パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

2016年9月16日 (金) 08:40時点における最新版

パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都世田谷区豪徳寺2丁目1045番1他（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「豪徳寺」駅 徒歩11分
2. 東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩8分

• 総戸数：63戸
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年06月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社鴻池組東京本店
• 管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1316/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 物件の特色を見比べると、「凛邸」はハイグレードとありますが、「翠景邸」には、その記載がありませんね。
• 世田谷の第一種低層で、三井の新築となれば、おそらく価格設定も強気でしょうね。
• 日建ハウジングシステムなので、デザイン性は期待できますね。
• ここは特徴あるし結構売れそうな予感はしますね。価格次第だけど。
• 広めの部屋まで作って豪華な感じですね。結構期待できるかもね。楽しみです。

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605091/

【三井不動産】

• 今年はアフターサービス満足度１位ですね三井不動産

　http://www.sankei.com/economy/news/160310/prl1603100021-n1.html

• これが三井の実態

　http://diamond.jp/articles/-/85497

• • 今の建築業界じゃ不正撲滅などは難しい、だから検査が厳しかったり、補償が効きそうなとこから買うのが正解。三井なんてきちんとしてる方だよ。

　http://yeoman.hatenablog.com/entry/apartment

• 大手から買うメリットは補償がちゃんとしてること。中小だと中々こうはならない

　http://www.住宅ローン-比較.jp/economy/%E3%80%90%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A0%E3...

【販売時状況】

• 東洋経済にもこんな記事があった。2016年は｢住宅バブル｣が終焉する年になる。新築にも中古にも異変の兆しが現れている。

　http://toyokeizai.net/articles/-/98420?page=2

• 2016年もまだまだ上がるか高値で推移って感じでしょうかね。消費増税の駆け込み需要は限定的だろうけどね。

　http://allabout.co.jp/gm/gc/460886/

• 売れ行き鈍いけど価格はしばらく下がらないかな。デベが出す数が少なくなってますからね
• 今年出るようなのは、土地の価格も建設費も高いような物件ばっかだから価格は極端には下がらないかもな

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  パンフレット1（2016-07-07撮影）

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  パンフレット2（2016-07-07撮影）

【資産性】

• 私たちは夫婦二人暮らしでこちらの2LDKを考えております。10数年後の定年で地元に戻る予定です。こちらの資産性はあると思うのですが、果してこちらの2LDKでもリセールは期待できるでしょうか。
  • そもそも中古マンションがあまり出ない地域ですので、リセールできるかと思います。以前、こちらの物件の近くの中古マンションを見学しましたが、築20年？70平米6000万超えないくらいでした。ご参考までに。

交通[ ]

• やっぱり豪徳寺駅からの距離はありますねー。雨風の強い日、夜遅くなった日とかは結構しんどいかも。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：3342.18(m2)
• 建築面積：2232.89(m2)

【配棟】

• 駅から遠いですが開放感のある立地、直接基礎３階低層マンションです。
• 閑静な住宅街にある低層のマンションで、とくに開放感があっていい感じ
• 緑道に接してて敷地にも余裕があるし植栽も豊富、なかなかいいランドプランですね
• 共用廊下が窮屈な配棟になってますね。
• 車寄せがない。エントランス、エントランスホールとも小ぶり。
• 目の前が学校のグラウンドで開けてる点はいいと思う。他の方角も一定以上の距離は確保しててますしね。提供公園というのも珍しい施設ですね。公開空地みたいなものですかね？
  • 公開空き地はマンションの敷地を歩道とかといった形で公開することによって、高さ制限や容積率の条件を緩和されるもの。提供公園は、一定以上の開発の場合、自治体に提供が義務付けられていて、所有は自治体になる。でも近隣ってことで掃除とか依頼されちゃったりする。

【眺望・採光】

• 現地見たけど暗いという感じは無かったかな。むしろ明るいというか日当たり良すぎて大変そうって思った。全面が開けてるので開放感はありますね。
  • 午後以降の緑道沿いの部屋、棟内事務所がある方ですよ。日中でも電気がなければ暗かったです。東向きなので陽があたりません。
    • 午後になれば陽が当たらないのなんて東向き住戸ならどこもだいたい同じじゃない？むしろここなんて前が緑道＆低層だし条件はいい方だと思いますけどね。その分、朝から午前中は明るいのでしょうし、純粋な南向き住戸は少ないですが 暗いとはあまり感じませんでしたね。まぁこの辺は個々人の感じ方次第でしょうかね。全方角開けてる物件なのでどこ選んでもそれなりに明るそうに思えます。
• モデルルームを見学しましたが、西向きリビングは暑くて びっくりしました。 明るくて良いですが。たった10分程度でしたが。 複層遮熱LOW-WEガラスに変えると耐えられるようになるでしょうか？
  • 窓ガラスは共用部分だから、住民が勝手に変更することはできない。やるなら内側につけるタイプの二重窓にして、それをLOW-Eにする。
  • 西向きリビング、2階n部屋に住んだ経験があります。見通しが良かったので午前は反射光で意外に明るかったですが午後は暑くて、暑くて、夏は3時を過ぎると太陽が真横から部屋の奥に差し込んできます。暑くて眩しくてカーテンを閉めないと耐えられません。カーテン閉めて、明るい時間から電気をつけていました。レースでは耐えられません。 日照条件にもよるでしょうけど。

