ザ・パークハウス 宮前平

2016年11月19日 (土) 20:35時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区小台2丁目9番6（地番）
• 交通：東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩3分 （南口より）
• 総戸数：102戸（事業協力者住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：定期地上権（敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有 建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有、借地権の種類:一般定期借地権（地上権） 存続期間:2078年11月30日まで（建物解体期間含む）、借地権の譲渡・転貸:可※ただし譲渡の場合は土地所有者への通知が必要です。（承諾料不要） 借地権の設定登記:可 分割地代の改定:1年ごとに改定、賃料 : 未定、前払い地代 : 未定）
• 完成時期：2017年09月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設

価格・コスト・販売時状況

• ここは静かでいいところですね。定期借地権は気になりますが、値段が知りたいのでモデルルームには行きたいです。
• 定期借地権だと、60年後は何も残らない。40年位経ったら、大規模修繕も、どうせ解体するんだからと言って住民の合意形成が困難になっていく可能性がありますね。 その頃に転売しようと思っても難しくなるでしょうね。 リタイアしたお金持ちのシニア向けには良いマンションかもしれませんね。
  • 確かにそうかもしれないですね。でも、所有権のマンションでも同じじゃないですか？40年とか経つと、治すなら買い替える気もします。
  • 最近のマンションは造りも良いので、長期の修繕計画をきちんと実行していけば、資産価値をある程度維持出来ると言われています。 所有権のマンションであれば、住民は資産価値を維持しようと考えるので、修繕計画をきっちり実行して維持管理をしていくと思われます。 40年後にいま流行りのリノベーションマンションとして転売する事も出来るかもしれません。 定借ならその辺りはどうでしょうか？ まあ、コストとのバランスになるとは思いますが。 このマンションが、いまこの辺りで分譲中のマンションより2割くらい安いのであれば、良いかもしれませんね。
  • 60年後のリノベーションブームがどれくらいのものなのか自分には想像できませんが、築60年超のマンションは、一般的に財産になり得るのでしょうか。親に資産だよって残されても、自分が住むのも抵抗があるのに、欲しいというひとはいるのでしょうか…。借地に賛成というわけではないですが、所有権だから良いのかと言われると、疑問が残ります。
• ホームページがかっこいいですね。
• このマンションのモデルルームはいつ頃オープンするんでしょうか？
  • 秋だと言われました。 資料請求した人から案内するそうです。
• 定期借地権がどれだけ価格に反映されてるか気になります。条件が合えば良い物件かな。駅からフラットで近いし、静か。良い場所だと思います。期間が60年だと、若い人は手が出しにくいでしょうね。
  • 私は25歳ですが 26（来年）＋60年 平均寿命を超えてるし、60年後は想像つかないし、今住んでるところに近くて便利だし。 若いけど、興味はあります。 借地権はちょっとわからないけど、モデルルームは気になる。
• ここはいい場所ですし、60年は良心的です。 徒歩10分のプラウドより、私はこちらに興味があります。
• この場所は有名な農地でしたがマンションを建てられる土地にすると課税評価額が一気に跳ね上がってしまうんですね。 一般的に地主さんが気にするのは固定資産税もそうですが相続税額であり、その支払いのために仕方なく先祖代々守ってきた土地を手放すわけです。 この辺りは地主さんが相続税額を準備するにあたり不動産業者とすったもんだがあったちょっと有名な地域でもあります。土地を手放さず、固定資産税と相続評価額が跳ね上がってしまう土地の利用法の変更をしたとは考えにくいですね。
• このエリアはあくまで永住エリア、むしろ老後もゆっくり暮らせるのが売りだと思います。 個人的には70平米3500万程度が許容範囲だと思いますね。
• 借地マンションって、住み替えのいらない高年齢層が多いのかと思っていました。 若い世代の享受するメリットって、どんなものですか？
• 一生住まないのなら借地権はやめたほうがいい。 売るなら10年以内とか決めとかないと、

