ザ・パークハウス 杉並上井草

2016年6月29日 (水) 13:21時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都杉並区上井草3丁目48番1（地番）
• 交通：西武新宿線 「上井草」駅 徒歩5分 （南口）
• 総戸数：62戸
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年04月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東レ建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 駅近で日当たりもいいので立地は良いですね。価格が5000万なら買い、6000万なら戸建のほうをかったほうが幸せっていうことでしょう。
• 駅徒歩5分はプラス要素。駅近と言えるギリギリの範囲。 バルコニーはペラボーでスロップシンクなし。これはマイナス。 仕様は見てみないとわからないけど、三菱は専有部を頑張る方だからそこそこにはなりそう。 デザインは見た感じ悪くない。設計事務所が入ってればよりプラス。 廊下のアルコーブはなくて、廊下側はインフレーム。低層で柱は細いから小さい物件で今の相場ならギリギリ許容範囲。 ということで、明らかなマイナス要素は少ないから、 上石神井のパークハウスとかブリリアよりやや高めと見る。 地下を除いて坪単価260～280の間ぐらい。 と言っても280ならかなり割高感が出て長期戦になりそうだから、 1階260、2階270、3階280と予想。 地下住戸は間取り次第だから全然予想がつかないな。
  • かなりいい線いってると思います 今回のポイントは戸建街区とセットで売ることでお互いの相乗効果を 狙ってくるということでしょう これはなかなか面白いと思います。大規模開発でマンション街区と戸建街区を ひとつの街として作るのはよくありますがここは一応そういうのではないですからね！ どう攻めてくるのか今から楽しみにしています。 この辺りを気に入ってる人からしたらマンションと戸建も含めて検討されているとおもうので いいかなと思いますね。
• 戦略が見ものですよね? 価格帯でいえば5300万を超えるとこのあたりでは食いつきが悪くなるのではと思います. 徒歩5分、角地、日当たり風通しも良いので立地はこの辺では素晴らしいと思いますが、 西武新宿線各停駅ですしそれぐらいが限界かと予想します。 地下は4500-700万ぐらいですかね? 何れにしてもここのライバルは他マンションではなく新築戸建だと思いますね。
• ここって最大のウリはやはり駅近ですかね？
  • 駅近プラス環境でしょう。 駅から5分でこの環境は珍しいと思います。 隣が中学校ということで好き好きあると思いますけど、 この中学校の建築デザインも周辺環境を作っていると思います。
• 立地も良くて低層で大きすぎず小さすぎずいいマンションだと思います。売れるかどうかは価格次第でしょうね。
  • 子育て環境が物凄く良いですね。早く価格帯が出て欲しいです
    • 販売は６月からですね。
• H.Pに3LDK 5700万円台～と､西向きの地下住戸がでしょうか！？
