シエリア湘南辻堂

2016年11月8日 (火) 14:30時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県茅ヶ崎市赤松町1868番1、3781番1（従前地）、茅ヶ崎都市計画事業赤松町地区土地区画整理事業内1街区1-1、1-2（仮換地）
• 交通：東海道本線 「辻堂」駅 徒歩4分 （西口）
• 総戸数：352戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月末予定
• 売主：MID都市開発株式会社/野村不動産株式会社/パナホーム株式会社 都市開発支社/
• 施工：三井住友建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• このマンションは、湘南エリアで今売られてる物件の中で一番資産価値が高いと思います。価格もそれなりに覚悟する必要がありますね。
• 坪250が妥当！
  • 坪250は高くない？ いくら駅近でも辻堂だし。 本当に250で出して来るなら、横浜駅徒歩圏の横浜MIDベースタワーレジデンスで低層階を300以下で買います。
  • 今の相場からいくと、坪250でも割安ですよ。
• 周辺のマンション価格から見ても、南西の10Fで坪230が実力だと思う。向かいが老人ホームの棟と、中庭に向いている棟は圧迫感があるので坪200万でしょ。

【比較・検討】

• モデルハウス見てきました。 5200〜5800中心。 坪単価230台。 今の時勢だと適正価格なんでしょうね。 普通のファミリーマンションで、駅近、テラモが売り。 そこに価値観を見いだすかどうかですね。
• 予定価格でしたが70㎡切る住戸だと4000万円前半でありそうでしたね。 共用施設や公園、庭等プランニングはすごく良い印象です。 駅近くてここまで大規模は相当希少価値があると自信ありげでした。
• このマンションは買いですね。住んでみてテラモも便利、夜静か、病院類たくさんある。 公園あり特に玄関出て5分以内に駅に着く最高だと思いますよ。
• 販売価格は少し高すぎ。 6年前に販売されたテラモ横のクラッシィハウス辻堂が比較となる。ここも駅から4分。 住まいサーフィンのサイトで中古取引事例17件で、平均坪単価195万。 ここは新築プレミアム入れて195万の1割増しが適正だと思うけど。
• 共有施設が思ったより多く、将来の管理費・修繕積立金の増額が心配です。
• 4000〜5000万くらいでした。立地、広さから考えると妥当かなと思いました。
• このマンションはc-x内では無いですが、c-xの資産価値が上がれば隣接のこの地区の資産価値が上がるのは必然ですね。

【販売時状況】

• 68平米の部屋が人気みたいですね。そこだけ縦にバラが埋まっていました。
• 4つある棟のうち、1番人気があるのはグランドコートらしいですよ。日照時間が1番長いみたいです。仮契約のバラも1番多くついていました。75平米のモデルルームの間取りは全てバラで埋まってましたよ。
  • 確かにグランドコートには一番バラが付いていますが、75㎡プランでもまだまだ空きはありますよ。ただ７階はほとんど埋まっていますね。
• 第１期140戸 第２期1次18戸、2次14戸、3次6戸 合わせて178戸だから半分いってるようですね。 ２期告知が盆明けからでしたから 1ヶ月半で38戸ペースなら絶好調なんでは？ 竣工まであと1年以上ありますし
• 二期２次で購入しました。希望住戸が重ならないように誘導されました。結果的にはよかったかなと思っています。なるべく抽選は避けたいみたいです。 ここ半年間中古物件含め探していましたが、やはりシェリアが一番よかったです。価格もこの条件なら適正価格だと感じました。

【コスト】

• 管理費は、平置駐車場、耐震構造とのことで1万円代前半で、意外と安いと思いました。

交通

【電車】

• デメリットは、電車の快速が止まらないこと
  • 辻堂駅の乗降客数は既に茅ヶ崎駅を上回っていて、東戸塚を越えるかというところまでになっているのですが、アクティの停車はなかなか実現しないようです。 そもそも東京－平塚間でアクティ停車しないのは辻堂駅だけなので、アクティなくしてもよいのではないかと思います。まあ、そこが辻堂らしいといえば辻堂らしいのですが。。。ただ、実際のところはそんなに困らないですよ。
• 電車も関東内の要所には乗り換え無しで行けるようになった
• １２月には辻堂駅１００周年で、駅メロは浜辺の歌に変わります。駅に降り立つと東京と空気が違っていて、浜辺の歌のようなゆっくりとした時間が流れていると感じられると思います。
• 東京方面へ勤務するなら、もっと他に近いところがいいと思うよ。朝の辻堂駅は人が多く割り込み乗車や列び順の熾烈な争いが絶えない。

