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パークシティ中央湊 ザ タワー

提供: すてき空間
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    *最上階は9倍でもっとも高い倍率の部屋があったそうです。1日で8割方売れたそうですよ。  
    		 
    *最上階は9倍でもっとも高い倍率の部屋があったそうです。1日で8割方売れたそうですよ。  
     
    *鉄砲洲公園が見える北西角の低層が人気だったようです。比較的単価が低いからとか。隅田川方向でも重ならない部屋は結構ありましたよ。
    		 
    *鉄砲洲公園が見える北西角の低層が人気だったようです。比較的単価が低いからとか。隅田川方向でも重ならない部屋は結構ありましたよ。
     +
    *一期一次で売り出しされた部屋は殆ど申し込みが入って、特にプレミアムフロアが人気だったと聞いているので、最上階の部屋で残ってるのは次期販売とされた3部屋くらいではないでしょうか。
     +
    *正直高くてあまり売れないと思っていたけど、結構売れてるみたいですね。
     +
    **この物件は三井の中でも売れ行き好調と聞きました。
     +
    *場所柄、第1期は投資より実需メインで売れたので、低層はまだ残っていたと思います。
     +
    *１期は調子よかったと思いますけど、Ⅱ期の１次が１０戸って４００戸オーバーの大規模ではちょっと寂しいですね。先着順も出ていてずっと売れてないようですし。失速気味な原因ってなんでしょう？
     +
    **第1期1次に比べれば失速した気はしますが、目玉が売れたのである意味当然かなと。残り30戸とか40戸とかなんで、慌てず気長にうるんでしょう。
     +
    *売れ残りが起きているのは割高な3LDK?
     +
    **中途半な2LDKかも。
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    *先着順がずっとそのままで全然売れてませんね。やっぱり場所・環境みて躊躇する人が多いのかなあと感じます。
     +
    **先着順がずっと売れ残っているということは、今のタイミングでここを是非買いたい人がいないということなのでは。
     +
    *先着順のプレミアムフロアが売れて、新しいキャンセル住戸が出ているみたいです。
     +
    **1208 (72E)は前から残ってるキャンセル住戸だけど、それ以外は単純に申し込みが入らなかったので先着順で出してるだけじゃないかな。その先着順も先週までとは中身が変わってるので、それまであった先着順は1208除いて全部売れたっぽいですね。
     
    【資産性】
    		 
    【資産性】
     
    *ここは投資の方とかいらっしゃるのかな？タワーであるだけ将来の修繕などが気になる・・・。管理の運営がうまくできればいいけど。今住んでいるのは湾岸のタワーだけどここ最近でアジア系の人たちが増えた気がします。  
    		 
    *ここは投資の方とかいらっしゃるのかな？タワーであるだけ将来の修繕などが気になる・・・。管理の運営がうまくできればいいけど。今住んでいるのは湾岸のタワーだけどここ最近でアジア系の人たちが増えた気がします。  

    2016年7月24日 (日) 20:57時点における版

    物件概要

    1. 東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
    2. 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
    • 総戸数：419戸（権利者住戸149戸を含む、他に店舗1区画、印刷工場1区画、事務所1区画）
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上36階 地下1階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2017年11月下旬予定
    • 入居時期：2018年02月下旬予定
    • 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
    • 施工：大成建設株式会社
    • 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/


    価格・コスト・販売時状況

    【価格】

    • みなさん、坪単価はいくらと予想されますか？
      • 平均で350ぐらいでないと完売に時間かかりそう。。湊はまだイメージが良くないし良くなる兆候も感じづらい。
      • ブリリア400、こちら420、くらいでは？　350はないと思います。
      • パークホームズ豊洲が340ですからねー。虎ノ門ヒルズ、800。まあ、500にして、最高級路線をお願いいたします。
      • 近隣の非タワマンが300強で割と苦労してるので350。
      • 昨今の相場で＠300台だったら比較的早期に完売でしょうね。＠400-420くらいかと…
      • 同じように眺望メリットのあるPT晴海との駅距離の差の分しか添加できないと思うので、PT晴海の1割増し、300中盤が限界でしょう。
    • 60〜70平米台を2〜3LDK、6000〜7000万台、って聞きました。売り抜けること考えての設定。
    • 事前説明会行ってきました。価格はこれから。坪400辺りで検討してるらしいです。不確定要素が多すぎるなかでその坪単価は厳しいんじゃないかなという印象。
      • 来週プロジェクト発表会ですが、400ですか。。高いですね、他の三井のマンションに比べると力を入れている感じありませんが強気ですね。。
    • 明らかに八重洲より高いですね。最上階プレミア住戸115の広さで3億、北東角部屋76で20階前後で1億前後。来場者の反応見て決めるのでしょうね。
    • プロジェクト発表会では、25階で北向き 56.7m2 7000万円台 （坪410万～460万程度）、西向き 72.5m2 9000万円台 （坪410万～450万程度）、東向き 77.0m2 10000万円台 （坪430万～470万程度）と説明されました。
    • それにしても高いですね。７０m2以上は９，０００万～１億円超えを想定しないといけないですね・・・正式価格発表はは秋頃だと言われていますが、昨今の不動産価格上昇を考え、強気にさらに値上げもあるかもしれませんね。
      • 坪単価平均410くらいみたいです。価格は確定ではないらしいですが、そう大きく変わることはなさそうとのこと。我が家は3L希望ですが、プレミアム住戸以外は70平米台ばかりで1億超えてくる部屋が多かったです。
    • 街（スーパー、コンビニ、病院、ツタヤ、飲食店、その他）が形成されていないこの地区に、標準的クラス使用で２ＬＤＫ９，０００万後半は高い。
    • １５階、７０㎡台、北東角住戸で１１２００万！ 隅田川ビューだけが売りのこのマンション、街としての魅力ゼロといっても過言ではないと思います。いくらなんでも高すぎです。
    • お値段は高すぎますね。この辺の相場はたしかに上がっているようですが、それにしても。。。低層マンションとお見合いになる部屋でも8000万もするなんて、驚きでした。
    • 南東角住戸、ほとんんど地権者押さえてます。地権者多すぎで、価格面そのほかもろもろ一般購入者に　相当しわ寄せきてますね。
    • 誤差数百万以内で公表は、SE東南角25F76平米12900 E25,64,8900 E25,77,10800 E25,72,9900 NE25,78,11300 ですね。
      • 25f 73NW9700 25f 73W9600 25f 77W10500 25f 54N7900 です。
      • 16f77E10700 16f72E9800 16f56N7800 11f52N5900などです。
      • 方角による単価差はあまりないですね。全体的に8月の予定価格より上がってますし。
    • 低層階は坪300前半からありました。
    • 73Wなら、確か9000万しないくらいでした。77Wも坪400くらいだったと記憶しています。西はまだ安い方ですよね。

