ジオ千里中央

2016年8月29日 (月) 13:35時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府豊中市新千里北町2丁目40番、1番97
• 交通：

1. 北大阪急行線「千里中央」駅 徒歩14分
2. 大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩18分

• 総戸数：514戸（うち非分譲住戸142戸含）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造　地上15階建／地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年2月
• 売主：阪急不動産株式会社、住友商事株式会社、神鋼不動産株式会社
• 施工：株式会社奥村組　西日本支社
• 管理：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558825/

• 最近のコンパクトシティの思想とは真逆のマンション企画だな。
• 3分の1が非分譲って凄いな
  • 確か旧公団（UR)の建て替えでは？ 駅から少々距離はありますが、かなりの敷地面積ですね。

【販売時状況】

• 今朝のチラシ掲載の情報です。「３LDK７０平米台３７００万円台中心」と表に書かれています。概要には間取り２LDK～４LDKの約６４平米～１０７平米で ３３００万円～６５００万円とのことです。
• スーモは3500万円前後のが載ってたけど平均4000万円なの？
• １期１次の売り出し４０戸で、現在は先着順１４戸になってました。抽選後の１期２次が何戸あったかわかりかねますが。
• A棟で2戸、B棟で2戸が中古で売りに出てますね。始から転売目的投資家なのか？ 居住用で購入したけど転勤や離婚とかで不要になったのか？

　http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/06/?query=%E3%82%B8%...

【検討者】

• 駅近にこだわりが無ければ、非常に良い物件だと思います。緑が多く、大きな公園も近く、自走式駐車場完備、共用施設も充実、大規模マンションらしく、他の建物との距離もあって、南向き。我が家は電車通勤で、神戸や京都等での勤務の可能性もあるので、厳しいですが。。
• 真剣に検討している方へ。ジオ千里中央は落ち着いてるし、設備も悪くありません。過ごしやすい雰囲気です。デメリットは駅から14分の距離と、不明瞭で良くわかりませんが地権者の多さです。※地権者の良し悪しは正直分かりません。
• ここは廃棄ガスや騒音とは無縁の物件です。駅から少し歩かないといけないメリットですよ。駅近いとこの静かな環境は実現しません。現地に行くと驚くと思いますよ。私自身数ある検討物件の中で廃棄ガス問題、騒音問題に関しては1番満足しています。地権者の方の協調姿勢は実際に住んでみないと分からないのですが、そこは気になりますね。

【モデルルーム】

• 今回は以前団地だった場所を立て替えて、大規模マンションへ変えたという経緯があるため、すでに出来上がって、以前住んでいた住人が部屋に入っている状態での販売となるとの事でした。ですからモデルルームもありますが、現地で実際の部屋に入って見る事が可能だとの事で、私は現地へ行く事を希望しました。
• 今回は３LDK　（85.62平米）の現地の実際の部屋（モデルルーム）を見学しました。

1. まず玄関を入ると左手にシューズインクロゼットがあり、右手に5.6畳の洋室がありありました。
2. その向かいに9畳の洋室があり、とても広かったです。サービススペースがあり、窓を開けると涼しい風が部屋に流れ込みました。
3. 部屋から出て廊下を進むと左手に６畳の和室スペースがあり、右手に3.9畳のキッチンがありました。どちらも広めに設計されており、和室に関してはお客様用に使われてもいいかもしれませんねと、営業の人がアドバイスしてくれました。広さも申し分ありませんでした。
4. さらに奥には13.5畳のリビングダイニングがあり、その先にバルコニーがあるため、陽の光が部屋に入りこみ、とても明るいリビングでした。