• 上井草って、一応杉並区だけどほとんど練馬区でしょ。坪単価300超えって、西武新宿線沿いでそれはちょっと高すぎる。井荻のグランドメゾンが坪220くらいで今でも中古販売してるのに、杉並アドレスだけでこんな値段のハズがない。実際にはもっと安い価格を出してくると思う。街の機能でも個人的には井荻のほうが上だと思うし。 ただ、小さい敷地で一種低層だからスケールメリットが出せないとは思う。
• ずいぶん安く出して来ましたね。坪350は超えると思ってた。ここは環境もいいから瞬間蒸発かもですね。
• 平均坪単価は今のところ290万円台ぐらいだと思います｡全ての住戸の価格はGW開け決定になるのでしょう｡
  • いまどきかなり良心的な価格設定ですね。ここは前面道路も穏やかで素敵です！
• 販売予定価格帯5,700～9,500万円台が5,400～9,000万円台に変更されたけど､最多価格帯5,900万円台は変更なし｡ 価格が下がった住戸は少ないと見るべきでしょうか？
• ここでこの価格帯ならもう5～10分駅から離れた戸建てにするわな。駐車場代月15000円としても35年で600万掛かるしだったら戸建てだな。
• 坪280-350かぁ。信じられない。徒歩五分ってそんなに価値あるのか。駅力は半端なく低いと思うが。あとは杉並アドレスか。
• 一種低層で上井草最寄りの最高額になるような価格帯｡高いと思うけど来月には一期販売の予定､客が付いているのでしょう｡
• いくら駅近５分、杉並区アドレスと言っても中央線沿線でも無いのに＠３５０～って？ 池袋、新宿、霞ヶ関、東京駅に行くのにも３０分以上掛るって・・・。 ＠３５０～も出すなら、同じ杉並区でも浜田山の方が良いかな？どうしてもこの辺りが良いなら、三井、三菱等の戸建ての方かな、どうでしょうか？
  • 最低価格が5,400万円台で、最小面積が66.62平米 ってことは、最大の5,499万円としても平米82.5万円＝坪270万円前後。 最高価格は9,000万円台で、最大面積が85.40平米 9,099万円換算で、平米106.5万円＝350万前後 結論からすると、坪350万円を超える部屋はほとんどない。 一番いい部屋がちょうど350万円ぐらいで、それは1つか2つ。 そんなもんですよ。
    • ざっくり@300前後か。安いとは言えないなあ。
• 価格面に関しては、そうなんですよね… 建物は良いとして、このエリアでこの価格だとバランスが…と思われる方が出てくるのだろうなと思いました。 価格の見直しがあるといいのに。 でも建物や設備仕様はしっかりしているので、そうはしてこないのかな。 建物に納得できて、もともとこの辺りで考えていたという人であればマッチするマンションなのかもしれないです。
• 杉並区という以外は良いことないと思うよ。上石神井や武蔵関のほうが早く高田馬場に到着する。商業施設や吉祥寺へのアクセスなどでも上石神井に負けてる。けど、地価は高いんだよなぁ
• なんだかんだ言って23区内物件では激安部類なのですぐ完売しそうだわね。戸数も少ないし地元民の年寄りが戸建売却して住み替えるパターだけで埋まるかもね。いつの時代も駅近で環境が良いとすぐ完売
• MRのテラスはかなりおしゃれですし、リビングと一体化していていいと思いましたが、HPに載っているタイプとは違うのかな。キッチンもフローリングとカラーが同じですから、家具の色もそろえればすっきりとした電設算にできそうなのは良いですね。MRのフローリングの色は少し濃いめですが、他の色もあるのでしょうか
  • 無償で選べると説明を受けましたよ。一期であればどのフロアも選べるみたいですが、今期過ぎての期限との兼ね合いはちょっと覚えてないですね

