ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト

2016年8月24日 (水) 15:55時点における版

物件概要

• 所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
• 交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
• 総戸数：319戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年07月下旬予定
• 入居時期：2017年09月上旬予定
• 売主：京阪電気鉄道株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
• 販売代理：株式会社長谷工アーベスト
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：京阪カインド株式会社
• 公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,800万円台予定～4,700万円台予定
  • 2LDK：2,400万円台～、3LDK：2,500万円台～
• 第3期2次価格 3,198万円～4,458万円（30戸）
  • 最多価格帯 3,500万円台、3,600万円台(各6戸)※100万円単位
• 第3期3次価格：2,400万円台予定～4,500万円台予定
  • 最多価格帯：3,500万円台 予定
• 第3期3次先着順価格 3,298万円～4,418万円（30戸）
  • 最多価格 3,500万円台(7戸)※100万円単位

【価格表（第1期）】

• リバーコート（西向き）
  • １０７号室　Ｄｇ　３ＬＤＫ　６７．８５㎡　２，８００万円台　　１Ｆは、２，８００万円台～３，６００万円台
  • ４０１号室　Ａ　　３ＬＤＫ　７５．３２㎡　３，８００万円台　　４Ｆは、３，１００万円台～３，８００万円台
  • ９０２号室　Ｂ　　３ＬＤＫ　６７．８５㎡　３，３００万円台　　９Ｆは、３，２００万円台～３，９００万円台
  • １４０３号室　Ｃ　３ＬＤＫ　６７．８５㎡　３，４００万円台　　１４Ｆは、３，３００万円台～４，０００万円台
• サウスコート（南向き）
  • １１１号室　Ｈｇ　２ＬＤＫ　５８．８２㎡　３，０００万円台　１Ｆは、３，０００万円台～３，９００万円台
  • ４１１号室　Ｈ　　２ＬＤＫ　５８．８２㎡　３，２００万円台　４Ｆは、３，２００万円台～４，２００万円台
  • ８０８号室　Ｅ　４ＬＤＫ　８１．６７㎡　４，３００万円台　　８Ｆは、３，３００万円台～４，３００万円台
  • １３１３号室　Ｑｒ　４ＬＤＫ　８０．５㎡　４，７００万円台　１３Ｆは、３，４００万円台～４，７００万円台
  • １５１１号室　Ｈｒ　２ＬＤＫ　５８．８２㎡　３，８００万円台　１５Ｆは、３，８００万円台の１５１１号室のみ。
• フォレストコート（南向き）
  • ４１８号室　Ｊ　３ＬＤＫ　７０．２㎡　３，６００万円台　　４Ｆは、３，６００万円台の４１８号室のみ。
  • ８１８号室　Ｊ　３ＬＤＫ　７０．２㎡　３，６００万円台　　８Ｆは、３，６００万円台の８１８号室のみ。

【販売時状況】

• 週末見に行ったけど、 川側、南側、南側2と 三棟立つ中で南側一棟は まだ販売してなかった。全く売れてないのかな？ って感覚だったけど 売り出してる部屋の半分位は売れてるみたいで予想外だったわ。 広告にデカデカ載ってる2500万円台で3LDKってのはなくて、その価格のものは 明らかに売れ残りそうな部屋&モデルルーム使用後の受け渡し未定物件の一部屋のことらしい。 申込日も未定らしく、他の3000万台の部屋紹介されたわ。
• モデルルーム行ったらけっこう売れてしまっていますね。上層階で希望の間取りがもうなかったです。まるまる売り出していない棟に期待ですが、営業さんなんか高くなるようなこと言っていましたね。
• けっこう初期の段階で安い案件は売れてしまったかもです。ＧＷ中に行きましたけど安い西向き棟と南向きの低層階がけっこう売れていたので可能性あると思います。あとは最後に１戸とか２戸とかで抽選なんだと思います。都内で３０００万円台はここ以外、ほぼないので、買うかあきらめるかですね～といいつついい間取りの部屋が埋まっているので、売り出し前の棟にかけるか妥協するか。。。一番東の棟はレーベンに近いので微妙は微妙ですよね。
• 2016年6月12日にMR行ってみたらだいぶ赤いバラ増えてましたね。売り出してない部屋を除いた、申込済と成約済の割合は、リバーコートで73％超、サウスコートで56％超となっていました。リバーコートは安い分売れ行きが良いですね。2,3,7階全滅でした。サウスは最近売り出した縦二列以外は好調な売れ行きでした。
  • 10号室(Ｇtype)…3LDK 67.81㎡、11号室(Ｈtype)…2LDK 58.82㎡⇒この２列最近売り出したばっかりだったのですね。Ｈtype2LDKは、Ｇtype3LDKに対して200万円ほど安かったと思います。Ｈは３戸ほど売れてましたが上の方４戸はまだ伏せて未発売でした。