【外観】

• 外観は悪くないと思いますが最近はどこもかしこも日建ハウジングのデザインですね。
• 落ち着いたデザインでいいですね。周辺とも合ってると思います。
• 日建らしい、豪華さはないが、万民受け、飽きの来ないデザイン。
• エントランスも直線基調でカッコイイですし、外張りのタイルも質感は高そうですね。日建信者ではないですが、デザインは素敵ですし、やはり低層物件は趣があっていいなと思います。

【構造】

• 直基礎低層物件って点は防災面でも安心ですね。城山小は避難拠点ですし。
  • 大規模な免震マンションを除けば、ここみたいな直基礎の低層マンションが災害には強いのかなって感じる
• 直接基礎なら杭の損傷などの心配もないですし、さらに１低マンションということで防災という観点から見ると良さそうな物件ですね。
• 敷地が整形でなく三角形。南向き住戸がわずか。日当たりが気になります。
• 乾式壁のマンションって、地震に対す強度とか音に関して、デメリットあるのでしょうか？
  • ここって乾式１部屋しかないみたいだし、100㎡以外の部屋を検討してるならあまり聞いても意味はないのでは？
  • 乾式壁そのものは非構造部分だから、建物の強度には関与しない。なので他の柱や梁で強度を確保する。耐震基準だと深度５強は損傷せずなんだけど、その対象は構造部分。非構造部分は対象外なので壊れても設計上問題なし。実際に３・１１の時、結構あちこちで壊れている。問題なのは長期修繕計画では自然災害は考慮していないので、計画外の補修費をどう調達するかという点。一時金徴収とか、費用調達がままならずなんてケースもあった。
  • きちんと施工されてれば遮音性は全く問題ないレベル。地震でずれるとか言うけど滅多なことではずれないし 直すのも難しいことではない。あと低層だから地震の建物への負荷自体低いですね。ずれる方が稀では？
  • 乾式もグレードによっては湿式よる防音性は高いですからね。ケースバイケースですね。
    • それ設計上なんだよね。乾式の場合施工に依存するってところが大きい。要はきちんと施工されてれば問題ないってことですね。
• 耐震等級1が気になるのですが、一般に多いのですか？
  • 耐震構造で耐震等級上げようとすると柱や梁が太くなって部屋が狭くなるうえにコストも上がる。耐震等級２のマンションって特定のデベを除くとほとんどない。耐震性気にするなら、乾式壁やALCの物件は要注意。現行の耐震基準だと震度５強で損傷せずなんだけど、対象は構造部分。非構造部分の乾式壁やALCは震度５強で壊れても設計上問題なし。実際、３・１１の時に結構壊れてる。長期修繕計画って自然災害を考慮していないので、計画外の補修費用をどう調達するかが問題になる。ここは一部だけど乾式壁。

• 

  外観　施工時（2016-07-19撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：総戸数 63戸 に対して 敷地内機械式 15台 敷地内平面 3台
• 駐輪場：総戸数 63戸 に対して63台
• バイク置場：総戸数 63戸 に対して3台
• エレベータ：1基
• 駐輪場６３戸に対し駐輪場６３台。足りないな。ここ駅から遠いし。

【駐車場】

• 敷地に余裕がないからか、機械式駐車場。
  • このエリアですと平置き駐車場など無理ですから妥当な選択でしょう。大体どこも都内は機械式駐車場です。確かに維持コストがかかりますが付帯率きちんと考慮すれば問題ないですね。数が多ければいいという問題でもありません
• 来客がクルマで来たら・・・近くにコインパーキングはあります。

設備・仕様[ ]