• 

  モデルルーム（2015-08-30撮影）

【コスト】

• あんまり売れ残ると、修繕積立金とか管理費が早くupしそうなんですが、どうなんでしょう。
  • 国土交通省の標準管理規約だと 売れ残りのマンションの管理費や修繕積立金は 所有者であるデベロッパーの負担になってる。ただ実際は特約を付けて 半年間とか1年間はデベロッパ負担を免除してるとこが多いみたいね。あと管理費は払うけど修繕積立金は免除とかもあるみたい。それに駐車場代や駐輪場代が使用されてない分不利になったり大変みたいだよ。
• 阪急はどうかわからないですが、一般に竣工前から売り出して、竣工後に売れ残りがある場合はＭＲのために借りている土地使用料が負担になりますのでマンション内にＭＲを作ります。その後１年以上売れないとなると、同業者に５０パーセントオフとかで卸売ってしまいます。そしてデベの代わりに３０パーセントオフなどして叩き売ります。積立金などがきちんと払われていないとなると、将来買った人に負担が来るのは目に見えています。販売できていない部屋の分は大概、管理費、修繕積立金ともに売り主が負担していますが（一時金は免除）、してないような物件は絶対に避けるべきですね・・・。それでなくても多くのマンションで修繕積立金が必要な分集まらず（修繕計画が甘い、駐車場が埋まらないなど）別途徴収しています。駐車場の収入をどれだけ修繕積立金に回すつもりなのかも合わせて聞いてみるといいかと思います。６０～７０パーセントの稼働率で計算されているがいいと個人的には思っています。
• マンション管理士のグループなんかで 初期の修繕積立金を1㎡辺り300円に義務付けるよう 法律を改正すべきと主張してるグループもあるみたいね。ただ、築15年以上のマンションの90%が 積立金不足っていうけど ああいうマンションは築30年くらい経つと 団地とか市営住宅みたいになるのかな？どうやって解決してるのかな？年金生活だと一時金だって集まらないだろうし。NHK スペシャルで取り上げてほしいな。
  • 法律上は一定数の賛成があればお金も徴収できますが、追加金を払いたくない人が多かったりすると当然マンションの老朽化は激しくなります。錆びる前に塗装をしなおすなど。クラックが入ったら修理しないと中の鉄筋がやられてしまいます。マンションの外見も汚くなりますし、資産価値も落ちます。組合で議決されたのにお金を払わない場合は裁判所にて資産差し押さえをされる可能性もあります。私の昔住んでいたマンションは一律２００万を徴収されました・・・・。全員一致ではないけど、ほとんどの住民が納得してた結果です。
• ここって共有施設（キッズルーム・パーティルーム・ライブラリー・スタジオルーム・ゲストルーム）がたくさんありますが、どうやって運用していくんでしょうか？こういうのって、使用料金を利用者から徴収するんですか？それとも、管理費に組み込まれてるものなんですか？こんなに共有施設があったら利用者がない場合、この維持管理ってマンション住民に降りかかってくるもんなんですか？
  • ここに限らずですが、パーティールーム、ゲストルームなんかは使用料がかかります。こういったものを維持する費用が管理費、修繕積立金に入っています。使用料は費用のごく一部を負担する形です。ですので、利用率が高くても低くても、全体で負担はしていると思ったほうが良いかと思います。500戸以上での維持なので、1戸あたりにするとそこそこ小さい額にはなっていますが。いずれも全く使わないということであれば、大規模物件はあまり合っていないということかと。
• 大規模物件のメリット、デメリット