【車】

• 縦貫道がつながった藤沢ICが近いので、車で出かけるのにとても便利です。
• 2020年までには藤沢から横浜まで高速がつながりますし便利になりますね。
• 辻堂駅西口側はJR線が南北を分断しているので　茅ヶ崎市ではJR線を跨ぐ（もしくはアンダーパス）道路の計画があります。（藤沢駅寄りはアンダーパス有）用地的にマンション西側の工場敷地を通すしかないと思いますが・・・担当者に確認してみてはどうでしょうか？
• 第５章 道路整備計画の検討

http://www.city.chigasaki.kanagawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/008/054/t_5sho.pdf

• 道路整備は、土地の有権者が譲らないと白紙だな。まぁ、１５年以上の計画になりそうだな。

構造・建物

• 敷地面積：14,127.70 ㎡
• 建築面積：6,757.60 ㎡
• 地盤が強く耐震構造みたいです。

土壌汚染については国の規格をちゃんと満たしているとのこと。 【眺望・採光】

• 東側には高層階の老人ホームが近接して建つから日当たりが悪くなりそうですね。日当たりを確保できそうなのは道路沿いの棟だけになりそう。
• 高層階なら江ノ島がのぞめるかもしれません。
• 営業担当者はシエリアが建つ場所は特別？な地区なので、取り合えず前の工場はマンションにはならないと言っていましたが、 数年後は正直わからないですよね。。。
  • 前の工場がマンションになったら日照条件も変わってきちゃいそうなので、 購入するなら5階以上が良いと思っています。
• 我が家はグランドコートを購入予定なのですが、目の前の工場が気になります。 グランドコート高層階のビューを画像で見せてもらったけど、広がる景色は工場ビュー… 旦那曰く「高層階の意味ないね」と 富士山が見えるビューコートと迷うけど、やはり日照時間の短さと西日が気になります。
  • どの棟にするか悩みますよね。 グランド＆ビューは日照や眺望に優れてそうですが、 赤松通りは交通量が多いし、夜間でもうるさい（爆音のカーステレオやバイクのエンジン音）ですし。 アベニューは福祉施設が気になりますよね。 私はガーデンが一番マイナスが少なそうだと思うんですが、人気無いんですかね？
  • 結局、悩んだ末に、ビューコートにしました。理由はやはりベランダからの眺望です。

購入前から考えすぎかもしれませんが、工場がやはり気になりました。いずれマンションが建設されても距離があるので大丈夫だとは思いますが・・同じ階数もしくはそれ以上の高さのマンションができたら嫌だな～と・・ ビューコートは確かに西日は気になるところもありますが、角部屋じゃないのでそれほどでもないかな～と割り切りました。その分、確実に富士山が見れる階数にしました。

• 南西、西南西向きの部屋は近くに遮るものがなく、素晴らしい景色です。西南西向きは富士山もバッチリ見れます。
• アベニューコートもいいですよね。 大通りの赤松通りに面していないので比較的静かですし、7階以上なら向かいの老人ホームもそこまで気にならないと思います。 また、江の島花火が見れるところも魅力ですね！
• 東南側のガーデンコートを申し込みしました。私も朝日派です。ガーデンコートは、お庭を見下ろすことができますし、道路からも遠いので、静かかと思いまして。 西側は西日がきついと思い、検討外でした。 営業の方曰く、西側の方は日当たりと富士山がのぞめるので、高層階が人気との事でした。

ガーデンコートは、サンルームがついている1階が、大人気との事でした。 ご参考までに。

• 景観重視であれば南西の2棟は良いかと思いますが、道路沿いというのがどうしても気になり、西日も避けたかったので、福祉施設がありますがアベニューに決めました。 本当に悩みました。どの棟も良い面悪い面があり結局のところ何を一番優先するか、が決め手になると思います。 あり程度の景観と日当たり、広さを確保しつつ、静かに落ち着いて暮らせることを一番に考えた結果です。 勿論価格もですが・・・ アベニューの高層階なら景観も確保出来て良いですね。

共用施設

• 駐車場：237 台(来客用、カーシェアサービス用含む)
• 自転車置場：542 台
• バイク置場：23 台(ミニバイク置き場含む)
• パーティルーム、シアター・カラオケルーム等も入る
• 電気自動車のカーシェアリングに無料のアシスト自転車もあり
• カーシェアで気になるのが、車の台数なんですが、何台置かれているのでしょう。
• 駅近マンションで平置・自走式駐車場であること自体、超レア物件だと思います。
• スカイデッキの横に太陽光パネルが少しだけ置いてある様子？ この大きさだと発電にはそれほど期待出来なさそう
• マンション内には緑が多くて、自走式の駐車場も完備されています。子育て家庭が求めている条件が揃っているかなと思います。それに比べて駐輪場は各世帯2台分もないのは、どうかなとは思います。子供の自転車は家に持って上がるというスタイルも取れないと思うので 駐輪場まで考えてあれば、尚良かったのになと感じました。