交通[ ]

• 8時代に各駅が9本しかなくて、高田馬場まで25分。昼間は各駅10分ヘッド。
• 鷺ノ宮～上石神井の間の駅は通勤不便なのは確か。適度に都心に近いし落ち着いていて生活しやすいとは思います。
• 全部の電車ではないが、井荻で1回抜かれて鷺ノ宮で降りないと次の急行乗り継ぎができないのはイラッとくる。そうやって25分近くかかってようやく高田馬場到着。
• どうしても上井草という駅が引っかかる。通勤に不便、朝は割り切って各駅で行くにしても座れない。上石神井で埋まってしまう。駅周辺の商業施設も急行停車駅からかなり劣る。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：3417.32ｍ2（建築確認対象面積）
• 低層ですが外観はおしゃれだと思いました

共用施設[ ]

• 駐車場：総戸数に対して21台（機械式18台、身障者用平置1台、来客用2台含む）

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：66.62m2～85.40m2
• ここのＨＰを見て気になったのは間取り。 玄関にはアルコーブもなく、廊下とぺったり平面。 これ、郊外の廉価版長谷工マンション以外では最近見ない形です。 そして廊下側の柱がガッツリ室内に食い込んでしまっている点。 これも高級路線を目指すのであれば絶対に避ける部分。 そしておそらくこのマンションで最も条件が良いと思われる南東角のルーバル付き住戸（Ｑｒタイプ）ですが この部屋でも玄関廊下が一直線、なおかつアルコーブなしなのには驚かされます。 さらに言うなら、マンションの間取りに少し詳しい方ならお気づきかと思いますが、Ｑｒタイプの柱の位置に注目してください。 この位置に柱があるということは、洋室１から３まで全室の真ん中に梁がどーんと下がってくる、いわゆる「ギロチン天井」になってしまうのです。 最高値をつけるべき部屋がこの間取りというのは、 うーん、三菱地所さんが描くコンセプトがいまいち見えてきません
  • 確かにアールコープは玄関アプローチとして欲しいところ､バルコニーの隔壁もぺラボーのようだし､まるで高級感無しですね｡ 北側､西側が接道で､西の向かいは中学校なんで部活動や学校行事の音がするだろうし､東側､南側の敷地境界もゆとり無さそう｡ 南向き中住戸のCタイプは68.40m2 3LDK､南西角住戸のMタイプは72.96m2 3LDKとあまりゆとりの無い間取りです｡ 空堀の地下住戸南向きで坪240ぐらいかな？ 北側道路の向かいの戸建ても地所なんで､価格のバランスは悩ましいでしょうね｡
• 東向の地下住戸がMRです｡この物件では地下住戸が1階扱いなので､地上レベルが2階で通常のバルコニー､床材が木目調シートになりリビングからの繋がり感を演出するそうです｡
• アルコーブが欲しかったですね。自転車やベビーカー、子供用三輪車を置くのに必要だと思います。ファミリー向けマンションなので余計に
  • 広いバルコニーが結構魅力的ですね！ロースターとかで小さなホームパーティ出来そうです。
    • 集合住宅だと、共用部は火気厳禁って規約で決まっている可能性が高いですので、 ロースターは使えない可能性もあるかもしれないですが、 風にあたりながらお食事とかは気持ちいいかもしれないですねぇ。 三輪車とかは玄関内に置いておくというような形になるのかしら？ 玄関先はアルコープじゃないからダメっていうことですものね。 たためるタイプの三輪車のほうが良いのかしら。
      • 子供用三輪車はしょうがないですし期間も限定されるので玄関前におくしかないとおもいます。その辺りはどこのマンションでも許容範囲でしょう。アルコープがあればよかったんですけどね

買い物・食事[ ]

• 買い物などは便利ですか？(スーパーなど)
  • スーパーは駅前にもありますが、イナゲヤやサミット、生協ストアもあって安心できます。

育児・教育[ ]

• 子育てには良い環境みたいだし近くの区立スポーツセンターはプールやジムもあってプログラムも豊富なので大人も子供も楽しめそう。駅周辺も何もないからかえって汚くなくて良いですな。
• 子供を育てるのに適した場所ってこと。公園も多いし公立小学校、中学校も評判が良い