    【販売時状況】

    • 最上階は9倍でもっとも高い倍率の部屋があったそうです。1日で8割方売れたそうですよ。
    • 鉄砲洲公園が見える北西角の低層が人気だったようです。比較的単価が低いからとか。隅田川方向でも重ならない部屋は結構ありましたよ。
    • 一期一次で売り出しされた部屋は殆ど申し込みが入って、特にプレミアムフロアが人気だったと聞いているので、最上階の部屋で残ってるのは次期販売とされた3部屋くらいではないでしょうか。
    • 正直高くてあまり売れないと思っていたけど、結構売れてるみたいですね。
      • この物件は三井の中でも売れ行き好調と聞きました。
    • 場所柄、第1期は投資より実需メインで売れたので、低層はまだ残っていたと思います。
    • １期は調子よかったと思いますけど、Ⅱ期の１次が１０戸って４００戸オーバーの大規模ではちょっと寂しいですね。先着順も出ていてずっと売れてないようですし。失速気味な原因ってなんでしょう？
      • 第1期1次に比べれば失速した気はしますが、目玉が売れたのである意味当然かなと。残り30戸とか40戸とかなんで、慌てず気長にうるんでしょう。
    • 売れ残りが起きているのは割高な3LDK?
      • 中途半な2LDKかも。
    • 先着順がずっとそのままで全然売れてませんね。やっぱり場所・環境みて躊躇する人が多いのかなあと感じます。
      • 先着順がずっと売れ残っているということは、今のタイミングでここを是非買いたい人がいないということなのでは。
    • 先着順のプレミアムフロアが売れて、新しいキャンセル住戸が出ているみたいです。
      • 1208 (72E)は前から残ってるキャンセル住戸だけど、それ以外は単純に申し込みが入らなかったので先着順で出してるだけじゃないかな。その先着順も先週までとは中身が変わってるので、それまであった先着順は1208除いて全部売れたっぽいですね。

    【資産性】

    • ここは投資の方とかいらっしゃるのかな？タワーであるだけ将来の修繕などが気になる・・・。管理の運営がうまくできればいいけど。今住んでいるのは湾岸のタワーだけどここ最近でアジア系の人たちが増えた気がします。
      • 私もその点が実は一番気になっています。タワーマンションなので多少賃貸に回ることはあるにしても、その程度が問題かなと。特におっしゃるアジア系の方々。きちんとされた方もいらっしゃるのでしょうが、やはりあまりゴミ捨てマナー、共用部の使い方等良い話を聞かないだけに個人的にはそういう方が多いマンションは避けたい気持ちがあります。実際今の住まいでもアジア系の方のマナーが問題になっています。
      • 賃貸になるとどうしても運営が大変だからね。修繕費の計画はあってないようなものでしょ。アジア系の方はゲストルームを借り切ってホテル代わりにしていたり、投資で買った住まいをホテル代わりに提供して稼いだりと、いろいろありますよね。
      • 確かに投資用で購入されるにはあまり利回り良くなさそうに思えますね。高過ぎると思います。
      • 1LDKも結構あるけどこれは投資用でしょうね。確かに賃貸も多そうですね。
      • この物件はあまり投資に向かない物件かと思います。周辺の賃料相場から利回りを弾けばおのずと答えが出ます。リエトコートアルクスタワーで坪12kから13kの賃料しか取れていません。築年数や仕様の差などから流石に本物件がそれ以下になることはまず無いでしょうが、これが現状の湊の賃料相場です。
    • 資産価値という点で考えると、今後この辺はタワー同士の競合になると思われますから、東京都マンション環境性能表示の★1つに始まって、その他細かい仕様を見ても単価の割に品質は微妙なようですね。ですからココは厳しいのではないかと。。。
    • 再開発だと資産価値は落ちにくいとかなり昔に聞いたことはありますが、ここはどうでしょうかね？
      • なんだかんだで再開発エリアで、中央区でというふうになると、普通に資産として持っておきたいという人も出てくると思われますし、売れ残るっていうのはあまりなさそうな感じではあります。投資に回すかどうかはまた別のお話になって来るかとは思いますが、ただ値段を考えるのなら、もう少し仕様を上げておいても良かったのかもしれませんね。
      • 大手デベ分譲、スーゼネ施工、再開発案件の3拍子が揃い、昨今の市況下で仕方ない部分もありますが、それを加味しても現時点では割高だと思います。2～3年前の分譲であったならば1割は安く出ていたのでは・・・。そのためキャピタルゲイン狙いでは難しいと思いますが、立地特性や今後も供給が絞られるなどの理由から資産価値はそれなりに保全されるはずで、実需の方であれば大きく損をするマンションではないでしょう。
    • このマンションは長期あるいは永住思考の人が多そうなので、3LDKの部屋とかはなかなか中古に出ないかもしれない。広めの部屋が欲しければ新築で買うのがベストかと。また中央区内陸では一番高さのある分譲マンション、というランドマークな面もあるので、割高かもしれないが資産価値もぼちぼち保たれそう。
    • レインズみても湊のマンションの現在の中古の成約相場は築1-2年でも坪300-330程度、築10年だと坪250-280の相場ですから、いくらここが唯一のタワマンで湊のランドマークになるとしても中古で価格維持するのは難しいだろうなというのは感じます。


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    交通

    1. 総武本線「東京」駅 徒歩20分
    2. 京葉線「東京」駅 徒歩20分
    3. 東海道本線「東京」駅 徒歩20分
    4. 山手線「東京」駅 徒歩20分
    5. 横須賀線「東京」駅 徒歩20分
    6. 中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
    • 銀座に歩いていける環境は、魅力です。複路線利用できて駅からも近いですし。
      • 銀座東京に近いといっても日常的に歩ける距離じゃないので結局電車・バス利用ですから。
        • 銀座まで徒歩で行くにしても、帰りは銀座一丁目と銀座の両方が使えるので、銀座の隅々を歩く楽しみがきっと増えます。
    • 京葉線は東京駅構内を歩くので不便ですし。近くのバス停は東京駅行きが一時間に２〜３本しかないですね。丸の内勤務にはイマイチ。近いのに遠い。
      • 丸の内でも南側なら京葉線東京駅すぐだけどね。北側だと電車では行きづらいから、タクシー乗っちゃいそう。
    • 交通アクセスについては特別悪いというわけではないけど、決して良くはないですね。鉄道の便に関してはタワマンとしてはどちらかといえば不利な条件かと。
    • 日比谷線駅までやや遠いのが気になりました。
      • 日比谷線は地下鉄にしては深くないけど、古いし本数少ないし、終電早いし利便性は微妙な地下鉄。この辺りの駅はいずれも上り方向にしか利用価値のある駅がないよね。
    • 京葉線東京駅も地下が深いと何かと不評ですが、丸の内に行く場合や、千代田線（二重橋前）や三田線（大手町）へのアクセスもスムーズです。
    • 東西線の茅場町は13分、大江戸線の月島は12分、浅草線の宝町駅は16分ですね。どれも普段使いには遠いけど、例えば羽田、成田に行く時とか、いざって時には便利ですね。
    • 難点は、山手線やメトロ南北線へのアクセスがいまいちな点でしょうか。新橋・田町や、六本木一丁目には、あまりスムーズに行けない気がします。
      • 新橋・田町は日比谷/有楽町線乗り換えで山手線でしょうね。六本木一丁目は有楽町線で永田町乗り換えかな。一回乗り換え程度で大抵の場所に行ける気がします。
        • 新橋は日比谷線の東銀座から都営浅草線乗り換えが近いですよ。
    • 八重洲・丸の内あたりでお勤めの方はこちらのマンションからはJR八丁堀から京葉線を利用されることになるのでしょうか？実際に東京駅から現地までJR利用で行ってみたのですが、京葉線までのホームが遠く少し不便に感じました。乗車時間は2分ほどですが、仮に朝の通勤時間帯に八丁堀から1駅乗ろうとした場合の混雑状況はどうなのでしょうか？1駅ぐらい混んでいても我慢しろって感じなのかもしれませんが。車で通勤したほうが無難かなとも思い始めておりますが。
      • 東京駅まで都バス（東１５）で通勤できますよ。近くの鉄砲洲公園にバス停があり、八重洲口に着きます。渋滞もないですし、八丁堀の駅を利用するより断然早いと思います。
    • 都バス（東１５）は豊洲方面から出ているみたいですが、八丁堀から乗って激混みってことはないんですかね？中央区の江戸バスもありますよね。ここからだとちょっと遠いですが・・・
      • そんな激混みのバス、この路線で見たことないですけどね。座れないことがあってもぎゅうぎゅう詰めで乗っていることはないです。将来的にはわかりませんよ。ここの住民さんで利用する人が多ければ混むでしょうし、勝どきや晴海にもマンション建設しているのでその人たちが乗れば今よりは混むんじゃないでしょうか。ぎゅうぎゅう詰めになる日も来るかもしれません。江戸バスは新大橋通り沿いなので少し歩きますね。
    • 駅までほどほど遠い割には、バスなどの他の交通手段が弱い気がします。東京駅から聖路加病院経由のバスは、リバーシティ方面のバスの１／３から１／４の本数しか走っていません。
    • 箱崎のシティエアターミナルも近いので、空港行くには楽で便利ですよ。
      • 空港まで座れるし、カートは邪魔ではないですし、羽田空港まで近い。結構、本数も出てますしね。便利ですよ。
    • このあたり、自転車での移動は快適でしょうか？メインのエリアに駐輪場があるかどうかにもよりますが、たとえば５分ぐらいで着くと思う銀座４丁目の三越の地下の駐輪場は便利と聞きますが、その他含めてどうでしょうか。東京駅周辺は自転車のイメージがあまりないです。
      • 駐輪場、結構色々あるみたいですよ。⇒http://matome.naver.jp/m/odai/2136539690275983601
      • 近くに住んでますが銀座・東京・豊洲は結構自転車で行っちゃいます。楽で早いですよ。
        • 都内の自転車移動は便利なんですけど、駐輪場が整備されてないのがネックですね。
      • 銀座は実は指定地域以外は駐輪禁止ではありませんので、駐輪場無くても置けてしまいますね。 丸の内は丸ビル横に駐輪場あり。買い物ニーズなら自転車大丈夫ですよ。