設備・仕様

• オール電化
  • HPには、電気の高圧一括買い取りや太陽光発電システムとあわせてオール電化とされていて、省エネ対策等級で最高等級を獲得しているとされています。
• オール電化,太陽光発電システムなども気になります。
• こちらは、展望スカイデッキ等の共用設備が充実していると思います。また、オール電化や１階のテラスルームなんかは特徴があってとても魅力的です。収納レベルが高いこともよいと思います。
• キッチンの手元を隠す天板からの立ちあがり（キッチンとダイニングとの壁）をなくし、フラットなキッチンカウンターにするオプションってあると思うのですが、今回の物件ではできないそうです。なんとかならないかしら。
• 水周りはパナ製、合格点です。 オール電化住宅で、まとめ買いで電力も安く済むそう。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：68.34m2～91.68m2
• 75m2の部屋は、収納がかなり充実していました。

柱は外に出ており、全部屋引き戸なので、間取りが広いです。玄関はアルコーブ付きで、リッチさがあります。

買い物・食事

• 駅もテラモも徒歩5分以内
• 辻堂は、テラスモールや湘南T-SITE、フィル等、現在都内在住の方でも快適に過ごせるレベルです。

５年前と本当に激変しました。特に、若い世代２０〜３０代が増えました。子供も沢山です。

• 辻堂駅には、ショッピングモールが隣接
• 飲食系はまだまだ都内のレベルではないです。
• このあたりは新しく商業施設もできるようですから、便利にはなりそうですね
  • 商業施設はクリエイトが入ると耳にしました。、マンションよりも先にできてオープンするそうですよ。

育児・教育

• 茅ヶ崎は藤沢市と比べて子供への配慮に欠けすぎです。藤沢市だったら良かったのに残念です。
• ホームページには敷地内に保育施設を誘致予定と書いてますが、何も決まってないんですか？
• 市境はやっぱり辛いですね…。 保育園、小学校、中学校が遠すぎです。
• 赤羽中学校まで徒歩何分かかるのでしょうか？ 地図上だと30分くらいはありそうなのですね...

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域

【辻堂】

• 辻堂はゆったりとしたところが心地よく、肩に力を入れないですごせるところがいいですよね。駅を降りると東京や横浜にはない空気が感じられて、ゆっくり時間がながれているように思えます。海が身近で大きな公園もあり、田舎でありながらとテラモのような便利さが共存していて、本当にいい街です。
• このあたりはよそから来た人に対しても構えることがなく、すぐに溶け込める居心地のよさがあります。経済的に余裕のある方も社会的な地位がある方もおられますが、皆さん気候も人も穏やかでゆっくりしたこの地域に惹かれて、このあたりを選んでいます。いろんな価値観を尊重するおおらかさがあるように感じています。東京都心志向がある方は理解できないと思えますが、湘南はここでしか感じられない魅力が間違いなくあります。東海道線しかなく、アクティが停車しない辻堂は交通利便性では横浜周辺や大船,藤沢には全くかないませんが、かえってその田舎感やイケてないところが辻堂村のよいところではないかと思えます。湘南らしい緩さを駅前から感じられるのは辻堂ならです。
• 通勤の問題とか個別事情は除き、市境で茅ヶ崎市な(藤沢市じゃない)こと以外はマイナス材料が特にないと思ってますがどうでしょうか？
  • 医療無償以外には待機児童問題だと思います。茅ケ崎市は財政難の為、今後も改善される見込みが薄そうです。
  • 子供の医療費、藤沢市が小6まで無料に対して茅ヶ崎市は小3までとは知りませんでした。 我が家には小さい子供が3人いるので、これだけが懸念点です。言ってもしかたないですが...
  • 茅ヶ崎市には所得制限があり、小学生は、実質、助成を受けられないと思います。

　http://www.city.chigasaki.kanagawa.jp/kosodate/teate/1014284/1004819.html

• • 辻堂でも茅ヶ崎市民ははっきり言って肩身が狭い。赤松町周辺には茅ヶ崎市の図書館や公民館、体育施設もないので、仕方なく藤沢市の公共施設を利用することになりますが、藤沢市の方々からは格下扱いです。藤沢市内のマンションよりも高額なマンションを買ってまでこんな屈辱を受けたくはありません。また、受け入れ能力が低い茅ヶ崎市のハズレにいきなり1000人以上の人間が住み、車の通行も増えることに脅威を感じます。ですから歓迎する地元民ばかりではないことお忘れなく。

