パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ

2016年11月25日 (金) 14:23時点における版

物件概要

• 所在地：東京都練馬区関町南3丁目820番2（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス9分 バス停から 徒歩2分
2. 西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩12分

• 総戸数：269戸（他に保育学童施設1区画）
• 構造、建物階数：地上3階　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式ホームページ　http://www.31sumai.com/mfr/X1421/

価格・コスト・販売時状況

• 坪300くらいだと思う。青梅より南の関町で昨今のマンション価格の高騰を踏まえて。けど個人的には坪250の価値もないと思う。

【販売時状況】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609466/

• 予定販売価格　４６００万円台～９８００万円台
• 予定最多販売価格帯　５８００万円台
• 資料が届きました。立地評価は分かれると思うけど、なんだかいいものができそうな感じがします。
  • 資料請求をされたのですね。公式サイトでは特別コンテンツや最新情報が届くと書かれていますが、内容はどのようなものでした？
  • 設計コンセプトがよくわかる冊子とホームページで公開していない間取りがありました。最新情報コンテンツはこれから随時ということだと思います。電話で問い合わせた際に、メール登録すれば最新コンンテンツを随時送りますと言われたので。近くに住んでいるので非常に期待しております。大手の分譲は久しぶりですので。
• １０月下旬に販売開始っていうふうになっていますけれども、そうなると９月くらいにならないとモデルルームってグランドオープンしないのだろうか。
  • モデルルームは今秋オープンと書いてありました。
• モデルルーム訪問時 価格
  • VILLA-A　南向き　
    • 415号室　77.14㎡ 3LDK 7600万円台
    • 301号室　82.12㎡ 3LDK 8000万円台
  • VILLA-C　東向き
    • 124号室　70.60㎡ 3LDK 4900万円台
    • 229号室　71.24㎡ 3LDK 5500万円台
  • VILLA-D　南向き
    • 144号室　63.22㎡ 2LDK 4500万円台
    • 442号室　67.70㎡ 3LDK 5800万円台
• 案内会行きました。 価格は虫食いでいくつか記載があり それを自分で書き写すものです。 1階(実質地下1階)が最安値(70平米東向きで5,000万)で、 1フロアあがるごとに+300万のイメージです。 南は更に+300万程度です。 全体の坪単価は270～290ぐらいでしょうか。
• 坪300万overは覚悟してましたが、意外にリーズナブルですね。 住友の吉祥寺北町が坪400、ここが坪330の予想でしたが、それぞれ350、280くらいに落ち着くのかもしれませんね。
• 吉祥寺にアクセスできる立地からすれば、かなり価格もこなれてる方だとは思うのですが、うちはA棟狙いなので、もう少しだけでも安くなればという感じですね。

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  マンションギャラリー（2016-10-06撮影）

交通

• 武蔵関徒歩12分、実際には青梅を渡らないといけないからもっとかかるという不便さがネック。バス通勤に違和感のない人にとっては良い物件。
• 吉祥寺北とありますが、ここのマンションは練馬区関町です。駅も一番近いのは西武新宿戦武蔵関駅です。 JRと京王井の頭線吉祥寺駅へは歩くと30分ほどかかります。吉祥寺駅までバスか自転車を使う場所に現地マンションがあり、吉祥寺とは言っていますが武蔵野市ではなく、練馬区のマンションです。 吉祥寺駅でしたら、電車で新宿へ約14分、渋谷へ約16分、東京駅へ約28分、大手町駅へ約31分で、1本で行ける非常に便利な場所です。 しかし、駅までバスで約10分ほどかかります。 朝の時間帯には山手線より多い本数でバスが出ていますし、最終バスも吉祥寺駅から夜1時までありますので困ることはありませんが、バスに乗る距離であるということです。 西武新宿線武蔵関駅へも徒歩12分ですので駅近物件ではありません。 西武新宿線で高田馬場駅まで約17分ですので、そこからアクセスするのが通常の電車使いになると思います。
• この物件はバス便ですが、吉祥寺へのアクセス重視であれば改札を通過し、ホームまで歩く時間が省略できるので、電車でアクセスする立地よりは利便性が高いと思います。
• 駅から徒歩だと何分かかるのでしょう？
  • 2.3kmなので吉祥寺駅からですと徒歩30分といったところでしょうか。 武蔵関駅ですと徒歩12分だそうです。