    • 路線図


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    構造・建物

    • 住・商一体大規模再開発プロジェクト。免震構造大規模タワーマンション。

    【構造】

    • 最高天井高2.55m・階高3.3m・サッシ高2.155m（プレミアムは別）
    • ここは梁が目立たないですし空間が広く感じます。
    • ここのマンション環境性能表示は大規模タワーとしては結構低い、合計9。HPでもパッとは目に入らない様に掲載してますね。近場のブリリア八重洲は合計14。
      • 合計点というよりは「長寿命化」が1点なのが問題だと思う。タワーなのにね。「みどり」や「太陽光発電」はあるに越したことはないが無くても良い。
      • ☆1なのは、建物の長寿命の基準を満たそうとすると、パイプに開口部をたくさん設けないといけない、ただ高圧洗浄で一気に洗うので必要ない、だからあえて基準を満たさず☆1、みたいな説明をMRで受けました。
    • 長寿命化が★一つなのは何が問題となっているんですかね？　劣化しやすい材料を使っているということ？
      • そういう訳ではないみたいですよ。長寿命化のための事をしていればポイントが加算されるということで。★の状態で劣っているという訳じゃなくて、それで標準ということ。＋αがないだけの状態だという事のようです。
      • 財閥系デベの中では三井が多いよね、長寿命化1点が。それでも売れてるということの裏返しだと思うけど。ただやっぱり目立ってほしくないのか、公式サイトでは環境性能表示を直接載せず、リンク先に置いてる場合が多いね。営業もその点については聞かれないかぎりは触れないんだろうね。
      • 地権者が多く、建設コストも上がったタイミングですから、目に見えない部分までお金をかけられないという部分はあるでしょう。安く作れる要素がないですよね。仕方ないのかなとも思います。
        • いや★1つが標準は言い過ぎですよ。長寿命化の項目に★ゼロはないので、★1つはどんなダメな物件も含んでしまいます。ちなみに、 劣化対策等級３と維持管理対策等級２の両方を満たして(あるいは上回って)いないと★は1つになります。
        • 東京都マンション環境性能表示は物件の建築物環境計画書に基いて評価されており、計画書は都のウェブサイトで公表されています。劣化対策等級３は殆どの物件で獲得できているようです。つまり長寿命化★1つの物件は「維持管理対策等級２が達成できていない」ことが原因である場合が殆どということになりますこれはどういうことか？
      • 計画書から判断すると、専用・共用配管ともに「品確法維持管理対策等級が2以上」でないと、維持管理対策等級は1になってしまうようです。では品確法維持管理対策等級で等級を2以上にする条件は何か？というと、 ・配管をコンクリート内（基礎の立上り部除く）に埋め込まない。　・地中埋設管上に、コンクリートを打設しない。（外部の玄関ポーチ・テラスは除く） という条件を満たしていないといけないようです。つまりコンクリートが邪魔で配管の整備が困難という状況であってはならない、ということですね。これを満たしていないということはつまり、コンクリートに埋没されていたり、隠れたりしている配管があり、その部分はコンクリートを破壊しないと整備できないということを意味しているものと考えられます。
      • 構造上の理由で、各階にメンテナンス用の開口がないためのようです。メンテナンス自体は屋上の開口から全て実施できるので問題ないようですが、性能基準の項目をクリアしていないため★1となっているそうです。
    • レジデンス棟は地権者住居がメインになります。
      • レジデンス棟は販売があったとしても5部屋以下になると聞きました。

    【住人層】

    • 地権者と外国人で6～7割いきそうな気配。（地権者だけで36％）
      • ここ数年のタワーマンションブームを大きく支えてきたのは、相続税対策の人とチャイナですよね。タワーマンション節税がNGになった今、（デベロッパーにとって）頼みの綱はチャイナとなりますが、晴海や豊洲はまだしも、内陸であるここ湊はチャイナタウン化してほしくないです。ただ、彼らにとってわかりやすい「銀座」も徒歩で行けるとなると、やっぱり注目されてしまうのでしょうかね。
      • 中国系の方はマンションのトイレやディスポーザーに何でも捨てちゃいますから。タワマンでこれやられると大変だよ。
        • 今のタワーマンションはスケルトン式で、配管も共用配管まで各戸独立。自分の部屋の、価値が下がるだけ、心配ないよ。
      • 外国人は少なかったようです。外国人はネームバリューがどうしても必要とのことでした。
    • この物件は、地権者、チャイナ、相続税対策、投資、DINKS、小さい子のいるファミリー、セカンド利用者・・・などなど、いろんな属性が混じり合いそうですね（まあ、都心のタワマンはどこもそうでしょうが）。
      • 購入者の中の子育て世代(未就学児を持つ家庭)の割合について、2月位に営業マンに確認したことがあります。その時は、調べてもらった上で、24%位だと聞きました。その他、比較的、お若いご夫婦の世帯が20%位いると教えてくれましたよ。
    • 全部権利者住戸のフロアは同一地権者らしいです。おそらく法人でしょうね。権利者住戸は賃貸になるケースが多そうです。
      • 地権者の数がただ多いだけではなく地権者の団体としての力も相当だと思っておいた方が良いと思います。27階はそういうもともとの仲のよいご近所だった方々がそのフロアに集まって暮らすということなのかと思っていましたが、実際のところはどうなのでしょうね。お祭りを例に出すと町会（二丁目は二丁目の、三丁目は三丁目の）ごとにおみこしを持ち、その期間中は宴会をしながら寝ずの番をしたりします。町会ごとのイベントもあります。そういう地元とのつながりを求める方や町会費を支払うことになんの負担や疑問を感じない方には向いていると思いますが、いわゆる都会の交流のない暮らしを求める方には向いていないような気がします。

