ファインシティ千里津雲台

2016年11月19日 (土) 12:46時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府吹田市津雲台5丁目20番88の1（地番）
• 交通：

1. 大阪高速鉄道大阪モノレール 「山田」駅 徒歩1分
2. 阪急千里線 「山田」駅 徒歩2分

• 総戸数：250戸
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 入居可能時期：2018年03月下旬予定
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社/株式会社サンキョウホーム
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：京阪カインド株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 低層階の70平米が4800〜で、最多価格帯は5500万位との事でした。ある程度覚悟はしていたけど強気ですね。
  • 確かに。最近は75平米くらいのが増えましたよね。４人家族だと100平米くらいほしいですがここのプロジェクトでは101平米が最大みたいですし、おそらく角部屋で価格も高いでしょうから、なかなか難しいですよね。
  • まあその程度はするでしょうね。購入者がいないと話にならないですから、意外と抑えてきたなという印象。
• ここは4000万円台の部屋は低層階の‘目玉商品’的な位置付けで僅かしか設定されず、実際は5500万位が最多価格帯みたいですね。
• ルーフバルコニー付きのタイプは7000万円台。
• モデルルームに行ったら、決定はしてないけど、参考価格ってことで、価格表を見せてくれるよ。この価格から大きく変わりませんって！5000万〜と思ってくださいって言われたよ。1階で4800万とかあったけど、ほぼ地下みたいな仕様でしたよ。

【第2期】

• 価格：4,240万円～8,390万円
• 最多価格帯：5,200万円台（5戸）

【販売時状況】

• 既に1／3位 は既に売主のお得意様や投資目的の方を対象に先行販売（予約）されているみたいですね。
  • 地元の不動産関係者から聞きました。あくまでも噂レベルでしょうが、的はずれではないかと。実際、資料にも「一般販売より先行して会員に販売する場合もある」と記載されていますからね。
• ここ全然売れていない。カサーレは完売らしい。 ジオ千里中央は売れ残りが激しくて団地化。

千中はシェリアタワーが圧倒的である。 ここは売れ残り必見！値段の割にマンションの レベル、営業マンのレベル低すぎる。 カサーレは普通。

• • いやいや、カサーレは売れてないよ。第一期が一桁で、第二期も2ヶ月以上も販売後倒しにしてるでしょ。
• 価格表を見せてもらった時に100平米の9,000万のお部屋にほとんど予約が入っていて、やっぱり駅1分というのは人気なんだなと思いました。
• 第1期全戸完売。

【購入層】

• 投資用や年寄りの住替物件としての需要はあると思います。一般の子育て層はターゲットじゃないんでしょうね。
• 最近の北摂のマンションは高額でも売れてるのは高齢者の住み替えが多い気がします。子育て層が北摂で購入しようとすろと駅近は無理で駅から10分以上離れているマンションになりますね。どうしても80平米以上は欲しくなりますし。ここは70平米台が多いから高齢者かディンクスがターゲットでしょう。

【その他費用】

• 管理費（月額）：10,450円～15,160円
• 修繕積立金（月額）：5,610円～8,140円
• 修繕積立基金（一括）：420,700円～610,600円
• 管理準備金 : 35,100円～50,900円（一括）

交通

• ここは駅までの近さが抜群。
  • 駅徒歩1分は、あくまでもモノレール山田駅からの話。実際、通勤時間帯に居住スペースから阪急山田駅の梅田方面のホームまで歩く事を想定すると10分近く掛かるだろうな。
    • 多く見積もっても5分かからんかな。
• 阪急、モノレールの2wayですし、阪急は市内にも直通ですから。安いし。御堂筋線のラッシュよよりもすいてるから楽ですよ。
• 人によると思いますが、梅田まで30分は遠いとは感じますね。北千里ってけっこう遠いのだなと思いました。
  • 遠いなりに価値はありますよ。千里ニュータウン界隈は。それに阪急は災害に強いですから、JRみたいに豪雨のたびに運休したり遅れたりすることは少ないですし、人身事故もまだ少ない方ですから、その分の保険みたいなもんです。運賃も安いですし。確かに阪急だけでいっても京都線沿線、宝塚線沿線と比べても時間はかかりますが、環境は千里線北部が一番と思いますよ。
• 阪急とモノレールの駅が近く、高速にも乗りやすいので機動力が高い。特に飛行機をよく利用する人、北摂に勤める人にとってはとてもよいところです。