【その他費用】

• 管理費（月額）：6,970円～9,680円
• 修繕積立金（月額）：5,290円～7,350円
• 修繕積立基金（一括）：324,000円～449,000円
• 管理準備金 : 35,290円～49,000円（一括）
• 専用庭使用料 : 200円～600円
• インターネット利用料 : 605円（月額）
• 町会費 : 250円（月額）
• 給湯器リース料 : 2,101円

交通

【バス】

• 京浜東北線「王子」駅 バス15分、「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
  • バス停徒歩１分って、敷地を出てから徒歩１分ということなのかな？敷地内、かなり広いですから、出るまでがちょいとかかりそう。
  • 王子駅にはバスで15分では行きませんよ。ハートアイランド経由なのでそこでは人が沢山乗ってくるので時間がかかり多分30分ぐらいはかかると思うわ。
  • バス便は王子神谷駅までは王４１で１０分～１５分。王子駅までであれば１５分～２０分。 （歩いても王子神谷駅までは２０分弱ですよ。） 王５５でハートアイランド（３丁目）を経由すると王子駅まで２０分～３０分。 ※王５５ですと王子神谷駅から少し離れたバス停を通るのですが、王子駅で終点にならずに飛鳥山の裏からグルっと池袋まで行ってくれる便利さがあります。 ちなみに池袋まで電車で乗り継ごうとすると山手線、埼京線、南北線のデルタ地帯ということで一手間かかるんですよね。 ①赤羽、十条駅まで移動して池袋 ②南北線で駒込まで移動してから山手線で池袋 みたいな感じでしょうか。
  • このマンションの前からは王41が使えるので、混んでいるハートアイランドを通らずに王子に行ける。それも始発なのが有り難い。
  • バスはマンション前のところが、ピーク時間帯で王５５ が１時間に８本、王４１ が１時間に９本。これら全て始発なら積み残し多少あってもすぐ乗れるんじゃないでしょうか。
  • 時間帯によっては待ち時間結構ある。ここから東京駅60分、池袋駅50分なんてザラにある。
• 王子神谷行きのバスですが、2017年から新田橋の解体工事が始まるためルート変更（ルート未定）。

【電車】

• 電車はかなり不便だが、その分価格も大分安い。
• 飯田橋まで15分区間です。
• 新線新駅はかなり長期的な話しなので、すぐにどうこうなる話ではないと思います。ただ計画があるというだけでいいですよね。
  • 18号答申（2000～2015年）で整備すべき路線とされた34計画のうち16が実現しました。南北線、大江戸線、副都心線、りんかい線、上野東京ライン、つくばエクスプレス、舎人ライナーといった皆さんご存知の路線もその中の一つです。今回の198号答申「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」はそれを引き継ぐもので、2030年までの計画として24路線が選ばれています。実現性が低いものはリストから外されたものもあり、ゆりかもめ延伸や千葉都市モノレールなど５路線は、整備すべき路線では無くなってしまいました。そのような中でメトロセブン・エイトライナーは整備対象とされていますので、十分可能性のある計画といえます。あとは着工される時期ですが、外環道が完成し、リニアが完成し、ビックプロジェクトが無くなった後、と考えます。おおむね10年後あたりでしょうか？完成はさらにそこから10年…それまで気長に楽しみに待っています。

