ザ・グランアルト綾瀬

2016年8月20日 (土) 20:12時点における版

物件概要

• 所在地：東京都足立区綾瀬3丁目15-4（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「綾瀬」駅 徒歩3分
2. 常磐線（各駅停車） 「綾瀬」駅 徒歩3分

• 総戸数：70戸（住戸、特定分譲住戸4戸含む）
• 構造、建物階数：地上15階建・陸屋根
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月03日予定
• 売主：株式会社大京　本店/住友不動産株式会社
• 施工：東鉄工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

【販売時状況】

• 間取りは、2LDK～3LDK までありますが、現在、第二期の売り出し中で 価格は、2LDKで4000万から、3LDKで5490万位です。半分以上は契約になっていました。専有面積は、54.13m2～70.28m2 位になります。 2LDKでも50平米台からあります。
• 購入者層はコンセプトムービー通り30歳～40歳代で子供ありの共働き世帯がメイン
• もともとこの周辺で賃貸で住まわれていて購入を踏み切った方が購入しているとのこと。このエリアに住んでこのエリアから離れたくない方が多い。上記のことを考えると地縁がある方が多いような気がします。子供がいると学区を変えるとかわいそうなのでそうなるんだと思います。購入者は、子供がいる世帯が多いということになります。子育て環境には良いのかもしれません。
• 販売戸数：43戸 / 専有床面積：54.13m2～70.28m2 / 間取り：2LDK～3LDK / 販売価格：4,000万円～6,090万円(税込) と発表されましたねー。

【検討者】

• 70平米　3LDK　5000万前後です。この周辺の新築相場はあまりわかりませんが23区でこの金額で この仕様はなかなかない金額でお安いと思います。
• 価格重視で駅距離を重視される方にはすごく良い物件だと思います。生活環境も良くランニングコストも安く過ごせるこの地域ならではの魅力もプラスされると思います。
• 綾瀬でここまで駅まで近いのは最近では珍しい。すごくいいですね。

【コスト】

• 管理費（月額）月額12,800円～月額16,200円
• 修繕積立金（月額）月額6,010円～月額7,800円
• 修繕積立基金（一括）601,000円～780,000円　※引き渡し時一括払い
• そのほかの費用　管理準備金:7,600円～9,800円になります。

交通

• 駅から歩いた感覚だと駅がフラットでしたし３分よりも近く感じました。駅が非常に近い印象でした。
• 綾瀬駅は、東京メトロ千代田線なので使い勝手があり東京中心地も便利に行けます。しかも、初めて降りた印象は、構内がフラットで使いやすいので良いなと思いました。東京中心は、階段だらけで駅が近いと言いながらも階段が多すぎて乗り場まで長く遠く感じますが綾瀬駅はそういう印象が一切ない駅でした。人通りも、朝から駅近くだからか活気があるイメージを持ちました。

【始発駅】

• とても近くていいですね。千代田線始発だし…。でも北綾瀬が始発になるというはなしをちらりと聞いたのですが…どうなっていくのでしょう。
  • 北綾瀬が始発になっても綾瀬始発も残るのではという話を何処かで見ました。（正否は不明ですが・・）とはいえ北綾瀬が始発でもある程度は席が残っているでしょうし、常磐線の乗り入れと、北綾瀬発の両方に乗れるので利便性と言う意味では北綾瀬が始発になってもそれほど変わらないのではと思っています。大手町まで１９分なので立っていてもどうってこと無い距離ですしね。
  • 直通になるのはラッシュ時の一部のみってマンションマニア氏が言ってますね

https://twitter.com/mansionmania/status/689312494129561605

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  綾瀬駅（2016-06-09撮影）

構造・建物

• 敷地面積：943.50m²
• 内装もエントランスも高級感あり
• 二重床二重天井

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  施工時１（2016-08-16撮影）

共用施設

• 駐車場：13台 （屋外平地式7台、屋内平地式6台）月額使用料：23,000円～25,000円／台
• バイク置き場：4台 月額使用料：2,000円～3,000円／台
• 自転車置き場：106台 年額使用料：1,200円～4,800円／台
• 駐車場が平置きなのはポイント高い