構造・建物

• 敷地面積：12,110.04m2
• 建築面積：2,926.76m2
• このお庭の規模とクオリティを維持できる業者は、そうそうないと思います。指定業者による事実上の随意契約でしょう。
• 南西向きと東向きタイプがあるようだが、東向きは道路に面している為、騒音と排ガスが気になるから低価格なのかな？
  • 買うなら南南西向きですね。東向きが安いのは東側道路ではなくて、北側の高速と中央環状線のから近いことによるものですよ。もし、東向きを買うなら１番南側がいいでしょうね。
• 南向きの高層棟と東向きの低層棟の2棟構成のような配置になるんですね。

東向きでも安いならアリかな？って思ったのですが、東向きには広めのタイプが多く配置されており勿論価格も高めでした。

• 外観は割りと高級そうに仕上がりそうな気がしますが。色合いがジオ上新田に似てますね

共用施設

• 駐車場：253台（うち来客用2台）　9,500円～25,000円（月額）
  • 駐車場は半数以上が機械式。
  • 地上4段地下1段の機械式駐車場って、設備維持と更新費用で駐車場料金は食い潰されると思います。
• 自転車置場：500台［ラック式:410台　300円（月額）］［スライドラック式:90台　600円（月額）］
• バイク置場 : 13台　3,000円（月額）
• ミニバイク置場 : 38台　2,000円（月額）

【庭園】

• 庭が素敵ですね。
  • 山田駅前で、世界一の庭師さんが作られた庭を毎日眺められる事を考えたら決して高くないと思いました。
  • 現地マンションサロンで今日から開催されてる説明会に参加して参りました。模型で見ただけでも物件最大のウリである庭の凄さに圧倒されました。緑に囲まれ都会の喧騒を忘れさせてくれる感じです。やはり、植栽一つにしても石原さんが創ると別物ですね。あらためて、石原和幸さんの凄さを実感いたしました。
  • 武田薬品の社宅があった頃から根づくメタセコイアの高木も保存し庭に組み込まれているそうです。いつも身近に緑や花木の風景を、肌で感じることができるなんちて最高の贅沢ですね。
• 庭の管理にお金掛かりそう。修繕費、管理費はどれぐらいになるんでしょうかね。
  • 現時点では未定だそうです。ただ戸数が多いので物件価格のように驚くような額ではないのでしょうか？ 仮に管理費が高くても、あれだけ素晴らしい庭を維持する為と思えば納得いきますね。
• パンフレットのランドプラン見る限り、かなり小さい庭だなと思うのですが実際どうなんでしょうね？
• 庭は新築時は素敵なんだがそこから劣化が始まる。金食い虫にならなければ良いですが。某リバーの庭は近所の子供が荒らしに来ることもあるとか。
  • 自慢の庭は住民以外にも開放されていますのでセキリュティ面でも非常に不安です。 *敷地内に「津雲の庭」という滝のある池があるのですが、子供が落ちるのではないかと心配になってきました。子供だけではなく、私自身も酔っ払って帰宅した時に落ちそうな感じがします。
• 何のために敷地内庭園を開放するのでしょうか？管理費払って住民が維持されるんですよね。万博公園みたいに入園料を徴収して、維持費に補填されるのでしょうか？
  • あくまでも推測ですが公開空地（＝うち）とは、オープンスペースの一種。建築基準法の総合設計制度で、開発プロジェクトの対象敷地に設けられた空地のうち、一般に開放され自由に通行または利用できる区域）としての意味合いがあるのではないかと思います。