【車】

• 環七通りはもちろんですけど首都高速なんかにも数分で行けます。

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  路線図

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  深夜バス

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  交通案内図

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  「新田一町目」バス時刻表

構造・建物

• 敷地面積：11,507.19m2
• 建築面積：2,977.31m2
• 延床面積：24,327.16m2

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  外観(2)

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  外観(3)

• ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト外観(4).jpg

  外観(4)

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  構造(1)

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  構造(2)

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  構造(3)

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  マンション模型(1)

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  マンション模型(2)

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  マンション模型(3)

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  2016年5月23日現地写真

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  2016年7月7日現地写真

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  2016年8月23日現地写真

共用施設

• 駐車場：平置き207台　／10,000円～15,000円（月額）
  • 駐車場が100％ではない。
• 自転車置場：638台（2段ラック式）　／100円～200円（月額）
  • 各戸２台までしか駐輪場がないので、ファミリーですむ人となると、自転車を置いておくのも大変かも。もう少し駐輪場あった方がよかったかなぁ。
• バイク置場：12台　／2,000円～2,500円（月額）
• ミニバイク置場：27台　／1,500円（月額）
• キッズワールド：室内でも体を思いっきり動かせるように安全・安心なクッション素材を使用したドイツ製の室内遊具を配置。コーナーにはソファを配し、遊びに夢中になる子どもたちを見守りながら子育て話にも花が咲きます。
• スタディサロン（W-Fi利用可）
• オーナーズスイート
• ミニショップ
• 保育施設（併設予定）
• 平面駐車場、保育所併設となかなかサービス面は良いなあと思います。 公園も広いので色々使えますね。グラウンドだけではなく遊具があると 子供を遊ばせるのに良いです。
• マスタープランは素敵ですね。 駐車場が全部平置きですし、 敷地からエントランスまでのアベニューもいい感じ（歩く距離が長くなりますが）。
  • 久しぶりに模型を見てメインエントランスのアプローチ長いなぁと思いました。大きなＳＣの駐車場を歩くようなイメージ。バス停徒歩１分といっても実質はもっとありそう・・・
• 敷地配置図より

1. 広大な遊び場になる公園予定地と隣接：2017年度開園予定の公園です。駆けまわったり、なわとびの練習をしたり、子どもたちと思いっきり遊べます。
2. 通勤もラクラク、パパもうれしい始発バス停1分：目の前にバス停があって、始発なので楽に最寄り駅へ。雨の日にはさらに快適さが実感できるはず。
3. 全区画平置き駐車場をご用意（設置率約64％）：自走式なので機械式のように出入庫に時間がかかることもありません。車高を気にすることなくハイルーフ車も駐車可能。
4. ひと家族に2台分、自転車置場638台：自転車置場はママ用と子ども用と、きっと1台では足りなくなるはず。あらかじめ2台分のスペースを確保しています。
5. バイク・ミニバイク置場をご用意：「通勤は駅までミニバイクで」「趣味のバイクを始めたい」などのニーズに応える、バイク置場12台、ミニバイク置場27台。
6. 駐車場からご自宅までカートでラクラク：食料品のまとめ買いなどの重い荷物など、クルマからカートへ移してラクラク移動。暮らしが快適になる工夫です。
7. 緑をあしらった中庭、パティオ：グランドエントランスから住まいへ向かう道に潤いを加え、オーナーズラウンジの窓外に緑の風景を映す癒やしの中庭。
8. 春にはリバーサイドを彩る桜並木：住まいのすぐ近く、川沿いに続く美しい桜並木がお花見スポットに。この道が家族の春を楽しく変えてくれるはず。
9. はじめてのおつかいはきっとここ。建物内にある便利さと安心のミニショップ：コンビニ感覚で使えるミニショップをご用意しています。食品や飲み物、お料理のちょっとした買い忘れや電池などの生活用品を取り揃え、日々の暮らしをサポートします。
10. 敷地内に保育施設を予定。送り迎えを時短できて生まれる余裕：マンションの建物内に保育施設を予定しています。働くパパやママのミカタとして、保育士たちが子どもたちの面倒を見ます。※開設される保育施設は入居者の方専用ではありません。また、ご入居者の入所を保証するものではありません。