設備・仕様

• 設備仕様やセキュリティはレベルが高いようです。ディスポーザーがあったら文句なしなんだけどなぁ。
• この物件で一番良いなと思ったのはセキュリティーです。今まで何件か物件を見てきましたがここはどの物件にも負けないセキュリティーシステムが備わっていました。
• ドアは防犯にもなりますが、痛風機能付き玄関なので、通気口によって、ドアを開けずとも換気ができる様になっているので、これは便利だなと思いました。部屋の中のドアに関しても、扉を閉めた状態でも通気するような通気ルーパー付き扉になっています。なので換気に関しては、部屋の中でも十分できます。
• 下駄箱は広めに設計されてると思います。ゴルフバックなどを入れられるような収納が可能になっています。印鑑などの小物入れもあります。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：54.13m2～70.28m2
• バルコニーは南側と西側があります。作りが、結構おしゃれで、シックなイメージです、モデルルームも素敵でした。
• 間取りを拝見すると、DINKSもしくはファミリー混在といった感じでしょうか。
• 日当たりのよい南側住戸と西側住戸ゆったりの７０平米越え中心。2LDKと3LDK 洗練されたデザインと、きめ細やかな設備があるところなども人気があり 選ばれる理由かなと思いました。

【モデルルーム】

• 今回見学した、モデルルームですが、Eタイプ、70.28平米の3LDKでした。南の角部屋になります。全物件の中でも一番広いタイプになります。
  • 入ってすぐ、両側にお部屋があります。6.2畳と5.0畳です。6.2畳の方は柱が中に入っているので少し狭く感じました、クローゼットは両方ついています。
  • 次はバスになります。まず、フラッグストーンフロアと言って、水が乾きやすく掃除の手間が省けるようになっています、低床型ユニットバス、浴室換気乾燥機暖房機、スライドバー付きシャワーヘッド、フルオートバスなど機能がついてます、ミスとサウナは無いです。
    • 今風の作りでお洒落な作りでした。サイズは1418でファミリーマンションの標準サイズです。
  • 洗面所にはリネン庫もあります。シングルレバーシャワー水洗、収納三面鏡など、綺麗にこだわった作りになっています。
    • 洗面台も今風でお洒落な作りでした。大きなサイズで高級マンションも採用している洗面台なので好感度を持てました。
  • トイレは、脱臭機能付きや、吊戸棚など、使いやすさと経済性を両立したようです。
  • 次はキッチン。こちらも、使いやすさや機能性を重視しているそうです。シンク前包丁差し、チャイルドロックありです。ユーティリティシンクやオールスライド収納、食洗器、ガラストップコンロ、キッチンパネルや、必要な時に引き出せるカウンタも装備されていて、機能重視かと思いました。収納もかなり充実しています。ただ食器棚はオプションになります。
    • 目隠しタイプのカウンターキッチンです。すごく使いやすいと思います。
  • リビングは、12.2畳で洋室4.5畳を足せば広々と使えます。 （このフロアーだけだと少し狭い印象でした。カウンターキッチンにするとやはり狭くなってしまうんだなと思いました。）床暖房もありますし、もちろんペットも可能となります。キッチンと対面になってるので食事を作りながら家族の顔を見れるのは良いなと思いました。
    • このお部屋をリビングに拡張するとリビングが広々使えるように思います。私がこのお部屋に住むなら2LDKで利用したいと思います。
    • 3LDKの70平米のお部屋でしたが 2LDKにしてリビング拡張した形でイメージを作られていました。
  • ベランダも広さは問題ないと思います。南側や西側なので明るさは十分ですし バルコニーには、グリーンガーデン用のフックがあったり、防犯用のサッシだったリ、 高い断熱効果のある二重のエコガラスだったリ機能は充実しています。
  • 機能重視ですが、見た目は大変おしゃれでした。
• 物件も人気があり、あと残りも少なくなってきているのでお早めにどうぞとのこと。都内でこの広さで、駅近でこのお値段はねらい目だそうです。
• コンセプトムービーは、共働き世帯の子供ありのイメージでした。スーパー近いし駅も近いし部屋の広さも広めの3LDKがメインなので共働き世帯をターゲットにされているのだと思います。