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 価格次第ですが立地は落ち着いた環境で良さそうだという印象ですね。
• 上井草駅周辺も必要最小限はある感じです。お世辞にも繁榮してるとは言えない田舎駅ですが。
• 判断の分かれ目になるポイントのひとつは西武新宿線の利便性でしょうかね。都内ワーストクラスと言われるだけあってこれ一本ではどこのターミナル駅にもいけないという悲しさ。実質高田馬場での乗り換えが必須という現実が受け入れられるかですね。もうひとつの分かれ目になるポイントとしては、このあたりは比較的安価な戸建が安定的に供給され続けていますし、あえて利便性の低い沿線にマンションである必然性があるのか？というところでしょうか。第1種低層がほとんどのここではマンションメリットの空間利用率を上げることもできずスケールメリットは限定されてしまいますし。面白いところです。
• ここは駅に近いし、バスで中央線にも出やすいからフットワーク軽いね。杉並区らしい落ち着きもあるし。
• ここの周辺に行ったことある？駅近なのにとても閑静で雰囲気良いですよ。
• 何度も行ったが、ガンダムでアツくなっている以外、駅前商店がしょぼい。
• ファミリーが戸建てで住むには良い環境だが、坪300という所ではない。ワセダが近いが特別教育熱心な地域ではない。 「井草」がつく杉並は、文化的にほぼ練馬。
• 駅の南側だと、踏切渡らないと上りホームに行けない。 目の前の各停電車が発車するまで踏切で待って、その10分後の各停乗って井荻で通過待ちして……。 安くて落ち着いた杉並を手に入れるための不便の代償が小さくないような。
• 私個人的に言わせて貰えば、ここを検討してる人＝西武新宿線を選んだ時点で もはや利便性に関しては我慢する（ってか諦める）、ってことだと思いますけどね。 なのでそこの問題ばかりをあげても意味が無いとおもいますけど。 だって利便性は都内ワーストクラスなわけで、だからこそ安いわけですよね（笑）
• この20年間で池袋線が着々と利便性を高めていったのに、新宿線が何も変わらず駅前が衰退気味なのが歯痒い。 都心から上井草の距離は近そうだが、ビックリするくらいの陸の孤島だ。不動産広告だけでは絶対にわからない。 駅まで5分でも踏切で止められたら電車乗るまで15分かかる。恐ろしい。
  • ご心配なく。今後も西武新宿線沿線が大きく変わることはありません。いま現在、中井あたりの地下化をやっていますが ご存知の通りあれはあくまでも都の都市計画整備の一環であり本当にただ地下化されるだけの話ですから。 上井草や上石神井のほうは高架化なんて話も草案はあるようですがまぁ認可はおりないでしょうし、おりたところで また都の事業でしょうから意味がありませんねぇ。もう変わらないですよ。 でも逆にそれが住環境としては逆に安心ではありますけどね。急進するような街ってのは公的施設なんかがおいついていかない 場合がありますからね。ここは安定してるので安定が好きな人にはもってこい！
• 前はどっかの企業の社員寮ですよ。3F建鉄筋コンクリートマンションです。
• ここの周りは官公庁の宿舎が多いですね。
  • 民間の寮も多いですよ～ベットタウンで落ち着きます
• 駅までの距離も近いですし住みよい場所だと思います
• ここは地盤もいいですし、周囲に古い建物もないので災害にも強そうかなと思う。
• そもそもがここは駅に近い所で、というニーズをくむ立地何じゃないかと思います。 DINKSなどが対象といいますか。子どもがいたとして共働きであったり。 ですので、戸建て云々という比較よりは、便利に暮らせるかどうかが要因になってくるのではないか、と考えられるのです。 マンションだと共用部の掃除は管理会社にしてもらえるのでその点は楽ですよ。
• この上井草周辺、そしてなによりマンション周辺も狭い路地やら一通ばかりの袋小路の変な土地ではなく非常に綺麗に区画整理されてる場所であること。車でも自転車でも入りやすく出やすいし見通しも良い。
• 最大の欠点は面白みがない街、今後の発展は見込めない街、西武新宿線の利便性が悪すぎて応用が利かなさすぎることってことかしらん。

周辺施設[ ]

• 近所にはスポーツセンターがありますが、だれでも利用可能なのでしょうか？
  • 区民なら誰でも利用出来ますよ～。ジムもプールもありますしプログラム豊富ですから大人気です。
    • 近くに区内最大のスポーツセンターがあること。ここはジムもあるし区立で非常に安い。大人も子供も楽しめる。プールもある。コナミスポーツとかない代わりにここがあるのは大きいね。

その他[ ]

• この辺りは南に行けば行くほど地価が上がります。ファインコート上井草が高いのはそういう理由です。青梅街道沿いには荻窪行きバスが何本も出てて利便性が高いのですよ。病院、塾、商業施設もまた充実してますしね。西武新宿線沿線はそういう特性を持ってるんですよ
• ここは決め手としては結構わかりやすい

1. 落ち着いた住環境と小規模で低層が（大規模、高層と比較して）さらにその落ち着いた雰囲気を後押ししてくれる
2. パークハウスってことで一応財閥系
3. 将来維持費の金銭や利用率の問題で廃止論等で揉めるような共用設備がほとんどなくシンプル
4. 駅近5分

ってあたりですかね。設備はHP見た感じそこそこ良さげなものを使ってる感じなのと小規模の割にディスポも入ってるのはいいのかも。

• 懸案は

1. 維持費。小規模なので１戸当たりの費用負担が19,360円～23,250円(月額)と高めですね、やはり。
2. 駐輪場の１戸当たり2台。数としては標準的なんだけど吉祥寺によく出かけるご家庭だと自転車大活躍な感じもしますが、足りるかな？
3. 車も大活躍なエリアなだけに駐車場代もいれると+5万は必要ですね。そういう人はエリア的にも戸建も含めて検討したほうがよさげ？

って感じかなぁ。最多価格帯からすると普通の部屋は6000万ぐらいですかね。向いに立てられるパークハウスステージは相場からいえば7500万ぐらいかなぁ？だとしたらそっちもいいかもと悩ましい。

掲示板[ ]

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