    • 外観(2)

    • 2015.12.26現場写真(1)

    • 2015.12.26現場写真(2)

    • 2016.2.20現場写真

    • 2016.3.14現場写真

    • 2016.3.27現場写真

    • 2016.4.3現場写真

    • 2016.4.10現場写真

    • 2016.5.1現場写真

    • 2016.5.15現場写真

    • 2016.5.30現場写真(1)

    • 2016.5.30現場写真(2)

    • 2016.6.12現場写真（西側）

    • 2016.6.12現場写真（東側）

    • 2016.6.17現場写真(1)

    • 2016.6.17現場写真(2)

    • 2016.6.17現場写真(3)


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    共用施設

    • 駐車場 : 総戸数419戸に対して敷地内機械式132台
    • 駐輪場 : 総戸数419戸に対して672台
    • バイク置場 : 総戸数419戸に対して10台
    • 内廊下
    • 共用施設も派手な感じはなく、ゲストルーム、ビューラウンジ、キッズルーム、ライブラリー等実用的なものが備わっている。
      • このマンションは共用施設はかなりレベルが高いですが、重要な設備に関してはかなりけちっている印象を受けました。
      • ここは共用部のセンスいいなあと思います。管理はちょい高いけど、戸数の割に共用部が充実しているよね。
      • 共用部はブリリアのような重厚感、高級感がないです。淡い色使いだからですかね。
    • プロジェクト発表会に行って参りました。最上階と近い３４階辺りにシアタールームが設けられ、窓から工事中の現場を見下ろせる位置から現地を拝見して来ました。湾岸の堤防に、聖路加手前のようなスロープが設けられ、ちょっとした憩いのベンチができるようで、南東角方向は運河沿いに景色が抜けるようで開放感がありそうです。
    • エントランスも落ち着いた雰囲気ですし、ライブラリルームやラウンジもあり良かったです。
    • 駐車場は地下ではなく棟内タワーパーキング(好みがわかれるところですが。)
      • タワー型の駐車場が２機あるみたいですが、駐車待ちスペースがほとんどありません。タワー式なのである程度待たされると思いますが、図面をみると出庫と入庫の車でピークの時間帯は渋滞しそうです。
        • 駐車場、毎朝出口で大渋滞です。スーパーで購入した袋や子供の出し入れ、時間かかるからプレッシャーになります。
    • 駐車場に車寄せがない、タワー駐車場が側面部にむき出し？なのは高級感という点で微妙でした。
      • 荷さばき用の駐車スペースはありますが、来客者用駐車場は１台もないように見えます。建物内にスーパーができるようですが、こちらにも駐車スペースはないようですし、車で来た客などちょっと不安です。
        • タワーパーキング内に来客者用駐車スペースを２台確保するようです。ただネガティブな予想ばかりで申し訳ないのですが、今までタワーパーキングに来客者スペースがあるマンションは、自分が見学した中では初めてですし、慣れない来客者の方の入庫ですから時間がかかることが想像されます。おそらく車高や車幅などの制限もあると思います。今までのタワマンはたいてい平面駐車場が規模に応じて来客者駐車場になるケースがほとんどですが、タワーでうまく運用できるかどうか少々不安です。
    • エレベータも低層と高層と２機ずつですが、まぁこれは最近のタワマンはこんな感じが多いのですが、定期点検の時は１台しか稼働できないという事を考えると、タワーには必須の設備の割にはちょっと気になります。またエレベータホールやエレベータ内部の完成予想図がないので、どの程度、ハイクラスのエレベータが入るのかわかりません。
      • 毎日使うエレベータの仕様はかなり気になります。この規模で13人乗って小さくないでしょうか？ざっくり400戸で4台だから100戸に13人乗1台って辛くないですかね。
      • エレベータ4台使える23階がベストですが、そこに希望の間取りがないのが残念。
    • 町会事務所があるので、町会の人なら誰でも鍵を借りてここの共用部を使えるようです。地権者と関係者優遇。
      • 管理規約の変更すれば良いんじゃない？売り主との覚書がどうかしらないけど、管理費や修繕費は管理規約の方で縛れるんじゃないの。
        • 変更できると言っても当初の規約から変更するには普通のマンションですら相当、手のかかる話だし、そもそも既得権を持つ地権者が4割を占める本マンションの場合、既得権を失効させるような変更は絶望的だと思います。
      • 町内会事務所は１Ｆ西側で外玄関だからね。

    • エントランスホール(1)

    • エントランスホール(2)


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    設備・仕様

    • 設備仕様としてはタワーマンションとしては一般的なのかなと感じました。
      • ディスポーザーあり
      • LDのみ床暖房
      • LD天井高2.55㍍(下がりはあり)
      • LD天井カセットエアコン
      • バルコニー広め
      • 窓はLow-E複層ガラス
      • ガラストップコンロ
      • キッチンにはカップボード標準
      • 玄関タイル張り(フローリング選択可)
      • トイレはタンクレス、手洗いカウンターあり
      • シューズインクローゼットが充実
      • 床、建具はシート貼り
      • キッチン天板は人造石
      • セミオートバス
    • ブリリアと両方見てきました。天カセエアコン標準、廊下タイル貼り標準、バルコニー奥行2mは良いですね。間取りも使いやすそうでした。キッチン等の天板も人造石なのも。
      • 私も両方見ましたが、専有部分の仕様は少しブリリアの方が上で高級感もありましたね。
    • キッチンのスペックはどうですか？三つのコンロ、グリルやら期待したいです。トースターやオーブンは不要ですよね？
      • コンロはふつうに3口ガラストップで、グリルもあるでしょうが、この部分はそんなに差がつくのかなあ？　オプションで電子コンベック付けられますが。個人的には、トースターは飛び出すタイプの方が好きです。
    • ここの「和」テイストの意匠は好印象です。
    • 設備仕様は値段のわりに、いまいちだと思います。
      • ミストサウナはついてないです。キッチン天板もシザーストーンでしたしね。微妙な部分でのコストカットが残念ながら目立ちますね。
      • トイレもオート洗浄ではありませんでしたよね。
    • 窓がFIXの間取りが多いのは気になりました。
      • 角部屋のはめ殺し窓と換気窓の狭さにはがっかりです。
      • 角部屋じゃなくて中住戸にしたら？リビングにベランダへの掃き出し窓がついてますよ。
    • 角部屋のリビングFix窓ですが、人によってはデメリットを指摘する人がいます。低層だとむしろ景色も見えず、デメリットが多いでしょうか？
      • 角部屋Fix窓リビングの良さは低層でも光が多く入り、隣住戸を気にすることがない辺りもあるんじゃないですか。デメリットは家具配置のし辛さと窓を大きく開けられないことですよね。
    • バルコニーのガラス手摺がモデルルーム（スタンダード）と同じ形状になるのは一部住戸だけ。住戸によって30センチほど立上がりがあってガラス手摺になります。ガラス面積が減る分、バルコニーはやや暗くなると思う。
    • この物件はなぜ鍵がカードキー対応じゃないんだろう。凄い不便だ。今時スマホでオートロックや部屋の鍵開けられるのに。空調や床暖も遠隔操作出来ないし。8年前のﾊﾟｰｸｼﾃｨでも既に対応なのに。玄関床もタイルだし　前のﾊﾟｰｸｼﾃｨは大理石だった　オプションで代金払うと言ってもタイルしか対応しないし。坪単価だけ高い。
      • 床の大理石は水が染み込んで汚れるだけだから、タイルの方がベターでは。この物件は、基本的なところにきちんとお金をかけているなあという印象だけど。
      • 鍵に関しては　エントランスのオートロックは鍵のヘッド部分をセンサーにかざしてドアが開きます。カードキーはないです。玄関は昔ながらのキーをシリンダーに差し込んで回す機械式です。ICやセンサーは装備していません。このクラスのマンションなら玄関もICが標準装備のところが多いのですが。。。