【エントランス】

• エントランスも非常に緑に囲まれているのですが、きっと夏の時期は蚊が増えそうなので、ちょっとした外出でも冗談抜きに虫除けスプレーを振りかけていかないといけなくなりそうです。
  • 夏は蝉の鳴き声も相当煩そうですね。蚊、蝉だけでなく鳥も巣を作る可能性かありますね。小鳥のさえずりならまだ良いですが、カラスに朝からカアカア鳴かれたらたまったもんじゃないですね。糞害も心配です。

設備・仕様

• ここのキッチンはIHに変更出来るそうですが、いくらぐらいかかるのでしょう？
  • ものにもよりますが、50から80万円で変更できたと思いますよ。
  • ＩＨ、一番安いのは１０万以下であるみたいですよ。グレードかなり落ちるのかな。 あとは４０万前後と５０万前後。 オプションはどうしても高めになるとは聞いていましたが、８０万のもあるんですね。
  • IHに変更する場合、200Vの専用配線が必要になります。 ガス→IH変更用に電気配線して無いと、クッキングヒーター部交換だけでは対応できません。

新築マンションで配線だけオプション対応してくれ無いでしょうね。 住宅設備機器の卸値は、一般的に"定価の半値8掛け"って言われてます。 差分が工事業者の工賃とデベロッパーの儲けになります。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：70.11m2～101.77m2

買い物・食事

• 山田駅前に大型スーパーがあるので便利。
  • 駅前のスーパーはエキスポシティが出来たおかげで少し空くようになったものの、依然として混んでます。このマンションが建つとなおさらでしょう。少し遠くても、津雲台の裏手のピーコックに買い物に行ったほうがいいかもしれません。
• 千里ニュータウンなので変なお店もないから良い。普通の駅徒1分ならパチンコや居酒屋は必ずありますからね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 英語の幼稚園が近くにあり、人気があるようです。幼い子を持つ教育熱心な人には魅力的かも。

【小学校・中学校】

• 校区は津雲台小学校になりそうですね。クラス数は少なそうですが転入生など多いほうでしょうか？
  • 近所に公務員住宅もあって、転勤族も多いので、転入生は多いですよ。
• 子ども達は津雲も古江も似たような雰囲気で、中学に上がって同じ学校になってもすぐに馴染みます。どちらも団地と高級住宅とが混在する地域ですが、子ども同士ではあまり意識が感じられません。あるとしたら一部の保護者の間ではないでしょうか。
• 戸建の人は本当に上流階級な感じで、派手なブランドを見せびらかせるでもなく、団地を見下すでもない方々だと子どもの同級生の保護者を見てて思います。

でもマンション住民は、授業参観もマンションごとに固まってたり、身なりも綺麗に着飾った感じで、戸建とはまた違う感じがします。

• 北千里の学生は、阪大や金蘭千里、その他バス通学の私学の中高生ですが、マナーも悪くないですし、若者が増えるとむしろ駅に活気が出て良いと思います。小さなご子息がいる方には、むしろ私学受験などの選択肢が増えて良いのではないでしょうか。
  • 北千里の学生は優秀な学校の生徒なので、一般的なイメージとは違います。大学は阪大、金蘭(優秀ではないが・・)、中高は金蘭に関学など優秀な学校ばかりです。公立の小中高も普通です。山田の方が乗り換えで多種多様な学生がいると思いますが？

【その他】

• 子供の習い事をするにしても、周りに少ないので結局千里中央まで出て通われてる子が多いです。

周辺環境・治安

【立地】

• 地域・地区：第1種中高層住居専用地域、31ｍ第3種高度地区、市街化区域、法22条地域、千里ニュータウン地区計画、宅地造成工事規制区域
• ここは2路線使えますし、大型スーパーも徒歩1分ですし、エキスポにも自転車で行けますから、最強ですよね。千里中央から離れているので静かな環境ですし、悪い点が見当たりません。

