パークホームズ豊洲ザ レジデンス

2016年9月19日 (月) 15:20時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江東区豊洲五丁目6番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
2. ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分

• 総戸数：693戸（他に保育施設1区画、店舗1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上22階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 入居時期：2017年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、 三井物産株式会社
• 施工：株式会社大林組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

価格・コスト・販売時状況

【検討者】

• 某サイトでは平均坪単価290～300と予想されていますね。
• MRいったけど、かなり花が付いてた。上層階から下層までまんべんなく。結構順調にはけてる感じ。豊洲内の転居もかなり多いらしい。
  • 先週MR見てきたら、すでに3割位の花が付いてたよ。割高物件なのに。
• 今日、モデルルーム行きました。 最安坪単価280位ですね 周り囲まれていることを考えると低層階の 坪単280～290を狙いは ありうるなとはおもいました。要望書結構入ってるし、 訪問者も多くびっくりしました。 ここ完売したら、 豊洲も本物だと感じた次第です。
• 立地としてはもしかすると豊洲NO.1物件になる可能性が高いですね。ただ、土地の取得価格がかなり高いと言われています。その分プレミアが乗る可能性が大です。しかしながら市況はかなり厳しい、PHT以上の価格で販売が進むでしょうか？それが難しいと判断すれは仕様を落とし間取りを狭くして販売するしかありません。最終的にどう転ぶかは実際に販売されるまでわかりませんね。一旦新居での生活がはじまってしまえばあまり気にならないような気がしますが。
• 値引きは一切ない感じですか。
  • 特に販売に苦戦していない現状では全く期待できないですね。MR引き払うタイミングまで残っている間取りとかあればもしかしたらあるかも知れませんがそれ相応の間取りになりそうです。
  • 残個数から考えても最終期で完売見えてるのでまぁ値引きは期待出来ないでしょうね。引渡後ものこっているようならオプション数十万程度サービスならあるかもしれません。気に入った間取りがまだ有るならそちらを優先した方が住んでからの満足度高いですよ。
  • 値引き交渉したら、もっと安い部屋紹介された・・
  • 全ての部屋に対し、値引きは一切しないことを保証すると営業さんが言っていましたよ。
• ここより安くて良いマンションなんて、そうそう無いと思います。

【モデルルーム訪問時】

• 総戸数690戸なので、価格表を見ても多すぎてよくわからないです。2LDKは今のところほぼ契約済みで、残りが3LDK、4LDKあたりになります。価格は、6100万から7500万、高くて8000万位ですが、来月販売分の値段は出てないので 何とも言えませんが、この辺りの価格になるようです。販売方法は、早い者勝ちではなく、抽選です。
• 去年から販売開始されてるようなので、2LDKはほぼなくなってしまい 広いお部屋しか残ってません。なるべく早く行動した方がよさそうです。当物件のモデルルームは大変広く平日も土日も営業していますし、土日祝はベビーシッターさんが常駐しています。安心して見学でき、さまざまなイベントも予定されていますので、興味のある方はぜひ見学をお勧めします。
• ¥6,000万円代後半～¥7,000万円代が売れ筋のようです。南東向きの角部屋が最も高く、¥8,000万円代後半～1億円程度。北西向きは¥6,000万円代前半の物件もあり、比較的安い価格となっています。北西向きの物件の高層階は問い合わせも多いようで、日当たりが多少悪くても眺望を優先したいという声が大きいようです。
• 見学当日は土曜日だったこともあり、ショールーム内には5～6組ほどのお客さんがいて賑わっていました。担当いただいた営業さんは20代前半～半ばと思われる若い方で、多少説明に不慣れな部分も垣間見られましたが、とても丁寧にこちらの話を聞いてくれて、それをもとに様々な提案をしてくれました。
• 周辺には小学校や中学校が多く隣接しており、幹線道路にも近いことから治安は非常に良いです。幹線道路のすぐ脇ではなく、50mほど路地に入ったところなので騒音もあまり気になりませんでした。また、駅から徒歩５分、大型ショッピングモールが２店舗徒歩圏内という立地も非常に魅力的に感じました。価格はもう少し抑えられないか交渉してみる余地はありそうですが、総合的に見て条件の良い物件だと思います。

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  モデルルーム 価格表（2016-05-16撮影）

【契約者】

• エアビー対策が必要だと思いますが、皆さま如何でしょう？
  • 必要だと思います。入居後即レギュレーションの制定が必要でしょう。
• 心配で、以前 担当者に聞きました。引き渡し後、理事会で決めることになるそうです。
• 昨今色んなメディアを通して新築マンションは買うべきではないと言われていますが、皆さんはどうお考えですか？
  • ここ買うと決めた時からもう損得では考えていませんね。住みたいと思ったから買う、それだけです。まぁここも十分割高ですが豊洲の中古はそれに輪をかけて割高でしたからね～。中古選ぶメリットが無かったですよ。
  • 今更どう言っても買っちゃいましたから(笑) 個人的にはマンションは消耗品と思っています。ここは家賃坪12～13千円エリアなのでサイズにもよるけど賃借なら10年で30万～35百万支払う。購入時は他に管理費、修繕費、修繕一時金、固定資産税で10年5、6百万位でしょう。売却時の手数料が2,3百万合わせ諸々10百万と考えると購入価格からの下落が20百万ならイーブンと考え買いました。
• 今更ですが、こちらの物件は、駅から程近く、かつ大通りに面しているわけでもなく閑静で 隣接する６丁目に新たに誕生する数々の施設の恩恵を享受できそうな絶好なポジションである気がしてきました。自転車で６丁目護岸一周なんかもできそうですね！入居が楽しみです。

