ディアナコート浜田山

2016年7月8日 (金) 16:05時点における版

物件概要

• 所在地：東京都杉並区浜田山4丁目1051番4（地番）
• 交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩10分
• 総戸数：32戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月中旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社　本間組　東京支店

価格・コスト・販売時状況

• マンションが建設される立地は住宅街ですか。近隣住民の反対などが気になります。
• 住戸数が少ないので将来のコスト面も気になります。機械式駐車場もあるので。
• 68.45平米のJgタイプ北西角が6700万円台というチラシがポストに入ってました。ということは坪320台後半スタートということですね
• 地下住戸はいくら位でしょうかね。 南側ならテラスも大きく、日差しも入る様ですし、湿気とか、浸水の対策がなされていれば検討してもいいかなと思います。 地下住戸に、住んでる方にお聞きできればいいのですが。
  • 地下住戸が坪330ぐらいで一番安いはずですよ。
• 以前、最低価格は6700台とありましたが、先程HP見ましたら、6400台となっています。 最低価格のみ客寄せのため下げたのか？、全体的に下げてきたのか？ 価格の最新情報をご存知の方いますか？
• 小戸数ですが角住戸率が高く、角部屋を希望している方にとっては魅力的といえそうです。将来的な管理費は心配ではありますが、購入検討されている方は、それなりの方でしょうから、気にする方も少ないのかな
• 安い割りに仕様がいいですね。駅遠だからでしょうか。客観的に見て、いまどき珍しいくらい頑張ってると思います。
  • 決して安くないと思いますが… まぁ、今のご時世を考えると、お値打ちなんでしょうか？ 売れ行きはどうでしょうか？
    • たしかに安くはないですよね。他と同等の価格とした場合、ここはグレードと環境が良いといった感じでしょうか。 売れ行きはどうでしょう。
• 最近では良い物件だと思いました。浜田山という立地、第一種低層、アドレス、学区、グレード、真面目に検討しています。
• どれくらいなんでしょうか。7500超える感じでしょうか？
  • 中心は7500万円は超えるでしょうね。
• 南、東向きで空きがあると良いのですが。少し待てば値引き交渉も可能でしょうか？
  • 南、東で値引きはムリでしょうね。値引きしなくても、売れるものをわざわざする訳ないですよ。西、北、地下なら可能性はあるかもしれません
• 6450～9590みたいです。32戸のうち16戸販売。
  • やはり安くはないですね。当然ながら投資物件ではないのでリセールバリューで含み益は期待できないと思いますが、売却しなければならないときも大幅に損をすることもなさそうです。売ること前提ではない人にとっては良い物件なのかな？同じような物件が出る感じもなく難しい時代ですね。
• 戸数がとにかくこれだけですので、売れ出したら早いのかな。 16戸出すということですが、次でもうおしまいになってしまう可能性もあり、ということで…。 早めに動かないとって言う風になるのかな。 抽選などはある可能性ってどうなのでしょう。
  • 抽選はしないような気がします。売れちゃうでしょうね。
• うーん、けっこう強気の値段出してきましたね。でも売れちゃうんでしょうね
• どの部屋が残ってるのでしょうね？
  • やはり南東は人気があると思います。ここは角部屋率が高いのと第一種低層なので西や地下しかなくても検討できると思います。
• 第1期1次で半分の16戸販売なんですよね。 SUUMOを見たら、3LDKの部屋、2部屋分の 間取りしか載ってませんでした。 しかも、1階の部屋と地下の部屋。 他の14部屋はもう決まってしまったのでしょうか。 この感じだと2期も早く決まってしまいそうですね。
  • 本当ですね。さすがにこんなに早く売れないと思いますが、売れてしまったのであれば凄い売れ行きですね。
• テラス付きの部屋、早くも値下げしてきましたね。新価格発表、というチラシが。
  • 西の狭い地下ですかね。もともと6700くらいだったと思います。
    • 地下は他の方位も少し下がる可能性ありそうですね。逆に1階以上の値下げは無さそう。
• 第1期2次の販売開始って7月中旬からではないのでしょうか？ 6月くらいから販売開始という情報があるようですが、 もう始まっているのでしょうか？ 2次の販売予定の間取りはルームプランに載っている間取りになるんですよね。
  • 公式HPを見る限り2次はまだ販売してないと思います。戸数も未定でした。でも残り16戸だとすると油断できないですね。東か南空いてたら検討したい。

交通

構造・建物

• 敷地面積：1,804.08m2
• 物件概要を見ると地下部分もあるようでした。半地下になってそこも住居なんですかね？全体像、とても気になります…。
• 地下と言われていますが、完全に天井の高さが地上の高さと一緒というわけではないのですよね？ 掘り下げてあるのをイメージしてもいいのでしょうか。 浸水対策もそうですし、あとは湿度がどうなのか。 きちんと調整できるようになっているのかなと言うのは感じました。 完全な地下じゃなければ大丈夫なのかもしれないですが… あとは風通しも気になりますよね
• この物件のグレードは文句ないですが、内廊下にして欲しかったですね。 設計上、廊下部分は外から殆ど見えないので、実害はないかもしれませんが、尚更、内廊下にできたと思うのですが… コストを抑えるため止むなしと言ったとこでしょうか。
• ここの一番のポイントは、一種低層マンションにありがちな4階建てにせず、3階建てにして天井高を確保したことでしょうね。 しかし駅から遠いのがなんとも。
  • そう思います。天井高はポイントですね。駅10分はギリギリですね。静けさを得るために仕方ないのでしょうね。