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  吉祥寺駅 公園口（2016-10-06撮影）

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  吉祥寺駅南交差点（2016-10-06撮影）

【バス】

• バス停近くて2分に1本のバスは人によっては徒歩より便利そう。
• 最寄りのバス停、屋根あったと思います。屋根の有無は大きいですよね。
• バスで駅まで９分とありますが、これって本数次第ですよね。そうじゃないと判断しようがないです。
  • バスもかなり不確定要素が高いと困ってしまうので、何回か通勤時間帯にあわせてバスに乗ってみるといいかもしれません。道が混んでしまう場所でもいつもそこが混むのか、それとも雨が降っている時だけ混むのか…など。慢性的な場所ならばまだ時間を逆読みして出かけることもできるのですけれどね。ここからだと自転車っていうのは遠いのかなぁ。
  • 同じ関町でも、バス停から遠い友人は吉祥寺までほぼ自転車、バス停まで近い友人はバスがかなり便利だと言っていました。こちらの物件はどちらかというと後者なのかなと思っています。自転車もかなり使うことは間違いないと思いますが。
• 今でも雨の日の通勤時間帯はバスが満員で乗れないことがあるのに、 数百人単位で住人が増えたら大変なことになりそうです。
• バスは渋滞で遅れたりするので通勤には使えないし かといって武蔵関まで青梅街道渡って実際15分くらいかかりそう
  • ここから吉祥寺駅までは一本道かつ、主要交差点に右左折レーン完備なので渋滞なしでストレスフリーです。
  • 通勤時間帯の四軒寺前交差点、八幡宮交差点で度々渋滞が発生、時間が読めなくなることは多々あります。 また、通勤時は2-3分おきにバスが来るので時刻表いらずですが、雨天時は満車で乗車できないことは近隣住まいの方は誰もが経験あると思います。 ただし自転車に乗れる方なら吉祥寺まで坂もなく、改札まで15-20分で行くことができます。 なんだかんだ言いましたが住環境は良いので参考にしていただければと。
• 気になるバス通勤は慣れれば徒歩10分より楽と思うよ。 丁度各方面からのバスが集まる場所なので朝の通勤時は長くても5分待ち、3台繋がってくる事もあるので苦にはならないかな。朝は渋滞なし。雨の日は凄く混むけど。 早起きして時間かけてでも楽して通勤したいなら吉祥寺まで頑張ってバス。井の頭線始発座れる。新宿方面総武線ならギュウギュウにならない。青梅街道のびっくりドンキー前から荻窪行きバス(座れる,20分で荻窪)、丸ノ内線始発座れる、と意外と便利ですよ。

【車】

• 車であれば、青梅街道がすぐですので便利です。しかし、都内の渋滞は酷いもので、特に現地マンションのある青梅街道と吉祥寺通りの交差点からJR吉祥寺駅に向かう吉祥寺通りは、バス通りになっていて常に渋滞しています。日中はバイクでも進めない渋滞ですので休日や遠出をする場合、仕事で車を使う以外は車をあまり使うことはないかもしれません。

構造・建物

• 敷地面積：14886.52平米 43.92平米を練馬区に上地する予定です。
• 建築面積：7268.59平米
• エントランス部分は窓が多く、採光が多く取り入れることができるデザインになっているようです。ランドケープがプライバシー感があり素敵ですね。

共用施設

• 駐車場：総戸数 269戸 に対して 敷地内機械式 57台 敷地内平面 21台
• 駐輪場：総戸数 269戸 に対して444台
• バイク置場：総戸数 269戸 に対して14台
• エレベータ：4基
• 駐輪場は1戸に1台、2台目以降は抽選だそうです。 駅まで遠いし、自転車を使いたい人は多いと思うんですが・・・足りないのでは？

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：60.62m2～92.60m2
• 廊下側はインフレーム