• 東京都環境性能表示の星は多いようなのでマンションのグレード自体は高そうですね。
• １階専用庭付住戸は、スロップシンクありますよ。
• バルコニーの目隠しパネル、好みでしょうけど、グレード感がないなあ。でも、透明ガラスだと洗濯物丸見えになるから？「凛邸」の一部に採用されているロートアイアンだったら、グーだった。
  • ガラスパネルでも半透明なら外から丸見えなんてことはない。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：63.31m2～100.21m2
• 収納も多いし、デザインも秀逸、間取りも中々いいです
• 70㎡の狭小3LDKが横行する中で100㎡オーバーの部屋まであるのは中々豪華な作りですね。グロスが高い広い部屋は売りにくいはずですが埋没しない為にいい判断なのかなと思います。
• ギロチン梁なんてある。なかなかお目にかかれない設計。
• ワイドスパンって台形間取りだけなんだね。
• HPに載ってる角部屋、家具とか置きづらいですね。
  • 整形の間取りも一杯あるんだし気になるならそっちから選べばいいでしょ。開口部も違うし好みで選択ですよ。

• 

  05タイプ

• 

  10gタイプ

買い物・食事[ ]

• スーパーはおろかコンビニすら遠いです。飲食店もないです。ただ目の前の市役所の中でご飯食べれますけど　笑
• コンビニはローソンが近いし、スーパーは上町オオゼキが近いと思うが、遠いという定義になってしまうのだろうか？
• スーパー、コンビニは近くには無く最寄りのコンビニは歩いて7〜8分の区役所前です。
• 豪徳寺からの動線にもスーパーと100円コンビニありますね。
  • 100円コンビニ、割と使えます。冷凍庫に冷凍うどん、ブルーベリー、ストロベリーを常備しています。冷凍うどんはテーブルマークのものが置いてあって、茹でてすぐ食べられます。ブルーベリーやストロベリーは、そのまま食べてもいいですし、スムージーにしたりしても食べられます。量も多すぎないので、時々チキンナゲットを買うこともありますよ。お弁当にちょうどいいサイズです。

【コンビニ】

• ローソン世田谷駅北店：徒歩5分
• セブンイレブン世田谷区役所前店：徒歩6分

【商店街】

• 豪徳寺商店街：徒歩7分
• 梅丘商店街：徒歩11分
• 山下商店街：徒歩11分

【スーパー・食料品店】

• セイジョー上町駅前店：徒歩8分
• オオゼキ上町店：徒歩10分
• トップパルケ豪徳寺店：徒歩10分
• サミットストア松蔭神社前店：徒歩12分
• スーパーつかさ梅丘店：徒歩12分
• カルディ梅ヶ丘店：徒歩12分
• OdakyuOX梅ヶ丘店：徒歩13分
• ワイズマート梅ヶ丘店：徒歩14分
• マルエツ豪徳寺店：徒歩14分

【その他】

• マツモトキヨシ世田谷4丁目店：徒歩11分

• 

  トップパルケ豪徳寺店

• 

  オオゼキ上町店

• 

  マツモトキヨシ世田谷4丁目店

• 

  サミットストア松蔭神社前店

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 円光院幼稚園：徒歩5分
• 太子堂なごみ保育園：徒歩6分
• 青葉学園幼稚園：徒歩6分
• 区立世田谷中学校：徒歩8分
• クラルテ保育園：徒歩9分
• 区立世田谷保育園：徒歩10分
• 春明保育園：徒歩10分
• グローバルキッズ松陰神社駅前保育園：徒歩11分
• 区立豪徳寺保育園：徒歩11分
• 保育室SUKUSUKU：徒歩12分
• 常徳幼稚園：徒歩12分
• 河田保育園：徒歩14分
• 成育しせい保育園梅丘分園：徒歩15分
• 区立代田保育園：徒歩17分

【小学校】

• 目の前の城山小学校が今年度から建て替え工事入るので、ここが出来るころには小学校も新しくなると思います。
  • 城山小学校は来年まで建て直し中で、それまでは旧山崎中学校を使ってます。
  • 2017年の4月までは旧若林中学校跡地です。
• 新しい小学校が私達には、ポイント高いです。
• 城山小学校の評判はどのようでしょうか。中学受験率も気になります。
  • 城山の受験率は毎年違いますよ。
  • 男子は1クラス1〜2人受験をしていました。女子は2〜3人でしょうか。この周辺の学校は、中学受験をする生徒は少ないかなと思いました。数年前のことなので、あくまでご参考までに。

【中学校】

• 公立中学校評判が良いと営業さんに聞きました。
• 区立城山小学校：徒歩1分
• 区立世田谷中学校：徒歩8分

• 

  春明保育園

• 

  区立豪徳寺保育園

• 

  区立城山小学校

• 

  区立世田谷中学校

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 第１種低層住居専用地域

【周辺環境】

• 落ち着いていて、いい環境だと思います。商業地域から離れてますから、静かだけども利便性は落ちる。その辺は考え方や好みの問題ですかね。目の前が遮るもの無いですし、眺望なども半永久的にかわらないのは 魅力でしょうかね。
• 補助52号線が延伸すれば、そう遠くない場所にバスが通る可能性は高いですね。