【コスト】

• 共用設備に対してかなりのコストをかけているので、月々の管理費などが通常のマンションの２倍近くかかるようになっているようです。駐車場も機械なので維持費なども相当かかりそうですし、コンシェルジュやゲストハウスなどもあり。。
• 管理費や修繕積立金を合わせると月額¥25,000程度となり、駐車場も含めると月額¥50,000～¥60,000程度となります。

交通

• 有楽町線「豊洲」駅まで徒歩5分で、緑が連なる歩道が整備され、大通りを渡ることなく、起伏のないフラットな道を気持ちよく歩けます。
• 銀座四丁目まで晴海通り利用で、車で約7分・自転車で約18分
• 八号線ですが、茨城新聞の記事では下妻延伸はもう決まったもの扱いです。
• 晴海通りから本物件敷地端まで約100ｍ
• 東京クルーズ豊洲乗船場（約760m）

【通勤・通学】

• 8時以降の丸の内線で新宿で座れることなんて無いぞ。丸ノ内線で座れるのは始発の荻窪と中野富士見町だけ。
• 平日午前8時頃に、電車の混雑状況（有楽町方面行き）を教えて頂けますか？座れないのは覚悟していますが...
  • 号車を選べば座れることもあるくらいですね
  • 前の方は辰巳駅でそれなりに席は埋まりますね。東西線と比較すると天国でしょうが。

【バス】

• 羽田行きが1時間に1本は出るようになって益々便利になりましたね！
• 成田行きのバスもここからだと徒歩7分位なので、豊洲のバスロータリーとそれほど変わらないですよ。

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  路線図

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  豊洲駅（2016-06-27撮影）

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  また豊洲が便利になりますね（2015-07-16撮影）

【地下鉄の延伸】

• 地下鉄の延伸もあるね。 これまでは江東区の一人相撲感が強かったが、都も整備効果が高いと認めましたので、現実味を帯びてきました。オリンピックに間に合わせるんじゃないかな。鉄道の整備は、豊洲の資産価値を120 %上げるでしょう。

【水上バス】

• 日経に出ていた水上バスの発着口は病院の隣の都有地でしょうか？
  • どうやら東電堀の一番奥、西小学校の裏あたりで計画しているみたいですよ。添付資料の⑩の場所です。観光ツールのひとつとして整備されるでしょうから、人の往来は増えるかもしれませんが、個人的には楽しみです。
    • 早速ありがとうございます。新豊洲の循環バスみたいですね。実用性は？？？ですが観光名所としては楽しみです。このコースだと病院の前から都有地までフェンスの先の護岸は整備されない感じですね。

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  水上バスの発着口（2015-12-18撮影）

構造・建物

• 敷地面積：10,591.10m2

【外観】

• 外から見ると、かなり大型高層マンションというイメージで、ゴージャスという言葉が似合います。
• タイルの色が違うのは変化があって良いですね。
• これからモデルルーム行かれる方がいたら是非意見もらいたいのが玄関前の壁の吹き付け処理です。土壁が乾いたままのような質感で、まだ吹き付け処理をしていないのかと思うほどチープな印象をうけました。お部屋の中の印象が良かったので私は余計に気になりました。
• ここは隣との間隔が確保されているの良いですよね。
  • 私も時々ふらっと見に行きますが、四方のスペースが思ってたより広めにあるな～と思います。
• サクラスクエアの植林も進んでいました。プレハブある時は分かりにくかったですが結構広い。

【構造】

• 大規模免震レジデンス
• こちらのマンションの大きな特徴は、2棟の建物をズラしたような形状の「∞(インフィニティ)デザイン」にあります。この形状であることの最大のメリットは、「角物件の数が増えること」だそうです。しかしそれと同時に、出っ張った部屋の隣には影になる部屋が出てきます。日照時間によってその差はあるものの、まったく日当たりがゼロになるということは無いそうです。
  • そしてもう１つのメリットとしては、出っ張った部分ではないところは隣のビルとの距離が離れることにあります。このスペースを利用して、桜の木を植えるなど、緑豊かな環境を作ることに力を入れているようでした。
• どっしりとしたフォルムや免震構造、340mmのスラブ厚、豪華すぎないけどポイントは押さえた共用施設など二・三丁目の投資向けタワマンとは違い実際の居住向けという印象で住むには魅力的。当初は割高なイメージでしたが足し算していくと納得の価格かなぁと思えてきてしまいます。
• 免震は最近になって原発が諦めて、耐震に切り替えてます。本震でダメージを受けた免震ゴムが余震に耐えられないようです。寧ろ、これからは耐震かもしれません。

