レフィール参宮橋ヒルズ

2016年9月3日 (土) 21:38時点における版

レフィール参宮橋ヒルズ外観

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区代々木4丁目51番1他（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「参宮橋」駅 徒歩3分
2. 京王線 「初台」駅 徒歩9分
3. 山手線 「代々木」駅 徒歩16分
4. 東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩14分

• 総戸数：51戸
• 構造、建物階数：地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月
• 売主：安田不動産株式会社
• 施工：飛島建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565444/

• 平均すると@300後半くらいでは？@350～420くらいかな
  • それくらいのセンじゃないかと予想されますよね。場所が場所なので。駅も近いし日常の買物は困らないということで。この辺りでは特に利便性はあると思いますのでそこがポイントになるのかも。
• 最上階は@525ですから、それだけ出すなら、他の場所でもいろんな選択肢がありますね
• 70平米1億くらいなのですね。以前は8000万くらいがこの辺の相場だったので、物件自体のグレードも上げて価格を上げた感じですね。この辺りも金持ちしか住めないようになってきてますね。
• 坪単価は平均395。
  • やっぱりこの場所にしては高いですね。 一般のマンションに比べれば立地はよろしいのかもしれませんが、参宮橋周辺ではまあ普通な場所です。どなたか 仰ってましたが、もっと坂の先にあればこの地域のメリットを感じられるし、この値段でも納得なんですが。
• 一番小さいお部屋で坪380万円超えか。あの北側低層階、しかも周りの地面より低く、ほぼ地下と言ってもいいような条件がよろしくないところでこの値段。到底手が出ませんね。諦めましょう。
• ５階、63平米 中住戸8230万円はなかなかな値段ですね…。南向きで日当たりは良いですが。
• 北向きでも億超えってすごいですね。せっかくのルーフバルコニーも北側と思うと、ちょっと残念な感じがしますけど、仕方がないのかな？建物全体の丸みのある形はおもしろいと思うのですけどね。

【検討者】

• 高いですね… 参宮橋付近では過去最高価格ではないでしょうか。 隣のマンションも安い時期では無いですが、 さすがにここまでの価格は無かったです。
  • 参宮橋界隈では最高価格？なんですかね、昔の高級物件であるベルテなんかのビンテージマンションも裏にありますけれども。
• おそらくこの物件のオクション部屋は東南角部屋でしょ。あそこは結構騒音で悩まされる可能性高いよ。高い金出した割には快適な生活送れない恐れあります。
  • 確かにそれは言えますね。静かな方角で言えばこの物件だと北向き、北西向きになりますね。お隣のマンションや、戸建とのお見合いになりますけれども。
• スーパー目の前で買い物便利ですし、駅まで３分ですからね。確かにあっさりと売れてしまうかもしれませんね。問題は価格だけでしょうか・・
• ここは利便性はよいですが、大使館のある5丁目周辺とは、残念ながら比べ物にならないでしょうね。でも同等の値付けがされているのは疑問。不動産価格が高騰しているといってもちょっと無理があるのではないでしょうか。しかしながら、ここを購入する人は、あちらの人（笑）かどうかわかりませんが、お金に相当余裕がある人だと思いますので、そんなことは関係ないのでしょうね。
• 参宮橋全体として考えれば、立地はよいのでしょう。でも参宮橋の中で他のマンションと比較して、決して立地は恵まれているとは思えません（劣ってるとも言えないと思いますが）。仕様にしても、これは時とともにアドバンテージはなくなるものでしょう。あまりにも戸数にこだわったため、一番重要な間取りが悲惨な状況になってしまったのは残念です。しかもこの価格ですから、悩むところです。
• 間取りは結構価格差ついてましたね。行灯な部屋はそれなりに安いので考えようによってはお得かもって思いました。中住戸の行灯にも注文？入ってましたよ。
• 値付けと間取りがヒドイから見た目で勝負と。 天井もこの値段でこの高さ。 いってもそこまでではないなとモデルルームの印象。 正直割に合わないの一言。 山手の内側でもこの価格ならもっといいのあるね、 この値段なら別の探すわっていう個人的な意見。 東急も必死なのはわかるけど、かわいそうだったわ。
• ここは設備もいいし、立地もよいかと思います。利便性も高そうだし、バランスはいいですよね。

【小さめなお部屋が割と多い】

• 40～60平米台の小さめなお部屋が割と多いようですが、どういう方が購入するんでしょうね。駅近ですし賃貸に出される方も多いのでしょうか？
  • 50平米前後は運用目的で賃貸に出す人も多いのでは？隣のマンションの50平米前後2DKの部屋は3-4割が賃貸に出ている気がします。

【モデルルーム】

• ＭＲ行ってきましたが、１期でほとんど売れてしまいそうな勢いですね。北側のお部屋でも倍率がついている部屋もあり、驚きました。
• MR行きましたがそんなに仕様がいいマンションでしょうか？ 値段を考えると食洗機やディスポーザーは当たり前のような気がするが、 食洗機は小さいのがついているだけ。風呂も小さく、洗面台も1つ。 それほどいいとは思わなかった。
  • 建物本体の仕様レベルは外枠ができないと判断できませんが、内装の仕様レベルはハイグレードとは言えません。MRへ足を運びましたが、値段相応の「普通」って感じで多くの方が絶賛？している理由が全く分かりませんでした（間取りは最悪なので最初から無視）。ここだけって感じで舞い上がっている方はハイグレード物件をいくつか見た方がいいですよ。

