アルファグランデ千桜タワー

2016年6月25日 (土) 18:34時点における版

物件概要

• 所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外（地番）
• 交通：

1. 都営新宿線 「岩本町」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩4分
3. 京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩5分
4. 山手線 「神田」駅 徒歩5分
5. 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩7分
6. 総武本線 「新日本橋」駅 徒歩8分
7. 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分
8. 東京メトロ銀座線 「三越前」駅 徒歩12分

• 総戸数：280戸（事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む）※変更の予定有
• 構造、建物階数：地上25階建
• 敷地の権利形態：定期賃借権（存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還、借地権の譲渡・転貸/可。ただし借地権設定者への事前通知が必要です。地代 : 未定、解体準備金 : 未定、解体準備基金 : 未定、権利金 : 未定）
• 完成時期：2018年06月中旬予定
• 売主：スターツデベロップメント株式会社/安田不動産株式会社
• 施工：スターツCAM・大成建設共同企業体

価格・コスト・販売時状況

• ワテラスほどの規模はないですが、駅前再開発に負けなしとの業界の格言もありますし、千代田区ですから資産価値は高い気がしています。
• 資料請求したときにはメールに「一週間以内に資料を送付します」と書かれてましたが、今日「2月上旬に送付します」とのメールが来てました…。
• 千代田区の価格制限からは80㎡でも5000万くらいになるだろう。5年後に売れば1億も狙える。すなわち買った瞬間に5000万の含み益。年末ジャンボより断然こっち。
  • この条件からすれば確かに80平米で5000万程度だろう。でも入居５年後(平成35年、今から8年後)の売却価格はどうかな。1億はありえない、多分6000万程度でなければ売れないのではないかな（市況も今とは全然違うはず）。
  • ここが80平米6000万になっていれば、都心含め、壊滅的な下落なんだろうね。おそらく現在売っている物件は半額くらいになっているだろう。定借とはいえ70年あるし、駅徒歩1分、神田駅と秋葉原駅徒歩5分。ここが投資向きではないのであれば、前後数年で売っている物件でここより投資に向いている物件はない。
• 定借だからそもそも2、3割は安くなるよね。あと、土地部分の固定資産税がかからない代わりに毎月地代がかかるよ。
• 借地料と管理費が高いですね。詳細が分かるまでは何とも言えませんね。
  • 借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・
• 管理費等17000円/月か。ランニングコストも安いな。
  • 清掃必要なダイレクトウィンドーもゲストルームも展望ラウンジもジムもキッズルームも集会室も無し。エレベーターも少ない。管理費安くて当然。
    • 管理費等が17000円/月ではなくて、管理費が17000円/月で、別に修繕積立金や解体積立金、地代で狭い部屋でも月々５万円ぐらいかかりますよね！？
• 倍率1～2倍か。ごく普通のマンションだったってことか。
• 余裕ですべて埋まりそうですね、超激安物件ではありませんでしたが、超人気物件でした～
• 価格は変化無しでしょうか？
  • 変化無しでした。
    • 多少の値下げは期待したのですが残念！ まあ、これだけ人気があるのですから下げる理由が無いですし・・ 雰囲気的に第1期でほとんどの住戸が決まりそうですね。 1期で登録の無かった数戸が第2期で販売というような感じになるような気がします。
• モデルルームで横見渡すと子連れが多いように感じました。満席にはなっていなさそうでしたので初回からは落ち着いた感はあります。ただ周囲を見てると人気がないとも思えず、値段相応で買う人は買う物件かなと。堅実に良い部屋は売れてしまうと思います。
  • 子連れの人が多いのですか!?ここは子育てに適した環境に思えないのですが！
• ここの70平米は14階でも7050万でしょ。地代のランニングコストを考えたら5年や10年で手放し前提であろうと、その間のコストは8100万くらいの所有権新築物件と同じになるんですよね。この金額だせるなら8100万の新築買うのと同じわけだから、PC湊やクラッシイ芝浦、DTなど都心3区新築の所有権物件を検討できる金額になる。 秋葉原好きにはここしかないし、秋葉駅5分はたしかに近いけれど、この立地自体が都心から少し離れているので、交通利便性だったらクラッシイ芝浦やPC湊の方が良いと思います。都心主要部への実質所要時間はその2物件の方が大抵は短くなるはず。