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    間取り

    • 間取り：1LDK～3LDK
    • 専有面積：40.58m2～116.52m2
    • トランクルーム面積（専有面積に含む）：0.28m2～1.29m2
    • バルコニー面積：9.18m2～27.70m2
    • ７８平米の東向き・北向きの角部屋で東向きビューバスつきの間取りがいいなと思いました。
    • 販売予定の間取りは、左右反転や微妙に広さが違う数パターンで構成されており、住戸入口前には必ずトランクルームもあり、各部屋にも小さいながらも納戸スペースや下駄箱、シューズインクローク等の収納も多く設けられ　すっきりした間取りが多い印象でした。あと角部屋は、景色も良さそうですが　FIX窓が採用されていて小さな換気窓が一つのみ、　と言うのに私は抵抗を感じました。
    • 上層階のプレミアム住戸に関しては、既に南東、南、南西の角部屋辺りは地権者が決定している模様なので、その辺りを狙われている方としては、残念なのかなと思いました。
      • 方角の良い部屋の8割方は地権者さん向けでしたね。北向きはいっぱいお部屋があるけど、南向きはほとんど一般向けなしというイメージ。。。
      • 高層階が地権者の方の住戸というのではなく、南側の低層階～高層階までまんべんなくお住まいになるため、一般住戸も思っていたより選択の余地があると思います。
      • 角部屋の良い所ほとんど地権者に決まっているとのことです。
    • プレミアムルームプランすごいです。 さすがに100㎡超えはゆとりがありますし、 全ての居室がバルコニーに面しているし バスルームやキッチンまでバルコニーに面しているのは すごくうらやましい環境です。 トランクルームも玄関すぐ横ですし 欲を言えば、トイレが２つ欲しかったかな？って事でしょうか？
      • 素敵ですね。 確かに夜景を見ながら～って良いですよね。 今住んでいるところはキッチンはバルコニー向きですがさすがにバスルームは。
        • 確かにプレミアムの間取り、いいですね。わが家はとても手が出ないですが、ビューバス、10畳のマスターベッドルーム、キッチン脇のバルコニーはうらやましいです。シューズクローゼットとストレージを並べてしまうのも合理的でいいなと思いました。
        • プレミアム住戸の件ですが、当初地権者住戸とは記載されていない間取りの記載がなかった33階、34階の住戸(一般住戸と書き込んでしまいすみません。)をプレミアム住戸とすることにしたようです。10戸から16戸に増えたみたいなんですね。
    • 東西南北、どの住戸位置を購入してもある程度は眺望が大幅に塞がれないように工夫されている。
    • プレミアムのモデルルームは、若干だが一般の部屋より天井高が低いとのこと。キッチン狭い（ガスコンロだったことはプラス評価）。ダイニングがキッチン周りのL字型のカウンター。床暖房はリビングだけ。オプションだらけのモデルルームで原形をとどめていないので、参考にならない。モデルルームをイメージしてると購入価格よりだいぶオプション代が必要な気がする。
      • プレミアムのモデルルームは外国の方が住むことを想定してつくられていると思います。洗面台やキッチンの高さが高く作られていました。他にもインテリアの配置なども冷蔵庫がはめ込み式の特注のものだったり、ダイニングテーブルが鉄板焼きのようにキッチンを取り囲んでいるような作りで、５，６枚のお皿が並べてあってパーティの場面をイメージしたとしても、日本人好みじゃないだろうというような印象を受けました。モデルルーム行ってみてください。海外のホテル気分は味わえましたよ。
    • 70平米台が多く、80平米台は1種類ぐらいしかない。
      • ３LDKタイプだとリビングが１１から１３畳台しかないのは結構厳しい。特に角部屋は、廊下部分がリビングにカウントされて実質９－１０畳くらいのスペースしかないから、結局２LDKに変更しないとあまりに狭すぎないか。
    • 眺望や間取り的には、北東の角部屋が人気が出るかと思うのですが、ちょうどその下がスーパーの位置になるので、騒音は大丈夫かな？とちょっと気になります。東南はほとんどを地権者が占めていて、残念です。
      • 再開発で建つマンションですから地権者の方たちの同意があってこそ建てられるわけですから、やはり地権者の方々が先に欲しい住戸をおさえられるのは致し方ないことかなと私は思います。南東希望の方にはガッカリですが、他にも眺望が魅力的な住戸がありますよね。ちなみに私はあえて角住戸を選びませんでした。出来れば窓が少しでも開けられたほうが良いと思い、はめ殺し窓が多く使われている角住戸は避けて検討しました。
    • 1LDKもお得感ありますよ。安い値段で億ションとか同じ共用部を使う権利があるんですから。同じ価格でこのレベルのサービスを受けられるのは周辺にないです。日本橋方面も高額な非タワーが多く分譲されていますが、立地的にも将来楽しみな港区虎ノ門方面、築地市場跡、銀座方面、東京駅周辺、日本橋方面とどこにも行きやすいこの場所のほうが魅力的。
    • 角部屋は廊下が長いですし、リビング入口のデッドスペースも気になります。このマンションの中住戸はワイドスパンですので、低層階でしたら中住戸の方がオススメですね。

    • Ｂ－７ｂタイプ

    • Ｃ－８ｂタイプ

    • Ｓ－８ｂタイプ

    • プレミアムプラン(1)

    • プレミアムプラン(2)