【販売時状況】

• 一番広い110m2の16000万のお部屋もすでに要望書入ってるみたいですから、さすがに凄いですよね。抽選も多いのかな～。
• 間取りに関してですがいいなと思う部屋には大体要望書入ってましたね。残りは微妙な部屋が多かったです。各階まんべんなく角部屋などは大体埋まってる感じでした。
• HPに第1期の概要が載ってますよ。26戸販売とのこと。
  • 売れゆき好調みたいな書き込みあったけど本当だったみたいですね。宣伝もほとんどしてないのでしょうからポテンシャル高いのかもしれませんね。
    • 1期は追加9戸も完売ってホームページ更新されてました。好調ですね。2期は年明けみたいですね。
• 今日行きましたが第１期は完売って感じでした。 先日行ったときに第1期で売る予定じゃないところを紹介してもらい なんか特別な感じして、その気になっていたけど 今日行ったら、その部屋に要望書入っていて、一気にさめちゃった。 まあ商売だから仕方ないけど。
  • １期で半分以上完売ですか。やっぱり参宮橋でそこそこ広い部屋の販売なかったですから需要があったのでしょうね。
    • 1期分は完売でも、これからがわからないですよね。 その期に売る間取りなどにもよりますから。 ただ、後の期は売れ残った物件を売るわけで いくらでも完売って出来るかなと見てます。
• ここ最多価格帯が 5,080万円台（2戸）、5,380万円（2戸）、6,580万円（2戸）、7,780万円（2戸） ってなってますが、占有面積が分かりませんが思ったよりも 高くないのですね。 70平米9000万超えってイメージがついてしまっていたので。 上記は狭い45～60平米くらいの間取りなのでしょうかね。
• 80m2以上の部屋、あと何戸くらい残っていますか？
  • 広めの部屋はほとんど1期で売れちゃってたかと。残り1,2戸じゃないかな？
• ２期は４戸しか販売をしないようですね。少しずつ出していく感じでしょうか。
  • あれ、今見たら2期の販売戸数が5戸になっていますね。 要望が入る度に販売数を増やすなど、細かく調整しているのでしょうか。
• 3月から最終期のようで。順調に売れてますね。
  • ここも残りは 先着3戸、3期2戸で終了ですね。 12月から販売でしたから好調な 売れゆきで早かったですね。 流石渋谷区でしょうか。
• 完売したようですね。本掲示板では色々マイナス要素も議論になっていましたが、立地・仕様を考えると周辺物件よりは価格を抑えめに設定していた印象ですし、早々に売れてしまいましたね。

【賃貸】

• 渋谷区で、2016年2月築。人気が出そうですね。スーモに賃貸が出ていましたが、月家賃が27万円。さすがな価格です。平米は63.75㎡。新築マンションで即入居OKだそうです。2LDKも1LDKも27万円なので、2LDKの方がいいかな？

交通

• 新宿までなら電車や自転車でも行けるし、駅の前が新宿-渋谷間のバス便路線なので電車が直接で繋がってない渋谷にも15分くらいで行けます。あとはハチ公バス使えば表参道方面にも出やすいですね。色々な交通方法が選べるエリアだと思いますよ。
• この物件から代々木公園駅はちょっと遠いですけど 初台駅利用は割と現実的な利用方法だと思いますよ。
• 八幡まで歩いたら、私だと15分くらいかな。朝だと踏切のタイミングが大きく左右します。線路脇の道をずっと来て最後の駅前でも渡れなかったら、歩道橋ですね。
• ハチ公バスでも帰ってこられるのでこの辺は便利ですよ。若い方は自転車で散策も楽しいと思います。
• 参宮橋とはいえ駅も近いからいいよね。 自転車あれば新宿も行けますからね。 利便性は良さそうな物件ですね。
• 明治神宮の中を歩けば少し距離ありますが原宿、表参道までも歩いて行けます。西門はそぐそこですし、散歩にはちょうどいいです。この辺はいいとこですよ。

構造・建物

• 敷地面積：1,783.12m2
• 建築延床面積：4,998.89m2

【外観】

• 外観立派でいい物件です、このへんではフラッグシップですね。とにかく目立ちます。
• エントランスを見ても豪華な感じですね。
• 大規模マンションではないですから隣の物件とある程度近いのは仕方がない気がします。 他のマンションも似たり寄ったりですが、ここは植栽も多くさほど圧迫感は感じませんでした CGだけですから実際の印象はまた違うでしょうけど... 共用部分も木材をたくさん使っており柔らかな雰囲気と高級感も併せ持っており とても素敵に感じましたよ。
• 高級感はある物件かと思いますよ。石垣から近代的なタイル？みたいなのに変わるので街並みにうまく調和すると良いですね。
• 擁壁のタイルもとても高級感ありますね。あれのおかげでエントランス含め全体に重厚感がでていい雰囲気になってる気がします。

【構造】

• 圧迫感は非常にありますね。
  • 階高300で天井高250くらいか。 320くらい確保できれば天井高も270くらいでそんなに圧迫感は感じないんじゃない。 むしろ天井としては高いくらいかと。 ここがどうなるかは知らないけど極端に低いこととかはなさそう。 まぁ実際は梁とかも合わせてみないと圧迫感はどうか分からんけど。
• 低層で階高期待してなかったのですが中々天井も高くていいですね。パークコートが245cmと聞いていたのでここもその程度かと思ってましたが。傾斜地利用して上手くプランニングしてるなと感じました。
• 二重床二重天井なのはいいですね。サッシにセンサーがついているのもよいです。
• コンクリートの塀がかなり高いなぁと感じました。これなら1回住戸のプライバシーはほぼ守られそうな感じ。

