シティハウス用賀砧公園

2016年7月8日 (金) 17:22時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区瀬田5丁目248番1（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩13分
2. 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩23分
3. 東急田園都市線 「桜新町」駅 バス11分 「岡本一丁目」バス停から 徒歩3分
4. 小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス14分 「岡本一丁目」バス停から 徒歩3分

• 総戸数：80戸
• 構造、建物階数：地上11階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月竣工済み
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 駐車場使用料（月額）：18,000円～24,000円　
• 自転車置場利用料（月額）：100円～200円　
• バイク置場使用料（月額）：6,000円
• ミニバイク置場使用料（月額）：3,500円
• この場所じゃリセールも苦労するよ。近くのライオンズの中古価格は用賀とは思えないほど安い
• 総戸数は80戸の11階建ての大きさのマンションです。完成物件ですので入居者もいますし、物件も外観含めじっくりと見られます。 完成物件ですのでさまざまな諸費用がはっきりとわかります。 毎月の管理費修繕費は平均的な７０m2の住戸では２００００円です。修繕金は５年ごとに８０００円程度上がっていきます。そこそこ高いですね。
• 販売価格が気になってチェックしていたら、また販売時期伸びてました。 6月下旬。 建物完成してるんですよね？ 最初の販売予定から下手したら丸一年くらい伸びたりして。
• 第2期販売って事は第1期は売れたんですかね。 価格は10階70平米くらいで7000万位だったと思いますが、検索しても価格が載ってるサイトが見つかりませんでした。未定になっていて。
• 徒歩13分はデベがそう言っているだけで実際にそうなるかは別の話。 女性なら15分以上かかってもおかしくない。 開かずの信号と長大な歩道橋の二択という生活する人泣かせの立地に 地元の人はどんな人達がこのマンションを買っちゃうのか注目しています。
• 第二期の販売も7月下旬から8月下旬にまた伸びましたね。 近隣のマンションは良く売りに出てるので永住志向の方ばかりではないと思いますよ。 ただ、元の価格が相場より相当高いので売るの大変そう。 しかもスケジュールがのびのびになったマンション。 何かあったのかな。
• わかりにくいですよね、販売状況が。 どれ位まで行っているのでしょうか。８０％までは行っているのかなぁ。 まだの可能性もあるかもしれないし、なんともいえないです。 公式サイトも大人気！みたいな煽りもないですので。
  • 80%はないでしょうよ。 物件近くで見ました？ 50%いっていれば良い方ではないでしょうか。 積極的に売り出さないのは何か理由でもあるのかな。
    • 駅からマンションまでの距離も遠いですからね。 ここは、修繕費が5年ごとに8000円上がっていくそうですが、70㎡の間取りで管理修繕費が最初は20000円から。かなり高いですね。
      • 地味に売れてきましたよ。夜中見ると結構部屋の灯りが付くようになりました
• まだ現状でもカスタムオーダーができる物件があるのですね。少しびっくり。 内装工事を止めている状態にしてあるっていうことなんでしょうか。 こういうのって期限がかなり早いから、 早く契約した人の役得だったりするんですけれども…。 後からの場合はいろいろと諦める感じだけれど、そうじゃないという点では良いのか！？

【価格】

• 販売価格表です。価格が出ているものも次回分としてないものもあります。７階以上の高層階は次回分に残っているもの以外はのこっていませんが、十階70m2の3LDKだけが6790万円であります。二階67m2の住戸が底値で5980万円となっています。

1. 10F 70m2 6790万円
2. 7F 75m2 6990
3. 67m2 6490
4. 5F 71m2 6990
5. 4F 67m2 6490
6. 3F 71m2 6390
7. 2F 67m2 5980

正式に価格が出ているのは以上です。このマンションには55m2の2LDKがありますが、次期にそこの低層階が販売になるようで、これは4500万円程度の予定ということでした。

交通

【用賀駅まで】

• 用賀駅を利用するには最も不便なブロック。2駅利用ではなく、どちらも使いにくい。
• このあたりは用賀駅めちゃめちゃ遠いです。歩きの陸橋横断も疲れますし、自転車でも横断歩道の長い信号を待たねばならず、雨の日も本当に大変です。 環八の内側に住みましょう。環八一本で天国と地獄の差です。
• 近隣に住んでいますが駅まではなれてしまえばどうってことないです。ただ、疲れてバス乗ったときなど、ここはバス停から遠いと思います。