  • ここの7000万買うなら同じ月負担で、所有権の8000万買えるというのは気づいていませんでした。どうしても秋葉原という人以外は、それなら交通利便性も高く、将来的な資産価値が高いクラッシイ芝浦やパークシティ湊中央にしようという人がいるのも確かでしょう。
• 平均380万ぐらいですね。こんな値段で抽選になるの？びっくりするほど高かった。
  • 高いですよね、でも最初の値段からそれほど変わらないところを見ると、それなりに需要はあるようです。こんな場所でも住みたい人は山ほどいるのです。
    • 東側が人気らしい。 とくに、千代田区の東側低層で単価が安いとこは 坪268～なんで、倍率上がってる。
      • いくら安くても、区営住宅と駐車場に囲まれた部屋で暮らすなんて考えられない。日差しが入らない部屋は賃貸も付きにくいだろうね、とネガティブコメントしてみるがやっぱり安さには勝てないか。
        • みたいだね。すでに2倍以上の部屋もあるみたいだし。同じ70Lで、9階 5590万 、23階 7140万 、だから、かなり違うしね。千代田区の子供優遇目当てのファミリーは広さほしいだろうし。
• 人気の65aも二倍の部屋があったよ。
  • 65aは当初より値段上がってましたから人気があるんでしょうね。他は倍率高い部屋はどこでした？低層が不人気と聞いてますが。
    • 65Aは一般向け住戸が5戸しかなく、人気の間取りでもあるので倍率が高くなってしまいますよね。私が希望する住戸は今のところ1倍のようですので良かったです。
      • 65Aは一般向けは5戸ですが､すべて2倍以上なんですかね｡
• 80の南角と東角が最も倍率高いんですかねえ。
• 70lの部屋ってどうですか？日照は期待できないけど、やたらやすいですね。
  • 70Lの方ですよね。安い3LDKを欲しい人向きでしょう。転売時の損は少なくて済むかも。
    • 東側低層は安くて人気みたいですよ。
      • 駐車場と区営住宅に挟まれてるけど、それを上回る値段設定だから人気なんですね～
        • 70Lは、下は安さで人気。ひらけてる一般の上層も埋まってたと思います
          • 70Lは、9階なら5590万だから、安いですから
• 70Lは低層が7倍です
• 25階って一体どんな人が買うんでしょうね。 確か最低でも1億3千万でしたっけ? ただプレミアム住戸といっても、そんなに仕様はプレミアムでないのが残念なんですケド．．
  • 25階も下と同じで南角が人気だそうですよ。
• 要望の入ってない部屋のあるタイプは、 下げました。 調整は、人気部屋の価格のでてない部屋で 行う予定です。
  • 55H、70Iかなり安くなりましたね。
    • 南側中部屋は数百万単位で下がりましたよ
      • ちなみに80は下がってないですよね??
        • 角は下げてませんよ。70iで300万程度ダウンですよ。
• 当初の価格レンジ対比ですが、南向き80は当初より上がってますね。南2Lと3Lが当初より下げた感じです。あと65Aが上がっていて、55K70Lが下がっている感じ。他はほぼ不変ですね。 2Lが千代田区も含めて要望が入っていないこと言ってました。もしかすると千代田区優先の部屋でも一般開放される可能性があるので、欲しい人は営業に言っておいたほうが良いかもしれません。
  • 逆に80は上がったのですか！！止めようかな・・70Lは人気があるのに下げるなんて！
    • 80は人気があるのかこの値段でも上がっているのにびっくりです、営業もここは抽選ですと言ってましたし。70Lは上層だとスカイツリーが見えるのでお勧めですよね。ただ、65Aと斜め向かいになるのが少し気になりました。
      • 70Iは間取り・価格的にみてそんなに魅力は無いですね。 たとえ300万円下がったとしても・・ それより80の値上げは超ショック！80の最上階である24階は1億近く？
• すでに眺望気にしなくてよい東低層は安くてお奨め。将来的に悪くなりようがない
• 先週末行きましたが、モデルルームでは３０代の夫婦が圧倒的に多かったです。あと、30歳前後の男性ひとり、という方もちらほらいました。 打ち合わせは個室なのですが、ドアを閉めないので、廊下を歩くと丸見えなんですよね。閉めてもいいかと思うんだけど・・・。
• 結構人気なんですね！少し驚きです｡ 私は80Gに要望書出していますが、出した時点では1倍でした｡ 今は2～3倍とは！抽選に外れたら素直にほか行くとするか｡
  • 人気ない南側中部屋も埋まりつつありますからね。 人気ある部屋は倍率高いですし。 ほんと、当たれば、です。
• ＨＰが更新されて、値段と余っている部屋の間取り図が掲載されてますね。もう少しで全て要望書が入る見込みだから、デベは引き付けて一期で全部売るつもりなんでしょうね。倍率も高そうで外れても余ってる部屋に入れそうですから、結局人気物件で終了って感じでしょうか。
• この物件、そんなに激安ってわけでもないのに、これだけ人気なのは皆さん立地に魅力を感じているからなんですね！ そんな気がしてきました。
• 今しがたモデルルーム行ってきました。一番人気は65aで、最高倍率は5倍でした。あとは80Ｊも人気でここも最高は5倍でした。千代田区民で無いときついな〜と感じました。