【高さ制限】

• ここら辺は高さ制限12mだったかな？ 普通の４階建てじゃ階高3mがやっとだから半地下に掘って それなりの階高確保という方法でしょうかね。
• 駐車場を地下にすることで戸数を稼ぐため なのだとは思いますが、坂の下のエントランスってそもそも 地下という区分けでいいのかな？ あそこが１階だと思うんですが、坂の途中に建てられる 物件はその辺の基準が良く分かりませんね。
  • 考えようによってはエントランス、共有部のすぐ近くに住戸のドアが無いのってプライバシーが保たれるような感じがして良いと思いますけどね。 住人全てがエレベーター使うことになりますし、そういう意味で管理費負担も平等と言えそうですし。
• 今はどのデベも半地下にして戸数稼いでる。ここは丘を削っただけで半地下ですらない。マルマン側の道路より高い部分にある普通の１階だから全然いいと思うよ。完全な坂上じゃなく少し登っただけでエントランスがあるので便利にはなったと感じる方も多いのでしょうか。

【エントランス】

• せっかく坂があるのだから坂の上にエントランスを設置して 車は坂の下にでもすれば良かったのに。 坂の上は雰囲気も良くなってくるので。
• 駐車場の入り口を坂の下にして、メインエントランスを坂の上にすると、前のマンションも横のマンションも比較的新しめなので良い雰囲気になったような気がしますね。 エントランスを地下にする事で、住戸を稼ぎたいというのは分かりますけど。。
• こちらのマンション、全てにおいて詰め込み感が拭えない物件ですね。エントランスも結局採算を重視したが故にあの場所におさまったんでしょう。このマンションの裏手にある代々木パークヒルズやベルデ参宮橋とくらべると全く余裕のない設計。どなたかがこの地域の象徴的な建物にとおっしゃってましたが、ちょっと違うような気がします。
  • エントランスは採算性より利便性考えたら下に持ってくるのが当然じゃないですかね。車も入口は別の場所の方がいい気もしますが、駐車場を地下に持っていくには あそこが入口になるもの仕方がないのかなって気もします 坂の上から地下に潜るのも無駄ですからね。
    • エントランスも駐車場も今の位置に来るのは仕方ないにしても動線は分けた方が良かったかもね。歩行者の入り口は今の位置でいいけど、車の入口は駅からの道の延長線上につけるとか。

【車寄せ】

• 車寄せって言ったって、取ってつけたようなものでしょ。駐車場がエントランスと同じ場所っていうのはちょっとNGでしょう。エントランスが排ガスくさくてやだね。スーパーの問題も含めて、ここのエントランスは問題大ありだね。
  • 車寄せの横にエントランスは排気ガスもそうですし、そもそも危ないですよね。 買われる方は、お金持った高齢者もいるでしょうし、運転間違えて暴走して・・・ なんて事も可能性としてはあるでしょうし。 ここは、車と駐輪場などだけにしてサブエントランスとすれば良かったのに。
• あの車寄せは、本当に見た感じ素晴らしいですよね。でも、本当に危ない。事故対策を徹底しないと事故多発地帯になりかねない。エントランスはマンションの顔っていうけど、環境もあまり良くないし、立派な建物が台無し。

【眺望・採光】

• １フロア分丘を削ってるので３階、４階じゃないと抜け感はなさそうです。
  • 景色は4階しか抜けないのではないでしょうか。建物自体周囲からの圧迫感はかなりあると思います。
    • 眺望はMRいけば分かります。3階からは開けます
      • 3階がぬけるのは北東だけではないでしょうか。この方角以外はぬけないと思いますが。
• 内廊下なのはポイント高いけど、BやDは行灯部屋があるのが頂けないですね。
• 丘の部分の端にあるメリットとして眺望がありそうですが北東方面（新宿方面）いがいにも南東（代々木公園方面）も2階の部屋などで見通せるようになるんでしょうか？
• 内廊下は高級感がありますが、廊下側に窓がないこともあり部屋の空気の流れが作りづらいですね。ですが、角部屋には手が届きません。。。
• チープ感があるけど明るいガラスバルコニーにすれば割と明るそうなんだけどここは重厚感や高級感重視したのかコンクリ＆タイルバルコニーですね。コストは掛かってそうですがその分採光は多少犠牲になってますね。まぁこの辺は好みの問題でしょうけど..
• ところで眺望の話ですが、プラネの３階がこのマンションの最上階と考えると、北側３階は新宿が見えないような気がしますがどうなんでしょう。 戸建ての屋根しか見えなかったらちょっと悲しいなと。 ２階は確実に眺望無さそうですが３階は微妙なラインなんですよね。
• 北側ルーフバルコニーは、この建物だと新宿方面の高層ビル群が綺麗に見えるので いいんじゃないですかねー。

【騒音】

• 皆さんがコメントしているように、東南から南は眺望、日当たりが良くて良い反面、急な坂を登る車がアクセルをふかすので結構うるさいと思います。購入を検討なさってる方はこういうことも考慮なさったほうがよろしいでしょう。
  • 私も、ここは結構、商店街からの音が気になると思います。三階、四階の部屋はスーパーの空調の騒音も要注意です。 安いお値段ならば、まあこんなものかと思えるかもしれませんが、なぜかこの物件は非常に価格がお高いものですから、そのようなグレードの高い物件にお住まいになる方々が許容できる環境ではないとみなさん仰りたいのでしょう。新宿のスカイラインが望めることを理由に高額な値付けをしている北東から南東の部屋が、もろに該当するわけですから。 この物件に興味のある方々は、静かな住宅地に住みたいというご希望をお持ちの方々が多いかと思います。その希望とは違った住環境になる可能性があるのですから、音の問題は重要かと思います。
• 地下１階は部屋なし、１階の道路側の部屋はマルマンの側面側に少しあるだけで音は気にならないかなと思います。２階から上は道路側にも部屋がありますが擁壁の上で植栽エリアも挟んでますので結構間隔はあいてる感じでした。