【二子玉川駅まで】

• 二子玉川駅の利用は、通勤などではちょっとありえない。健康のためにも、毎日片道３０分近く歩きたいというなら別だが。自転車は、坂があるしね。

【バス】

• 目の前のバス（成城学園前－都立大学前）が、直近の用賀駅経由では無く桜新町駅経由というのも難点。
  • 近くに路線バスのバス停があるということですが、バスを日常的に使われる方はあまりいらっしゃらないのかな。 最寄りの駅まで近くはないのですけれど、どうなのかなって思いました。 駅までかかるトータルの時間を考えてしまえば、結局歩いた方が早いように感じました。 駅と言っても、バスだと桜新町駅とか都立大駅という方面に行ってしまうので ちょっと違うな、という感じになってしまうでしょうし。

【高速道路】

• すぐ近くにある首都高の用賀を使うのも大変。高速の側道、環八東名入口の交差点はどちらも直進禁止なので 環八が越えられない。一方通行も多い
• 東名高速道路入口まで３秒（ただし川崎方面）
  • 用賀出口には直線距離では近いのですが、実際に車に乗って、首都高の用賀出口を出て、このマンション敷地まで行かれてみると良いと思います。そして、このマンション敷地から、首都高用賀に乗ることも。さすがに３０分はかからないと思いますが、道路標識には十分にご注意ください。ちなみに、環八東名入口交差点には、昼間は白バイがいることが多いのでつまらない違反で切符を切られないように。
• トリートビューで見てみたら、このマンションのから高速に入ろうとすると分離帯（赤いポール）に邪魔されて高速道路に直接入れないかもと思ってしまいました。どうですかね？
  • そのとおり、現状ではマンションを出て直接東名高速には上がれません。

構造・建物

• 敷地面積：2604.01m2
• 建築面積：921.03m2
• 建築延床面積：7635.41m2
• 建ぺい率・容積率：60%、70%（角地緩和あり）・100%、200%
• エントランス付近の敷地的余裕がマンション全体のゆとりを演出していていいと思いました。画像からの判断に過ぎませんが圧迫感がなくていいかなと思いましたよ
• 比較的上層階からは世田谷区随一の景色がたのしめるかもしれません。但し、246から一番遠いサイドの部屋でないと健康を害する可能性が高くなると思います。
• 高速と環八に近いので、静かな内廊下なのは良いですね。
  • 内廊下の物件は光熱費が嵩みがちになるといいますよね。これはもうある程度仕方がない事ですし、織り込まれて購入される方が殆どだと思います。今後、電気料金は上がってくるでしょうけれど、過度な空調を控えてやっていけるといいのではないでしょうか。玄関を出てすぐに外気や天気の影響を受けないのは心理的には気分が良いです。
• すべてが東向きです。南は見えず、むしろ北向き住戸でつまり高速道路方面が視界が取れますが低層ですと高速と完全に被ってきます。

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  外観

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  外観2

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  2階からの眺望

共用施設

• 駐車場総台数：32台(身障者用1台含む)
• 自転車置場総台数：136台
• バイク置場総台数：4台
• ミニバイク置場台数：4台
• 駐車場が８０戸に対して ３２台という事は借りられない可能性の方が大きそうです。近辺の駐車場相場は３万円位の様ですね。
• 素敵なところは敷地内にある公園です。自分の土地で緑の公園です。よくある駐車場とちがい優雅な気分にさせてくれます。まわりもみどりがあふれまくっています。ファミリー層には充分にアピールしますね。
• 自転車置き場がちょっと少ないんじゃないかなぁと思うのですが、この辺りだと皆さんあまり自転車乗られないのでしょうか。 駐輪場は80戸に対して170％用意があります！という風に書かれていて 1戸あたり2台分停められたり停められなかったり…という感じになってくるかと。 駅まで決して近い場所じゃないので、自転車活用される方が多いんじゃないかと思いました。

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：55.92m2～93.84m2
• プラン見たんですけど、狭くないですか？？家具とか収納とか考えるとキツキツな気が。。。 Fのプランは洗面台まで玄関からリビング経由ですよね。台所で手洗うのかな？？Gのプランは洗濯物干せるスペースがバルコニーにあるのだろうか。。。子供2人がギリギリ許容範囲ですかね。3人欲しいウチはムリかなぁ。せっかく公園も近いから良いかと思ったのですが。
  • 確かに、トイレと風呂・洗面所が これだけ離れているというのは、使いにくそう。夫婦用の寝室が洋室１だろうけど、全ての居室がＬＤからの出入りだし、Ｆタイプは６７㎡で、夫婦二人だけの住まいじゃない？よく見れば、Ｇタイプも全ての居室がＬＤからの出入りだ。洋室１はどこにエアコンを設置するのだろう？
• バルコニーがせまいのが残念
• 部屋の中心にリビングダイニングがあるレイアウト
  • オールリビングインの間取が中心なんですかね？不人気な間取なので将来価値が落ちそう。70F-1typeなんてお風呂までリビング直結。
• 広さはありますが、形が凸凹で普通の2ldkというよりワンLＤＫの横に洋室が張り出した感じです。この三間がみんな窓側に接していてあかりがとれます。
• モデルルームで見た他の部屋も玄関側に窓がある部屋は防音に対処して外ははめ殺しの明かり取りガラスになっています。こちら側は風と言っても排ガスもあるので窓を開けたくはないですね。て゛も結局、この内バルコニー含めて両サイドにバルコニーです。