【モデルルーム】

• モデルルームは2タイプあり、3LDK+WIC 73.60㎡の部屋から案内されました。 基本的な部屋のモデルルームなのですが、結構オプションが使われていて元のイメージがわかり難いかもしれません。 しかし、リビングの広さが約13.2帖もありかなり広いです。 リビング続きの洋室も約6帖あり、それを繋げているので19帖超えのリビングの開放感はかなり素晴らしいです。 リビング続きの洋室クローゼットがなくなりオプションとなっているので、基本的には2LDKのようなつくりになっています。しかし仕切り扉が吊りタイプで、収納もスッキリ収まるようになっていて感じがいいです。 キッチンは約3.1帖と少々手狭感はありますが、食洗機とディスポーザーが標準装備。キッチン上の収納部分がオプションで無くなっているのも解放感につながっている感じです。 浴室は1418と標準的広さなので問題ないでしょう。魔法瓶タイプ浴槽で、浴室乾燥器付き。オプションでミストサウナもあるようです。 リネン庫や収納がちょっと少ないのですが、リビングの広さと各部屋の広さが通常の70平米台のマンションよりも大きいので、家具等を置いて対応できそうな感じはします。 メインベッドルームの約6.5帖の洋室には、約1.5帖のWICがあり、部屋も6.5帖ありますので広いです。 オプションで敷かれていた絨毯がふかふかでかなり気持ちよかったです。 子ども部屋となりそうな約5.5帖の洋室には、WICはありませんが小さめクローゼットが2つあります。5.5帖とありますが、少々狭く感じた気がします。 しかし全体的にも部屋のつくりやリビングは広く開放感溢れる部屋となっていました。
• もうひとつのモデルルームは地下1階部分になるテラス付き物件のモデルルームで、30.67㎡のテラスが体感できます。 横長リビングと標準仕様のキッチン、リビング続きの部屋のみのモデルルームですが、このテラスは素晴らしいです。 以前にも立川のパークホームズさんのモデルルームで庭付き物件のモデルルームを見ましたが、それと同じようにかなり素晴らしいです。 この部屋を見学すると、地下部分の部屋はかなり魅力的に感じるでしょう。 横長リビングのために、窓がセンター開きで4枚の窓が全て可動するため、テラスとの一体感があり素晴らしい開放感で、お子さんや友人などを呼んでパーティーなどをするのに最適でしょう。
• 一階のテラスの広さは魅力的ですが、地下になるので部屋の明るさ（暗さ）に不安がありますね。 また、地面からの寒さがどうなのかとか、廊下の通気とか、まだ建っていないだけに不確定な不安要素があり、どの部屋がいいか、決めかねています。
• 地下の浸水が気になっています。降雨量に対してはそれなりの対策があるようなのですが、周囲からこの敷地（地下）流れ込んでくる水量も考慮されているのでしょうか。
  • 敷地境界のフェンス？花壇？みたいな仕切りが数十cmの高さなのである程度の雨量までは流れ込んでくることはない、といった説明を受けたような記憶があります。 正確には覚えていないので、直接確認してみてくださいね。

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  3LDK+WIC 73.60㎡のモデルルーム間取り図（2016-10-06撮影）

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  30.67㎡のテラス付きモデルルーム間取り図（2016-10-06撮影）

買い物・食事

• 買い物施設は一番近くがドン・キホーテですか？食料品を購入できるスーパーはどちらになりますでしょう。
  • 1番近いのは吉祥寺通りにある生協でしょうね。あとは北裏の西友か、青梅街道を渡ったアキダイかな。
• 一番近いスーパーが生協ですか。店舗の規模にもよりますが、生協はいまひとつ品揃えに期待できない店が多いので買い物環境的には微妙ですかね。一応店舗情報を見ると夜23時まで営業、ATMもあるようなので状況により上手に使い分けしていければいいと思います。大きなスーパーに行く為にも、自転車があると良さそうですね。
• コープ以外のスーパーマーケットって、西友かいなげやになるのかな？ Big-Aもあるみたいですが、あまり1つの品目に対して商品数は多くないような（例えば納豆だったらスーパーなら10種類以上あっても3種類くらいだったり）普段使いするならば西友といなげや。コープは牛乳が美味しいので、美味しいものはコープで、とか使い分けていくのが一番良さそうです。
• 吉祥寺駅北口方面には大きなアーケード付きの商店街が縦横に広がっていますし、ハモニカ横丁という旧き良き昭和のような飲食店街には、こぢんまりとした飲み屋や食事のできる店等が建ち並び非常にいい雰囲気です。
• 吉祥寺駅周辺はあらゆるものがそろっていて非常に便利です。 現地マンションは練馬区関町ですが、関町南で武蔵関駅南側のため比較的吉祥寺駅周辺が使いやすい場所ではあります。 吉祥寺駅にはatreがあり、仕事帰りに買い物を済ませ帰宅することもできますし、現地マンション近くの青梅街道沿いには24時間営業の西友もあるようなので非常に便利です。
• 公園口にはドン・キホーテや丸井などの商業施設の他にも井の頭公園が広がり、公園手前の商店街も雑貨屋などが立ち並ぶ非常に素晴らしい環境です。
• 様々な大型商業施設も多く、大型家電店や映画館もあり何ひとつ不自由無く暮らせます。 新宿や渋谷も近いので、必要なものは何でも揃う上に井の頭公園、善福寺川公園と、自然もありますので「こんな街に住めたらいいな」と、誰もが思うのではないでしょうか。
• スーパー開店情報です。入居開始の2018年4月の同時期に西友のはす向かいにいなげやがオープンする予定ですよ！ 練馬の住宅地に同じようなスーパーが2店並ぶなんて珍しいですね。自転車で7～8分です。ただ、そこまで向かう青梅街道の歩道の幅がだんだんと狭くなって通りづらく、自転車だからといって車の激しい道路を走る雰囲気でもない行程なのがたまにきずですが…。