【山田駅界隈】

• 山田ってそこまで駅力ある？そもそも千里線でメジャーな路線って本気で思っている人っていたらびっくりです。 山田は北摂の中心ですが、そんなに高級な地域ですか？
  • 山田なら千里中央の方が資産価値の面で魅力があると思うが。私ならレジデンスだな。
  • 千里中央と山田なら千里中央だけど上新田と津雲台なら津雲台だな。DEW山田結構便利だし、エキスポもすぐ。通勤手当出るなら山田→千里中央が２分だからレジデンスより早い。
• 駅力では千里中央より劣るのは明らかだが、千里中央のようなオフィスビルはないし、商業施設も集約されているからごちゃごちゃしていなく住むには快適かつ便利。遅くて暑い千里線には辟易するけど、北大阪急行に比べたら通勤ラッシュも大した事ないから妥協できるな。
• 千里中央は大阪の中でもかなりランク分けが激しいと聞きます。少し都会的なイメージ。山田は田舎な雰囲気がありのどかであまりそんな見下した話は聞かないですね。一駅で全く雰囲気が違います。田舎ですが便利ですよ
• 現在の山田駅周辺は利便性と商業施設では、千里中央と南千里に劣りますが、住宅環境が良く、小中学校の教育環境も良いですよ。
• 山田は子育てに最適な場所ですよ。山田駅前のゆいぴあという子育て施設や図書館などがありとても便利です。また北千里、南千里、千里中央とそれぞれ素晴らしい環境ですが山田は万博公園まで徒歩圏で年パスを買えば普段使いできます。駅前にいながらあの広大な自然を普段使いでき、子供に自然や文化、スポーツに触れさせられます。また毎月たくさん行われる様々なイベント、祭りなどにも参加でき、年中ファミリーで楽しめます。あとエキスポシティも近く自転車で行け普段使いでき子供にとっては映画館など遊ぶ施設もたくさんあり最高に嬉しいと思います。
  • 山田や北千里の人は激混みのエキスポシティなんて行かないよ。あの混雑の原因は北摂以外からのミーハーな客によるもの。特に大阪市内からが多いようですね。
  • 私は山田ですがエキスポシティよく行きますよ。朝方と夕方かなりは空いててよくカフェやショッピングいきます（自転車で５分位）。昼間も混み合うと言っても梅田行くよりはマシですし。北千里からは万博外周まわるのでかなり遠いと思います。

【騒音・排気ガス】

• 高速、モノレール、阪急が目の前なので静かではないですよ。あと高速の排気と騒音が心配ですね
  • 高速と国道で計10車線以上あるから空気は相当悪い。後は阪急近すぎてうるさい。
  • 電車は阪急は深夜は走らないですし、モノレールは静かですから、そんなに気にする必要はないかと思われます。ただ、私が何より酷いと感じたのは、中環と中国道の騒音です。

深夜早朝も交通量はそれなりにあり、何よりも緊急自動車のサイレン音（近くが取締りスポットとなっているようです）と暴走族の音が凄く耳障りで、北側の部屋は間違えても窓開けて寝られないなと思いました。それに、あれだけの交通量ですから排気ガスの量も結構あるのではないでしょうか？ 「深夜早朝に本当に現地に行ったのか？」と思われるかもしれませんが、行きました。近隣で似たような立地のマンションの共用廊下にて騒音チェックも致しました。