【週末に渋滞が発生する】

• 駐車場の出口が赤松通りにしかない。この道路は土日はかなり渋滞するので、マンションの駐車場を出るまでも渋滞し、道路に出るまで相当待つことになりそう。マンションの中に地域へ提供する公園・広場を設置するのなら、裏からも車が出られるようにすべきではないかと。
  • 駐車場の出入口を裏通りに作れない理由は近隣住民の反対があったからでは？裏通りに200台以上のマンション住民の乗用車が通行されたら近隣住民はいい迷惑だよね。でもマンション購入者が払うお金の一部で地域コミュニティ施設と公園広場が作られ、近隣住民にもこれらを開放するのだから、デベにはもう少し考えてほしかった。裏通りからだと国１に出やすく、帰りも赤松通りの渋滞に巻き込まれずに帰宅できるのになあ・・・。
• 辻堂は昔に比べて便利になったけど週末の渋滞がひどいですよ。ここは辻堂といっても藤沢市でなく、茅ヶ崎市のハズレなので市役所や公共施設に行くのに時間がかかります。
  • 住民票、印鑑証明書などは辻堂駅前出張所で取れるから逆に便利だと思うけど。市役所って数年に1回使うくらいだから別に近いか遠いかってあんまり関係ないと思う。
• 連休中は周辺道路が大渋滞で気軽に出かけられません。渋滞中の車の排気ガスで結構臭います。
• テラスモール渋滞は土日のみです。特に日曜や祭日ですね。 はっきり言って茅ヶ崎駅周辺より開放的だし便利だと思いますよ。
• 観光シーズンでは電車や車移動する場合、どの程度混雑するのでしょうか？
  • この近所に住んでもう３年になります。赤松通りは混むことはありますが、ずっと動かなくなるほど渋滞することはそうそうないですよ。ほとんどの時間帯は普通に通過できています。土曜日のテラモ渋滞も時間帯によるし、私は困ったことはないです。むしろ駐車場やそのための時間を気にせずテラモや辻堂駅前を使えるのは大きなメリットでしょう。

【騒音】

• 道路沿いの棟へ想定される、車やバイクの交通量や騒音はどの程度でしょうか。それとJR東海道線は夜間の貨物電車の音がうるさいようですが、そんなにうるさいものですか？
  • 貨物列車は夜中でも一時間に一本くらいは走っているように思いますが、建設予定地は線路から離れているので、窓を閉めれば気にならないと思いますよ。車の騒音も国道1号線に比べたら大した事ないです。土日は渋滞することが多いですが・・・
• 夜中のカーステ大音響なんて遭遇したことはありません。もしかしたら私がそのような場面にあったことがないだけなのかもしれませんが、その程度の頻度ということです。
• ここら辺まで、電車の音は聞こえます。 窓を閉めきれば問題なさそうですが。

【地盤】

• ここの地盤はどうなんでしょうか？
  • 縄文時代は海の中だったらしくて、砂地って聞きました。だから地盤は弱いかも知れないですね…

【再開発】

• 茅ヶ崎市が辻堂西口重点整備地区と位置づけています。再開発ですっきりした街並みが期待できます。
• 再開発した北側の湘南C-Xは便利になったと同時に電柱のない余裕のある街並みになっています。テラスモールはよくあるSCと違って通路を含めて空間に余裕があって、ロンハーマンのある個別店舗が集まるようなスペースもあります。そらまちステージではミニコンサートのようなイベントも開催されています。南側はむかしからのゆったりとした街並みで、海を感じる心地よい風景が広がっていて、常連になっているお店が多いです。

周辺施設

その他

• 住所は茅ヶ崎市ですが、藤沢市の行政サービスを受けられるのでしょうか？
  • 茅ヶ崎市の行政です。小児医療も所得制限があります。

【土壌汚染】

• ここの土壌汚染は地元でも有名です。参考までに。

http://www.kanaloco.jp/sp/article/47677

• • まあ昔はそうでしょ。でも汚染が全て処理されてマンション建つんだから特に気にすることでもないと思うけど。そんなことよりテラモも歩いてすぐだし魅力あるよなぁ…。まあ値段次第だけど。
• 除染されたそうですが、水銀84倍もあった事実は、やはり気になります。後々後悔したくないので...

　http://www.kanaloco.jp/sp/article/47677

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