 営業マンの方は地代は大幅な値上げはないと思うといってました。相手も大手ですし…という見解かと…
• 「テレビ供視聴設備利用料」って何でしょうか？ネット利用料は近郊の新築物件と比べると高いようですし、少額でも毎月かかるものなので気になります。
  • 「テレビ供視聴設備利用料」は、もしや戸別のＮＨＫ受信料不要？と期待して営業マンに質問してみたのですが、そうではないとの事、何に対する料金かはよく解らない様子でした。
• ディスポーザー・電気調理器具・床暖房設備等々、そういったものを含むランニングコストの予測がつかず悩ましいところです。
• 洗車スペースは有料ですか？ 有料なら金額は？
  • 1時間100円だそうです。

交通

• マンションまでは、徒歩では決して近いとは言えない、約１８分の距離。 自転車の利用が欠かせなそうでした。 マンションまでの道のりは何度か９０度に道を曲がるのみで、分かりやすかったです。 もともと、内閣の人たちや、警察関係者が住む土地だったとのことで、区画が分かりやすく、きれいに作られているとのことでした。
• 小川駅までのアクセスは、徒歩か自転車、もしくは車と、少し不便があるかもしれませんが、マンションのすぐ近くから、複数の他の駅へとつながるバスは出ているということでした。 最寄りの八坂駅は、ダイエーやみずほ銀行などの利用が便利な駅です。
• 比較的近い久米川駅は、西友や、複数のカフェやレストランのある駅で、西武新宿線が通っています。
• 駅までは確かに遠いですね。 バスも小川駅から出ているわけではないのであまり実用的ではないですね。
• バス利用だと、八坂駅や久米川駅になりますね。
• 中央線の立川駅までのバスが出ている
• 現地から小川駅まで歩いて往復しました。思ったより近く感じました。距離的には1キロくらいで、マンションのエントランスが南側になりそうなことから十分徒歩圏内だと感じました。
• 園、学校が多く歩道も整備されてる印象でした。
• 駅からの距離はありますが、治安が良く安全に歩いて帰れます。また近くにバスが走っており、悪天候時は利用できます。無料駐輪場も小川駅近くにあります。近隣マンションとの価格差を考えれば納得です。

構造・建物

• 敷地面積：8,133.19㎡
• 建築面積：2,781.48㎡
• 個人的には南向きで西寄りの5階以上が富士山も見えていいなあぁって思っています。
• マンションは３棟に分かれている構造です。 そしてすぐ隣には、高齢者用のマンションも建設中とのこと。
  • 高齢者用マンションと、ウェリスに居を構えているご家族は、ブザーなどでお部屋通しが簡単につながることができたり、１日１階、玄関に訪問してもらうような見守りサービスをつけることができたり、月に１回の医療食の人たちにい織る健康相談を受けることができるなど、安心な暮らしに向けた、様々なサービスが受けられるということでした（別途加入）。

【眺望・採光】

• 南側10ｍ先に10階以上のマンション数棟が建っているのですが、日当たりや眺望はどうなると思いますか？
  • 日当たりは下層階でなければ大丈夫かなーと思います。でも、多少心配です

共用施設

• 駐車場：145台（平置式121台、機械式21台、福祉対応区画平置式1台・来客用駐車場2台）
• 自転車置場：628台（平面式21台、二段式373台、スライド式234台）
• バイク置場：15台〈ミニバイク：8台、大型：7台〉
• キッズルームやゲストルームは要否が別れそう。

【駐車場】

• 駐車場は平置き、機械式とありますが、どちらも抽選になってしまうのでしょうか。できれば平置きが理想的です 来客用も２台分あるのは良かったです

【駐輪場】

• 家族分置ける自転車スペースはない
  • 自転車置き場余ったら3台目置いてもいいってならないかな
• レンタサイクルが９台あるので、自転車をちょっと使いたいときに良さそうです。 サイクルポートではないことは残念だったかな

設備・仕様

• 設備がけっこう良かったです。二重床とは思わなかったから、良い意味で驚きましたよ。
• 設備はそこそこ
• まさか、デイスポーザーとか食洗機が付くとは思わなかった。ウオールドアも天井まで有って良いと感じました。
• オール電化
• 設備仕様はかなりしっかりしている印象です。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：68.60m2～84.74m2
• どのプランも見ていると、ウォークインクローゼットが２か所確保されています。 １か所しかないマンションが多い中、これはなかなか魅力的だなと思いました。 収納スペースが少ないと、部屋に置くものが増えてしまうので煩雑にならなくて済みそうです。 キッチンにディスポーザーがついているのもよいですね。
• 間取りは似たようなものが多いですから、パルコニーがガラスかコンクリートかで選択しようと思っています。 一長一短なんですよね。
  • 上階ならコンクリートでも日差しが強そうなので明るくなりそう４階くらいまでだと半透明の方が明るくていいように思う
  • 半透明のバルコニーだと夏はやっぱり暑すぎるかなって思うなー その分冬はあったかい気がします。 悩みどころ