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  モデルルーム（2016-08-16撮影）

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  モデルルーム　Eタイプ（2016-06-09撮影）

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  キッチン（2016-08-16撮影）

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  リビング（2016-08-16撮影）

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  3LDKを2LDKに拡張したリビング（2016-08-16撮影）

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  お風呂（2016-08-16撮影）

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  洗面台（2016-08-16撮影）

買い物・食事

• 近くにイトーヨーカドーがあるみたいなので便利ではないでしょうか。
• 駅前には、大きなスーパー（イトウヨウカドーさん）があり日用品、食品ある程度の生活用品は そろうというすごく良い環境でした。衣料品まで揃っていました。価格もすごく安くて驚きました。ここに居住すると生活費はかなり抑えられるとうきうきしました。
• 買い物はヨーカドーの他にもベルクスがあるようです。ヨーカドー、ちょっと高めの価格設定なので、ベルクスで普段のお買い物ということになるかなぁ。

【グルメ】

• 北綾瀬周辺のグルメや施設など 北綾瀬の地元の評判の良いお店が一杯あります。テレビドラマでも利用されている、話題のバックが売っている、伊藤鞄製作所。深夜ご飯やの見直しにMARKET、全国のラーメンマニアが訪れる、博多長浜ラーメン田中商店、北綾瀬で人気のイタリアン、サンタてれーぜなど、他にもたくさんあります。

育児・教育

• 子育て環境自体は、綾瀬はすごくいいんですよ。ここからわりと近いところに子ども家庭支援センターがあって、そこで子どもを連れたままで習い事をしたり、子育てサロンがあって遊ばせることが出来たりと よい感じです。そこでお友達ができたりして…。東綾瀬公園には遊具がありますし。
• 足立区は妊産婦の家事代行サービス（子育てホームヘルプサービス事業）も今後予算がついて開始されるそうですし、こういう母親支援プログラム（http://adachi.keizai.biz/headline/238/）など、子育てに力を入れていってもらえるのは女性の区長ならではで心強いですね。
• クリニックや小中学校が近いのもいいですね。安心感がある

【幼稚園・保育園】

• 認可保育園は、両親フルタイム＋兄弟加点がないと厳しいです。認証もいくつかあるので、認証に入れながら、認可待ちという方もいます。年少以上なら、白うめ幼稚園も預かりがありますが、やはり保育園よりは不便です。
• 綾瀬幼稚園、ゆたか幼稚園、こばと幼稚園、吉岡保育園、いずみ保育園、深谷保育園など調べるとたくさん出てきますね。幼稚園は願書受付の時に並んだりすることもあるようですよね。ここは大丈夫でしょうか。駅に一番近いのはコンビプラザ綾瀬保育園なんですが、すごく小さそうでした。どこがいいのかなと迷います。
  • コンビプラザはここの綾瀬ですけど、他はだいたい神奈川県綾瀬市のものですよ。コンビプラザは認可じゃなくて認証です。
• 幼稚園でも延長保育を行ったり長期休暇特別保育を行っていたりというところも増えてきますけれども、保育園と幼稚園は単純に並べて比べることはできないですものね。保育園は小規模のところなのかな、少人数の小さい子供を連れて公園に来ているところがあるのでは？東綾瀬公園内で小規模の保育園の団体を見たもので。あと一応、足立区内は保育ママ制度もあるので、入れなかった場合にはそちらをあたってみては？