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    買い物・食事

    【買い物】

    • 松屋銀座本店（約1,400m・徒歩18分）
    • ファミリーマート湊二丁目店（約130m・徒歩2分）
    • miniピアゴ入船1丁目店（約400m・徒歩5分）
    • 新富町駅の近くにスーパーのマイバスケットがあるのですが、そのすぐ裏手にミニピアゴができるそうです。
    • 近所に住んでおりますが、ハナマサ新川か万英プロデュースを使ってます。ハナマサ新川は、とても買いやすく、万英は野菜果物が安いです。どちらも新川ですが…。まいばすけっととピアゴは種類がなく、ミニスーパーだけでは足りないです。
    • 下の階は商業施設になりますから、利便性はよさそうです。（開業予定が2018年3月）
      • デリドみたいですね。豊洲のアオキに比べると小さいですが、日常の買い物には十分な品揃えだと思います。お惣菜や輸入物のお菓子もちょこちょこと置いてあります。このあたりはミニスーパーしかないので、かなり利便性が向上すると期待しています。
    • 豊洲のスーパーAOKIはいいですよね。広さも広いし品ぞろえもいいですよね。マルエツにはない品格があり、高級スーパーまでいかないカジュアルさが魅力です。うちでも買い物に行きます。行きは歩いていくことが多いですが、帰りはバスが家の近くまで来てくれているので本当に助かります。
    • １Fにスーパーが入りますが、飽きないようにいろんなスーパーを使いたい場合、どんな使い方ができるでしょうか。通勤の帰りに銀座か日本橋？かのデパ地下や、東京駅の大丸、成城石井がよければ京葉線で丸ビル、どの程度使いやすいか知りたいです。それから、東急プレッセ（例：ミッドタウン）や福島屋（六本木一丁目）へは不便でしょうか。
      • おっしゃる通りの使い方は問題なく使えるのでは。六本木一丁目は永田町乗り換え、六本木は日比谷線で直通です。
        • 六本木一丁目はさすがにタクシーで行きましょう。永田町乗り換えは面倒ですよ。
    • 湊に6年住んでるファミリーですが、あまり不都合感じたことないです。以前に比べてミニスーパーやドラッグストアが増えましたし。
    • この辺りにお住まいでお子さんのいるご家庭なら、豊洲のららぽーとはよく利用されると思います。子連れでも気がねせず食事できるし、シネコンやキッザニアがありますので。その場合、自家用車か都バス、中には自転車で行かれるという方もいます。

    【食事】

    • 湊から八丁堀方面か築地方面、もうちょっと足を伸ばして東銀座辺りまで行けば、いくらでもレストラン、ダイニングには事欠かないかと。湊や新富町には実は隠れた美味しいお店があったりしますしね。
    • グルメには事欠かないエリアと思います。徒歩5分とはいかなくとも徒歩10分圏内ならかなり充実しています。八丁堀周辺はバルの聖地とも言われるし、歌舞伎座から南側に続くかつての木挽町界隈には老舗料亭もある。落合シェフのラ・ ベットラまではこのマンションから10分ほどで行けるはず。あの周辺は名店が多いです。
    • 徒歩5〜10分で八丁堀の南側あたりなどにちょっとした店が欲しいなぁというのが率直なところです。再開発でもそれは期待できないでしょうかね。

    • 商業施設


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    育児・教育

    【幼稚園・保育園】

    • 中央幼稚園（約180m・徒歩3分）

    【小学校】

    • 区立中央小学校（約180m・徒歩3分）
      • 中央小学校の温水プールですが、学校施設の空き時間を一般の方に解放してるみたいですね。建て替えたばかりの綺麗な校舎とプールです。
      • 建て替えたばかりの校舎で、生徒が倍になっても対応できるようにしてるらしいです。
    • 中央小学校の評判はどうでしょうか？
      • 中央小学校は特に人気があるわけではないですが、避けられている訳でもないです。明石も極普通な印象です。強いて言えばのんびり平和的な学校かと。ここは珍しく制服なし。
      • 川向こうの小学校と比べると、京橋側は平和な印象ですね。いじめの話は殆ど聞きません。今後人口が増えても、このまま平和であって欲しいです。
    • 保育園や小学校までの通学路は、静かで大通りに出なくてもいいので安心。
    • 通学区以外の情報としましては、京橋築地は人気がありますが学区在住者のみ。特認の泰明人気は有名ですが、理数や英語教育のパイロット校でもある城東や常盤も人気です。昨年は抽選でした。
    • 中央区内陸の小学校は私立受験率8割ぐらい。小学校から私立に行く子もいるけどかなり少数派で、お受験が公立幼稚園ママの話題になる事はあんまり無いですかね。

    【中学校】

    • ここだと中学校はどこになるんでしょうか。
      • 銀座中です。荒れてないって書き込みが過去にあった気がします。カリキュラム等はよくわかりません。
      • 中央区に公立中は4校しかありません。湊だと銀座8丁目にある、銀座中ですね。書いていないのは、中央区に住むファミリーは私立を受験するのが多いからもあるかもしれません。クラスの8割くらいは受験するとするそうで。それもあって、区立小学校の数に比べ中学校の数が少ないのでしょう。(一学年あたりのクラス数も違いますが)
      • 地元民ですが、このあたりから銀中まで歩くのは結構遠くて大変なんですよね。チャリ通禁止ですし。中央大橋越えて佃中に通った方がよほど近いです。20年ぐらい前の話ですが、銀中は地元民5割、越境の子が5割といった感じでした。銀中のレベルは決して高くないですが、荒れている千葉や江東区から逃れてくる子が多かったですね。

    【その他】

    • 習い事関連は佃や月島など橋を渡らないといけないのが唯一難点かなとは思います。
    • アフタースクールのプレディや児童館の学童クラブなどもきちんと機能している感じがします。距離的に中央小学校の子はいないと思いますが、築地児童館はいつも賑やかで楽しそうです。
    • 受験に向けてはサピックス東京校も日比谷線で1本でいける。


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    周辺環境・治安

    • 用途地域 : 商業地域
    • 「湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業」（事業完成予定 : 2017年度）の地域内。

    【再開発事業】

    • ここ、住戸の他に店舗１区画、印刷工場１区画、事務所１区画が入るんですね。店舗や事務所の入居って何となくわかりますが、印刷工場ってどんな感じで入居するんですかね？工場でも音とか気になるレベルじゃないってことですかね？店舗はスーパー系が入ると便利になりますね。
      • このあたりは元々零細の製本屋が集積している地区なので、製本工場じゃないですかね。印刷工場だとしてもかなり小規模だとは思います。
      • 事務所は町内会の事務所、印刷工場は、もともとの地権者マンションのテナント入居者では？
      • 権利者住戸35%に印刷工場… 管理組合はなかなか大変そうです。
    • 日中は１階で工場フル稼働。。。インクの臭いか騒音が想定される。
    • 同じ再開発の一環で、中央区のグループホームも建つよね。
    • 隅田川テラスまで含めた再開発なので、明石町側（聖路加タワー）から続くテラスの付加価値で大化けする可能性もあるんじゃないかな。
    • 虫食い状の再開発ですし、周辺が一変するとは考えにくそうです。戸建てもあったりして。湊近くのリバーサイドもギリギリまで家が建っていてごちゃごちゃしているので、聖路加タワー周辺やリバーシティ21の川沿いのような雰囲気にはなりませんね。残念です。
      • エリア内で目立った再開発が今後予定されていないので、ごちゃごちゃした街並みが整然としたものになる可能性が低いと思われますね。
    • 湊は既存の街がある程度出来上がってる分、大々的な再開発は難しいですが、街並みが整備されるだけでもだいぶ印象が違うはずです。スーパーができるとかもですね。すでに交通網はある程度整備されているので、あと一個何か（例えばずっと言われている京葉線を三鷹まで伸ばす等）があれば、一気に化けると思いますが、これも何十年後かはわかりません。
    • この界隈はマンション開発が活発になってきましたね。明石町は東急(ドラッグぱぱす横)、野村(あかつき公園前)、築地7丁目は京阪電鉄(はとば公園前)
      • ぱぱすの隣はいくつかの物件をまとめての建て替えです。どの程度あるかはわかりませんが、売り出される部分もあると聞いています。今日あのあたりを歩いたら、サンクス隣、バス停前の戸建ての解体工事のお知らせが張られていました。明石町も少しずつ変わっていきそうですね。
    • 不動産経済研究所に出て来る、５０階以上の超超高層計画 湊二丁目５０階５００戸は何処にできるんですか？
      • 建設通信新聞3月6日のこの記事でしょうか。ここの隣のA街区42,000㎡、オフィスと共同住宅で高度利用を図るとありますが、高さなどについての記載はありません。住友不動産、大成建設、参画組合員として三井不動産レジデンシャル。話が順調に進めば今秋にも着工、2019年春の完成を目指すとあるので、工期の長さからして、ちっちゃな建物ではなさそうですよね。⇒http://www.kensetsunews.com/?p=62366
    • 八重洲、日本橋の再開発がさらに発表されましたね。ここに直接は関係はなさそうですが。
      • 周辺の開発はわくわくしますね。直接関係なくとも職住近接とあらば自ずと中央湊の価値も上がることでしょう。これまでの戸建て、ミニマンションだけの地域ではなくなるので人口増加は確実、いい街になっていくといいですね。
      • 新たに6プロジェクト追加で、4つが八重洲、日本橋になってます。⇒http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/160510goudoukuikikaigi/shiryou2.pdf