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  モデルルーム

買い物・食事

• 近くに店がほとんどない（コンビニさへも遠い・・・）
• 買い物なども駅前に行かないとないです。晴れた日などは自転車移動で何とかなるかもしれませんが、雨の日の場合近くにバス停留所もないので、駅まで行くのに徒歩だと大変だと思います。
  • 自転車で移動するにも用賀駅方面は笑えてしまうほどの遠回りをしないといけません。用賀はスーパーが特に充実していますが、駅前のエリアに行くのに 面倒なこの立地は用賀に住む意味をほとんど喪失してしまっています。
• 買物に関してはうちは全部オーケーで済んでしまうかも.普通に日用品もお安いので助かります.
• 二子玉川の高島屋は結構おつかいものなどに使える珍しいものなども売っていたりするので近いのはすごくうれしいです。
• 瀬田5丁目に住んでます。買い物は基本OKストアです。歩いていつも行ってます。実は歩いて5分のところに、すごい小さなスーパーがあるので、困った時はそこで買います。コンビニで1番近いのは環八沿いのセブンイレブンだと思います。徒歩9分くらいでしょうか。
• 砧公園が近いのが魅力の１つですよね。駅から遠いけれど…。公園内のフレンチに1度行ったことがあるのですが、リーズナブルですがとてもおいしかったです。女性のお客さんが多かったかな？？のんびりフレンチを頂くのもいいですよ♪
• ＨＰブログにマンション周りの素敵なお店がたくさん紹介されていておしゃれな街だなと思いました
  • 素敵なお店はこのマンションのご近所には広いスタバがあるだけ。その他は二子玉川か用賀に行くしかありません。
• 砧公園内世田谷美術館にあるカフェはおいしくて雰囲気よくておすすめですし。

【世田谷市場】

• 物件の地図に世田谷市場の事が書いてありますが、世田谷市場自体は一般の人は確か入れないようになっていますよね？子供たちが社会科見学では行ったりしたことがあるようですけれど.
  • 一般の人には年に一回大体10月の日曜日に｢世田谷市場まつり｣が開かれます。その時に花や新鮮な野菜・果物など卸売価格で購入出来ます。｢世田谷市場まつり｣が開催される日は過去の入場数は平均2万人になります。そしてこのお祭りのメインは｢野菜神輿の渡御｣です。野菜を乗せた御輿で場内を一周した後野菜を解体して入場者に配ります。花と野菜のお祭りは、活気があっていいですよ。

育児・教育

• 砧公園が近いのは良いですね。子供が小さいうちは特に重宝します。
  • 砧公園が近いのはいいのですが学区の瀬田小学校まで子供の足だと２０分はかかるのと、駅までの距離。

【小学校】

• 瀬田小学校が通学区。ちょっと距離があります。
  • 学区は瀬田小でしょうが、ここからは京西が近く周囲のお子さんも越境しているはずです。瀬田小も砧南も遠すぎます。
  • 安全上の観点では越境は認められません。
• 世田谷区は基本越境入学は認められていない様です。住民基本台帳の住所により通学区域を設けて、就学すべき学校を指定される様です。
• ここは京西小学校じゃないんですか？近所の子どもたち、朝みんなで登校してるみたいですが。
  • 京西小に通われてる方々は越境です。教室が空いていないので今後は越境できなくなります。
    • そのうちまた越境できるようになるんじゃないですか？瀬田小は遠すぎて可愛そうです
      • 瀬田小も京西小もいい学校だけど、 どちらも子供を通わせるには遠過ぎる。 子育てには向かないマンションだね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域／第一種中高層住居専用地域
• 用賀自体は本当に住みやすい
  • 用賀はとても住みやすいですよ。OKマートもあるしインター近いし。環八のバスも結構使えます。ただ駅まで15分はやはりキツイですね。。
  • オーケーストアがあるので買物も便利だなと私も感じます。駅まで純粋に遠いのがなんとも…です（汗）普通に暮らす分には良い街かな。ただ本当に駅まで毎日通う方だと負担はあるのでは？駐輪場あるにはあるけれど、空きがあるかどうかはわからないです。
• 元々梅林のあった所です。
• 砧公園がすぐ裏(になるのかな)で前は低層住宅地でさえぎりものがなく夜景はないものの空の移り変わりが楽しめそうです。
• 夜は周辺が暗く不安
  • 街灯に関しては現状は私も不足を覚えますが、さすがにこのままということはないのでは・・・。これに関しては多数の方の声があるはず
• 駅距離ですが、遠いです。実距離よりも遠く感じるのは、東名をくぐって工事中の脇を迂回して、246の幹線を排ガスを浴びながら信号待ちして、住宅地の狭い道をとことこと歩く続けると遠くからも視認できます。 広告表示でなく生活徒歩で言えば信号をほどほど待ちで渡れたとして20分と言ったところでしょうか。それだけ歩いて高速脇のうるさい地点という、気分的には気持ち良い物でもないですね。
• 確かに高速道路入り口が近いですが、南側の眺めはとてもよかったです！
• 花火が見えるマンションなんて素敵ですね。マンションに住んでて外は見ないなんて言う方もいますがもったいないですよね。
  • ＨＰのトップ画面にでてくる、お部屋の窓はすごいです。 一面窓で、花火がとても見やすそう。 外の景色を楽しむには良い部屋なのでしょうけど、 その分、バルコニーは狭いです。 こういう場所に住むのならバルコニーはあまり利用しないのかな？