　http://mainichi.jp/articles/20160119/ddm/002/040/124000c

• • それはコストの問題だよ。災害拠点病院などは建て替えで最近はほとんど免震を採用してます。
  • 免震を全否定するつもりなし。ただし、本震で免震装置がダメージを受けて、余震で耐えられない、という電力会社の判断もよくわかる。
  • 想定外の地震が来たら耐震なんでしょうね。やっぱり柱太いのは安心ですから。想定内の地震なら免震でも良いと思う。寧ろ免震が良い。
• 外廊下タワーを連結したスタイルって新鮮ですね。GlobalFrontTowerみたいに、中住戸にも角部屋感を...という配慮なのでしょうかね。
• 本日の建設状況です。2階の床が出来始めて3階へ向けての鉄骨を組み始めたところです。こう見ると1階は階高がかなり高いのがよく分かります。1階に住居を設けずエントランスとなる階高を高く取ることは、マンション全体の高級感にダイレトに繋がってきますので、この点は期待できそうです。（写真参照：施工時１）
• 昨日久し振りに体感する地震がありましたね。ここに決めた理由のひとつが耐震性なので完成が待ち遠しいです。
• 三井から調査の結果杭データの偽装や転用などの不正行為はなかったとの嬉しい報告ありましたね。これから住むことになる自宅の安全性が正式な書面で証明されたことは非常に大きいですね。
• 天井高があと5cm高ければほぼ不満はなかったですが、その点はスラブ厚が34センチと他のタワマンを凌駕する仕様である点をプラスと納得して決心しました。

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  施工時１（2015-08-06撮影）

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  施工時２（2015-11-22撮影）

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  施工時 南東側（2015-12-05撮影）

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  施工時 晴海通りから（2015-12-10撮影）

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  施工時 正面から（2015-12-12撮影）

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  施工時 外観はほぼ完成（2016-05-19撮影）

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  施工時 橋から（2016-06-04撮影）

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  ほぼ完成（2016-07-24撮影）

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  植林（2016-09-15撮影）

【眺望】

• 眺望期待できるのは高層階の一部
• 西側は眺望が期待できそうな抜け感ですが、東と北はちょっと割安で出るのかも。
  • 本マンションの高さは69.96m、22階。南面のオフィスビルは40m。14F以上なら抜けるかな！？
  • 西側の昭和大学病院の高さが約52m。完全に抜けるのは高層階の一部になりそうですね。
  • ここの立地だと例え高層階でもレインボーブリッジ等は恐らく見えません。昭和大学病院の高さより上に抜けれても、その先のスカイズ＆ベイズと賃貸棟がちょうど壁になります。
  • 賃貸棟は高さ60mで10m低いですね。最上階ならレインボーは見えるかも。
  • KR豊洲ビルとお見合いになる北向き低層はかなり安くなるかもしれませんね。逆に南向きでガーデンフロントを越える階、西向きで病院を越える階は結構な高値と予想します。
• 病院超えるのは16階以上でしたが、抜けても目の前にSkyz、Bayz、賃貸棟で塞がれるのでたいした景色は望めない感じでした。ただ、唯一南西の豊洲西小学校寄りの部屋だけは校庭から先に何も建物がないので、6階位でも富士山が見えました。ただし、ここもマジックビーチと市場の間の土地に将来タワマン建つ計画があるようなので、それができると恐らく塞がれてしまうと思います。
  • 私も行ってきました。予想通り病院さえ抜ければレインボーブリッジ見えますね。東京タワーが見える部屋は多そうですが、東急のツインタワー出来ると見えなくなるかも。 結論として、眺望はレインボーブリッジが見える南西高層階と、晴海と豊洲の高層ビルが綺麗に見えそうな北西の眺望は良さそうです。それ以外は眺望としては大したことなさそうです。
• 昨日モデルルーム見てきましたが、眺望はごく一部の部屋を除いてほぼ望めないマンションですね。南西は向きと目の前の建物がオシャレなレンガ調の新しい建物なのでってことで高値で設定されていましたが、それ病院ですからね。入院病棟から1日見られていると思うと私は絶対南西は避けます。特に夜は病室の灯りしか見えなくなるので、南西検討している方は陽が落ちた時間に1度現地行くことをオススメします。

【採光】

• 南東と南西の写真です。日照の参考に朝9時です。
• 北東側の写真、本当にありがとうございました！この季節でも午前に日が当たっているようで嬉しくなりました。入居が待ち遠しいです。
• 午前中の北西は太陽の光は入っていますか？
  • 北西高層階を契約したものです。北西は高層階でも午前中は陽は当たらなかったと記憶してます。太陽が東からのぼることを考えると物理的に無理かと思いますので、陽当たりシミュレーションは午後しか記憶にありません。夏至は午後過ぎから、冬至は日の入り前の約1時間ほどだけ陽が差します。
• 北西側を撮りました。1時半位です。 北西でも十分に日が入ってますね！！