　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/01/20p1s300.htm

• 駅距離の遠さ、暗さ、安全面を考えると、子供が小さい家庭には不向きですね。定年後のご夫婦が住むのに適したマンションですね。
  • そうですかね。我が家は子供いますが検討してますよ。学校があまり近いのはどうかと思いますが 緑が豊富で静かな周辺環境は子育てには 適していると思っております。あと防災面でも安心感ありますしね。
  • 私もどちらかというと子育て世帯向きだと思います。世田谷駅・梅が丘駅からの道は大通り沿いで歩道も広く安心ですし、幼稚園、学校、公園も近くにあって緑も豊富、区役所も近いのが何かと便利です。難をいえばスーパーが遠いことですが、最近は宅配もネットスーパーもあるので何とかなるでしょうか。
• いや、子育て世帯向きとはいえないでしょう～。大通り沿いの道って駅から遠回りで11分どころじゃないでしょうに。
  • マンションの周辺を夜歩いてみてください。店は何もないし、恐いし。子育て世帯向きではないことだけは確か。他方、引退した夫婦には向いてるのは確か。私も子供二人世帯で、一瞬マンションの雰囲気にのまれて真面目に検討しましたが、上記理由からないな、と即断しました。
    • そのへんの感じ方は人それぞれですから、子育て魅力的な環境に映る方が検討すればいいのではないでしょうか。私はこの周辺は子供いて住みやすい環境だと思います。お店は少ないですが怖いとは感じませんね。静かな住宅街という印象です。
      • まーどうでしょう。周辺に住んでいる者ですが、豪徳寺駅から小学校辺りまでは、男性でも夜は怖いと思いますよ。梅ヶ丘駅なんて遠くて利用するわけには行かないと思いますし。世田谷駅ならそうでもないですね。室内メインに生活するという人なら良いでしょうが、生活拠点として考えるならお店も遠いので若干不便かもしれませんね。そういう意味では、上の方が言われるように若い夫婦ではなくシニア向きのような気がしますね。感じ方は各々ですが、20年以上この地に住んでる者の意見です。

【建物周辺】

• ここは決して便利な場所ではないですけど、閑静でいいとこですよ。
• 現地、さっそく見てきました。確かに、広いですけど、デルタ地帯みたいな・・・逆三角形といいましょうか。古い住宅地図で確認すると、「P」。もとは駐車場だったんですね。
• 住宅街で開放感のある立地が好みの方にはいいかも。
• 前面道路をはさんで、正面が城山小の通用門と校庭。その先には国士舘大校舎。周囲に高い建物はなく、建設地東側と戸建エリアの間を、ゆったり緑道が抜けています。
• ここは緑道に囲まれてるので四方とも建物に接してなくて開けてますよ。但し一帯の周辺道路がかなり狭いのがネックです。
  • 元々のこの緑道は低木がチョロっと植えられてるだけで緑道らしさが大して無かったのです。三井さんがこの物件を建てて目隠しを兼ねて木を植えてくれたのでこの場所だけだいぶ緑道らしくなりました。
  • 確かに、経堂からこのあたり、道が狭いですね。

【隣に小学校】

• このマンション側から見て小学校側が校庭挟んで校舎なので一番開放感があると思います。但し子供の声が結構聞こえること、風の強い日校庭の砂埃が凄いことなど気になる点もあると思います。小学校は建て替えで土グラウンドじゃなくかるかもしれませんが・・。
• 小学校ですから、子供の声などは聞こえるでしょうね。ただ地域の防災拠点ですし、眺望、陽当りがこの先も変わらないという メリットもありますので、考え方次第ですかね。建て替え中で来年から新築ですからあと50年くらいは利用するんじゃないですかね。子供の減少で用途の変更などはあるかもですが。
• 元は畑だった土地。緑道沿いでいい環境ですよ。小学生の声が気になる人には不向き。
• 前は学校だし、公園もあり緑道に囲まれてるから災害という部分で考えれば安心な物件ですね。低層物件という点も高評価。
  • 低層マンションだから災害には強そうですね。

【ハザードマップ】

• 世田谷区が公表してる洪水ハザードマップで、この物件の場所が、緑色でした。緑色の意味は、1m未満の浸水が予想される土地ってこと。
• 昔の川に沿って建ってるんだから土地が低いのは当然。今はその緑道の下に幹線下水道が通っているから 果たしてその排水キャパを超える豪雨があるかってことだね。別の場所だけど三年くらい前の台風で弦巻の緑道の辺り道路冠水してたから、ここも絶対に無いとは言い切れないか。
• 浸水履歴はないですね。