共用施設

• 駐車場 : 11台〔機械式3段9台、平置駐車場2台（来客用・福祉対応駐車場各1台）〕
• 駐輪場 : 48台（2段スライド式・ラック式）

設備・仕様

• ここは仕様面でとても良いと思う。他のマンションのモデルルームを見ると、違いを感じる。
  • 浜田山だと高級感を出してこようとしてくるデベが多いですから、基本的にどこも仕様面は高くなってきているな、という印象。比べてみるとどうなんだろう…。設備面のコストはかけられているように感じられます。マンションについていてほしいものはたいてい付いていますから。仕上がりや使っているモノそのもののクオリティが気になるところかも。安っぽい感じじゃないようには感じられます、、、

間取り

• 間取り：1LDK＋2S、2LDK＋S、3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：68.45m2～81.15m2
• 間取りが普通でラグジュアリー感がない
• 間取りは可もなく不可もなく、という感じ。Cタイプのクローゼットはどうにかならなかったでしょうか。
  • クローゼットが使いにくそうかなという印象 細かい収納なので、収納ボックスも選ばないと入らないということがありそうなのは難点です。大きめのウォークインクローゼット方がよかったかな 後はバルコニーが残念。もう少し広いとよかった。 立地がいいので、もったいないですね
    • ウォークインクローゼットは、通路を作らないと行けない分、意外と収納力はないという話を 収納アドバイザーさんから聞いたことがあります。 だから工夫しましょうね、というお話だったんですが。壁一面の方が、特に大きな工夫はいらずに収納できるようです
• 広いテラス付き地下住戸、小さな子どもがいる家庭には最高ですね。 水捌け対策は、事前によく確認しましょう。 風通しは残念ながら良くないと思っておいたほうがよいです。 あとリセール考えるなら不利になるかもしれません。 これらを踏まえて、価格が魅力的かどうか、ですね。まあ悩ましいですけど。
• 間取りのタイプもワイドタイプでリビングが広くなっているのは利点ですね
• 戸数が少ない分、角部屋が多く、間取りは使いやすそうですよね。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種低層住居専用地域
• 立地について、近隣の方がいらしたら、どう思われるか聞いてみたいです。 緑は多く、子育て環境には恵まれている印象です。 一方で、井の頭通りからマンション迄が暗いかな。と思ってしまいまして。女性やお子様は心配かな。と。
  • 場所はいいところだよ。お隣マンション脇の計画道路が通れば、もっとアクセス良くなるしね。豊多摩の前まで井の頭通りからまっすぐくれば人通りは多いよ。ただし、豊多摩前を東西に走る道路は抜け道で車が意外と多いけど
    • 警視庁犯罪発生マップでも大丈夫そうでした。 お隣の計画道路なんていうのがあるんですね？ この敷地の西側ですか？東側は私道が既にあるような。
      • 計画道路ってパークシティ浜田山の敷地内だけ通ってる補助215号ですよね。あれが浜田山四丁目通る可能性ははっきり言ってゼロでしょ。
        • そのことだとは思います。 計画があるというだけで、実現するかどうかっていうのは別問題ということなのですか？ いつの日かはできる可能性も無くはないですが、 今すぐどうのこうのっていうわけでもないのかなぁとは感じられますね。
          • 子育てには最高の立地ですね。周囲の環境、学区。駅距離も適度で、スーパーも程々に近い。静かな環境と利便性のバランスが取れてますね。
• こちらは本当に静かな住宅街のど真ん中。 少し駅から遠くても、気にならないどころか、そこがアドバンテージになっています。遠いと言っても、10分ですから。
• 商店街があるのと、駅から平坦な道なので距離は気にならないですね。当然、もう少し近ければよいですが第一種低層地域なので仕方ないですね。グレードの高さはモリモトも勝負している感じがします。
• 浜田山は、商店街、善福寺、和田堀、渋谷や下北や吉祥寺へのアクセスなど、ファミリー、dinks、老後、それぞれニーズがある地域だけに、リセールはプラスは期待しないにしても将来の選択肢は持てる地域ですね。
• 都心の一等地と比べると見劣りしますが、適度に品良く肩肘の張らない生活しやすいところがいいですね。 都心に近くて、ここまで様々な条件が揃った地域は中々ないでしょう。
• 徒歩10分ですよね。 半分は商店街。半分は住宅街。実際歩きましたが、たいして距離感はないと思いますが。 そもそも第1種低層ですから、ある程度駅距離があるのは当たり前。 10分で抑えた方が立派では
  • 駅までは別に近くはないですが、いうほど遠くもないという感じかなぁと思います。 表示上徒歩１０分と書かれているならば、実際には１２～３分かかってしまうのかもしれませんが、 距離としては大したことないですし（個人差はもちろん有りますが）

周辺施設

その他

掲示板

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