共用施設

• 駐車場：11台
• 駐輪場：52台
• バイク置場：2台
• 残念な点は自転車が各戸１台しか置けないこと、この環境でこそ 自転車乗れたら便利だと思うのですが・・ 。

【駐車場】

• 地味に機械式駐車場すべてがハイルーフ対応はいいですね。どうして未だに自転車置場は１戸１台分なんでしょうか。都心こそ自転車置き場はもう少し整備すべきと思うんですが。
• 駐車場のこと書かれてますが、車のこと考えたら地下駐車場がベストじゃないかしら 汚れないし、大抵の高級マンションって地下駐車場ですよね。 割と車好きの方はそういう物件選ぶって聞いたことあります。

【共用設備が充実】

• 車寄せもありますしマテリアルも含め共用部分の質感はビックリするほど高かったですね。価格も高かったですけど。
• 共用設備は小規模物件の割にかなり充実でしてると思います。その分管理費もお高めでしたが、この価格帯ですから買われる方にとっては大した負担ではないのかな・・。
• 大規模ほどじゃないですが共用設備は充実してるので資産価値的にはいいですね。
• ディスポーザー、内廊下、車寄せ、トランクルームなど共用設備は高級感ありで好印象です。
• マンション全体の浄水システム完備って珍しいですよね。あとトランクルームがあるのも良かったです。
• ペットマナールームは代々木公園近いですし愛犬家の方には需要があるのかもって感じですかね。
• トランクルームやペットルーム完備、一括の浄水システムやディスポーザーなど設備面はとても 充実してる印象も受けましたが、維持費はそれなりにかかりそうですね。高級マンションですから、そういったこと気にしない層が住むのかなと思いました。

設備・仕様

• 玄関、廊下は大理石、水回りはすべてタイル張りなので高級感ありますね
  • MR説明受けた程度だけど専有部と同様に共用部のタイルや木材などマテリアルは結構いい物使ってますね。

【キッチン】

• キッチンがアクリル系の安い人口大理石天板が各社目立つ中で、ここのフィオレストーン天板はいいですね。サイルストーンと並んで高級人口大理石です。下手な天然大理石よりよっぽども高い品ですし。（無償で御影石も選べるみたいですが）
• この戸数でディスポーザー付きというのも豪華ですね。

【浴室】

• お風呂のキレイドアって標準装備なんでしょうか。 なんだか丸見えみたいな感じがしてしまって… 強化ガラスと書かれているので、割れたりとかそういう心配はないとは思うのですけれど 中が見えにくい材質の物とかもあるんですかね？ 例え家族でもお風呂に入っている姿とかって 見られたくない方が多いんじゃないかと思いました。
  • 私もそれ気になってたのですが、ほかの曇りガラスタイプなども選べるみたいですよ。キレイガラスというのは商標名でその中で何パターンかあるそうです。

【ミネラルクリスター】

• 物件概要の備考にミネラルクリスター使用料という内訳が ありますが、これって何ですか？
  • 生活水全てをミネラル活性水にする「ミネラルクリスターシステム（上質水供給装置）」を導入しているので、その使用料ですね。 各戸から強制徴収ならば管理費に含めれば良いのにと思いますが 見かけの管理費を安く見せたいんでしょうね。 このマンションに限ったことでは無いですが・・・

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：43.65m2～111.65m2
• バルコニー面積：2.82m2～14.86m2
• 複路線利用できて広い間取りもあるのが魅力です。ここなら投資用としても検討できそう。

【間取りがユニーク】

• 間取りがユニーク。他にもいろいろあるんだろうから他のも見てみたいです。
• 他の間取りも個性的なんですけどちょっといびつなのが気になりました。
• 珍しいですね。変わった間取りはどう使うか想像するのも楽しいです。
• 間取りは、とても変わっていると思います。 形が少し変形したお部屋もあるみたいですが、 これはこれでおもしろいのかもしれませんね。
• 間取りに関しては土地の形が整形ではなく内廊下のため変則的な形した間取りもありますが、均一的な田の字より個人的には好印象です。共用廊下側に部屋や開口部がないのでプライバシー性は確保されてますね。
• 間取りは田の字間取りみたいに玄関から一直線でリビング丸見えの物件より クランク設けたり工夫が見られるのはいいと思うんですけどね。内廊下もかなり雰囲気いいですし。 あと玄関の敲きから廊下まですべて大理石で高級感ありますね 固い物落としたら傷つきそうですが... 浴室もカラリ床とかじゃなくタイル張りなのもポイント高いです。
• ルーフバルコニーを北側につけたのは日影規制のためでしょうね。プラン云々というか立地の特性上あの位置に部屋は造れないと思います。ルーフバルコニーで有効活用してるならいい案だと思います。
• 良い点としては天井が高く、部屋のグレードが高いこと。 共用部の仕様が充実していること。 収納重視なのでトランクルーム完備はいいですね。 あとペットルームを備えてるのででペット飼われてる方にはいいのではないでしょうか。

【1LDK庭付き】

• • 1LDKでテラスと専用庭付きなんてどんな人が住むのか想像すると面白い。庭いじり好きかペットと同居の一人暮らしとかかな。1階だから年配の人にもいいのかな。テラスと庭は段差がけっこうあるみたいだからテラスに腰掛けて庭の鑑賞なんてできるかな。
  • 1LDKで庭付きって珍しいですね。間取り的にはそれほど広くはないことですし一人暮らしがせいぜいってところでしょうか。庭自体は結構大きいんで北側にあることが惜しくなるくらいですね。ペットを飼うこともできるみたいですけど犬をこういった庭に繋ぐことって出来るんでしょうか。

