プラウドシティ阿佐ヶ谷

2016年8月4日 (木) 19:02時点における版

プラウドシティ阿佐ヶ谷外観

物件概要

• 所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
2. 中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分

• 総戸数：575戸（非分譲住戸189戸含む）（175戸（A）、283戸（B）、76戸（C）、17戸（D）、24戸（E））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建（A-1、B-1）、鉄筋コンクリート、地上6階 地下1階建（A-2、B-3、B-4）、鉄筋コンクリート、地上6階建（A-3、B-2、C）、鉄筋コンクリート、地上3階建（D）、鉄筋コンクリート、地上2階建（Ea、Eb、Ec、Ed、Ee、Ef、Eg、Eh）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月（A）、2016年08月予定（B）、2016年03月（C）、2016年07月（D）、2016年03月（E）
• 入居時期：2016年08月下旬予定（A、D）、2016年09月下旬予定（B）、2016年04月下旬（C、E）
• 売主：株式会社安藤・間
• 売主・販売代理：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ
• 公式URL：http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/trans/00103838/?lc=03

価格・コスト・販売時状況

• 当初は販売単価が＠244万円で試算されていますね。ただ建築資材のコスト上昇があるので、＠300万円くらいになる可能性はありそうです。
• 他の野村物件の営業マンに話を聞いたところ、70平米台3LDK低層階で坪340、中高層階で360前後、グロスでは7000〜8000万円代がメインになるとのこと。第一種低層専用住居とはいえ、桜上水のようなスーゼネ施工ではなく、この仕様では割高感が強いですね。400戸弱を捌くのは野村とはいえ苦戦必至でしょう。
• 他のプラウド物件の担当が、阿佐ヶ谷の価格は平均で7000万代と言ってたけど、実際はもっと高そうですね〜78米中心で坪350で8200overですから、いろいろ加味すると9000万物件ですね…この価格で捌けるのか…
• 事前説明会が始まっています。概ね350-380万/坪だそうです。桜上水（330万/坪）よりは高く、400万/坪にはならないそうですよ。
• 野村関係者から聞いた話だと、土地の仕入れ値が安かったから坪280万円位からだって。瞬間蒸発かも。
• 営業マンの話では、リーマンショック直前に販売された阿佐ヶ谷駅前のマンションが坪単価400万円前後で、それよりは少し下がります…とのことでしたが、予定価格の最大値という、非公式でアバウトな回答では、それよりも高額の部屋が多いようです。角部屋や上階の、いわゆる人気が高そうな間取りは、1億越えでした…。ちなみに、一番広い間取りでは、予定価格1.5億前後という話もあり、これだと坪単価500万に迫る勢いです。個人的には、希少な環境とはいえ、コストとパフォーマンスのバランスが悪いように感じました。
  • 坪380～415だと、坪330の桜上水と比べると20％くらい高いね。阿佐ヶ谷徒歩5分ならまだしも、南阿佐ヶ谷徒歩5分でこの価格は高いなー。
• 100㎡超の間取りは、約1億5千万らしいです。

交通

• 徒歩5分はむりでしょ。南阿佐ヶ谷まで、10分はみたほたうがいい。阿佐ヶ谷までは15〜20分くらい。坂もあるし。
  • 阿佐ヶ谷駅までは結構歩きますね。南阿佐ヶ谷からは道が狭く薄暗いし。
  • 阿佐ヶ谷までは、13分と出ています。通勤、通学に使うには、毎日大変かと…やはり、南阿佐ヶ谷を、使うのがベストでしょうが。JRは、一番便利なので、遠いのがネック…。
• JR中央線の「阿佐ヶ谷駅」からは、直通で「新宿駅」まで8分、「東京駅」まで21分と良好アクセス。
• 丸ノ内線は都心に行くのに便利ですから、暮らしやすそうですよね。
• 中央線は総武線と復々線だから東急、京王に比べるとマシですね。四ッ谷、お茶の水、神田で降りる人多い。丸ノ内線は2つめの駅なので新宿にかけて混んできて、霞ヶ関、大手町、銀座、東京で降りる人多い。赤坂見附で階段なしで銀座線に乗り換えできる。代々木、千駄ヶ谷、水道橋、市ヶ谷、飯田橋は総武線で。新宿駅で山手線と階段なし同じホームなので乗り換え楽です。利便性はいいですね。
• すぎ丸が意外に便利です。