【定期賃借権】

• 定借は7掛けが基本と聞きますが、こちらは70年と長期なのが良いですね。
• 2088年まで借地権設定されてるんですね。

【千代田区民優遇住戸】

• 一般分譲180戸余りのうち千代田区民優遇住戸もあるということで、大激戦になるんでは。
  • ここの隣にも区民住宅棟出来ますけど、千代田区の区営住宅は、区内在住歴最低1年以上だとか、条件がかなり厳しかったと思います。こちらの優先分譲も区民住宅に準じるとすれば、今から住民票動かしても徒労に終わる気もしますが。どうなんでしょうね。
• 坪単価225万、すべての住戸を区民優先ていってる
• 販売は２００戸以下ですし、少ない住戸をかなりの高倍率で奪い合いでしょう。買えたらラッキーみたいな物件だと思いますよ。安田不動産が絡んでるのでおそらく仕様も良いと思います。
• ファミリー世代を増やしたい千代田区の思惑が関係した物件なのでしょうね。借地権ですし、元が区の土地ということでそこまで高い価格設定ではこなさそうですね。
• 安いのは安いから抽選は凄そうだね
  • 安いのは土地が賃貸だから
    • 借地権にしても安すぎるかと。特に低層安いわ。
      • ここは単なる借地権ではなくて、それより権利が弱い定期借地権。70年間賃料を払い続けて何も残らない。
• 定借は所有権物件の30～40%オフが普通です。千代田区民以外の部屋だと坪350程度でしょうか？ 35%引きでこの価格と考えると所有権物件だとしたら坪540？ とてもそんな条件のマンションではありませんね。つまり超割高と言わざるをえません。
• 70Lの中層、千代田区民のところは、聞いた限りでは3倍が平均くらいです。

【5年縛り】

• 5年縛りが予定されてるって本当ですか？某有名ブログに記載がありました。物件概要には借地権の譲渡転貸は可能とあるのですが、5年経過後のことなのかな。ちなみに非地権者の話です。
  • 5年間は住民票移して居住しなければならないとなると投資の人たちは買わないですね。
  • 5年間は譲渡・転貸禁止みたいですね。

交通

• 秋葉原まで５分ではつかない気がしますが便利は便利かと思います。
• ここは駅直結？雨に濡れないで電車乗れますか？
  • 直結ではない。雨に濡れる。でも岩本町駅入口まで徒歩一分。都営新宿線はマイナーだけど、朝のラッシュも空いていていいよ。九段下、市ケ谷、新宿三丁目、新宿とメジャー駅を通るし。高尾山口まで直通あるし。
• 成田も1時間以内で行けちゃう。成田はLCC発達してて、重宝してます。
• ４分なのは山手線ではなくて日比谷線の秋葉原駅ですよね。紛らわしいですが。