【専用庭】

• マンションの庭に犬をつないで飼うのは難しくないですかね、もし規約上OKでもなにかとトラブルになりそうな・・。
  • 専用庭は使用権が与えられているだけで、 マンションの共用部分になると思いますので 犬を庭で遊ばせることは難しいように思います。 またルーフバルコニーやテラスに使用料が必要なようなので、 専用庭にも使用料が必要かもしれませんね。
• 1階の庭さきプランですが、子供さんがおられるファミリー向けかと思えば54平米台の部屋なんですね。家庭菜園や庭いじりを趣味とするDINKS向けとして展開しているようで、珍しい切り口と感じました。
• 庭付きの住戸は庭にもトランクルーム付いてますね。
• 専用庭付きってたまに見かけますが 倉庫までついているのって珍しいなって思います。ガーデニングっていいなと思いますが、芝のお手入れって結構大変そうですよね。

【詰込み感あり】

• あの敷地に51邸ですか。あまりにも利益確保に走りすぎているような感じがします。
• しかし間取りが微妙過ぎる・・・高級マンションの間取りでは全く無いですね。
  • すし詰めにしなければならなかったので、こんな微妙？な間取りになったんでしょうね。
• Ｂプランの間取りでは、ＬＤＫが15.1畳とありますが、 キッチンがＬ型で広くある上、通路が長いので、 実際ＬＤとして使える広さは10畳ほどしかないのかもしれませんね。
• このような詰め込みマンション、高級でもなんでもないでしょ。戸数ありきで設計したから、いまいちな間取りしかないんだよね。隣地の建物とも近すぎるし、眺望も一部の部屋しか望めない。いくら都心のマンション価格が高騰しているといっても、さすがにこれは？といった感じです。
• 立地や仕様は気に入っているものの、良い間取りが無いので悩み中。角部屋以外は行灯部屋があるし、角部屋も形状が歪で使いづらそう。
  • 確かに間取りは微妙ですね。開口部が狭いです。外観は豪華な車寄せがあるしこの辺で一番目立つのに残念ですね。
    • そうですよね。間取りはいまいちなものが多くて、私も悩んでいます。やはり戸数を多くしてしまったためにこのような間取りになってしまったのでしょうか。

【窓なし部屋】

• 間取りに関しては行灯部屋ある間取りがあり、その部屋はその分安いですが安さ分の価値が見いだせず検討外にしました。
• 間取りはそこまで悪くないでしょ。内廊下ゆえの行灯部屋があるだけで。
  • そもそも行灯部屋があること自体、大バッテンでしょ。 行灯部屋を見すぎて感覚麻痺しれるんじゃないですか。 こんな高いお金を出して、この間取りじゃ、残念の一言ですよ。 これって高級マンションの間取り？ 違うでしょ！
    • 外廊下より内廊下の方が高級感あっていいですすね。 結果的に奥行きあるから窓なしの部屋も仕方がないかなという感じでしょうか。 窓なし部屋は全体の２割くらい？だったかな。その分価格が安いので一度MRで確認してみたらいかがでしょうか 高額の億越えのお部屋からお得感のある部屋までばらけて要望書入ってましたよ。 この辺って案外ポテンシャルあるのねって感じました。

【ナロースパン】

• ナロースパンでイマイチな間取りが多そうですね。タワーでもないのに行灯部屋があるって何だかなぁと思ってしまいました。このご時世だと、それくらいぎゅうぎゅう詰めにしないと利益出ないんですかね。
• 中央に内廊下で四方に部屋を配置した作りなので間取りの種類は豊富です。 １直線に田の字が並ぶマンションと違い間取りや方角で多数の選択肢があるので悩むところです。 但し全体的には奥行きがあり開口部がナロースパンの間取りが多いかなと思っておりその点は非常に残念ですね。

【導線】

• 90平米以上の物件を比較しているが、ここの90平米の間取りはダメですね。リビングからバルコニー行くのにキッチン裏から出るのはなかなか無いから笑ったよ。２つの洋室から風呂とトイレへ行くにも必ずリビングを通るこの動線もよくない。客人がいたらどうするの？トイレ我慢するの？77平米なんてサービスルーム二つもあり意味不明です。
  • サービスルームが２つあるのは１階だけですよ。他の階は１つまたは０です。階によって多少変わってます。全部で２０通り以上に間取りあるみたいですからね。
    • お風呂上りにリビング通るトンデモ動線はたまに見ます。でも大手３社のデべ物件ではないはずです。 ましてハイグレード物件では絶対ないですよ。 あとご指摘のキッチン裏を抜けるルーバーも前代未聞でしょうかね。 まあ、リビング側に付けるとスーパーから始まる商店街を行き交う人や車から丸見えになるからそれはそれでNGだけど。

【西側・南側】

• Aタイプの西側は隣のマンションと近すぎませんかね？
  • Aタイプは隣のマンションと近すぎるので、他の部屋に比べるとお買い得なのかな？窓は付いているけど、隣のマンションの窓とお見合いになる可能性はあるね。
• 間取り的にはどこがおススメなのでしょうね？
  • 私は南、西向き開口してるAタイプですかね ワイドスパンで明るそうです。柱の影響受けず、窓なしの部屋がないのもポイント高いです 庭付き住戸から上の階にも同じ間取りありますが各階すでに要望書入ってた気がします。 私も入れるならそこかなって考えてます。
• なんとなく、南側住戸は、電線が気になる感じかなー。あと向かいの白いマンションとお見合いになりそいな気がする。。。五階までいけばいいのかな。でも、高いなーやっぱり。
  • ここだけじゃないですが低層ですから眺望はそこそこにお見合いはある程度仕方ないでしょうね。同じエリアですから当然高さ制限も同じでで建てられるのですからそれでも低層の安心感はあるのでそこを重視する層には選ばれるのではないでしょうか。

