ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ

2016年9月27日 (火) 23:28時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区南烏山5丁目561番110他（地番）
• 交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩4分 （南口）（サザンコート）、徒歩3分 （南口）（エアリーコート）
• 総戸数：265戸（118戸（サザンコート）、147戸（エアリーコート））
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建（サザンコート）、地上10階建地下1階（エアリーコート）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年1月下旬予定
• 入居時期：2016年3月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/セコムホームライフ株式会社
• 施工：株式会社フジタ東京支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格・販売時状況】

• 価格：5798万円～8598万円
• 最多価格帯：6700万円台（3戸）
• 3LDKの70平米で価格は6400万円台～。駅前の再開発を織り込んだ価格設定。
• メインプランの3LDKは72平米で7300万円が目安とのこと。設備が貧相なのである程度グレードアップを前提にすると坪350万円で考えるべきと思いました。維持費もセコムが入るので高めになるようです。
• どなたか二回目の来場された方いますか？価格は安くなってましたか？
  • 2回目行きました。 価格はほぼ変わりない感じでしたよ。 少しだけ下がったような？ とにかく混み合っててもっと話を聞きたかったのですが、途中でタイムアップでした。 これだけ人気なら価格はさがらないでしょうね？
• ファミリー向けである80㎡台が8000万円オーバー。
  • 価格帯が６０００万～８０００万万円の値するマンションか？というと疑問。 千歳烏山でこの価格帯なら桜上水やグローリオ盧花並みにもっと外観と仕様に力いれてほしかった。 リセールに影響出そうだ、あの外観。 土地が大分前に購入終わってるのに坪単価高すぎるし、管理費も大規模マンションのメリットいかせてないくらい高いし。 一生住む人向けのマンションなんだろうか。
• ザ・パークハウス千歳烏山グローリオの価格表（予定価格）［平均坪単価＠322］⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572718/
• 全戸完売

【その他費用】

• 管理費：1万6350円～2万4510円／月
• 管理準備金：1万6350円～2万4510円（一括払い）
• 修繕積立金：1170円～1750円／月(全体修繕積立金)、5840円～8750円／月(敷地修繕積立金)
• 修繕積立基金：5万8370円～8万7480円（一括払い）(全体修繕積立基金)　／64万2070円～96万2280円（一括払い）(敷地修繕積立基金)
• インターネット定額料金：1372円／月
• 250世帯いるのに24時間有人管理で(二棟でひとり)70m2で月3万ごえは高いでしょ！その他に補修費積立金も毎月一万以上あるし。
  • 管理費等とまとめてしまいましたが、管理費＋修繕積立金＋ネット使用料で3万超です。駐車場代は18000?24000円だったかな、駅近にしては良心的ですよね。

【購入層】

• 30代40代の現役世代とリタイア世代が多いそうです。
• 先日契約しに行った時もお子さん連れが結構いました。年配の方はあまりいなかったように見えました。

交通

• 駅近は魅力的。駅までフラット、両脇の商店街を通り抜けて、徒歩3～4分。
• 京王線の高架化工事や、駅前ロータリーの整備事業などが計画されている。
• 電車は朝は本数多く各駅停車でもあまり時間かわりません。
  • 朝は各駅で新宿へ行くと30分以上普通にかかります。
  • 新宿までは、朝は各駅で行けば30分位・快速や急行であれば25分位です。
• 京王線が止まったら身動き取れないし、そもそも朝の京王線は異常な混雑で定刻通りに動かない。
  • 京王線はとにかくよく止まりますよ。夏は雷だ大雨だと止まるし、年間を通して人身事故も多いし、そうなるとバスで千歳船橋まで行くしかないし。
  • 通勤ラッシュ時の人身事故は中央線・小田急の方が京王線よりもはるか多い気がします。あと小田急は混雑時は常に遅れるので時間が計れない、と小田急利用者は言ってます。京王線の場合は、混雑で遅延する時期は4-5月の新入生・新入社員が乗り込む時期だけだし。雨・強風でも意外と強いのが京王線！よく人が飛び込んじゃうのが中央線というイメージです。
  • 京王線は、雨や雪ではめったに止まりませんヨ。よっぽどJRの方がよく止まります。ちなみに車両故障や信号トラブル、人身事故は中央線の方が断トツで多いです。
• 千歳烏山、住み慣れると通勤面は確かに便利だなと思います。新宿までも近いし、都営新宿線も乗り入れていますし。
• 千歳烏山自体は、バリアフリー化も再生開発も遅れ、古臭いイマイチな駅だと思います。
• 千歳烏山に準特急停車のようですね！利便性があがりそうで嬉しいです。⇒ https://www.keio.co.jp/news/update/news_release/news_release2015/nr150826_timetable20150925.pdf
• 2015年9月25日からですね。 京王の資料を見ると新宿～烏山が最短10分になるので、人気も地価も上がるのではないでしょうか。駅も2面4線になりますし、駅前再開発でロータリー、広場、駅ビルもできるようですし。
• マイカー派も東京ＩＣ近いし、調布、高井戸も苦になりません。