　http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/397835/# 【地権者さん】

• 他の物件でもそうですが、地権者さんがいると、いい間取りが既に契約されている以外、何かとデメリットがあるのでしょうか？？
  • 管理組合が大変。最初はどこも大変だと思いますが。それがもともとこちらに住んでおられた地権者同士で一致団結されると話がまとまりにくい。絶対もめます。
• 地権者で高齢の方が多ければマンション相続の問題がでてくる。なので空室もでやすい。それでなくてもここを賃貸用として考え、別の安いところにすんでという方もいるので。売るときも同じ間取りで地権者さんのほうが売れやすい。ローン支払い者じゃないので、値引きに応じるから。ということはマンションの価値も下がりますよね。修繕が必要な年数が経過した時に空室が多い、高齢者が多いとなると費用が集まりにくい。共用施設が沢山あるところやタワーなどなら余計その問題は深刻。一人でも地権者がいると大変と聞くので、地権者さんはいないに越したことはありません。千中という土地柄もしかしたら、修繕費の問題は他の土地よりおきにくいかもしれませんが、こういう問題は最初からないに越したことはありません。
• 地権者との事でいろいろ心配されていますが。３年前販売されて完売した南千里の桃山台グランフースト７９８戸建替え（地権者約３００人）。以前スレでこの事をいろいろ言われていましたが現在管理組合で地権者との事でなんの問題有りませんよ。憶測で言われるのは如何なもんかな。
• 憶測であればいいですけどね。地権者問題は管理組合問題（特に修繕）に直結する事項ですので甘く見ないほうが。。。日本の場合大体修繕積立金は年数がたてば上がっていく方式です。当初の倍の費用がかかる場合もありますからね。マンションが新築の時は、ローン支払い者も働き盛りだからいいでしょう。ですが、数十年後どうでしょう。大規模な修繕がしたい場合、地権者さんはさらに高齢になり、ローン支払い者も歳をとります。地権者さんは、相続の関係で売りに出す場合もあるし、賃貸に出している方もいるでしょう。賃貸の場合オーナーさんは住まないので、修繕したい場合、集会に集まらない（または集まりにくい）ので、最悪の場合数十年後には管理組合が機能しなくなる（または管理組合が消滅）ことは各地で問題となっております。私の知り合いで中古を購入した方が、うち修繕積立金払ってないなーという方がいましたがそれってこわいことですよね。管理組合が機能していないってことですから 地権者さんが賃貸・売却いずれにしてもローン支払い者とはわけが違います。懐が痛まない人は強いです。 数年管理組合がうまいこと機能しているからといって、それを良しとするのではなく長い目で見られた方がいいです。
• こちらは500世帯を超える大規模マンションですが、非分譲住戸148戸ってかなりの数ですよね。これらが全戸そうだとは限りませんが、賃貸に出回ってしまう場合にどのようなリスクが考えられます？住民レベルが低下する恐れがある、共用部の劣化が早くなるなど聞いた覚えがありますが、他にどのような問題があるでしょう。

交通

• 大きい道を渡るので、信号次第ではもう少し時間がかかるかもしれませんね。
• 表面上は14分だけど早歩きでも20分くらいはかかりそうだし玄関からマンション敷地内移動で5分かかりそうだし。
• 千里阪急横から少々早歩きで歩いて13分30秒かかりました。計測は郵便局前のマンション建設地角までです。信号待ちが途中何度かありましたので、信号次第で増減ありです。

構造・建物

• 敷地面積：24,160.06m2。
• 建築面積：10,956.55m2。
• 建築延床面積：52,382.92m2。
• 駅から少々距離はありますが、かなりの敷地面積ですね。

共用施設

• 駐車場 514台（来客・一時駐車スペース7台含む）
• 自転車置場 1028台（ラック式978台含む）
• バイク置場 12台
• ミニバイク置場 91台

設備・仕様

間取り

買い物・食事

• ニュータウンど真ん中だからコンビニが遠いよね、きっと。
• 近隣センターの業務用食品館は業務スーパーの様な名称ですが、きわめて普通の食品スーパーに似た感じです。

生鮮食品（魚介類、精肉、野菜果物）も程よく揃っていて、私はダイエーよりは魅力的に感じました。 問題は20時までしかオープンしていないことですね。 主婦の方は使えるかもしれませんが、サラリーマンの帰宅時に使うのは微妙な時間帯になると思います。

育児・教育

周辺環境・治安

• 利便性考えたら大阪市内徒歩5分でたくさんあるけど千里中央ブランドと阪急ジオブランドだから子育て環境込みで買う層がいるんだろうな。
• 阪急は、彩都ひだまりの丘が大失敗したからこりてると思ってた。戸建てならありだけどマンションとしては昭和の発想の立地だなー。

周辺施設

その他

掲示板

• 「ジオ千里中央」についての口コミ掲示板
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