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  南西（2016-01-24撮影）

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  南東（2016-01-24撮影）

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  北東朝9時（2016-01-31撮影）

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  午前中の北側（2016-02-26撮影）

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  午前中。小学校・病院方面から（2016-02-26撮影）

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  北西側 1時半位（2016-07-03撮影）

【眺望イメージ】

• 近くを通るときにおもったのですが、思ったより高層フロアは抜けて、晴海ぐらいからなら存在感を感じれそうだなと思いました。 （眺望イメージ１参照）
• お部屋のイメージとならないよう、敢えて建物上空から見たイメージとしました。東京タワー方面はこれから開発が楽しみな新豊洲が広がっていいですよね。
• ディズニー方面は特に夜景が綺麗なんじゃないでしょうか。ディズニーの花火（毎日20時半？）が見れる部屋もありそうですね。
• 公開されている情報から駅前再開発も込みでキャプチャしてみました。駅前はＡ棟（180メートル）、Ｂ棟（約140メートル）、消防署です。Ｃ棟（80メートル）は建て忘れました、、、Ａ棟とＢ棟の間に位置しているはずです。
• 残念ながらベイズやパークアクシズの３Ｄモデルはないようです。スカイズのみですがどうぞ。
• 東電堀のスカイズ側から望むとこのようになります。このあたりは豊洲六丁目公園もありますし長閑なエリアになりそうですね。東電堀に水上レストランなんて噂も一時ありましたが、どのように活用されるか気になるところです。水陸両用バスの発着場の噂もありますが正直想像もできません、、、

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  眺望イメージ１（2015-10-30撮影）

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  眺望 イメージ 豊洲２～５丁目（2015-10-30撮影）

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  眺望イメージ 東京タワー方面（2015-11-01撮影）

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  眺望イメージ ディズニー方面（2015-11-01撮影）

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  眺望イメージ 駅前再開発込み（2015-11-01撮影）

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  眺望イメージ スカイズのみ（2015-11-01撮影）

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  眺望イメージ 東電堀のスカイズ側から（2015-11-01撮影）

共用施設

• 共有スペースも充実しててよいですね。共有スペースも子供だらけで芋洗い状態にならないかも心配。
• 1階部分には医療モールが入る予定で、調剤薬局では入居者向けに薬の宅配サービスを行う予定だそうです。
• 他にも、防音設備を備えた「+αルーム」は楽器演奏や映画鑑賞を楽しむことができます。
• 紀伊國屋と提携し、最新の書籍がレンタルできる「ライブラリーコリドー」は、まるでギャラリーのような空間で、入居者向けに宅配サービスも行う予定があるそうです。
• 他にも、各階のエレベーターホール横にはゴミ集積所が完備されていたり、入居者同士が集うラウンジも合計3つあり、コミュニティも充実していました。

【駐車場】

• 駐車場 : 総戸数690戸に対して敷地内機械式 280台　28,000円～34,000円（月額）、敷地内平面 10台　35,000円（月額）　
• 駐車場は合計280台分が用意されています。タワーパーキングで、軽自動車やコンパクトカー向けの「中小型車」が140台、「大型車」が140台で、月額¥28,000～¥34,000となっています。
• 駐車場が国産と外車、そしてハイルーフといったような細かい分け方だったので、場合によっては使いにくいと感じました。
  • 車を持ってないのではっきり覚えてませんが、国産と外車という区分ではなかったと思います。普通とロングの区分だったような。
• 駐車場は、ハイルーフ用をもっと多く設定すべきだったと思います。このエリアは子育て世代が多い＝ワンボックス所有者が多く、スカイズで分かっていたのでは？
  • 商談時に駐車場のことを聞いたら、「今はミニバンだけでなく、SUVも人気なので子育て世代でなくてもハイルーフに乗る方が多いので倍率が高い」と言っていました。。私はちょうど乗り換えのタイミングなので、ハイルーフの抽選に漏れたら、小型車にするか、カーシェアにするか...

【駐輪場】

• 駐輪場 : 総戸数690戸に対して1,341台（レンタサイクル20台、店舗用24台含む）　100円～500円（月額）
• バイク置場 : 総戸数690戸に対して70台　2,000円～3,000円（月額）
• 駐輪場は、バイク置き場が合計70台分あり、月額¥2,000～¥3,000。自転車置き場は合計約1,300台分あり、月額¥100～¥500となっています。
• 3人乗り用のロングが激戦と予想。
  • 子ども2人いるファミリーは3人乗り自転車を所有している確率高いと思います。ここはファミリーマンションですから、下段ロングは倍率高いと思われます。設置数が少なすぎると思いました。

【ゲストルーム】

• ゲストルームですが、一泊料金確認していなかったのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？両親が子供に会いに来た時などに利用できたら、と考えています。
  • 営業さんは7000円一泊って言いました。
• 1泊約¥7,000で宿泊できるゲスト向けの部屋の「ゲストスイート」は、両親や親戚など大人数での訪問にも対応できる嬉しい設備です。