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  エントランス

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  フォレストアベニュー

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  フォレストゲート

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  フォレストパーク

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  スタディサロン

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  キッズワールド

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  オーナーズラウンジ

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  セキュリティ（共用部）

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  24時間オンラインセキュリティ

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  防災

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  敷地配置図

設備・仕様

• E-label（えらべる）：間取り・空間・カラー・デザイン・設備を「選べる」システムを採用。（期間限定）
• アルコーブ、ディスポーザー、食洗機、スロップシンク無いなど設備貧弱。
  • 価格が安いのはオプションを付けないと基本仕様が満足できるレベルにないことだと思います。試算するとなんだかいい価格です。
• 給湯器ってリースだったんですか？てっきり買い取ってあるものだと思いました。リースの場合、故障したら修理の保証関係はどうなるのかな？
  • メリットはイニシャルコストが下げられるという点くらいですかね。ノーリツの「安心プランS」という契約で、契約期間が何年だったか聞くの忘れました…契約期間内の故障は無償修理ですが、満了後は区分所有者が負担になります。満了後は、機器を区分所有者に無償譲渡で自己管理するか、機器を入れ替えて再契約するか、管理組合で決めてくださいだそうです。

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  キッチン

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  バスルーム

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  洗面室

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  アメニティ

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  エコ

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  セキュリティ（専有部）

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：58.82m2～81.67m2
• バルコニー面積 : 9.72m2～12.80m2
• 専用庭面積 : 8.43m2～28.31m2
• 新田の分譲マンションとしては部屋が狭い。
• ここはどの部屋も和室があるんですかね。洋室に替えるオプションとかあるんでしょうか。
• モデルルームに行きました。I～M type（3LDL+WIC・70.20㎡）（どれなのかははっきりしませんでしたが・・これらの部屋はほとんど違いがないようです）今、70㎡くらいの部屋がかなり多い？　そんな印象を受けました。いちばん小さいほうだと60未満の部屋もあるようですが、基本的には小さ目の部屋でも60台後半くらいのスペースはあるみたいです。その反対で、大きめだと80を超える部屋も買えるみたいですね。玄関を通って、廊下の両側に個室が2つあって、さらにWCもあって、突きあたりまで行くとLDKに入れるという、きわめてオーソドックスな構造のようです。バスルームやパウダールームは、キッチンの横側に入り口があります。それでLDとくっつく形で最後の個室があるというパターンです。まあ開けっ放しにしておけば16畳くらいの広さになるんですね。ちなみに、モデルルーム内ではLDと並んでいる部屋は洋室に見えたんですけど、、、どうやらほとんどの部屋では和室になる予定なんだとか？　希望すれば変更できるのか聞きそびれてしまいました。だけどデフォルトでは和室になる・・・みたいですね。パネルの中にも、和室らしい布団クローゼットのサンプルが準備してあったんですけどね。ちょっと収納スペースが少ないかも？ ちゃんと、WICとかはもれなく用意されてるんですけどね。。
• モデルルームのＪｇタイプの間取りを見せて頂きました。専有面積は、７０．２㎡で、３ＬＤＫ＋２ＷＩＣの間取りです。まずは、玄関からお邪魔致します。玄関に入ると、下足入れの前にベビーカーが入るスペースがあります。玄関から向かって右側には、５．３畳の洋室があり、観音扉式のクロゼットがあります。左側には６．２畳の洋室があります。こちらには、ウォークインクロゼットがあります。今度は、３．４畳のキッチンに案内して頂きます。すると、「浄水器もディスポーザーも標準で付かない」という営業さんの発言にショックを覚えました・・・。しかも、もっと驚いたことに、１１畳のリビングには、どこのモデルルームに行っても床暖房は標準で付くのが当たり前と思っていたのに、床暖房も付かないようです・・・・。とはいえ、どこかの不動産会社の営業担当者の方が、「これからは、マンションの価格が値上げすると共に次第に床暖房は標準で付くのが当たり前ではなくなるそうですよ。」と言ってました。そして、リビングの隣は、５畳の洋室があります。こちらには、広めのウォークインクロゼットがあります。リビングと５畳の洋室を繋ぐ吊り戸は、３枚の引き戸で出来ています。