【収納が豊富】

• 収納が豊富なのがいいですね。
• 間取りここで言われてるほど酷くないしなぁ・・勝手にイメージ悪くしようとしてます？ 感じ方は人それぞれかと思いますが天井が高いし天カセなので解放感が割とあります。 収納も多くて使い勝手は良さそうに感じました。
  • ですよね。収納豊富なのはポイント高いですよね。＋αでトランクルーム付きなのもよかったです。物が多いので収納に今のマンションでも苦労していますのでこういうマンションはいいですね。

買い物・食事

• 普通にマルマンストアがお隣だからメッチャ買物便利そうだし参宮橋も近いからいいんじゃあないの？って思います。
• 参宮橋は個人商店みたいなお店がないので 商店街は少し寂しい気もしますが、目の前のスーパーがあればそんなに困ることはないのでしょうね 売っている野菜などを見ましたが中々品は良さそうな感じでした。 個人的にはお魚屋さんとかあると嬉しいんですけどね。
• 上原駅のOXの品揃えもいいですよ。たまには富ヶ谷のハナマサとか、少し離れると色々ありますね。
• 私も新宿の高島屋や伊勢丹ぐらいまでは休日は散歩がてら歩いて行きますね。ちょうどいい距離です。

【スーパー】

• お買い物も近くのマルマンストアは１０時から２３時まで営業している様なので便利そうです。
• 割と物価の高い渋谷区でオーケーストア使える環境はいいですよ。今日も新米コシヒカリ5kg,1000円でした。週末のまとめ買いし、足りない分をマルマンで買い足せばいい感じで回りますよ。
  • 確かに買い物はOKとマルマンで事足りますね。 OKは元が安いので値引きはあまり無いですが、 マルマンは値引く時は半額シール張られるので それが結構強力だったりします。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種低層住居専用地域
• 建物は立派かもしれないけど、立地がいまいちじゃないの？　やはり坂を登ってしばらく行かないと高級とはいえないよ。
• 駅近で高級感があって、住みやすそうですね。坂さえ無ければもっといいのに、と思います。(雪が降った翌朝、道路が凍結して、駅までの坂道が滑るのが不安なので。)
• 近隣の者ですがマルマンは周辺とも上手くやっており変な噂は聞きませんので 問題には特に発展しないと思います。

【エントランス前の往来】

• 場所はいいですよね。あと、入り口は本当に残念です。絶対に坂の上にするべきでした。
• ちっとここはね。現地見た方がいいよ。
  • 設計的に坂の下がエントランスになるので目の前がマルマンストアの側面。 駅からの道が一通なので坂上からの車とのちょうど合流点がマンションエントランスって感じですね。 少し騒々しい感じになる気もします。
• エントランスになる部分はスーパーのトラックが頻繁に止まってますし、クルマの往来にも結構四苦八苦している場所です。また買い物客の出入りで結構騒がしいですね。ただし、坂を登らないで、住戸に入れるのはメリットかもしれません。住戸数を稼ぐためにあのような設計になったのでしょうね。
• マルマンの正面前の道から１直線にエントランスというわけではなく曲がってから側面側にエントランスを設置してるので交通量は少ないですね。
  • マンションエントランス前は交通量少なかったです。マルマンの人の流れはエントランスまでと感じましたが 停めてある自転車が少し邪魔ですね。
• マルマンストアの裏口の前がエントランスで、 エントランスの横を駐車場に入る車が通る感じなのかしら。 ちょっと危ないような・・・。
• エントランスを売りにしているようですが、あれはないでしょう。結構危ないと思います。車両がすれ違いできない道で、路駐も結構多くて、運転手が頻繁にクラクションを鳴らして、うるさいです。
  • マンションのエントランスがあの場所に来ると、車の往来等でトラブルが頻繁に起きそうで心配です。これまでも何回か言い争いをしている場面を目撃しています。本当に残念です。

*車はマルマンより手前の郵便局から駅に向かって路駐あり。路駐しているところに車が来たら歩くスペースはほとんどなし。子連れなら間違いなく止まる。接触事故も多いです。 

• 出入り口はマルマン搬入のトラックが絶対邪魔になるし電柱も邪魔になる。 5丁目（坂の上）から来た車は視界に入りにくいので何か対策はあるのかな？
• この物件に隣接する坂を通る車両の音は結構気になります。しかも路駐している車が通行を邪魔しているきとがあり、クラクション音がうるさい時もあります。住宅地なので、余計に気になります。
• 道の工事、電線の地中化まではしないですかね？ けっこうあると歩行の際に邪魔になったりするし、 大地震の時には倒れる恐れもあるから埋めて欲しいとは思うけれども、 難しいんじゃないかなとは思いました。
• 場所自体は車通りはあるけど良い場所だと思いますよ。 新宿側の住戸は眺望が良いでしょうね。
• 色々言われてますが現地行った限りマンション周辺は綺麗に管理されてる感じでした。人通りや入ってくる車の数も多くなく、静かな環境に感じましたよ。建物の仕様も高く高級感もありました。