構造・建物

• 敷地面積

1. サザンコート：4514.04m2(売買対象敷地面積）/4319.68m2（建築確認対象敷地面積）
2. エアリーコート：5481.67m2(建築確認対象敷地面積・売買対象敷地面積）

• 建ぺい率：

1. サザンコート：54%
2. エアリーコート：46%

• 容積率：

1. サザンコート：200%
2. エアリーコート：200%

• 外観はシンプル
  • 地味目な茶色やベージュよりもこのマンションは清楚な白い外観になりそうで清潔感があっていいと思う。
    • パークハウスといえばタイル張りの豪華な造りなのになぜこのようなデザイン？他のパークハウスはちがいますね。。。
• タノジ、ペラボー、外廊下です。バルコニー内側のサッシ回りは吹き付け…
  • ペラボー物件は戸境だけでなくバルコニーが半透明のガラスやボードの場合が多い。採光や風通しは良いですが、その反面プライバシーはあまり無いしちょっと安っぽい。外から見ればペラボーなのは隠しようがないので、外観のイメージが安っぽくなってしまう。
• 現地を見に行ってきました。手摺や鉄格子の外階段、ザパークハウスのブランドにしては本当にちょっとガッカリしますね。ベランダは丸見えです…
  • 見に行きましたが、バルコニーの手摺りは廊下側より中が見えにくくなってましたので良かったです。サザンの東側は、段々にルーフバルコニーにがありモダンでした。
• このマンションは格子でスースーしていて下がり天井が多く間取りのバリエーションがないのがネックですが購入するのに必要な条件をかなりクリアしているなぁと思いました。逆に立地よりも見栄え最重視派の方には全く向かないですね。
• エアリーとサザンってどっちが人気？
  • エアリーは南側も大きな道路に面しているのと、西側は旧甲州街道に続く道路ができる予定なので、環境的にはサザンではないでしょうか。また、部屋にもよりますがエアリーだと目の前にサザンがあり、景色の妨げになります。ただ、サザンはエアリーより駅から近いですね。それと階が上の方だと調布の花火大会が観れるかもです。それぞれの好みでしょうが、私としてはサザンですかね。
  • 第1期で一番倍率が高かったお部屋がサザンで6倍だったそうですよ。

【内覧会】

• 内覧会、、、皆様いかがでしたか？無理に指摘するつもりはなかったのですが汚れと傷が多くショックを受けて帰ってきました。キッチンの石も傷が数箇所なんて普通なんでしょうか？想定していた時間も大幅にオーバーし途中から増員依頼をして対応していただきました。
  • 内覧ですがそのカーテンの担当者が言ってましたが、壁紙とかは部屋によって全然仕上がりが違うらしいです。というのも部屋ごとに入る職人が違うからって。うちの部屋は2,3か所壁紙の継ぎ目が気になったのとキッチンの扉が汚れてたくらいで、あとは特に直しはありませんでした。
  • うちもキッチンの大理石の研きが雑でびっくりしました。又鉄骨階段むき出しでペンキ塗らないと錆がでそうで、見た目も悪い。今どきあんな階段どこにもないですね。