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  路線図

構造・建物

• 5つの棟に分かれ、それぞれに個性ある低層住宅で構成されている。
• 断熱性や省エネ性もすべて最高基準を満たしています。
• ここは緑が多いのがアピールポイントになっていますが、敷地の北と東に集中しているので、一部の棟のそれも北向きか東向きの部屋からしか緑が見えませんね。なぜこんなランドプランになったのか疑問です。公園が北と東に集中しているため、せっかく広い敷地があるのに、棟の間隔も取れていないですよね。
  • ここは一種低層で広大な敷地のわりに、周辺住民への配慮が感じられるこじんまりしたランドプランにしちゃったね。
• CG見ると、外壁タイル張りではないのかな。バルコニーもペラボーのような。。。
  • 外壁はタイル張りでバルコニー内側は吹き付け&ペラボー&集中排水ですよ…
  • 上層の白い部分は吹き付けで、FIX窓の黒い部分はアルミパネルです。
• バルコニーの手すり側がコンクリートでないのは、採光対策かコストの問題なのか。同じノムラの大規模物件でみると、重厚な桜上水に比べ、ファミリー向けライト感覚の団地。

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  外観(2)

共用施設

• 地下駐車場（A街区・B街区のみ）
• 敷地面積の40％を緑地に利用しており、地下駐車場にしたのも見た目からも緑の多い環境を崩さないように配慮されている。
• カーシェアリング
• コンシェルジュサービス
• 食品配達サービス（A街区・B街区・C街区のみ。D街区は宅配ロッカー利用のネットスーパーサービスを検討中です）
• 仕様は普通のプラウド並みだと思うけど、規模の大きさや敷地の広さを活かして、クラブハウス？だのキッチンスタジオ？だの、共有施設を色々作るらしい。そのわりに保育所無し、コンビニすら青梅街道まで出ないと無いのは、利便性からいうと微妙。

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  敷地配置図

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  B街区森（西側）

設備・仕様

• ディスポーザーはAB棟しかありません。
• B-4棟だけ太陽光発電がある。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：57.57m2～110.40m2
• 単身者からファミリーまで広々とした間取りがあるのも、魅力の一つですね。
• ここは敷地が広いからか部屋広いのがいい。リビングの開放感過ごそう。
  • 目の前が建物だから開放感はあまりなさそうですよ。
  • 上層階であれば見晴らしもいいですし、なにより部屋が広いですよね。リビングの隣を解放したらパノラマになりますよ。良い間取りだとおもいます。
  • ここは立地は最高なだけにランドプランが残念過ぎますね。提供公園に面している棟でも公園は北か東で日照条件がよくないし、そもそも南側に設計されるであろうリビングから見えなさそうですし、提供公園に面していない棟に至ってはただのお見合いマンションに過ぎず、買うメリットが全然分かりません。
• 田の字形もあるみたいです。９０㎡あるお部屋は、オープンポーチの奥に玄関がある形になっているので、廊下を通る人からの視線も外れて良いと思います。３面採光ですし、風通しも良くなりそうです。
• A棟、B棟、それぞれ担当施工業者が違うので、A棟は間取りのフローリングなどのカラー変更のほか、間取り変更のフルオーダーに対応するようですが、B棟は、カラー変更以外はできないような話でした。いずれにせよ、どちらも仕様変更できない部屋もありそうです。
• MRは、2つの間取りを見学できますが、1階のみ限定の間取りであったり、棚や壁のオプションが付いていたり、また、フルオーダーと称する間取りを変更した内容であったりと、ノーマルですっぴんの状態ではないので、所有してる家具等のレイアウトをイメージする人にとっては、少し不親切と感じました。