【騒音】

• マンション周辺も駅近い割に閑静で好印象です。
• 駅から近いから電車の音が気になるかと思い現地で確認しましたが全く聞こえませんでした。静か過ぎてちょっと拍子抜け、いいことなんですけどね。
  • 線路からだいぶ離れてるし、終点の新宿近くて終日電車が詰まってるから基本ノロノロ運転ですよ。音が聞こえるような環境ではないと思います。
• 場所的には便利な場所ですし、その割にマンション周辺は静かだと思います。メインエントランスがマルマンの側面に来ているので人通りもそんなに多くないですね。
• 朝夕の買物時間の人の多さや騒音を確認したけどここに静けさを求めてはいけません。まあ商店街自体大きくないので深夜は静かでしょうが、早朝のスーパーの搬入作業音は結構気になると思いますよ（似た環境の知人宅に泊まりに行ったとき早朝からカタカタと作業音がうるさかった）。
• 騒音は坂を上がりきったところなのでさほど無いかもしれないが、週末はオリンピックセンターに泊まっている人やマルマン横の芝居小屋？に来てる人が騒いでいることあり。 （芝居小屋の話題が出てなかったがみなさん知りませんか？） 基本的に参宮橋の人はお年寄りも多く静か。
• 本物件は高台の中で一番駅に近い端にあり、場所は参宮橋駅周辺では文句ないのではないでしょうか。 ただ皆さんがご指摘のように地下をかなり掘り下げており、そこは駐車場になると思うのですが 入り口を坂下の地下部分に設けたことは非常に残念です。 面する道は狭いですし、マルマンストアの荷降ろし場に面しているので騒音もありそうです。
• 人通りが多いのはマルマンの前までですね。それ以降は住んでる人以外はあまり入っては来ません。
  • 坂登った所からは住宅街ですからね。 だからエントランスは坂の上が良いのでは？と思った訳です。 エントランスの目の前がマルマンの搬入するところですから。 高級物件にするのならばね。 今の入り口の場所は、車庫や管理人室などで良いわけですし。
• 私は建物周りとと自分が欲しい部屋側の方角の状況を現地にて確認してきました。 騒がしいとは全く思いませんでしたけど感じ方は人ぞれぞれですからね。 隣に物件との距離や日照図もMRで確認できますが眺望含めいい感じでしたよ。 元々この場所なら窓開けてもこの環境なら大した騒音もなさそうですが最近のマンションは遮音も 優れているのでその辺の問題は気にしていません。

【利便性】

• 車と自転車がないと不便でしょうね。生活利便施設がマンション周辺に少ないようですし。
• ここは都心の割には不便なところですね。また、スーパーがあるといってもちょっと近すぎですね。近すぎると、臭い、騒音とかいろいろ問題があると思います。
• 参宮橋はあの必要性低減のものしかないのがいいとこなんですけどね。 駅前からすでに割と静かな住宅街ですし。ここも駅近ですが騒々しさはあまり感じないと思いますよ。 マルマンストアしかないのは人にとってはマイナスですが別に困るような品揃えではないと思います。 ただ自転車あったほうがOKや成城石井も利用でき、新宿駅もすぐ近くなので行動範囲は広がりますけどね。あと銀行の支店が全くない駅ですが大手３行の出張所＆ATMが駅前のファミマのとこに集中してるので 案外便利です。郵便局はマルマンの斜め前にあります。
• 参宮橋の駅自体は各停のみで特段使いやすいわけではありませんが、新宿渋谷から遠くは無いのに、静かでいい街だと思います。自転車があると代々木公園も、初台のOKストアも、代々木八幡周辺もすぐなので色々便利です。（私は普段の買い物はマルマン、週末はOKストア、ちょっと高級品は上原の小田急OXで買っています）
• ここの良いところは、新宿にも歩いて行ける、渋谷にも歩いて行ける、あとは明治神宮、代々木公園でしょう。この街自体は決してオシャレな街ではありませんが、買い物をするところとして利便性の高い新宿と、オシャレスポットが点在する代々木公園駅周辺、代々木上原に近いのが利点だと思います。 あとは方角によりますが新宿の夜景が一望できるところですね。 この辺りが好きな人には良い物件だと思いますよ。 ただ静かかどうかと言われれば、前にマルマンもありますからそこまでではないでしょう。 もし同じような予算があって静かな環境が望みならサンウッドも対象になると思います。

【立地の良し悪しもその人次第】

• 立地の良し悪しもその人次第ですからね。私的には下記４条件がこの物件立地の良いところ。
  • 代々木公園に近い
  • 新宿徒歩圏（職場に近い）
  • 駅に近い
  • スーパーに近い
• 場所は良いよねえ。利便性と閑静な住環境をギリギリ両立してるよねえ。
• このエリアは新宿が近い割に緑が多いですし、環境も割と気に入ってます。
• この場所は新宿まで普通に歩けますし、高島屋なんかは20分そこそこで着く立地です。駅3分ですし、そういう意味では立地としては良い場所と言えると思います。
• 都心には近いですが、決してよい場所ではないですね。この周辺で選ぶのでしたらば、代々木八幡、代々木上原の方をお勧めします。
• 明治神宮近いし、いいとこだと思うけどな。八幡や上原と違い新宿まで徒歩圏なのももいいとこ。でもやはりお高いんでしょうな。
• いいところは駅に近く今後このくらいのマンションが建つスペースが「参宮橋駅から3分」になさそうなことくらい だがこの「参宮橋から3分」に価値を見いだせるならいいかも、ほんとそれだけ。
• 銀行の跡地で地権者がいないのはいいですね。 銀行は優良な立地に寮持ってることも多いですがここも現地見ましたがいい場所ですね。 とても気に入りました。
• 参宮橋自体そんなに供給がないですし、この物件の場所は駅近で目立ちます 何年も前からマンションなるだろうと地元でも言われてた土地で期待してた方も多いです。 よって色々な意味で注目度が高いの仕方ないのかもしれません。
• 人気物件ということで足を運んだけど、私も含めて静かな落ち着いた物件探している方は対象外です。目の前のスーパーは便利そうだけど、やっぱり商店街道路は人も車も多すぎです。念のため夕方も行ってみたけど更に混んでいた。小田急線や東横線の駅へつながる商店街道路はやっぱり嫌いです。