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

【建物周辺】

• 徒歩３分ですが、線路沿いというわけでもなく、駅までの道もシンプルでいいですね。
• 小さな道路沿いなので静か
• 駅から３分という好立地ですが、子供がいる家庭にとってはこの立地は客観的に見てどうなのでしょうか。駅に近いと繁華街にも近くなりますが、郊外の駅だと繁華街の範囲が狭いとも耳にします。
  • 駅を挟んで逆側が繁華街といった感じですね。建設地は割と静かな所だと思いますよ。ただ、どなたかがおっしゃってましたが、ラブホが近くにあるので、気にする方はするんですかね？ウチは夫婦2人なので、全く気になりませんが。
• 目の前は大きな駐車場です。
• 物件の横もマンションです。

【南側】

• ここ南側ビューは目の前ラブホテルですよ。マンション建設の敷地の隣がラブホテル。
  • 来てみたらわかるけどこの通りの雰囲気は全然悪くない。すぐ隣にはいつも行列の動物病院があって和むよ。
  • ラブホテルはありますが、通学路ですし、付近の雰囲気は普通の住宅街です。前はでっかい電飾の看板が屋上にありましたが、地味な看板にかわりました。
  • ホテル自体はケバくなくて地味な感じの見た目。ただ子供がいるとうーん、という感じがしなくはないかなぁ。たまにこの辺り通るのだけれど、ここにホテルが有るのはすっかり忘れていました。気になるのは目の前の大きなコインパーキング。結構な広さがあるので、ココに何かが出来てしまうととても影響が出るなぁ…って。
• ラブホについてはうちはそんなに気にならないかな。いい感じはしないけど。それより、３階４階５階辺りの高さの電線が気になる。高層階なら関係無いでしょうが、すぐ近くの鉄塔も気になる。

【再開発】

• 南側道路はさんだ真ん前、この物件に少し遅れてマンション建設が開始されています。
  • 徒歩１分のところに大きなマンションが建つ予定があるそうです。帰りにその建つ場所を確認しましたがかなり大きな土地でした。ただ、徒歩１分ですしこの物件より金額は高くなると思います。
• 駅近くに大規模マンションが建つ恐れがある。そのせいで景観が悪くなる可能性がある
• 綾瀬駅前再開発でどのくらい景観変わるんでしょうね？ 駅前が新しくなったら資産価値も上がりそう、、、の予定も含めての価格設定な気がします。プラウドが出来た頃から綾瀬も街並み綺麗になりましたね。千代田線始発は魅力的だし。
• 今後大きな開発は予定されていない

【利便性】

• 綾瀬を選ぶ理由としては、将来性、資産性、永住環境というところに注目しています。東京23区において、世田谷区、練馬区、大田区に次いで第4位の人口が多い足立区。営業さんが言うには、ここ10年で人口増加傾向にあるのは、交通の便にあるそうです。その中でもつくばエクスプレスの開通は大きかったそうです。日暮里舎人ライナーの存在も大きいとのことでした。アクセスの利便性においても、綾瀬は注目されているようです。
• 交通に関しては、東京メトロ千代田線、つくばエクスプレス、JR常磐線、３駅３路線利用、JR山手線まで直通８分始発利用で都心直結の通勤便利なアクセスに、公園面積ナンバー1 だそうです。北綾瀬駅は始発というところも魅力のようです。そして住むために注視するべきポイントがそろっているのがこの地域の魅力とも言ってました。これだけの利便性と、商業施設や教育環境、緑にも囲まれているとのことで人気の秘密が分かります。

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  周辺地図（2016-06-09撮影）

【治安】

• 犯罪はこの周辺はあまりないとのこと

周辺施設

• 東綾瀬公園、東綾瀬テニスコート、しょうぶ沼公園など、この辺りは 本当に緑が多く、環境が良いそうです、教育施設や病院も充実しています。

その他

• ペット可

掲示板

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