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  現地写真（2015年9月中旬）

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  駅から最も遠い地点より撮影（左＝サザンコート、右＝エアリーコート）

共用施設

• 駐車場

1. エアリーコート：敷地内46台（料金1万9000円～2万5000円／月、身障者用1台)
2. サザンコート：敷地内37台(1万9000円～2万5000円／月、身障者用1台）

• 駐車場は地下みたいです。平置きではなさそうな図面です。
• 駐輪場

1. エアリーコート：222台収容（料金200円～500円／月）
2. サザンコート：177台収容(料金200円～500円／月)

• ミニバイク置場 8台収容（料金2000円／月）(エアリーコート)、6台収容(料金2000円／月)(サザンコート)
• 自転車は各住戸に2台までと聞いています。
• ｢DEAN&DELUCA｣とコラボした共用施設。
  • エアリーコートの1階には、雨の日も親子で気軽に集まったりできる｢パーティールーム｣。屋外に｢ガーデンテラス｣。
  • 食のセレクトショップとして知られる｢DEAN&DELUCA｣とコラボレーションした空間があり、楽しいひと時を送ることができるそうです。
    • 本当に必要な生きた施設は、是非是非お願いしたいんですが。。。無用の長物は、管理費、固定資産税が高くなるのみならず、先々見るたびにこれさえ無ければ、とストレスになるので、止めてほしいです。
• 駐車場265世帯に対して83台でしたっけ？1/3以下 広い部屋の住民優先だそうなので、60-70平米クラスだと駐車場獲得は難しそう。 敷地近辺に月極駐車場ありますか？
• セコム導入で防犯カメラ37台設置、24時間有人管理とセキュリティはたいへん手厚いようです。 24時間は日中管理人が、夜間は警備会社のスタッフが常駐するようです。
• 個々のエレベータ台数はどうなんでしょうね。エアリー、サザン各１基だと普通に階段を使わざるをえないんですが・・・
  • エアリー3基、サザン2基です。駐車場や駐輪所を利用兼、下層階なら階段使うと思われます。
• 提供公園はイメージ図通りの完成になるのでしょうか。子供達が遊ぶような遊具は設置されない公園なのかな？
• 集合住宅として日本で初めて「いきもの共生事業所認証」というものを取得したそうです。屋上緑化をはじめ、敷地内に地域の在来種を積極的に植樹したり、地域の鳥の水浴び場や巣箱を設置したり。居住者参加型の自然観察プログラムなども、実施される予定とのことでした。
• 入居者同士のふれあいの場としては、懇親会・コンサート・子育て交流会・健康体操などの催しもあるそうです。その他、季節に合わせて、餅つき・七夕・ハロウィンなどのイベントや、防災用の非常食試食会などの珍しいイベントも開催予定。

設備・仕様

【良い点】

• キッチン：天然石カウンタートップ、浄水器一体型水栓、静音シンク、ディスポーザー、食器洗乾燥機、ソフトクローズつきスライド収納など。
• バスルーム：浴室で転倒した場合でも、ケガをしにくいクッション床、フルオートバスシステム、エアインシャワー、ワンプッシュ排水栓、ミストサウナつきの浴室暖房乾燥機など。
• トイレ：ローシルエット一体型節水トイレ、ミラーつき手洗いカウンターなど。
  • トイレは自動的に霧が出て、便器が汚れにくくなる商品らしいです。
• セコムホームライフと三菱地所レジデンスによるセキュリティで、トイレの壁と、浴室の壁、どちらも床から10～20cmあたりのところに、緊急用のボタンがついていました。万が一、トイレや浴室で倒れたり体調が悪くなったりした時に、すぐに対応してくださるそうです。床に倒れた状態でもボタンを押せるように、低い位置に設置している、との説明に納得。
• その他の設備もしっかり標準装備されていました。

【悪い点】

• バルコニーにスロップシンクがないのが残念。色々な部分で建築費用抑えてる感じが、外観や内装仕様から見てもよくわかる。
• 収納が少ないのが残念ですね。
• 本当に仕様が、お粗末で、この立地には勿体ないですよね。部屋内部は、梁が一杯。