• 高速は北側だから南のベランダ側は道がないので洗濯物は大丈夫かな。ただ夜北側の寝室の窓を開けれないのはやっぱり痛いね。

【宗教施設】

• 創価学会が隣にあったらどんなデメリットがあるの？気持ちの問題？よくわからない。
  • 特定の宗教に対して、何かあるわけではありませんが、宗教施設は無いにこしたことはないと思います。わざわざ宗教施設の真横でなくても。宗教施設が後から出来たなら仕方ないですけど。トラブルに巻き込まれたり、布教活動されたりするイメージがあります。
  • イメージ見てましたらエントランスは南東側で北西にある創価の建物から真逆で離れてるので全く問題なさそうですね。たぶん目にする事もないと思います。
  • 隣接してはいますが入り口も全く違うので全く施設を気にせず生活できる場所だと思いますよ。場所的に前を通る事も学会の人とすれ違うこともないのでは。単に気持ち的に近いのが嫌ならば山田は駄目ですね。
• 以前山田駅前を訪れた時にすごい人が流れているのを目撃したのですが、隣の宗教施設なのですね。モノレールからも阪急山田からも坂の周辺の駐車場からも家族連れや主婦のかた、男性など何百人と吸い込まれていくようでした。（宗教信仰するのは自由ですし批判ではありません。）中でなにをされているかわかりませんが行っている最中に音とかもれたり？あるのでしょうか。
  • 宗教さんは選挙が近くなると近所をピンポンして歩くこともありますよ。同じマンションにいらしたら、エントランスでなく玄関ピンポンかも。
• 近くにエホバもあるんですね。創価学会の事務所は？すごく立派ですね。

【周辺道路】

• 宗教施設の前の道路ですが、マンションの駐車場もここを出入り？かな。

上新田に向かう方面はいいですが山田方面に向かうとなると信号で長い長い車の列が。。。 通行人も多かったし車よく使うので。うーん悩ましい。平日も見に行ってみないとですね。 【近隣事情】

• このマンション建設予定地はリンチ殺人事件のあった場所の隣りですし、傍を通る中環では死亡事故も年に数件は起きています。近隣には未指定ですが被差別地域もありますね。

また、戸建エリアも閑静な住宅街ですが、在日の方や食肉で儲けた方々も多く住まわれています。もちろん、彼らが何かするかとかいうわけではないのですが、いまだに陰で差別する人は多くいます。山田という地域は確かに住みやすいですが、色々複雑な事情もあるようで地域コミュニティでは外野から見たら馬鹿馬鹿しい差別が露骨に行われているのに辟易しますよ。

周辺施設

他物件との比較

• 眺望：カサーレ ×（正面が団地） 　　ファイン△（基本団地眺望。南側中～高層なら○)
• 商業施設：カサーレ△（ただし再開発計画あり）　ファイン○
• 騒音：カサーレ △（電車のポイント通過音と発車ベル）　　ファイン×（高速＋中環真横（12車線） の騒音、電車騒音）
• 価格：どちらも×
• 売主：カサーレ ×　　ファイン ◯
• 忌避要素：カサーレ（眺望は団地のみ、携帯電話電波棟）　　ファイン（宗教施設横、高圧電線近い、高速＋中環真横（12車線）による排気ガス）
• カサーレは65戸で駐車場は48台で殆どがタワー式。ゲストルームや庭はないが、俺個人的には間取りは気に入っている。販社は住不販売だから。営業マンの質は全体的に高い。
• ファインは、駐車場は全戸分用意されており、自走式の立体。間取りはどこのマンションにもあるようなタイプ。ゲストルームや自慢の？庭がある。販社は、？？？？。

まとめ

• 皆さんのコメントをは総括すると、 北側からは車の騒音と排ガスが、 西隣からは夜や休日には「なんみょうほうれんげきょう」と集団の声が響き渡り、選挙前にはピンポーンと何処で調べたのか電話勧誘も… そして、庭には蚊や蜂がブ〜ン、蝉がミンミンミン、鳥がピーチクパーチク♪カラスがカァカァ♪ 駅徒歩1分って広告には書いてあったけど、梅田方面ホーム迄は最低5分はかかるし… って生活になるんですね。

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