【カーシェアリング】

• マンション内のシェアカーは一台のみでしたね。
• リーフなので遠出は難しいです。
• カーシェアは1台だけなので、正直「あります」というためのアリバイ程度かと。。コンシェルジェにお願いして、レンタカーを手配してもらい、これを使う方が現実的かなと思ってます。
• 隣のVOLVOのビル、ほぼ前の駐車場のタイムズには10台弱のカーシェアがあり、予約もできます。また置いてある車もミニバンがありますので便利だと思います。
  • 三井も豊洲にレクサスのカーシェア設置予定とニュースになっていましたので、これからはカーシェア良いかもしれませんね。

設備・仕様

• ここは専有部の仕様も良いですね。キッチンとかかなり工夫されてます。天井がちょっと低目なだけが難点かな。
  • 同感。コストダウンで設備がしょぼくなる物件が多いなかで値段は高いがしっかりと金かけてつくった印象。
• 床暖房がリビングと主寝室にあるのは珍しいね。
• 窓の高さが知りたい。。分かる方いらっしゃいますか。
  • 窓の高さとは、掃き出し窓の上側の高さですか？それとも、腰高窓の下側の床からの高さですか？部屋によって異なるかはわかりませんが、私の部屋では、後者は90cmでした。
    • リビング側の窓です、カーテンサイズが知りたくて。。間取り図に記載ありました？

【オプション】

• ここは天井高がそれほど高くないので私もリビングの照明は少しでも空間広く感じられるようにダウンライトにしようかと思ってます。
  • ダウンライトにすると階上の音が漏れやすくなると聞いたのですが、経験された方はいらっしゃいますでしょうか。
• 浴槽はクレイドルにする予定です。
• スイッチをグレーシアスイッチに代えてみました。
• 床暖房をさらに追加しました
• これでもかというくらいダウンライト付けました。
• バスルームを ほっカラリ床にしました。
• 台所にコンセント追加しました。
• トイレ壁紙変えました。少し気分が良くなるかなと思い・・。
• 下足入れをミラーにしました。あと棚は全部付けたと思います。
• オプションで最近は標準となっている流し台前面の包丁ラックがまさかのオプションでしたが、あれ便利なので泣く泣く付けました。
• ウォシュレットのスイッチをこだわりました。
  • 私も妻に笑われましたがopの方がカッコいいのでopにしました。持ち運び可能と有りましたが持ち運ぶ人いないですよね(笑)
  • トイレリモコンは後になって変えておけば良かったと後悔しています…。さりげないオシャレポイントですよね～。
  • トイレのリモコン私も悩みましたが、妻にリビングライコンとどちらかっ！と言われてあっさり諦めました（笑）後から簡単に変えられるようですしね。

【コーティング】

• フローリングのコーティングはされますか？メリット、デメリット等 情報があれば教えてください。
  • わたしはコーティングしません。やっておくとしばらく汚れにくいのは、経験者によると確かのようですね。デメリットは特に感じませんが、『ま、必要ないかなー』くらいの感覚です。ちなみにフローリングのメンテナンスは、重曹クリーナー➕市販のワックスをいつも施してます。いまの住まいは白のフローリングなのですが、十分綺麗に保てますよ。
  • 今時マンションはフローリングのコーティングはしなくても大丈夫みたいですよ。担当さんに聞いたのですが、モデルルームの白い床をフォークでガリガリしながら、傷がつかないのを一緒に確認しました。

【キッチン・洗面台】

• キッチンとか洗面台の石で、御影石とシーザーストーンってどちらにしました？
  • 御影石ですね。単純に色合いの好みによるものです。嫁と意見が割れましたが。御影石は硬すぎて皿が割れるとかの噂も聞きますが。。
  • 我が家は両方ともシーザーストーンにしました。御影石より傷がつきにくいと聞いたもので…御影石でもお皿が割れてしまうほどの硬さなのですね！
  • 御影石にしました。扱いが雑なので天然ものにしました。シーザーストーンは熱焼けだけ気をつけて下さいね。熱い鍋を直接置くと変色しますから。
• 洗面天板を御影石にしました。意外と安くて驚きました。確か5千円位？

【エコカラット】

• エコカラットって実際使用感どうなんでしょうか？経験者の方、メリットデメリットを教えてください～
  • エコカラットのデメリットは傷が付きやすい事かな。固い物をぶつけると傷になります。後は、結構値段はしますよ。水回り以外に、廊下、各部屋などに付けちゃうと、100万くらい直ぐにオーバーしちゃいます（笑）メリットは以外と高級感がある所かな。また、性能的には問題無く満足しています。

【ピクチャーレール】

• ピクチャーレールを先に付けるか、後付けかで迷ってます。部屋の中に洗濯物干す様の穴…みなさま部屋に干したりはしないのかな？
  • 部屋干しのやつ便利ですよね。オプションでは見当たらないですが つけられるならつけたい。。
  • 見つけました！ホスクリーンという商品名みたいです。

　http://www.kawaguchigiken.co.jp/products/monohoshi/

• ピクチャーレール埋め込みにしたくて、我が家は今回申し込みました。
• ピクチャーレールって、自分でつけれるものでしょうか？頼んでますか？皆様
  • オプション時に頼んだ場合、天井にレール埋め込みで出来たはずですが、これから取り付ける場合、天井からレール部分が飛び出してる形なら可能なはずです。