間取り

• 間取り：1K～4LDK
• 専有面積：35.52m2～90.14m2
• バルコニー面積：9.99m2～17.5m2
• 専用庭：25.59m2・26.65m2（使用料1540円・1600円／月）
• テラス：10.5m2・10.93m2（使用料無）

【エアリーコート】

• 1K～1LDK　35.52㎡～50.74㎡　東向き　3,198万円～5,148万円
• 2LDK　55.22㎡～59.20㎡　東向き　5,248万円～5,998万円
• 3LDK　72.90㎡　南向き　6,198万円～7,748万円
• 3LDK　68.98㎡　西向き　5,848万円～6,898万円
• 4LDK　84.98㎡～90.14㎡　南向き　8,248万円～1億98万円

【サザンコート】

• 2LDK　60.12㎡～70.78㎡　南向き　6,168万円～7,148万円
• 2LDK　60.10㎡　東向き　5,498万円～6,298万円
• 2LDK　58.37㎡～58.37㎡　西向き　5,398万円～5,998万円
• 3LDK　70.78㎡～84.98㎡　南向き　6,598万円～8,698万円
• 3LDK　68.88㎡～68.98㎡　東向き　6,148万円～7,098万円
• 4LDK　86.56㎡～87.48㎡　南向き　8,548万円～9,498万円

【その他】

• 収納が少ないのが残念
• B-krタイプのリビングダイニングは開放感ありそうですね。
• ２階の角部屋も良いですよね。奥の方は静かそうですし。

買い物・食事

• 徒歩数分でスーパー行けるの楽ですね。
• 駅の南側には、シミズヤ、ライフなどがあります。
• 駅の北側には、スーパーオオゼキ、西友などがありました。
• 千歳烏山といえば、商店街。店舗数は150以上もあるそうです。 かなり影響力もあり、イベントも盛り沢山で賑やかです。
  • 商店街が有名なのはダイヤスタンプというスタンプ制度が有名なだけであって 実際には、スーパー以外はとても使い勝手の悪い商店街。昔ながらの商店はお年寄りしか利用していない。
• 閑静な住宅街ではある分、商業施設に乏しい。駅ビルもない。スタバもマクドナルドもミスドもない。23区内にしてはとても不便な街。
• 大型スーパーはないが、中堅どころは数軒あるし、パン屋さんだけでも飽きない店舗数。小さい飲食店も回ると楽しい。
  • 確かに周辺はパン屋さんが多いですね。私の一番好きなパン屋さんはブレッダルワン。京王線3大パン屋とよばれているお店の1つです。営業時間が４時間だけというなかなか行かれないパン屋さんですが、それだけの事はあると納得のできるパン屋さんです。他のパン屋さんももちろん美味しいですがここは別格の様な感じがします。
• 烏山は色々便利ですよ！スーパーや本屋、100円ショップなど色々ありますからね。
• シミズヤ近しはいいですよ
• 個人経営のレストランや呑み屋さんも多いので、外食もバラエティーに豊です。
• せい家 っていうラーメン屋さん美味しいですよ。
  • せい家、汚いからあまり好きではないです。あれくらいの味なら他にもあるし。地元密着の感じ。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• ゆりかご保育園(約430m)
• らりん千歳烏山保育園(約440m)
• 芦花保育園(約420m)
• 保育園はほぼ不可能です。何せ待機児童、日本１の区ですから。。。小さいお子様がいる方はこのあたりも大事かと。
  • 保育園は少ないらしいですが、大型幼稚園などもあるので特に不便はなかったです。
  • 保育園は難しいかも。幼稚園は結構キャパあると思うし、別料金で遅くまで預かってくれたりするみたい。