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  Ａタイプ

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  Ｃ２タイプ

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  Ｅｇタイプ

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  Ｊタイプ(1)

• ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストjtype(2).jpg

  Ｊタイプ(2)

買い物・食事

• ファミリーマート新田1丁目店（約30m・徒歩1分）
• ローソン足立新田一丁目店（約200m・徒歩3分）
• 新田商店街（約300m・徒歩4分）
• ユニバーサルドラッグ足立新田店（約420m・徒歩6分）
• クリーニングシャッセ（約590m・徒歩8分）
• ニトリ赤羽店（約870m・徒歩11分）
  • 目の前にニトリありますが隅田川を迂回して橋を渡ります 大人の足で13分〜16分くらいです。
• ベルク足立新田店（約940m・徒歩12分）
• セガミ薬局ハートアイランド店（約1,020m・徒歩13分）
• イオン赤羽北本通り店（約1,320m・自転車6分）
• ヤマダ電機（約1,320m・自転車6分）
• サミットストア王子店（約1,600m・自転車7分）
• アリオ西新井（約4.2km・車7分）

【食事】

• イルソリアーノ（約560m・徒歩7分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 新田さくら保育園（約270m・徒歩4分）
• ぴっころきっず新田（約320m・徒歩4分）
• 新田保育園（約370m・徒歩5分）
• 保育園　ヴィラココロット（約400m・徒歩5分）
• 新田わかば保育園（約570m・徒歩8分）
• 新田三丁目なかよし保育園（約650m・徒歩9分）
• 新田おひさま保育園（約730m・徒歩10分）
• ココロット保育園（約960m・徒歩12分）
• 富士見幼稚園（約1,010m・徒歩13分）
• 鹿浜愛育幼稚園（約1,300m・自転車6分）
• 私立東京成徳短期大学附属幼稚園（約1,400m・自転車6分）
• 新しい保育園てどうなんでしょね。駅までの途中っぽい様だけど。
  • 駅までの途中だと入れればすごく便利ですよね。送迎って何気に大変だし、通勤途中で寄って行けて、帰りにもそのままお迎えに行きやすいのってすごく助かります。
• 新田は住んでる人は分かる足立区の中でも新生児、幼児が多くママのコミュニティが形成しやすい場所。これは、住んでる人にしか分からない。さらに、このマンションは、そこに住んでる人をターゲットにしているので、知らない人にはメリットが伝わりづらい場所です。

【小学校・中学校】

• 区立新田学園第一校舎 [小学校5・6年生、中学校1～3年生]（約1,070m・徒歩14分）
• 区立新田学園第二校舎 [小学校1～4年生]（約920m・徒歩12分）
• 通学区　通学区の名称は、「新田学園」という名前の小中一貫教育校で、１９４８年に開校した新田小学校と１９５９に開校したとされる新田中学校が統合され、遂には、２０１０年に新田学園として新しく出来た学校といわれています。小中学校合わせておよそ１５００名の生徒が通う、都内において、偏差値が高くて、有数の大規模学校とされています。
• このマンションに住むお子さんは学区内の新田学園に入れないと言われています。 （今年の1年生は8クラス） そうなると橋を渡り鹿浜の小学校へ行くこともあるかと。 北区の方が近いですが。。
  • 新田学園、入れないんですか？ ものすごく生徒数が多いという話は耳にしますが、学区内だったら当然、入れるものだと思っていました。 まだ実際に決まったわけではないですよね？ 鹿浜の方なんて、あの橋をわたって更に歩いて行かないとならないので、 子供にとってかなり負担じゃないですか…。 天気の悪い日の橋の上はつらいでしょうし。
  • 新田地区には小学校は1つしかないので入れないとなると検討はやめよう…。となりますよ。 近隣住人が区にこれ以上子供が増えたら小学校は対応できるのかって電話してる人もいますし。 このマンションは現在学区内の新田学園より橋を渡る鹿浜西小学校のほうが近いです。 もしそうなるとスクールバスは出るみたいですがやはり学区内に通わせたいなと思います。
  • 新田小学校に入れないというのって本当なのですか？ 学区内の生徒は通常入れるはずなのですが。 学区自体が変わってしまうということなのでしょうか。 距離的に近いのなら鹿浜西でも良いのかもしれないですが… でも新田学園の評判はとてもいいですし行きたいと考えている人はおおいでしょう。 それにしても１年生２４４名ですか。すごすぎですね…
• 学校までは環七を横断するので危険です。