【コンロ】

• 標準コンロが「ガラストップ」ではなく「テフロントップ」。テフロンは使っていると焦げや油がどうしてもこびり付いてきて、数年で古臭いコンロへ転落するので、可能ならガラストップにグレードアップしておいた方がいいかと思います。
• ガラストップは割れたことがあるのでテフロンのままにします。

【タイル】

• ここのオプションのタイルはなかなかセンスいいですよね。うちの間取りは洗面がリビングインなので、そこまでタイルにすることで心理的に空間を仕切ることができると思っているのですが、そうなるとキッチン、洗面、そのつなぎまで全てタイルにしないとデザインの収まりがよくないので、そこまでやるか、廊下までにとどめるかを全体の費用と優先順位で比べながら悩んでいるところです。
• やはりMRのようにキッチンから洗面所までの繋がりが欲しいところですが結構コストがかかりそうなのでなやみますね。現実的にはキッチンのみになるかもしれません。
• 実家がリノベーションしてキッチン床をタイルにしてましたが、掃除がしやすくて良いし オシャレだと母は満足げでしたよ。
• キッチン床タイルは迷ったのですが雫と礎以外は 玄関同様ツルツルのやつだったので 質感が気に入らず…やめておくことになりそうです。
  • 床タイルは雫のモデルルームのとは違うんですね。がっかりです。それでは我が家も無くなりそうです。
• お風呂の床を、柔らかいタイプ（ほっカラリ）にする方はいますか？
  • ホッカラリはそれほど費用対効果で見送りです。

【リビングのウォールドア】

• 今一番の悩みどころは、リビングのウォールドアを選択するか否か…該当プランの皆さんどうされますか？
  • 我が家はまだ夫婦2人だけなので暫くはリビングを広く使えるウォールドアを選択予定です。洗面をリビングインからホールインに変えるプランも気になりましたが、収納がかなり減るので止めてウォールドアを選択した感じです。
  • 私もウォールドアを採用予定です。向きが北西の為、採光重視です。

【エアコン】

• ご近所から住み替えの方も多いようなので聞きたいのですがエアコンは塩害仕様必須でしょうか？
  • 豊洲10年ですが不要だと思います。経験上では自転車は錆の進行は早い気がします。
  • 私は耐塩害無しにしました。
  • 1万の 違いですので塩害対策用にしました。オプションではなく、インテリア相談会のです。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：56.37m2～88.47m2
• バルコニー面積 : 9.36m2～31.57m2
• 面積が広い分、収納や見た目の開放感などは素晴らしいなと思いました。

【田の字中心】

• 田の字は80平米以下を最も効果的に使える間取り。
• 田の字だから外廊下に面した部屋がある間取りはたくさんあります。ここは駅近のごく平凡なマンションなんですよ。値段は高いけどね。
• ここは奇抜さより使いやすさ重視。いわゆるタワマン！が好きな層はターゲットにしていないと思いますよ。
• 中住戸は田の字プランばかりですが、玄関位置が工夫されてて価格なりの工夫が見られるなと思いました
• 南東北東の角は前室リビングインなのが残念です。方角的にはベストなのに…。
  • リビングインは子どもいる人は良いという人も多いけれど、（子供部屋にする場合、必ずリビングを通るからだそうですよ）でも居室としては独立性があまりないので 厳しいかなぁ〜と思われる面もあり…。好みといえば好みですが。許容範囲内であれば方角もいいし、決断する人はいらっしゃるでしょうね。
• 基本は田の字の間取りが多くて、それぞれ微妙に細かい点で違っているようで、そういう場合、微妙な違いの良し悪しを見極めるのが難しいです。実際に部屋に入ってみないと動線などもわかりにくいですし。

【プラン】

• E-86Y以外はあまり大きな変化のない間取りだなと思いました。主婦としてはキッチンを重視したいので、E-86Yのキッチンは良さそうに思えます。キッチンだけのバルコニー？（サービススペースとなってますが）があるなんて、ちょっと贅沢。出入りできるサッシになっているのでしょうか？
  • 出られません。マークで△は出入りできます。ないのは小窓ですね。通常窓より大分小さいが通風はありますので、いいかと。E76みたいに台所から出れるバルコニー➕3部屋バルコニーの方が自分は好きですがね。

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  E-67Gtタイプ

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  W-71Ibhタイプ

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  E-71Maタイプ

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  E-72Nタイプ

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  E-76Tタイプ

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  E-76Ttタイプ

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  E-85Xタイプ

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  E-86Yタイプ

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  W-71Ibタイプ

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  W-71Jタイプ

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  W-73Raタイプ

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  W-75Saタイプ

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  W-79Uタイプ

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  W-81Vタイプ

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  W-81Wタイプ

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  W-87Zタイプ

【バルコニー】

• • こちらの物件はベランダに洗濯物を干せないですか？
  • 写真に載っている棒にハンガー類をかけられます。5丁目は規制があり手摺より下にしか掛けられないそうです。