　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

• • ゲリラ豪雨が増えているから履歴がないからといって安心ではない。
    • 治水は日々進化してますし履歴ないならそこまで気にしなくてもいいと思う。
    • ゲリラ豪雨が起きても半地下マンションじゃないから安心感はあるね。
    • この辺なら大丈夫でしょう、豪雨あっても浸水ありませんからね。マンションの場所は少し高くなってるしね。低くなってれば水が流れ込んできますけど、ここの場合はそういうわけでもないですからね。
• さほど水害には神経質にならなくても良さそうな感じですかね。低層の安心感や避難拠点に強いというメリット勝る感じかなと思います。周辺が緑道＆道路なので隣家と接しておらず 距離が空いてるのもいざという時に安心かなとは思います。
  • ４方角地ですからね。マンション自体がどことも接してないのはいいですね。

【夜道】

• 一度夜間に駅からマンションまで歩いてみると，決して割安な物件ではないことがよくわかると思います。夜間に一人で帰宅するのは怖く感じました。
  • この地域に住んでいるものです。たしかに周辺は暗いですね。夜は人通りも少なく、たまに緑道沿いをマラソンしている人に会います。豪徳寺周辺も街頭が少なく、暗さや静けさが気になる方はちょっとですね。私は怖くて慣れるまでに時間がかかりました。今でも夜１人で歩くのは怖いですが。。
• 豪徳寺方面は確かに暗いですが、梅ヶ丘駅と世田谷駅をつなぐ補助154号線沿いであれば夜でも街灯も相応の交通量もあるのでそう危なくはないのではないでしょうか。いずれにせよ、閑静な環境とその辺りはバーターですよね。
• 夜道の件ですが、実はあのあたり豪徳寺駅方面でも夜の7時くらいまでかなり人通りがあります。区役所にお勤めの方の通勤路なんですよね。実際7時ごろ毎日通ってますが怖い思いをしたことは一度もないですよ。もっと遅くなると怖いかもですが、それは住宅街はさすがにどこでも大差ないかなぁ。

【治安】

• 防犯マップ見る限り安全ですね。客観的なデータですし、参考になりますよ。

周辺施設[ ]

• 区役所の出張所も目の前なので案外便利です。
• このあたりは、どんどん綺麗になりますね。税務署や図書館が新しくなりましたし、小学校も綺麗になるかと思うと楽しみです。
  • 区役所も建て替えが議会にあがってますね。個人的には今の建物が好きなんですが。

【公園・レジャー】

• 烏山川緑道：徒歩1分
• 世田谷どんぐり広場公園：徒歩2分
• 梅丘やまぼうし公園：徒歩3分
• くぬぎ公園：徒歩5分
• 豪徳寺：徒歩5分
• 世田谷城趾公園：徒歩5分
• 若林公園：徒歩6分
• 松陰神社：徒歩7分
• 若林五丁目公園：徒歩8分
• 若林こども公園：徒歩8分
• 世田谷八幡宮：徒歩8分
• 梅丘児童遊園：徒歩9分
• ねむの木公園：徒歩11分
• 桜木ふれあい緑道：徒歩12分
• 梅丘北公園：徒歩12分
• 羽根木公園：徒歩15分

• 

  烏山川緑道

• 

  豪徳寺

• 

  世田谷城趾公園

【医療施設】

• 足立内科医院：徒歩3分
• 梶口歯科：徒歩5分
• 村田医院：徒歩6分
• 高田整形外科：徒歩6分
• 内科小久保医院：徒歩7分

【公共施設】

• 国士舘大学地域交流文化センター：徒歩4分
• 世田谷区役所：徒歩4分
• 厚生会館：徒歩4分
• 世田谷区民会館：徒歩5分
• 世田谷四郵便局：徒歩6分
• 宮坂区民センター：徒歩8分

【金融機関】

• みずほ銀行世田谷区役所第二庁舎出張所（ATM）：徒歩4分
• 世田谷信用金庫区役所前支店：徒歩6分
• 三菱東京UFJ銀行世田谷上町支店：徒歩9分
• 世田谷信用金庫本店：徒歩10分
• りそな銀行豪徳寺駅前出張所（ATM）：徒歩11分

• 

  国士舘大学地域交流文化センター

• 

  世田谷区役所

• 

  厚生会館

• 

  世田谷区民会館

その他[ ]

掲示板[ ]

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