ザ・パークハウス 練馬美術の森

2016年7月29日 (金) 17:56時点における版

物件概要

• 所在地：東京都練馬区貫井1丁目183番1他2筆（地番）
• 交通：西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩2分 （北口）
• 総戸数：68戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年04月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社東京支店

価格・コスト・販売時状況

• 価格が読みにくいですね。隣の富士見台のパークハウスが平均２８０万だったから、時期・駅距離を考えれば、普通ならそれを超えてきてもおかしくないです。が、ここは土地が南北に長く、東西向き住戸が中心。しかも日照面から人気のある東側はやや高い建物があって、囲まれ感があります。逆に西は高い建物がなく、美術館の緑地が見える。売る側からも、買う側からも値付けが難しい物件ですね。物件名称からすると、西向きのほうを高くつけてくるのかもしれません。そうなると東の低層階がお買得になるのかな？いずれにせよ、ホームページの印象や６０戸そこそこという少戸数であることを考えると高めのお値段になりそうな気がします。
• 西向きに力を入れた広告ですね。美術の森ですからね。

【予想】

• 練馬駅徒歩11分に建設中の新築マンションは270万円ほどでしたよ。そのモデルルームの方曰く、建築資材の高騰が止まらないため、夏以降に売り出すマンションはますます値段が上がっていくとのことです。そして、練馬美術の森は坪単価300万円～になるだろうというお話でした。(当然、ご担当物件を推したいでしょうから、他を高めに仰っているかもしれませんが。。)
  • 300オーバーは南向きだけだと思うけどね。
• 価格、公開されましたね。南は8000以上、東南の上層階は7000以上くらいではないかと。
  • 今の相場だとそんなもんでしょう。それより安かったら逆に驚きですよ。囲まれた土地だから、最上階と低層階の価格差も大きいでしょうし。
• 南以外は微妙な立地ですね。南は7000後半〜8500くらいでしょうか。静かな分、電車の音がネックになりそう。東西は上層階で7000以上、その他は6000台ですかね。

【検討者】

• コンセプトは良いですよね。派手さはないけれど、駅まで徒歩２分。何気に便利。向きと値段に関しては、もうしかたがないのかな。予算に応じて考えていってというふうになっていくのではないでしょうか。
• 2010年のプラウドから比べると2割高ぐらいでしょうか。相場的には妥当なんでしょうね。
• 中村橋で1億は衝撃ニュースだ。300〜400だと唯一眺望が得られそうな西の上層階も7000中盤くらいでしょうか。
  • 一億の部屋があること自体はこの辺りでは普通ですよ。上鷺宮、石神井公園のパークハウスにもあったし、大泉、石神井、練馬のプラウドタワーにもありました。ま、今回の物件がそれら以上かどうかは知りませんが・・・。
• しかし、こうなってくるとホント検討対象になる部屋限られてくんな。ただそれも想定以上に高いという
• マンションの仕様自体もすごくグレードが高く作られている。最初はもっと子育て世代向けな感じで来るのかと思っていましたがそうでもなかったです。大人世帯向けという印象を受けました。
  • それもあるし、図書館・美術館・公園まで徒歩1分っていうのも強気の原因。ある意味、税金でどんなマンションよりも優れたライブラリを運営してもらってるようなもんですし。

【価格】

• 西は3階から7000万台ですね。上層はまさに7000中盤、高いところは8000という感じです（いずれも70平米台）。
• 400は南面最上階だね。あとの南面は300後半で全て1億超

【モデルルーム】

• 本日モデルルーム行ってきました。囲まれ物件なので、それに応じて階数・向きによりかなり価格差がありました。例えば、隣り合った部屋で同じような面積でも、500万近く差がある部屋も。。。全体は300万／坪〜400万／坪程度で、南面は全戸1億超え。前評判以上にかなーり強気な価格設定という印象です。
• モデルルーム見学行きました。90平米の間取りを大胆に改造した2LDK部屋がモデルルームになっていました。あまり現実味はなく分かりずらいなと感じました。駐車場がないのは残念。駅前なので戸建からマンションに越す高齢層向けにもいい物件かもしれません。価格の高さには驚き、南向き90平米1億1000万円台...西・北向きも90平米は1億ですね。これでも駅近ということで売れちゃうんでしょうか！？
• モデルルームは原型がなくイメージしにくかったです。価格帯も1番低くて5800万と、なかなか強気な設定だと思いました。今まで5件ほどマンションを見てきましたが、個人的には物件自体には感動は薄く、営業の方も最終的には駅近なので売れるの一点張りでした。