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  バルコニー（2015-11-09撮影）

【モデルルーム】

• モデルルームは３タイプ見せていただきましたが、それぞれ、色目やオプションなどもついていて、正直、説明も殆ど無く とりあえず見てくださいといった感じだったので、あまり印象に残りませんでしたが、(設備等の説明はこちらが聞かない限り一切なしでした)
  • 一番印象に残っている、W79Utタイプ（79.84平米）という3LDK＋ウォークインクローゼットのモデルルームだったのですが、今どきのマンションに付いてる設備はほとんど付いているという印象です。
  • オプション仕様が多く、正直シンプルなものが見たかったですが、印象としては高級感がある資材を使っているのだろうなという印象で大変素敵でした。
  • ただ面積が広い分、収納や見た目の開放感などは素晴らしいなと思いました。
• 3タイプのモデルルームを見学してきました。それぞれに特徴について説明します。
  • まずは2LDK 75.14平米のタイプですが、開放感あふれるリビングが大きな特徴です。4枚のドアガラス越しに見える眺望と広々としたバルコニーは、それだけでもこの部屋を選ぶ十分な魅力に感じます。
  • 3LDK 79.84平米のタイプはリビングに間仕切りがついており2部屋に分割して使うこともできます。ただし、先ほどの2LDKにあった全面採光ではなく、部屋ごとに窓は分割されています。
  • 最後は角物件の1LDK 87.9平米のタイプです。この部屋の魅力はなんといっても2面採光にあります。角部屋ならではのメリットで、その眺めも格別だと思います。モデルルームでは、実際の角部屋を模した風景をシミュレートして映していました。リビングは22畳という広大な空間で、本来は2部屋として使用できるほどの広さを有しています。他の間取りタイプとは違いリビングにバルコニーは付いておらず、寝室横に位置しています。

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  モデルルーム資料（2016-05-16撮影）

買い物・食事

• リタイア組には若年ファミリー中心の豊洲は住みにくそう。ファミレスに毛の生えた程度の飲食店しかないし、いい歳してららぽで買物もちょっとね。
• コンビニとカフェは異常な数ですよねぇ。

【テナント】

• クリニックを含む医療モール
• クリニックモールには内科、小児科、薬局が入るようですね。かなり便利です。

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  薬局（2016-08-27撮影）

• 薬局２（2016-08-27撮影）.jpg

  薬局２（2016-08-27撮影）

【コンビニ】

• ルミネイス豊洲1階の店舗はデイリーヤマザキに決まったようです。
  • このチェーン店が集まる構造が変わらないと街全体の価値が上がらないですよね。フォレシアでちょっといいお店が増えたものの、食の砂漠からなかなか抜け出せないですね。
• ローソン江東豊洲五丁目店（徒歩1分/約60m）

【スーパー】

• スーパーサカガミはあまり行ったことないのですが品揃えとかどうなんでしょ？
  • サカガミは国産パスタだけ買いにいきますねー。アオキに慣れると鮮魚なんかの品揃えは微妙かも。店員さんが袋詰めしてくれるのはちょっと幸せ。
• 最寄りのスーパーはシエルの下のサカガミです。徒歩三分くらいですかね。
• スーパーは流石にこれ以上は出来ないと思う。
• スーパーサカガミグランルパ豊洲店（徒歩3分/約220m）
• フードストアあおき東京豊洲店（約600m・徒歩8分）

【大型商業施設】

• フォレシアは豊洲の中ではダントツで充実してますね。ここからは遠いけど。
• 来年３月竣工、江東区複合施設「豊洲シビックセンター』と２０００台収容の駅直結駐輪場
• アーバンドックららぽーと豊洲（徒歩7分/約540m）
• イオン東雲ショッピングセンター（徒歩9分/約680m）

【その他】

• スーパービバホーム豊洲店（徒歩9分/約650m）

【食事】

• ららぽーとで食事するならベルオーブが一番かと思います。ベルオーブは銀座にあっても繁盛する店だと思います。
  • ららぽーとなら、バルデゲーという店が好みかな。ベルオーブはベルギービール飲みたい時には良いけど、ランチもやってたのですね。
  • ららぽーと内のオススメとしては、福包という餃子屋も旨い。平日限定のスープ餃子を求めて平日夜に行ってしまう。後はbutter、混んでるからあまり行かないけど。ららぽーと内のラーメンは「tetsu」と「どみそ」はかなりいい。四丁目のトマト麺、フォレシアの一風堂とあわせると、もう豊洲はラーメン屋不毛地帯とは言えないだろうね。
• Piatto：ランチはいつも満員だがディナーは空いていることが多い店。目玉のＴボーンステーキ（ビステッカ）はマジでお奨め。もう少し繁盛してもよい店⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13120027/
• 永利２号店：池袋本店の色々と本場な中華料理屋。センタービルの下の１号店の方が食べログの点は高いがこちらも悪くない⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13110537/
• おおもりや：４丁目晴海通り沿いの京料理屋。フォレシアが出来るまでは和食が食べたくなったら行ってました⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13074306/
• 豊洲のラーメン屋だと、味噌だるって店、美味しかったですよ。