【小学校・中学校】

• 芦花小・中学校 [通学区]
  • 芦花小は芦花中との小中施設一体型校です。3年前に校舎も奇麗になってそのまま芦花中に上がる子が増えたみたいですね。もちろん受験する子もそれなりに多いとは思いますが。
  • 芦花小は近年児童が増えすぎて教室がパンク状態らしいです。しかも隣の芦花パークゴルフ跡地や反対隣(環八側)の団地跡地にも14階建が建つそうで学区域の変更の可能性もあるらしいです。
• 住民の質がいいので、公立の小学校にも関わらず子供達がいい子が多いです。私立に行かせる必要性をあまり感じません。ただ、中学はほとんどいなくなってしまいますが。 このあたりは仙川の友人と話すとかなり違うという話になります。実際、仙川から越境して通ってる子もいます。

【その他】

• ここは子育て世代には充分な良い環境だと思います。学習塾や習い事等駅近くに沢山あるので帰り道、迎えに行くのに楽ですよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域
• 公団跡地のマンション

【生活環境】

• 立地は抜群。烏山は生活には困らない。
• 戸建てが多くて日照も遮られることがなくて良さそう。
• 立地は悪くないですが、電車が近めですね。南向きの間取りなので、それほど電車の音は気にならないのでしょうか。
  • 感じ方に個人差はあると思いますが、駅近なのに、電車の音はほとんど気になりませんでした。
• 駅前は自転車多くてごちゃごちゃしてるけど、世田谷なんてこんなもんですかね。
  • 自転車多いのは、世田谷だからでなく、ちとからだからですよ。成城とかあまり自転車のひといないし。ここの数は半端ない。。。
  • 確かに烏山の放置自転車の数は群を抜いてますよね…昔からずっとこの状態なので改善は見込めそうにありません。駅の高架化と駅前再開発が計画されているようですが、、どうなるのやらです。
    • 高架化には周辺の土地買上げが必要なので、それが遅れれば高架化も遅れます。小田急沿線でも遅れた事例があるので、期日通り進むとは限らないですよね。
      • でも今の所、南側の高架予定の辺りは次々とお店が移転して、空きビルになっていますし、時が来れば移転する予定のお店もあり、順調だと思ってたのですが、確かに遅れる場合も充分あるでしょうね。まだ立ち退き前なので分からないですね。踏切早く解決してほしいです。
• 小さい子供連れは、駅前の行き交う自転車などには注意した方がいいです。当時ビュンビュン自転車や車が通って子供の手が全く離せませんでした。
• 北側は甲州と旧甲州があるので車通りも多いですが、南側は閑静な住宅地です。高架化に加えて、清水屋の一帯が東口広場になりマンション前の道路が南北に伸びる都市計画があるため、10年後はさらに好立地になることが予想されます。
• 青山学院理工学部がなくなって若者が減った。
• 南東側約1km先に千歳清掃工場があります、これは近すぎるでしょか？
  • 清掃工場の500メートルのところに住んでるものですけど、全く問題ありません、ましてや一キロ先の場所なんで、気にしてる人はいないと思いますよ。
• マンションの敷地に隣接した場所には、デイケアセンターができる予定もあるそうです。

【宗教問題】

• 駅近くに旧オウムの施設がある
  • 土曜日、駅前で「オウムは出ていけ！」「私達の町を返せ！」と、100人は超える規模のデモ行進に遭遇しました。各町内会名を掲げて、警視庁からの警護がついて。千歳烏山って本当に大丈夫なんですか？(･･;)
    • ご参考まで。アレフはすでに２０１１年に活動拠点を南烏山から足立区に移転して、入居していたマンションも取り壊された。本部の住所をまだ６丁目に残していて警察の監視下にあるが、その場所はマンションとは反対の駅の北側５００ｍぐらい先でかなり離れている。
      • いま関連施設の詳細な住所を調べていたのですが... ひかりの輪も烏山に本部があったのですね。 これ本当に大丈夫かな。
• 北口の某宗教団体は係争中なの？すごい横断幕とか監視小屋がありますね。
  • この辺りに10年くらい住んでますが、ずっとありますよ。多分なくならないと思います。