    【眺望・景観】

    • 隅田川ビューはどうなんでしょうか？
      • 中央区の隅田川西側ではタワーは希少性があるのではないでしょうか。昔から中央区に住んでいる人の中には、隅田川を越えたくないという方も少なくないので実需もあります。眺望が抜ける階は自分たちの想定以上の価格だったので、うちはタワーにこだわらずに周辺で物件を検討中です。
      • 確かに中央区で内陸部から橋を渡らない場所にあるタワーはそれなりの価値があると思います。ただ、そうすると余計に東京都マンション環境性能表示の建物の長寿命化★1つが気になりますね。
    • ここって一番条件の良いリバーサイド高層階の部屋でも、築15年以上経ったオンボロビルを眺めて暮らすことになりますよね？
      • 下を見下ろせばオンボロビルは見えると思うけど、それなりに上の方の階の窓からは見えないんじゃない？
      • 距離離れていますし、新川のオンボロビルはそんなに気にならないと思いますよ。
      • 東向き十階以上ならオンボロビルは、部屋からは見えなさそうです。
    • 川を挟んで佃島のタワーと向かい合う位置となる。周辺の再開発が進んでも、中層階以上なら眺望の抜けは将来にわたって確保されそうです。
      • 西側は高層でも、アルクスタワーがあるので、眺望の観点では、結構邪魔になるはず。
      • アルクスタワーの位置はHPの眺望シミュレーションで見当つきますね。グラントウキョウのノースタワー、サウスタワーとも頂部イルミが見栄えします。夜景は良さそうだと思いますよ。
    • Ａ街区にもビルが建てばお見合いですね。
      • A地区のことなら、「西側には地上２２階、地下１階建、高さ約７０ｍ（塔屋部最高高さ約７６ｍ）の建築計画があります」とHPにも明記してあります。
        • A街区の詳細です。売主：住友不動産 / 共同住宅：404戸 / SOHO88室（2－11ＦE側） / 駐車場114台（建物中央タワーパーキング／E側出入口） / ゲストルーム2戸（2F）、展望ラウンジ（21F） / 地域貢献施設、地域防災備蓄倉庫
        • 割付を見る限り、Ｅ側はSOHOの他最上階まで1LDKかワンルーム。展望ラウンジはＮＥ角に設けている。地域用施設は倉庫なので、三井の町内会事務所と違って出入りはない。
    • 明石町は今紅葉がとてもきれいです。ここも東側だったら川沿いの木々の紅葉が見えてとてもきれいですよ。春には桜も楽しめます。あまり上の階ではない方がきれいに見えそうですね。
    • このマンションは夜景を考えた場合、どの方角が一番綺麗ですか？リバーシティ側は暗くて、カタログやCGのようには見えない気がします。たぶんどの部屋からも東京タワーは見えないと思うけど、どの方角が一番綺麗だったでしょうか？
      • 夜景なら東京駅側でしょうか。ホームページで360°見渡せたと思いますよ。
      • 西の高層階の眺望は実は一番素敵なんじゃないかと思っています。東京駅方面の高層ビル群を臨む夜景はとても美しいです。西側住友もタワーではないので将来的にもお見合いはなさそうだし、価格も抑えめなのが魅力的です。
    • 低層の北、東は340か50くらいですが、眺望はよくなさそうですね。南は高い建物たたなさそうですが、低層でも400超え。それなら資産的には西の高層階？
      • 西の高層階は400少し超えたくらいですし、丸の内方面の眺望が素晴らしそうです。モデルルームも確か西側でした。ベランダからの夜景が素敵でした。かなり狙い目かも。
      • 北西角なら確か低層でも鉄砲州公園方面に眺望が抜けていますよ。
    • 南東角の部屋は低層階でも眺めが良さそうですね。
    • 高層階の南向きなんですが、東京タワー見えるでしょうか？営業には難しいけど分からないと言われてるけど。。。
      • 南向きだと見えないかしら？でも東京スカイツリーが遥か遠くに見えると思います。
      • 東京タワーが南、スカイツリーが北ですね。おそらく高層階なら東京タワー見えるんじゃないでしょうか。
        • 高層階でも南の部屋から東京タワーは見えません。あと富士山も見えない。丁度、汐留の高層ビルが邪魔になります。
        • ここは最上階であっても、東京タワー、レインボーブリッジ、浜離宮など都心タワマンの眺望の醍醐味と言われる三景は残念ながら全く見えない。見えるのは勝どき、月島のタワマンん群とスカイツリーくらい。それ以外にもスミフと地権者板状マンションが隣接のお見合いなど都心３区タワマンの中では眺望条件は悪い方というのは否定できないかな。ここならリバサイドの高層が一番無難でしょう。
    • この物件の眺望なら、東の次によいのは西だと思われます。

    【利便性】

    • 八重洲や日本橋の再開発エリアのまあまあ近く、築地や銀座にも歩いて行けて、豊洲にも行こうと思えば自転車でも行ける距離なのに、隅田川に面した静かな場所、ってのがこのマンションの売りだと思います。日比谷線、有楽町線がメインですが、10分そこそこ歩けば大江戸線や浅草線も使えるし、タクシー使えば東京駅もすぐだし、交通の便は悪くないですよね。
    • スーパーあって東京、銀座も近くて、日比谷線と有楽町線を使えて、羽田や成田へは高速バスでいけるので利便性は高いです。

    【街並み】

    • この辺りまでくるとさすがに住宅街という感じかな。 駅周辺だと高層マンションも多くあるけれど、会社が入っているビルがドドーンというふうにあるから、オフィス街っていうイメージの方がある。 雰囲気的にはこの辺りはまったりゆったりという感じはあるかも。 マンションが出来上がって、また雰囲気も変わってくる可能性もあるとは思いますが。
    • 湊というマイナーな場所で派手さはないですが、中央区アドレスですし、これ以上東京駅に近寄るとビル街だし、小学校や公園が近くにあるし、バランスのとれた魅力的な場所だと思ってます。