【高等学校・その他】

• 都立足立新田高校（約520m・徒歩7分）
• 公文式 新田中央教室（約700m・徒歩9分）
• DASH個別指導学院足立新田校（約930m・徒歩12分）
• TIPS新田校（約1,020m・徒歩13分）
• カワイ音楽教室 MS新田徒（約1,150m・歩15分）

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  南北線・三田沿線上の学校（路線図)

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  南北線・三田沿線上の学校（リスト）

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域

【周辺環境】

• 土手にはゴルフ場や野球場、サッカー場、広大な芝生、河口の南砂町、西葛西まで綺麗につながっている路も魅力を感じてもらえると思います。 水門を超えて赤羽方面に散歩してゆけば大型のバーベキュー場もあり、夏には花火大会も開かれます。晴れた日は荒川と隅田川が合流する水門付近はとても気持ち良いですよ～。 立地的には決して駅近というわけではないですが、交通の面ではバス便で王子、池袋まではバス１本。王子神谷までも十分に徒歩圏内。とはいえ、首都高や環７の近くという立地ですから車があると利便性が飛躍的に向上する環境というのは間違いないです。
  • 自然が近くにある環境は個人的には好きなのですが、利便性という観点てはどうなのでしょうか。買い物などで不自由する、となると他の物件の方が良いという方も多くなりそうな気がします。逆にそれらの点も問題がないとなれば、物件としてはそれほど気になることもないと思います。
  • 電車は期待しないほうがいい。 車、バスが前提の生活になります。 川に挟まれているのが何ともで、川の向こうにニトリやダイエー。 川のこちらだと、ちょっと遠くにベルクがあります。 周りの景色などは良く、準工業は目をつぶる。 この辺りは川沿いという利点から、元々工業地帯です。 ここ10年でこの大きな土地にマンションという流れがずっと続いています。 マンションもある程度恵まれた立地にはかなり建ち尽くしているため、離れになってきているのが現状です。