【パン屋】

• ペルエメル：シエルの下のここ。素晴らしいパン屋⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13031952/
• サカガミの隣？のペルエメルのパンは美味しいですよー。
• 駅前のパンやさん美味しいですよ。オススメ。
  • 駅前のパン屋さんとはペルエメルのことですか？サンドイッチもたくさんの種類があって写真を見ているだけでも美味しそうでした。
  • ペルエメルはレベル高いですよね。私は大好きです。

【カフェ】

• 向かいの病院にタリーズが入ってますがこれがどうして下手なカフェより全然いい。東電堀を眺めながらノンビリできます。
• 豊洲にはカフェ密集地帯ですよね。スタバ４つ、タリーズ３つ、サンマルクカフェ、エクセルシオール、ロースター、ペルエメル、パティスリーサクラ、カウカウ、ウィービーズ、ナニナニ、Les deux Bleue、JSFoodies、Cafe Haus、On the Canal　あと何がありましたっけ？　ららぽーとに他にもあった気が。
  • 名前が挙がってないのだと、プロント、珈琲館、ブリース、マンゴツリーカフェ、ルピシア、アール・ドゥ・パンあたり。あと、Butterも一応カフェかな。ベルオーブも昼はカフェ。
  • 地味に駅のドトール

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  イオン東雲ショッピングセンター

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  スーパーサカガミグランルパ豊洲店

育児・教育

• 新設小学校は徒歩1分

周辺環境・治安

• 用途地域 : 準工業地域
• 大規模再開発ほどの派手さはないけど、しっかり区画整理された真新しいオフィスビル、学校、病院が整然と立ち並んでる。開発の余地を残した土地もあるし併せて道路も整備されている。ネックは駅前のパチ屋と団地ぐらい。
• 5丁目公園の不衛生さ（数年前までは野良猫がわんさかいた）と雰囲気はちょっとやそっとじゃ変えることができない。
• 昨日モデルルーム見てきましたが、眺望はごく一部の部屋を除いてほぼ望めないマンションですね。南西は向きと目の前の建物がオシャレなレンガ調の新しい建物なのでってことで高値で設定されていましたが、それ病院ですからね。入院病棟から1日見られていると思うと私は絶対南西は避けます。特に夜は病室の灯りしか見えなくなるので、南西検討している方は陽が落ちた時間に1度現地行くことをオススメします。
• 私は購入します。 ペットを飼っている身としては、道も広く信号も少ない豊洲?晴海周辺の道は散歩に便利で住みやすいです。 また車でのアクセスを考えるとかなり利便性も高いと思います。
• 病院超えるのは16階以上でしたが、抜けても目の前にSkyz、Bayz、賃貸棟で塞がれるのでたいした景色は望めない感じでした。ただ、唯一南西の豊洲西小学校寄りの部屋だけは校庭から先に何も建物がないので、6階位でも富士山が見えました。ただし、ここもマジックビーチと市場の間の土地に将来タワマン建つ計画があるようなので、それができると恐らく塞がれてしまうと思います。
  • 私も行ってきました。予想通り病院さえ抜ければレインボーブリッジ見えますね。東京タワーが見える部屋は多そうですが、東急のツインタワー出来ると見えなくなるかも。 結論として、眺望はレインボーブリッジが見える南西高層階と、晴海と豊洲の高層ビルが綺麗に見えそうな北西の眺望は良さそうです。それ以外は眺望としては大したことなさそうです。
• 病院の事をお伝えすると、息子が入院になり 先日行きましたが、２階は小児科、受付は奥で、窓側は廊下です。 子供が少し遊べるスペースがあるくらいですので、 子供が窓から外を見ている・・くらいかと思います。 こどもセンター５階の病室に入院しましたが、窓から見えるのはデータセンター。 パークホームズサイドは廊下の行き止まりで、左右の部屋は先生の部屋か相談室か分かりませんが そんな類いのお部屋がありました。 院内広いので他にも窓側病室などはあるかもしれないですが、 そこのお部屋は使っている形跡は無かったです・・。 少ないですが・・ご近所さんの病院情報でした・・。
• 今までのマンションの中では最も立地に恵まれてますよ。幹線道路沿いでもないし、駅近いし。

周辺施設

• ボルボが入っているビルのゴルフスクールがイイと人づてに聞いたことがあります。

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  医療施設

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  公園・スポーツ・レジャー施設

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  公共施設・金融機関

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  周辺施設

その他

• あのう、ここから新市場って結構遠いですよね？歩くと15分くらいでしょうか。 豊洲というより、新豊洲、いや、ゆりかもめで言うと二駅先の新市場前ですし。 個人的には、あまり近くない方が嬉しいんですが。 だって、トラックやら観光客でごった返しになるのってイヤじゃないですか？
  • ゆりかもめで２駅先だよ。 観光客は豊洲も多いんじゃないかな？？ その方が飲食店やショッピングセンターが充実して住みやすいと思いますよ。 すし大などの人気店も場内にできるようだし、環境としては良いのでは？

掲示板

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