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  Ａ－９０Ａタイプ

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  Ｂ－９０Ｅ-ｒタイプ

買い物・食事

• 阿佐ヶ谷パールセンター（約480m・徒歩6分（B街区出入口より））⇒http://www.tokyoseikatsu.com/town_tokyo/toka-chuoline/asagaya/post-167.php
  • 阿佐ヶ谷の商店街は賑やかでいいですね。アーケードど雨でも雪でもゆっくり買い物ができそうです。区役所も駅直結ですし便利そうです。
• 徒歩１５分圏内に生協・サミット・アキダイ・ピーコック・つるかめ・高野・西友・イトーヨーカドーと、こんなに買い物ができる場所はありません。自転車に電車を使えば荻窪、高円寺で安くショッピングできます。
  • 日常の買い物に行くにも、徒歩だといずれのスーパーまでもそれなりの距離があり、近隣にはコンビニすらありません。車移動を考えても現状の周辺道路は狭くとても利便に長けた立地とは思えません。
  • 正直、スーパーは遠いよ。一番近いアキダイまで徒歩10分近くかかる。
• 南阿佐ヶ谷は、スーパーありますか？
  • マイバスケットがありますが、ここは小規模で品ぞろえ悪いですし、マンションと駅の中間地点にもありませんし、買い物には不便ですね。
  • 南阿佐ヶ谷にはピーコック（５分くらい）、個人の八百屋さん、少し高円寺側に行くとイナゲヤ、南阿佐ヶ谷駅周辺にも色々なお店があり、困りませんよ。川沿いにはおいしいパンのザーマットもありますよ。
• 最寄りの南阿佐ヶ谷駅近くまで行かないと、コンビニがありません。（セブンイレブンとミニストップ）
  • ここはせめてコンビニが近くにあればね。一番近いコンビニまで徒歩8分くらいだし、スーパーは駅の北側だし。家にいてちょっと何か買いたいって時には不便だね。
• 中央線沿線には、古着屋や古本屋、個性的な雑貨を集めた店やB級グルメの有名店などがある。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 阿佐ヶ谷南と成田東に認可保育園が新設されます。（27年4月より）合わせて定員150人ほどですね。いきなり９ヵ所も認可保育園を新設する杉並ってすごい財政力と意思決定能力ですね。小中学校も給食費以外、ほとんどの教材費を区が支給してくれるようです。⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/guide/detail/12022/hoikuen_annai27_3.pdf
  • 杉並区は日本トップクラスの認可保育園激戦区。待機児童にはカウントされない認可保育園の空き待ちの人が山ほどいます。０〜５歳でたったの150人なんて、周辺で既に何年も待っている人と兄弟枠だけで軽く満員です。残念ながら、この辺は区外から越してきていきなり保育園に入れるほど甘くはありません。最近は保育園だけでなく、延長保育などで煽りを食った幼稚園までもが入園激戦区になっています。
• 幼稚園について：高○穂、○宮、杉並東○等があります。プレに参加したり、それなりに入園には努力が必要なようです。保育園はやはり結構大変そうです。