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  吉祥寺駅公園口飲屋街（2016-10-06撮影）

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  吉祥寺の有名焼鳥店いせや（2016-10-06撮影）

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  公園口丸井（2016-10-06撮影）

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  ハモニカ横丁内（2016-10-06撮影）

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  アーケードの商店街では何でも揃います（2016-10-06撮影）

育児・教育

• このあたりは保育園が豊富にあるのが良いですし、小中学校がかなり近いことから教育環境には優れている印象
• ここは敷地内に保育学童施設ができるんですか？保育園？それとも小学生が通う学童保育ですか？
• 近所の公立の学校も評判は良いですし住みやすい所と思います
• 公立だけど、中学校はとても良い学校のようですね。
  • なぜだか理由はよくわからないのですが、 西中学校は、人気があるみたいですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種低層住居専用地域
• 第一種低層住居専用地域ですと周囲にも高い建物がないのが良い点ですね。
• マンション名は吉祥寺なのに、電話番号は練馬区だから03。逆に良いとこ取りか
• 現地の近くは本当に静かで穏やかな雰囲気ですね。
• 現地マンション隣に図書館もあり、吉祥寺駅からは遠いですが、街の喧噪から離れた環境は住環境としてはかなり良いのではないでしょうか。
• JRと京王井の頭線吉祥寺駅周辺は素晴らしい環境が整っていて、昔から東京の住みたい街ナンバーワンに輝く人気の街です。 大きな公園に大型商業施設、商店街も充実し治安もそれほど悪くはありません。 ただ、吉祥寺駅からバスという点と、最寄りの駅である西武新宿線武蔵関駅でも徒歩12分ありますので、駅近を望む方にはそこがネックになるでしょう。 しかし東京23区内、吉祥寺が使える大規模マンションで、この広さでこの値段は無いのではないでしょうか。 低層階の造りで閑静な住宅地でもあり、ちんあたい相場でも大体17万円ぐらいからのようなので、資産価値としても高いように思います。
• ここは吉祥寺ではありません。 正しくは、「パークホームズ武蔵関南グランヴィラ」です。
• どこに住んでるの？って聞かれて関町って言っても誰もわからないので吉祥寺のあたり、って言ってる。たまに、うちも吉祥寺!って返されると恥ずかしい思いをする。

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  現地案内図

周辺施設

• 図書館がすぐ隣にあるのも実際に住んでみたら便利かなと思いました。
• お子さん連れで井の頭公園に行けば動物園もありますし、現地マンションから西荻窪方面に行けば善福寺川公園もあり、休日などの井の頭公園が混んでいるときなどには非常にいい公園です。

その他

• ここは何の跡地ですか？
  • 某損保の社宅です。

【反対運動】

• 先日、現地に行ってみたのですが、周辺住民の各ご家庭に旗がはためいていて、三井と物凄く揉めているんだろうなというのは想像できました。 よく読んではないですが、三井不動産は十分な補償をとか、ゴミ置場の計画変更をとか書いてありました。三井が周辺住民に補償するとすると、そのお金はここの物件金額にしれっと上乗せされて、最終的にこのマンション住民が補償することになるのでしょうか？

掲示板

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