【施工会社】

• ここの施工者であるキウッティ建設というのはどなたか評判ご存知でないでしょうか。静岡の会社のようですが、あまり聞いたことないものです。
  • 木内建設ですよね？施工実績を見ているのですが、建物名は出てこないのですが、マンションであったり、公共機関と思わせるものあったり、またはスタジアムもあったりとかなり手広くやっている様子。関連企業も多いですので、大きな会社なのではないでしょうか。
  • 調べてるとプラウドやパークハウス、イニシアなど多数手掛けているようなので、ノウハウという点では安心できるかと思いますよ

交通

• 徒歩２分なので、便利そうですね。車寄せなどもあって、いいなって思いました。
• 各駅停車しか停まらない駅

構造・建物

• 敷地面積：2672.19m2
• 美術館まわりにマンションが建つのを楽しみにしていたのですが、敷地の形状がいまいちで南向き以外はちょっと難ありですね。
• ここは立地もなのですが、マンションの名前がいいなぁって思うのです。なかなかない名前です。
• 東西向き中心なのと囲まれ感があるのが残念
• 中住戸の玄関周りの設えがステキですね。自転車を置けるのは高級ロードバイク所有者には魅力なのでは？エレベーターに乗せるのが大変そうですが。。。
• エントランス部分などは雰囲気がありますね。玄関もワンクッションありプライバシーですね。。ベランダの手すりが３段階に分かれており上の階だけ擦りガラスなので外部からの視線も気にならないのが良いかも。後、マンションが奥まって設置されているのがプライバシーがありますね。
• 中階層だとマンションが隣接してるので眺望は厳しそうかな。
• 15:30くらいの西側の工事中の写真です。低層階は日当たりほとんどなさそうですね。↓

• 

  西側施工時（2016-03-29撮影）

共用施設

• 駐車場：総戸数に対して5台（専用駐車場4台、身障者用1台）※月額使用料未定、他来客用1台

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：70.02m2～90.98m2
• 南向きが良いですが角部屋なので、とても高そうですね
• 立地はすごくいいが、間取りについては各部屋不整形なものが多くてちょっとイマイチかな。
• 間取りタイプはファミリータイプのようですから、ファミリー世帯が多くなるのかな。
• 玄関前に専用自転車置き場がついているのはポイント高いですね。
• 電車の音は避けられない場所です。美術の森という名前と現実のギャップ感。
  • 音は聞こうと思えば聞こえるけど、気になるレベルじゃない。この条件で音が気になる人はマンションに向いてない。（騒音でクレーマーになるのが見えてる）
  • 何度か現地に行きましたが電車の音はしました。通過の電車が多いからだと思います。室内にいれば気にならないと思いますが窓を開ければ聞こえると思います。とくに南側、駅よりの住戸。幹線道路沿いよりはマシですが。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域

【眺望・採光】

• 地図で見るとC棟は目の前に4階建てのマンションが立ちはだかってますね。デザインのページを見る限り東向きと思われますが、あれだけ隣と近いと下の方の階は日照もこなさそうですし、目の前は古いマンションの壁や窓だし、、。現地の様子をご存知の方いらっしゃいますか？
  • 近隣住民です。C棟低層階は真っ暗だと思います。
  • 正確なところは図面を見てないからわからないけど、東向きは1階・2階は日照が望めないと思います。3階・4階も眺望はきつい。5階とそれ以下で値段が大きく違ってくるパターンじゃないでしょうか？南は希少なのですごく高くなりそうですし、西が普通に人気になるんじゃないでしょうか？ 東向きを買う人は日影図を見せてもらうことは必須でしょうね。個人的には西側も確定眺望ってわけじゃないし、価格によっては東もありかと思いますが・・・
• 西には団地が広がっていますね。森も見えますが、眺望が良いとは言えない気がします。
  • 美術の森緑地を売りにしたマンションなのでしょうが、私もそれほど眺望が良いとは感じられません。それよりも駅徒歩2分の資産価値を重視した方が良いのかも？スーパーなど買い物施設は駅の向こう側ですが。
• 西はマンションと隣接しているのが気になります。南と西の上層階に人気が集中しそうですね。
• 東面は3階まではほとんど日当たりがないということでした。ただ4階までは目の前に古いマンションがあって眺望あんまりです。裏手北側にある外部駐車場から当マンションと東隣接マンションの間隔を見てきましたが、かなり近く、圧迫感があるものと思います。

【飛行経路】

• 真上が羽田空港に着陸する飛行機の経路。1,200m位の高さ
• 国交省のwebによると大体1,000mくらいの高度っぽいね。大型機着陸経路における高度1,000mだと、大体70dbらしく、建物の中にいる場合は25db軽減され、結果45db程度になって実態の影響はそれほどないと願う。

周辺施設

• 美術館・図書館が近い

その他

掲示板

• [　]
• [　]

23ku/595984/139