【再開発】

• 架設の人道橋は来年5月に完成予定.。人道橋は上流側に10ｍくらい行ったあたりに架けられるようです。 ⇒http://art17.photozou.jp/pub/319/2978319/photo/236730634_org.v1463361876.jpg
  • 新田橋の架け替え事業は2016年度から始まります。どのくらい広がるのかですが、新田橋が　9m → 12.8m　その先の北区の道が　8m → 12m。大体4mくらい広がるのでバスも歩行者もこれで安心ですね。
• 今は既にある橋のメンテナンスでコストがかさんで、新たな橋は難しいというのを区の議員さんのブログで読んだことがあります。でもここで挙がっているように人道橋であればそこまででは…とも思いますし、機会あるごとに陳情していくといずれは形になる可能性はあるかもしれないですね。現状でも一応は橋の架替で広くなるので、良くなるベクトルにあると言えるのではないかと思いますよ。
  • 足立区市街地整備室まちづくり課より。「橋の建設には、設計費や用地費、工事費などの莫大な経費がかかります。そのため足立区では必要性や経済性を考慮して優先的に整備すべき路線を選定し、順次整備を進めていますが厳しい財政状況のなか、既に計画されている橋でもなかなか架けられないのが現状です。新田学園通りの北から北区志茂に至る橋（人道橋も含む）については、平成９年当時に計画の検討を行いましたが、現段階では、残念ながら計画はございません。」というのが回答ですので残念ながら…新神谷橋の渡りにくさを考えたらとっても欲しいところなんですがね。
• ハートアイランドから伸びる真電学園通りの整備ですが、区のお金がないため2020年以降まで延期です。これから新田学園に通わせる予定のお子さんがいるご家庭は注意。通学路オリンピック後まで狭いままです。⇒https://www.city.adachi.tokyo.jp/machizukuri/machi/machizukuri/documents/mazhizukuri_news_35.pdf
• 北区側の日本火薬さんの工場も、稼働していないところは長谷工さんでマンションにするなんて話を聞いたような気がします。白い柵で土手の雰囲気が変わってよかったです。
  • ちょうどいいタイミングで記事になってましたよ。 マンション用地2万m2を91億円で、三菱地所レジなど (2016/05/26) ⇒https://twitter.com/condor_kun/status/735764833904123905
• 東砂・江北・新田の３団地建替になるそうです。全体としては　546戸 → 420戸 に減ってしまうんですね。昔の１戸の面積は小さいので、建物の延べ床面積自体は変わらないんでしょうが、人口は減ってしまいますね。しかし、解体して更地ってなんだろ。。。さくら保育園どうなるんでしょうね。 ⇒https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20160408:8413e124e9ecbcd8f3307a34a671d818
• 新田2丁目、環七鹿浜橋の横のしばらく空き地のままだった小学校跡地ですがようやく用途決まりそうです。『東京土建技術研修センターが、東京都足立区の小学校跡地に移転・集約を検討』⇒http://www.kensetsunews.com/?p=71178

【災害・地盤】

• 立地的に水害が気になります。3.11の時とかこのへんの地域はどのくらい影響うけたんでしょうか？
  • 水害は全くと言って良い程ありませんよ。というか水害を防ぐために荒川放水路があるのですから・・・。
  • 足立区の地盤の断面図でいうと隅田川荒川に挟まれた一番左側になると思います。区の中では洪積層が最も浅いところにあるので杭は届きやすそうです。液状化マップでは危険度では中間にあたる黄色で塗られています。3.11の被害の程度では荒川河川敷で被害が見られましたがそれ以外は目立った被害無さそうです。地盤だけの話で言えば足立区の中ではまぁ良い方と言えそうです。武蔵野台地側と比べたらもちろん雲泥の差ですが。
  • 足立区の地盤は？⇒https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-shinsa/machi/kenchikubutsu/documents/hpekijoukapanfuretto_1.pdf
  • 液状化マップ⇒https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-shinsa/machi/kenchikubutsu/documents/ekijokayosoku.pdf
  • 3.11の被害の程度⇒http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043509.pdf
  • 隅田川は２連続台風でかなり増水してました。しかし周辺も特に冠水した様子も無く、水もすっかりはけていました。この程度の台風ｘ２なら問題ないようです。
• もらった資料に土壌汚染のことが記載されて、対策を行ったが、まだ一部残ってるらしいです……かなり不安になった。大丈夫でしょうか?

【治安】

• 今は昔ほど治安は悪くはない。ただこの地区は腐っても23区と言える地域ではない。地縁者でないなら、それは知っておくべき。
  • 足立区は、昔に比べると犯罪件数や事件などもかなり減ってきており、治安もかなり良くなっているそうですので、ここの物件は、割とお買い得ではないかな～と思いました。ただ、治安が良くなったといえども、今度は海外から来る人による犯罪が多いと営業さんが言ってましたので、その辺りも含めると、いざ住むとなるとどうなんでしょうね？ちょっと、考えてしまいます。
• 横にファミマがあります。ファミマに深夜若いのがたむろしており奇声を発してて睡眠の妨害になります。たまにパトカーがきますが、新田なので西新井の管轄となり、たまにしかきません

