ブランズシティ世田谷中町

2016年7月20日 (水) 01:41時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
2. 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
3. 東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分

• 総戸数：252戸
• 構造、建物階数：地上4階地下階数1階
• 敷地の権利形態：定期賃借権（期間 : 2017年9月20日～2088年7月末（解体期間含む）（A・B・C街区）、2017年3月15日～2088年7月末（解体期間含む）（D・E・F街区））
• 完成時期：2017年07月下旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 予定販売価額：5,800万円台～9,400万円台
• 予定最多価額帯：6,600万円台
• 借地権で坪350万円ですか・・。
• 周辺物件とほぼ同等価格。定借なのに、かなり強気に感じました。
• 都の補助金も投入されているのに、強気の価格設定とは…。

【販売時状況】

• シニア世代のケアと若年層を取り込んで街のバランスを図ろうという感じですかね

http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000001.000016033.html

【検討者】

• 1番安くて7千万弱ですね。ただ、道路側一階部分のごく一部です。どの部屋もリビング10〜12畳程度。少し広い部屋は8千万オーバーです。最高値は1億弱。素敵だなと思っていましたが、正直価格と部屋の間取りにはかなりがっかりしてしまいました。
• ここ、かなり広大ですよね。駅遠なのでバス便かと思いますが、東急沿線でこれだけ広い土地の開発は久しぶりでしょうか。部屋も広めが多く楽しみなのですが、借地権をどう考えて良いのか悩みます。借地権物件のリセールはやや不人気のようですし。
• 広い意味では、東急沿線エリア。自然と分譲価格もそれなりになるのは仕方ない。ただ、新築はまだしも、このへんや二子玉川周辺の中古高すぎる。いつまでこの傾向が続くのか。
• たぶん土地の仕入れ値が、このご時世だから仕方ないのですが、えらく高かったのですかねぇ。定期借地権で区分所有と同じような価格設定だとすると萎えます。でも気になるので引き続きチェックしたいと思います。

【借地権】

• 借地権の期間は70年ですがこれって長い方なんでしょうか。
  • 借地権、70年は長いと思います。旧法の借地権で期限を決めなかった時に60年というのが一番長かったんじゃないかな。新法だと更新を繰り返せばそれだけできるとは思いますが、更新無しで70年というのは長いですよ。
• 70年、ここにこの建物が建ち続ける事ができるのか、その前に老朽化仕切ってしまわないのかその方が気になるかなぁ。ただこんなに長いのなら、数十年で更新出来なかったから出て行くということがないという点では良いと思います。定借の時期の終わりごろ位になった時にどうなってくるのかというのが想像つきにくいという方が多くなってくるのではないかなと考えています。
• ７０年も経てば所有権のマンションだと建て替えるかどうかという話題になって来ると思います。定借だと返すようになるのですから、もめなくて済むなんてこと、あるのかなぁ。どうなんでしょうねぇ。
• ここって転定期借地ということになっていますが、内容を見ていくと結局は定借と同じように考えて良いのでしょうか。なんだか難しくって、法律。
  • 転定期借地権（期間：A・B・C街区　2017年9月20日～2088年7月末（解体期間含）、D・E・F街区　2017年3月15日～2088年7月末（解体期間含））となっていますが最終的には解体して更地に戻す契約なのですね。何か転定期借地としての特別なリスクはあるのでしょうか。
• 借地権付きの物件はリセールの時にローンが組みにくいデメリットがある様です。例えば大手銀行では借りられず、地銀などからの金利が高い借り入れになったりするので、売る時に不利みたいです。1割位割安感があっても、次に売る時にスムーズでない事を考えると、どうかな… と思いました。

【コスト】

• 借地権かつ修繕積立金が高いブランズだから、ランニングコストは相当高いだろう。

交通

• この辺りだと基本的にバスなのではないでしょうか。徒歩５分圏内にバス停は少なくとも３系統分あるようですのでそれらを利用していくしか無いのではないかと思われます。
• 駅周辺、駐輪場は多くありませんよね。割りきって歩いて行くか、そうでなければ路線バスになるかと思われます。
  • 実際に桜新町駅まで自転車で通っていた者です。距離的にそこまで遠いとは感じたことはありません。自転車置き場も増えているような…

構造・建物

• 敷地面積：20,040.54m2
• 建築延床面積：24,002.49m2
• 外観やランドスケープは凝っていますが、間取りは単調で天井も低く魅力を感じません。

共用施設

• 駐車場：102台
• バイク置場：13台
• 自転車置場：430台

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：70.58m2～90.98m2
• バルコニー面積：4.94m2～30.79m2
• 間取りはごく一般的なものだと感じました。
• 3LDK、4LDKがあり、子供2人の我が家もよさそうな間取りでした。一番広い間取りを見ましたが、洋室3の壁が引き戸でスライドできるので、開け放して広い1室のようにして使うこともできそうです。個別のポーチになっていて、ドアの前で遊ばれることもないでしょうし（最近、問題になっていますよね）バルコニーも北側にあって便利そうな気がしました。

買い物・食事

• 唯一難ありなところは買い物する場所が近所にないところです。中町や用賀などに大手スーパーがあるのですが若干遠いです。徒歩10〜15駒沢通りにコンビニはあるのですが…。
• ヨークマートがあったように記憶しています。用賀駅を通勤で使っている人だったら帰りに買物ができるという感じにはなるかと思います。でも、桜新町の方をメインで使っているとそうも行かないのかなぁ。あとは生協の個配やネットスーパーとかうまく使ってやっていければいいんじゃないかと思います。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 駅からの距離が気になるなと思いました。シニアマンションということですが、それならなおさら利便性重視かなと思います。
• 駅から遠すぎて、通勤、通学、買い物は不便。なにより歳とったら、大変。
• 桜並木立派ですね。小学校も近くにありますが静かだし環境面は抜群に良いと思います。私も幼い頃社宅仲間と毎日外で遊んでいました。周りの環境は変わっても穏やかな根本的な雰囲気は変わっていませんね。

周辺施設

その他

掲示板

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