    【騒音】

    • 東京駅や銀座などに近いエリアにもかかわらず、静かな居住環境が得られます。
    • ここは幹線道路沿いではないので、クルマの往来は少ない。静かな環境がメリット。
      • 隅田川の船は、結構うるさいのも通りますよ。

    【治安】

    • 最近、治安が悪くなってきてる。隅田川テラスのベンチにオイル塗るって幼稚ないたずらもあるらしいし。2016年に入ってから、空き巣や車上荒らしが頻発してるので注意してね。
    • よくジョギングでこのあたり走りますが、夜は暗くて微妙な感じです。治安が悪そうとかではないのですが。周りの開発次第かな。
    • この辺りの治安は決して悪くありませんよ。住宅街なので夜は閉まっている店舗が多く、暗く感じるかもしれませんが、少し歩けば四六時中賑やかな銀座や東京駅に出れます。

    【災害】

    • ここは津波がきたら浸水する可能性は高いですか？
      • 3.11の時は、潮引いて川底見えてたよ。でも、ここが津波で浸水する規模の地震がきたら、それ以前にダメじゃない？水害とかは一度もないけど、水面かき混ぜられるような雨だとけっこう臭う。
    • 海、川の近くですから当然、洪水のリスクは高いですよね。湾岸やこの辺りのマンションを購入する人は、このリスクを折り込みのはずです。
    • 洪水ハザードマップ(1)⇒http://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/h26sumida.pdf
    • 洪水ハザードマップ(2)⇒http://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/h26arakawa.pdf
      • 特に荒川が氾濫した場合は本当に佃以南は殆ど浸水しないことになっていますよ。おそらく川の走行と土地の形状・高さのためではないでしょうか？
    • ここら辺に震度６前後がきたらどんな被害が想定されますか？
      • 湊には古い家屋が建ち並んでいましたが、このタワーも含めて一気にマンションへと建て替わってきたので、倒壊や火災のリスクは軽減されそうです。あとは、長周期地震動や津波のリスクをどのように考えるかですね。震度6強以上がきたら、どの地域であっても相当な被害リスクはあるでしょうね。今回の熊本の群発的な被災状況を見ていると、地震は本震だけにあらず、何度も続く余震の度に不安を感じる高層は避けた方が良いかなという気にもなってきました。
      • ここは埋立地ですよね？そうなると液状化の被害もあるんですよね？
        • 液状化はこの辺りだと新川のみのようです。3.11のときも湊は何ともなかったと聞きました。
        • 湊は311でも液状化はもちろん被害はなかったと聞いています。荒川も水量が多いときには水門を閉じるのでこの辺りに水害が及ぶことはないそうです。

    【行事】

    • 湊は鉄砲洲神社例大祭の頃は早朝から賑やかになり、上品とは言えない若衆が町を闊歩します。
      • 新緑の頃の鉄砲洲のお祭りは、都心の真ん中でありながらどこか懐かしさを感じられますよ。
    • １１月７日は築地はしご酒が開催されるようですよ。春には新富町でもはしご酒やってますよ。
      • 築地はしご酒、またやるのですね。天ぷら黒川も出でましたね。

    • エリア概念図

    • リバーサイド景観

    • 2016.5.1周辺写真

    • 荒川氾濫に伴う都心部の浸水予想図


    周辺施設

    【公共施設・公園】

    • 鉄砲州児童公園（約130m・徒歩2分）
    • 隅田川テラス（約160m・徒歩2分）
      • 隅田川テラスに降りるところにスロープが設置され憩いの場として楽しめそう。

    【金融機関】

    • 中央湊郵便局（約190m・徒歩3分）
    • みずほ銀行入船湊出張所（ATM）（約410m・徒歩6分）

    【病院】

    • 聖路加国際病院（約500m・徒歩7分）
    • 京橋休日応急診療所（約880m・徒歩11分）
    • みなと歯科医院（約280m・徒歩4分）

    • 周辺施設

    • 医療施設

    • 官公庁・金融機関

    • 教育施設・公園

    • 商業施設

    • 文化・スポーツ施設


    ブリリア上野池之端との比較

    • 湊 vs 池之端
    1. 交通：八丁堀8分・新富町8分　vs　湯島4分・上野広小路8分
    2. 眺望：隅田川・都心　vs　不忍池・都心
    3. 環境：幹線道路から距離あり　vs　不忍通沿い
    4. 買物：スーパー併設　vs　松坂屋・マルエツプチ（徒歩10分程度）
    5. 構造：免震　vs　制震
    6. 戸数：416（地権者148）vs　361（地権者35）
    7. 間取：きれい（柱食い込み少）　vs　かなり柱食い込み
    8. 天井高：2.55/2.45（角住戸ただしLD梁なし）　vs　MAX2.6（ただし下がり天井多し）
    9. エアコン：LD天井カセット　vs　LD壁掛け
    10. トイレ：手洗いあり　vs　70m2台は手洗いなし
    11. 廊下：タイル無償選択可　vs　フローリング
    12. 共用施設：基本＋ライブラリー・キッズルーム　vs　基本＋ゴルフ・フィットネス
    13. EV：13人乗4機+非常　vs　11人乗4機+非常　
    14. 予想価格：湊 ≦ 池之端
    • 希少価値ではここかな。港区や湾岸ではこの規模、クオリティは珍しくないですが、中央区内陸だと今後も出なさそうですからね。池之端はそこだけならいいですが、台東区っていうのが萎えます。
      • 中央区で、隅田川渡らないでこの規模となるとしばらくは出ない物件ですよね。東京駅の東側は再開発ラッシュで、そこに勤める人達の需要もありそうで、資産価値もまあまあ保たれると思います。
    • 利便性、ランドスケープなら池之端、間取り、専有部仕様ならこっち。デザイン、共有部は同じぐらい。場所は好みがあるので、なんとも言えません。環境がいいのは湊、住んでて楽しいのは池之端かな。


    ブリリア上野池之端との比較

    • 湊 vs クラッシイ芝浦
    1. 交通：八丁堀6分・新富町8分　vs　田町9分
    2. 眺望：隅田川・都心　vs　運河
    3. 環境：駅から地続き　vs　駅から橋を渡っていく島
    4. 学校：徒歩3分　vs　徒歩6分
    5. 公園：徒歩2分　vs　徒歩7分（徒歩1分に緑地あり）
    6. 買物：スーパー併設　vs　ピーコック徒歩8分
    7. 構造：免震　vs　耐震
    8. ゼネコン：大成　vs　安藤間
    9. 間取：ワイドスパン　vs　田の字
    10. 天井高：2.55/2.45（角住戸ただしLD梁なし）順梁　vs　逆梁（天井高？　下がり天井1.9mあり？）
    11. 階高：3.3　vs　不明（低いとのブログ記載あり）
    12. エアコン：LD天井カセット　vs　LD壁掛け
    13. キッチン：食器棚備え付け　vs　なし
    14. 廊下：内廊下　vs　外廊下
    15. 共用施設：ライブラリー、ラウンジ、キッズルーム、ゲストルームなど　vs　ほとんどなし？
    16. 将来開発：築地、八重洲、銀座（徒歩10-20分）　vs　田町駅前（徒歩9分）、品川


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    パークシティ中央湊 ザ タワー

    物件概要
    所在地 東京都中央区湊2丁目101番（地番）
    交通 東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
    東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
    山手線 「東京」駅 徒歩20分
    総戸数 416戸
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