【246号線・高速道路】

• 目の前が週末に246の左折車線として渋滞しています。排気ガスの量はかなりのものでしょう。
• 高速が近いとはいえ駒沢あたりの高速が上、246が下という近くなら騒音も気になりますがそうではないので一本入ると静かです。
• 車がないとメリットが感じられない場所ですね。高速ICの出入り口から多くの車が物件前を通るのは確実ですし、そうなると騒音や排気の問題もでてきます。
• 難点は高速道路の排気ガスです。高速道路沿いのマンションが壁になってくれるので、我々低層住宅住民は助かっています
• ここは立地が悪いので実際の建物をみてもらわないとこのマンションの良さが伝えられない、と営業さんから説明受けました。実際見てみたら高速が隣を走ってるとは思えないほど静かでした。
  • 高速が隣なのに静かということは防音設備が出来ているということでしょうか? 窓を開ければ煩いとか、排ガスの心配とかはし過ぎということなのでしょうか? 質問ばかりですみません。 やっぱり、想像と現地へ行ったのとでは違うのかもですね。
    • 防音壁もあるし、環八と違って常に渋滞してるわけではないのでそこまでうるさくないと思いますよ？
      • 室内東側の窓を開けると高速の音が聞こえますが、南側は開けてもほとんど聞こえません。何より眺望が素晴らしい。 高速の排気ガスも気になりませんでした。

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  周辺の建物

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  高速との距離感

周辺施設

• 砧公園もいい公園ですよね。都内にいながら身近で四季を感じられて子育てにもすごくいい環境だなと思います。
  • 花見、紅葉はもちろん、普段のランニングや子供の野球サッカー等、バードウオッチングもできて、自然を日々感じることができます。それ意外にもフラワーランドやその近くのパン屋、岡本の富士見坂や静嘉堂文庫、大倉運動場、高島屋ガーデンアイランドとかとか、自然豊かで静かなこの場所が私は大好きです。
    • 天気の良い日の砧公園は気持ちいいですよ。
• 個人院が近くにない
  • 玉川病院が近いんだからいいんじゃないの？個人より安心だと思う。
  • 玉川病院は確か紹介状がないと保険外併用療養費の負担が必要になったはずです。金額は確か3000円ほどだった筈。それと、受診に6ヶ月間間が空いた場合も初診扱いになり3000円が必要になりますね。それでも、近くに夜間診療と救急があるのは安心ですね。

その他

• この物件の特徴は 緑豊か、それなりな設備、プランは平凡、高速道路沿い、駅やや遠い。 それに見合った値段かどうか、そこは個人の判断ですからね。 投資向きではないです。賃貸需要は残念ですが低い立地です。駅遠いですし、用賀駅との間にある環八の心理的壁は大きいです。 私は地元の人間です。もしかしたらこの物件を買うのは勇気がいるかもしれませんが、冷静に検討して買おうと思っている方は応援したいですね。 この時期は夜家に帰るとたまにカエルの親子に会います。そんなのどかな場所です(イヤな人はイヤかもしれませんが。。。)
• ここが売れないのって

1. 同価格帯なら多摩川より向こうの方が環境とか条件が良い
2. 同じ世田谷なら中古の方が環境とか条件が良い
3. 世田谷に住みたい人はもっと徒歩利便性と環境を重視する
4. 販売側に値下げする気がない
5. 市場がやや供給過多気味になってきた
6. そもそも高速横の時点でOUTっていう人がいる

ってことじゃないでしょうか。でも実際買ってる方もいらっしゃいますし、時間かければ売れるんでしょうね。どんくらいかかるか分かりませんが

掲示板

• 世田谷区のマンション口コミ提示板一覧
• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧

• 「シティハウス用賀砧公園」についての口コミ掲示板一覧

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