【行事】

• 納涼盆踊り大会 新田町会 ⇒https://www.city.adachi.tokyo.jp/kuminjimu/chiikibunka/kuminsanka/chokai-shinden.html
  • お祭り行ってきましたよ。お子さん多かったですね。出店も的屋のようなものは無く町内会の皆さんが工夫を凝らしてやっている良心的なお店ばかりでした。子供たちが出店してたり、呼び込みをしてたりととても活躍していました。住民の方々の雰囲気も穏やかな感じで安心しました。踊っている人はそんなに多くなく、町内会の方が櫓の上で踊ってる程度だったのが少し寂しかったですが、全体的に新住民が多く年齢層が若いからですかね？

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  距離圏概念図

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  新田橋の架け替え事業

周辺施設

【公園・自然】

• 墨田川沿い遊歩道（約100m・徒歩2分）
• 新田緑道（約270m・徒歩4分）
• 新田コミュニティ図書館（約330m・徒歩5分）
• 新田公園（約460m・徒歩6分）
• 荒川堤（約520m・徒歩7分）
• 新田わくわく水辺広場（約620m・徒歩8分）
• 新田三丁目公園（約630m・徒歩8分）
• 新田さくら公園（約1,060m・徒歩14分）
• 神谷堀緑地（約1,090m・徒歩14分）
• 都市農業公園（約1,260m・自転車6分）
• 北鹿浜公園（約1,910m・自転車8分）
• 公園が平成29年9月頃の完了、とのことでマンション入居時期とほぼ同時です。トイレ併設されます。
  • 隣接する公園の平面レイアウト⇒https://www.city.adachi.tokyo.jp/machizukuri/machi/machizukuri/documents/machi.pdf

【公共施設】

• 新田区民事務所（約330m・徒歩5分）
• 新田住区センター（約330m・徒歩5分）
• 新田駐在所（約760m・徒歩10分）
• 足立区役所（約6.4km・車10分）

【病院】

• しんでん森の動物病院（約300m・徒歩4分）
• 鹿浜診療所（約310m・徒歩4分）
  • 以前ベビーcafe～こどもまつりが開催されていました。子供服や子供用品などのリサイクルもあったようです。
• 敬仁病院（約420m・徒歩6分）
• かとうクリニック（約890m・徒歩12分）
• 石川内科クリニック（約1,020m・徒歩13分）
• かねやまクリニック [小児科]（約1,020m・徒歩13分）
• ハート歯科クリニック（約1,020m・徒歩13分）
• 博慈会記念総合病院（約2,0km・車3分）

【金融機関】

• 足立新田郵便局（約380m・徒歩5分）

【スポーツ・レジャー施設】

• 新東京都民ゴルフ場（約300m・徒歩4分）
• TOHOシネマズ（約4.2km・車7分）

【その他】

• ハイパーレスキュー隊第6方面消防救助機動部隊は直ぐ近所ですね。
• 新田町会盆踊り大会：本物件に隣接する公園予定地（平成29年度開園予定）で夏祭りが開かれました。焼きトウモロコシ、焼きそばなどの出店があり、会場は家族連れや、小さな子どもたちで賑わっていました。

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  周辺施設(1)

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  周辺施設(2)

他物件との比較

• 今は新築価格が割高になっており、個人的にはハートアイランドのアクアテラ、オーベル、グランスイートといった築浅中古を買って軽くリフォームする方が賢いと思います。レーベンも良いマンションですが、本物件同様、周囲の環境があまり良いとは言えません。ハートアイランドの方が街並み、公園、川沿いの雰囲気などが良いと思いますし、新田学園至近、買い物や病院も便利で、子育て環境として優れてます。交通の便もいくらかマシだと思います。
  • 足立区の駅遠物件とは言え23区内としてはまあまあ安い…くらいか。個人的には設備仕様立地等のスペックや新田マンション事情からすると割高と思う。購入にあたっては将来の資産価値も考えなくてはならない。新田はハートアイランドだけハザードマップ安全で、将来売る時にスペックが上のハートアイランド分譲3物件が競合する。一丁目内でスペックが上のレーベン2物件も競合する。結果、最も新しい当物件が最も値落ちするという悲しい未来を予想する。

掲示板

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