【小学校・中学校】

• 杉並第二小学校
• 東田中学校
• 学校希望制度があります。⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/guide/guide.asp?n1=30&n2=500&n3=110
• 小中学校の学区の評判とかお教えいただけますか？
  • レベルは平均的かと思います。
  • 私の子供は、杉○○二小学校に通っておりますが、ごく普通の公立小学校です。特に悪いとは思いません。公立はどこもそうだと思いますが、塾に通わせてる家が多そうです。６年生では６割程度が私立中学校を受験しているようです。受験が近くなると、子供がストレスをかかえ、学校ではやや荒れ気味になるそうです。まあ、公立小学校はどこもそんなもんだと思いますが。
  • 中学は確かに昔は荒れていたそうですが、今はこじんまりして落ち着いているそうです。通学している保護者から聞きました。
• 杉並高校がマンション隣（裏）にあります。
  • 裏の都立高校、荒れてなかったっけ？
  • 純朴そうな子達ばかりで、周辺住民の評判も良好です。吹奏楽部は有名で、全国トップクラスの実力です。ただ、学力の方は並レベルといったところです。また、よく関東連合の話を持ち出す方がいますが、杉並区の暴走族はとっくの昔に絶滅していますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 元公団分譲（阿佐ヶ谷住宅）の建替えですから、地権者さんがたくさんいらっしゃると思います。
  • 阿佐ヶ谷南に在住のものです。あの辺歩くと今だに建設反対ののぼりとかみかけますね。どうみても新マンションの影にはならないだろ、今すでに日当たり微妙じゃんって感じの古い一軒家まで反対ののぼりあげてますね。
• これだけの大規模な建て替え再開発はなかなかないですからね。近くに大規模な公園もある点も含め、せせこましい城南・城西の中でものびやかに暮らしたいと思う人たちにかなり好かれそうです。
• 大規模でセキュリティ充実、しかも閑静な住宅街なので、静かに暮らせそう。最寄り駅の駅前はお店がないけど、都心に出やすいのは魅力ですね。
• まわりは何もありませんよ。善福寺川公園以外は。ランニングする人には最高です。子供の住環境は非常に良いかと。
  • 公園は魅力的。あれは公園というレベルではないのでは？？多摩川の河川敷みたいにはるか彼方まで、公園が続く感じ。都内でこんなに緑があるとは。環境は抜群にいいですね。
  • 周辺住民です。この辺り、散歩コースです。0時過ぎにウォーキングしていても平気な感じですよ。若い女性も普通に深夜歩いています。
  • 中杉通りは新緑でキレイになりますよね。ＭＲから現地にはパールセンター、帰りは中杉通りを通ると割といい感じだと思います。
• 駅までは細くて車１台がギリギリ通れるって感じです。
  • 確かに、青梅街道方面に抜ける道は狭いですね。住人の動線としては南阿佐ヶ谷駅方面に出る人が多いわけですから、朝など通勤時には狭い道に人や自転車や自動車が殺到して、事故が起きたり立ち往生したりというリスクがあるわけですが。
  • 自転車は必須。最寄りスーパーには駐車場がありません。近辺の道もいわゆる4メートル未満道路が大半。青梅街道出る道が一本しか思いつかないから、すごい渋滞しそう。
• ８月の阿佐ヶ谷七夕まつり、高円寺の阿波おどりが楽しめます。
• 区のハザードマップ見れば分かりますが、東田小の左上あたりは棟によってはすっぽり入りますね。⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/hazardmap_all_2305.pdf
  • 善福寺川周辺は低いですね。（下の地図を参照）
  • 川の氾濫の方が懸念されます。C D E 街区辺りに積み上げられた土嚢袋が気になります。一応、大規模な治水工事が近くの公園で行われてますが
  • 水害：懸念材料ではありますが、整備（ただ今工事中）がすすめられていますので、まあ大丈夫かなと思っています。善福寺川調節池の整備事業⇒http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/detail/13449/zenpukuji_tyosetsuti.pdf
  • 確かに高低差の地図を見ると、ここは善福寺川の蛇行外側にあたり、川に浸食され土地が低く削られた場所だと分かります。これはネガでもなんでもなく、数十年や数百年に一度のような大規模降水量に対して、住民は注意が必要だと思います。

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  善福寺川周辺

周辺施設

• 善福寺川緑地・遊歩道（約60m・徒歩1分（D街区出入口より））
• 和田堀公園（約1,280m・徒歩16分（E街区出入口より））
• 阿佐ヶ谷神明宮（約1,290m・徒歩17分（B街区出入口より））
• 小児科や専門病院なども徒歩圏。

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  周辺施設

掲示板

• 「プラウドシティ阿佐ヶ谷」についての口コミ掲示板
• プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？　その2
• プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧　阿佐ヶ谷住宅跡地)

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