買い物・食事

【ウエルパーク】

• 写真のお店がマンションのすぐ隣にあり、ちょっとした食品や、日用品、薬関係を手に入れることができます。
• ウエルパークはスーパー並みの品揃え。あんなに食品とか日用品が整っているとは知らなかったです。このマンションの隣ですから便利かなと思いました。
  • 日用品は多いと思うけど、食品はスーパー並みではない
  • 確かに隣のウエルパークに行ったら、商品が充実していましたね。地元住まいの我が家にとっては使えるかな
• となりのウエルパーク行きましたが、ここだけでは食料品は補えないですが、近くにサミット、co-op、ジェーソンなどもあり陸の孤島と言われてる所以がわかりません。
• ウェルパーク行ってきました。 コンビニよりはよかったですが普段使いというより緊急時に役に立つ程度の印象で、 もう少し大型店舗のほうが良かったなっていうところが正直な印象です。
• ウェルパークは、近隣住民も大変恩恵に預かっています。この辺りはドラッグストア空白地帯でしたので。価格、取扱い商品とも充実していると思います。

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  マンションのすぐ隣のお店（2016-07-04撮影）

育児・教育

• 文教エリアのため、マンションの周りには多くの学校が囲んでいます。
• ふつうに小中学校がご近所にあるので、子どもがいる人にとってはいいかな。
• 静かな場所でありながら学校が沢山あり活気もある素敵なところだと感じました。本当に公園が多いですね。 草刈りが間に合ってない気もしましたが、許容範囲でした。
• 南台小学校は、私が在学当時はいじめなどもほとんどなく、みんな真面目な良い学校でした。

一中もあまりいじめはなかったですね。というのも、官舎や公務員団地、NTT社宅、隣のマンションなど親が堅い職業の人が多かったからかもしれません。 勉強もそこそこ頑張っていた人が多く、同級生の半数近くはMARCH以上に進学したイメージがあります。 長閑な環境を退屈だと感じない人であれば、きっと安心して子育て出来る街だと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 富士見町は区画もきれいだし、社宅も多いから、マンション建てるには向いているかもですね。道がまっすぐだし、車通りも多くないのに、歩道もしっかりとしているのでママさんがお子さんと散歩やお出掛けには便利です。
• 小川のあたりはのんびりしていて子育て環境良さそうです。

【高校に囲まれている】

• 周辺を学校に囲まれているので、子供たちのグラウンドでの活動の際の声などがすることは気にならないか
• 西側は校庭に面していて、騒音の問題があるでしょうか？
  • 校庭に面していて、以前ギャラリーをみに行ったさい、かなりうるさかったです 子どもの元気な声なので、いいことかと思います。

【再開発】

• 小川駅は今まさに開発が始まるところだそうで、これから、マンションのある西口側を中心に、構想商業施設などの建設予定があるとのこと。 今現在は、改札を降りたら、駅の周りは、セブンイレブンや、個人で営業しているような小さなカフェが１、２件ある程度で、静かな住宅が続くのみなのですが、今後、不動産の値段も上がっていくと思われ、将来的に賃貸に出したり、売却をする際に、高値が期待できるとのことです。
• 小川駅再開発って実現するのでしょうか
  • 小川駅再開発、資材費高騰により一旦計画見直し中とのことですが、29年度の都市計画決定を目指して活動中とのこと。期待してます。
• 今でも、ドラッグストアや八百屋、食材も扱っている100円ローソンなど、あるにはあるんですけどね。書店は閉めちゃいましたね。 わたしはカフェや書店、大きめのスーパーなどあると嬉しいです。
  • 本屋さんは先日閉店したくらいなので需要がないのではないでしょうか

周辺施設

• 緑風荘病院という、大きな病院もあるので、何かあったときにはすぐに行くことができそうです。
• 今日、東村山中央公園でおっきなイベントやってましたね。今の季節、あの公園は良いですね。

このマンションからも近いし、環境良いのでは。

• • 地元民には、東村山中央公園はとても愛されていますよ。 春は桜、今の季節は新緑、秋の紅葉も良いです。 芝生広場や噴水スペースも、子供は大喜びです。あと、何気に、公園内から、西武多摩湖線が見えるんです。我が家の子供は電車が通る度に興奮しています。

【サ高住】

• お隣にサ高住が出来るみたい。 高齢の者にとっては安心。ファミリー世帯が、高齢者と接することが減っているから、これからの時代には面白いコンセプトかもね。
• 2世帯住宅など両親との入居を考えている方にとっては隣が高齢者住宅になっていますし、 菱信と一緒に住むわけではないですが、デイサービスなどがついていて安心かな

その他

• NTTの社宅跡地

掲示板

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