【オリンピックセンター】

• 近くに学生と外国人向けの安宿があるので、土日は人通りが多いですよ。
• この場所は、商店街と住宅地の境界にあります。この商店街は、近くの宿泊所のせいか、外人の方、地方の方とたくさの人が買い物等をしております。非常にマナーの悪い方も多くて、場所のイメージとはかけ離れた行動をなさる方もいらっしゃいます。そういう環境でも問題ないというのでしたら、お住みになったらよろしのではないでしょうか。

【治安】

• この辺は新宿駅から徒歩圏ですし 新線なら1駅、小田急なら2駅とターミナルから近いながら静かで治安もいいのがいいところです。 駅前のセイジョーが潰れたのが非常に残念ですが・・。
• 新宿みたいなターミナル駅までも近いし、大きい公園が二つもあります。割と静かで治安もいいし、何だかんだでこの辺の住環境はいいと思いますよ。

【参宮橋駅からこのマンションに抜ける道】

• 参宮橋駅からこのマンションに抜ける道が、狭いわ、大きい車は通るわ、オリンピックセンターへ研修に行く人たちでごった返すわでとても苦手です。 目の前のスーパーとの間の道も幅狭な上に、５丁目方面からの車が一方通行のためよく通るし、道路環境がとても気になります。 目の前がスーパーなので業務用の大型トラックもしょっちゅう停車してますし、子どもを歩かせたくない道路No,1です。マンション自体はとても素敵なのですが、周辺の道路環境が気に入らない場合は、購入は見合わせますか？
  • 5丁目方面への通り沿いのマンション（本物件より先）に住むものです。 確かに一定の車通りがある道なので、私も子供にはマンションから出るときは 絶対に右見て左見て車を確認してからと言ってあります。 駅からマルマンストアまでの道は一方通行で、仰るとおり人通りが多いので 逆に車がスピードを上げて走って行くような道ではありません。 夜間でも一定の人通りがあり、夜道の不安はありません。 過去投稿にもあるように、ご指摘のマンションエントランスの部分だけが 道が細くマルマンの荷降ろしトラックが止まると殺伐とする可能性がありますね。 どなたかが朝だけとおっしゃっていましたが、日中も定期便がやってきます。 ただ個人的にはトータルで見てひどいとは思いませんので、マンション自体が気に入れば大きな問題とはならないと思いました。
    • 朝も夜もごった返すほどの人通りはないと思うんだけどな。車そこまで多くはないし。駅前に止めてる佐川のトラックが邪魔だなって感じるくらい。
• 参宮橋に10年住んでおりますが、土日の道の混雑が一番酷いように感じます。確かに道が細すぎて車がスピードをあげるようなことはないですが、歩いていて気配を感じ振り向くと、真後ろに車が！ということがしょっちゅうですね…。

【参宮橋】

• 参宮橋は明治神宮のおかげでイメージいいですよね。 マイナーだけど由緒ある街ってイメージです。 モデルルーム前の西参道の並木道も素敵でした。
• 静かな場所を求めるなら、この通りから一本裏に入らないとダメかなと思います。 参宮橋から続くこの道は、どうしてもこの地域の商業のため車が通りますから。 東急ドエルアルスの場所くらいまで行けば静かな環境と言えますね。 その先からはずっと静かな地域ですが、もうまとまった土地は無いので新築マンションは出ないような気がします。
  • この立地は人によっては参宮橋のイメージで引っ越してくるとガッカリするかもしれません。もちろん変な場所ではありませんが、なにせ相場に比べると突出してお高い物件なので、念入りに自分にあっているか事前にお調べになったらよろしいかと思います。
    • 参宮橋らしさの定義が人によって違いますからね 私はスーパー近いし坂も登らなくていいと思いましたが・・ あとこのマンションの前は商店街通りの終わりなので 人の通りもそこまで多いとは感じませんでした。 防犯のこと考えると明るい場所からすぐマンションのエントランスがあるので 女性にはいいかもって感じました。

周辺施設

• 近くに学生と外国人向けの安宿があるので、土日は人通りが多いですよ。
• ポニー公園で子供なら無料で馬に乗れますよ。 都心部でこの環境は結構、希少かと思います。 あと明治神宮は綺麗な芝生地帯がありますから、天気の良い日はレジャーシートでのんびりするのも良いですね。
• 週末に現地と周辺見てきましたがいい場所ですね。ポニー公園と明治神宮は本当に至近ですね、ビックリしました。代々木公園までは10分くらいだったのでと少し歩きますね。

その他

• 良い点としては天井が高く、部屋のグレードが高いこと。 共用部の仕様が充実していること。 収納重視なのでトランクルーム完備はいいですね。 あとペットルームを備えてるのででペット飼われてる方にはいいのではないでしょうか。 このエリアは新宿が近い割に緑が多いですし、環境も割と気に入ってます。
• 残念な点は自転車が各戸１台しか置けないこと、この環境でこそ 自転車乗れたら便利だと思うのですが・・

掲示板

• 「レフィール参宮橋ヒルズ」についての口コミ掲示板一覧
• レフィール参宮橋ヒルズってどうよ？その2【検討板】
• レフィール参宮橋ヒルズってどうよ？【検討板】

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