売るに売れない

• わたしは、分譲の場合、老朽化による建替えなどは大変だろうし、60年後に解体されるのがわかってるのなら、いっそのこと清々しい気がします。
  • 60年後に解体することが決まっている建物、となると年を経る毎にちゃんとお金かけて修繕する動機が住人に働かなくなっていくことは避けられないでしょう。修繕がほぼ不要でもきれいな状態のままで住める最初の10〜15年はいいでしょうが、住み続けるとなると、私個人的には末恐ろしい気持ちになりますね。。。
  • 中古で所有権を買ったうちの場合も、同じですよ。 もう34年ですが、修繕積立の見直しは毎年議題に上ります。高齢化するにつれ、そこまでお金かけなくてもという人が増えてきて、見直ししました。 管理会社曰く、大規模修繕を一度終えると、よくあるそうです。
• 年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万2500円でした。
• とにかく価格が気になります。 地代次第かもしれませんが皆さんの想定はどれくらいでしょうか？ ちなみに自分はＭＡＸ5000万でないと手が出ません。（5000でも厳しいかも。。。）
  • 公表資料ではないので真偽は分かりませんのであくまで１つの参考情報程度に。。。 別物件の営業担当の方に「周辺新築物件の相場」ということで見せてもらった資料によると平均坪単価250万とのこと。なので急坂の上のプラウドと同じような水準っぽいです。 マンション価格の理論値計算詳しくない（ましてや定借物件となるともっと分からない）ので高い安いの判断はお任せします。
  • この辺りで250は安いのでは？ 宮崎台のプラウドはもっと高いですよ。
  • 近隣の所有権新築が250だとすればその8割くらい、200万位だといいですね。 それでも地代（いくらか知りませんが）を住宅ローンと考えると月々が厳しいので250×75％　187万がうれしいような。もちろん安いにこしたことはございません。 ちなみに資料請求したらアンケート協力のメールがきました。
• 定借マンションは資産価値は無いに等しいので、 比較対象は賃貸マンションだと思います。 そのご近所の賃貸マンションに2,30年住んだ場合の家賃と 定借マンションを買った場合の購入価格プラス維持費用の 総額を比べてみれば良いと思います。
• 更地に戻す費用と修繕費用を一緒に積み立てるのかな？
  • ここは借地だから建替じゃなくて更地にする費用だけど、毎月分割で積み立てていくのは賢いよね。

交通

• 駅から徒歩３分は近くて便利で良い立地のマンションです。
• 田園都市線が利用できるのがいいかもと思います。CGで石垣のある道が映っていましたが、坂道ですか？

構造・建物

• 敷地面積：3878.52m2

共用施設

• 駐車場：(総戸数に対して)42台(身障者用1台含む)

設備・仕様

• 設備は普通で、間取りなどももう少し他と違う部分があればというのはありますが、 ファミリー層にも人気のマンションになると思います。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：67.80m2～106.10m2
• バルコニー面積：9.02㎡～20.18㎡

買い物・食事

• 駅前スーパーで事足りそうですね。 いなげや、ダイソー、ローソン、ティップネスあり。湯けむりの庄？は温泉？
  • ダイソーは重宝します。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• いい場所ですよ。実家があり25年位住んでいました。どこに行くのも出やすいし。地味ですが住みやすいところです。
• この物件を検討して色々調べていたところ、この付近の地中にリニア新幹線が通ることを知りました。
  • JRが出した当初の計画図ではほぼ真下をリニアが横切りますね。40m下ですが。
  • JRは、地上を走るときやトンネルに入るところは騒音振動の影響はあるけど、地下深くを走ってるときは問題ないと発表していますよ。 説明会にでましたが、まだ計画なので場所も変わるかもしれないそう。

　http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000101711.pdf

　https://www.google.com/maps/d/viewer?mid=10GP1jryWDI56hpnLjxRs-65wIIU&hl=en_US&ll=35.399190965722674%2C138.29688549041748&z=8

周辺施設

その他

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