【駅前再開発】

• 道幅は狭いので自転車と人がぶつかりそうです。
  • 駅周辺がゴチャゴチャしているし道端には自転車だらけで歩くのも大変です。また、踏切もなかなか開かない時間帯もあります。 車では駅にアプローチできませんし、道も狭い。
  • 自転車が多いのは芦花公園や仙川住民も急行停車駅である烏山を使うからでしょうね。便利ですもん。
  • 高架はもう決定してますよ。予定では2022年完成予定です。⇒http://www.keio.co.jp/train/sasazuka-sengawa/outline/index.html
  • 駅東口の道路は既に都市計画で直線且つ広くなってます。
• 高架線自体は現状通り複線だと思います、但し千歳烏山駅と明大前駅は副本線を新たに作る関係で巾が広がるのだと思います。駅前広場の話は京王線の高架化とは別に都市計画道路補助第216号線の話の様ですね。現在、駅の北側のバスが旧甲州街道でビルのピロティを使って折り返ししてるのと南側のバスも住宅街を通って折り返ししてるので現在の清水屋とその先の区画辺りにロータリーを作る計画の様です。実現するとマンション敷地の直ぐ西の空地を通って北は甲州街道、南は成城の東を通る道になる予定の様ですが敷地の買収なんて出来るんでしょうかね…
• 八軒通りから道路がのびて来る予定で、少なくとも通りの正面の東芝は閉店するみたいです。高架は、駅の南側に線路と並行してますが、そこも立ち退き進んでます。
• 明大前はともかく下高井戸が壊滅的に進んでいないので当分無理だと思います。
  • 下高井戸あたりは確かに用地取得が進んでないイメージが・・。でも芦花公園から烏山は結構京王の土地が多いし芦花公園は最初から南側確保してるしで、八幡山から千歳烏山を先に工事開始するというのもありえるかもね。
• 再開発の本格的な工事はいつからですかね（騒音や迂回）。入居後数年間？いや10年以上は不便性も合わせた生活ライフを覚悟しないとならないでしょうか？ちょっとネックですね。
  • 駅前再開発は完成は7年後らしいです。
• 計画されている東口広場と道路整備は普段の生活にはそれほど支障はないと踏んでいます。私の視点から具体的に言うと↓

1. 東口広場: 清水屋が立ち退いても近くにはライフがある。
2. 道路整備: 駅までの最短ルートには影響がない。
3. 高架化: ファミマが立ち退いても最寄りにはセブンがある。

• ちとからの夏祭りに行ったら、「資金が集まり（具体的な金額をおっしゃっていましたが、忘れちゃいました）千歳烏山は12年後には高架になって、4、5階建になります。南口はロータリーになり、4車線（って言っていたような）ランドマークに生まれ変わります。とやぐらの上で、偉い人らしい方が言ってました。これは間違いなく事実だと思うので、お値段高いなぁと思ってましたが、投資物件としても悪くないかもですね。

周辺施設

• 立地はとにかく良い。 商店街や飲食店が近くにあるし、銀行、スーパー、コンビニ、ドラッグストア、クリーニングが敷地でたらすぐあるし、普段の生活には全く困らない。
  • 子育てにも、年をとったら運転もできなくなった時も、買い物、銀行、病院、烏山出張所と何かにつけて便利な場所ですよね。
  • 買い物、銀行、医院全て数分で行けるのがいいですね。
• 本物件の近所に 病院はありますか？小児科や内科、整形外科あたりで、まぁ評判が悪くないレベルでいいです。
  • 個人病院という事でしたらたくさんありますよ。小児科でも症状に応じていろんな病院使い分けています。休日診療所も徒歩圏内ですし、病院に関して困ったことないですよ。
  • 個人医院内科、歯医者、耳鼻科、皮膚科、駅そばに沢山ありますよ、全く困りません、久我山病院や至誠会病院など大きな病院も近くですよ。
• 近場にカーシェアリングあったと思います。セブンイレブンの裏側あたりに。
• 駅前から少し離れますが、26もの寺院が集まる、烏山寺町という散策スポットがあります。バスにゆられて、北へ約10分。古き良き武蔵野の面影が残る、貴重なエリアだそうです。世田谷区の「みどりのモデル地区」にも指定されていて、文化財が収蔵されている寺院も多いのだとか。

掲示板

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