構造・建物

• 敷地面積：3,407.31m2
• 建築面積：1,534.87m2
• 誰もつっこまないけど タワーで地盤弱いとこに、30mもの杭差して 免震て、最近の技術ではアリなんでしゅうか。 テレビで大坂梅田？だかの免震マンションが この作り方で酷いことになったと やってたので、気になりました。

共用施設

• 駐車場台数：77 台(身障者用 1 台含む)
• 駐輪場台数：227台
• バイク置場台数：2台
• 以前の設計計画では、ここの２Fにチャイルドルームが作られるはずだったんですよ。消滅しましたけどね。
  • 以前の設計計画よりも住居の総戸数は増やしたのに、エレベーターの基数は増やさずに3基のままで利便性は軽視。 展望ラウンジ無し、ゲストルーム無し、キッズルーム無し、集会室無し、のタワマンなら普通の共用施設全無しのツボ外し物件。
    • エレベーターは約90戸で1基なんて少なすぎです！！
      • ９２戸で１基です。 少ないだけではなくて、非常用以外の２基は９人乗りだから小さい。少ない場合は１１人乗りや１３人乗りを装備するのが普通。賃貸物件仕様。
• 24時間管理でなくても、郵便局員かいる時間に 管理人いれば、メールボックス管理は可能。 ここはメールコーナー外にドアはあるら 管理人室で鍵管理して、郵便局やヤマトにしか開けない なら、問題なし。 開けっ放しなら、色んな業者が入る可能性はあるか 住宅地に比べればまとめて配る旨味がないので ＤＭは多くはないかと。

設備・仕様

• ミストサウナがオプションだなんて許せねぇ～
  • いや、それよりもあのディスポーザーがね～信じられないです
    • あのディスポーザーとは？まさか、オプションですか？
      • ディスポーザーはありますよ、たぶん設置されてる機材がショボいと感じたのでは？違いは良くわかりませんが。
• クオリティは、個人的には最近売りに出されている一般的なタワマンと一緒という印象です。 天カセやカップボードが無いのはこの値段のタワマンだとしょうがないかと。 直近見たドトールの食洗器無しや、池之端のトイレと比べれば最低限の設備はある気がしますが、どうなんでしょうか。
  • 普通の仕様だとおもいまする
• 私は満足の仕様でしたが、具体的にどこが賃貸仕様、劣ってるのでしょうか？
  • 例えばドアキャッチャーがリビング以外は昔ながらの物だった。インターフォンの画面が小さいのは賃貸仕様。玄関ドアに防犯センサー無しも賃貸仕様。
    • 色々と残念なところありますが、例えば自転車置き場が、台数少ない、外向き出し。それこそ区民住宅という感。
      • 設備に関してはオプションで追加･変更できる箇所はいいんですけど、どうしようもできない箇所はツラいですね。 玄関インターホンにカメラが無い、駐輪場が1戸に1台無い等。 ただオプションもいくらかかるか恐いですケド・・
• タワマンて特に角住戸ではダイレクトサッシのイメージがあったのですが、ここはそうではないのですね。
  • 正直、タワマンのダイレクトサッシは暑いので苦手。 サッシの仕様がよくても、暑いのは暑い。 カーテン閉めっぱなしになる。
• ここはサッシにLOW-Eを使ってないから、暑さ寒さは余計に室内へ伝わる。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：56.01m2～78.94m2
• バルコニーにソファーや椅子を置いて夜景を楽しみたいと思っているのですが、1,400あれば十分でしょうか？ どなたかタワーに住んでバルコニーを活用している方いらっしゃればアドバイスをください。
  • 1400では狭いでしょww少なくともテーブルおいたら、もう横は通れない。1800あるとかなりゆったりですよ。
    • ２メートルあるところに住んでるけど、オープンカフェにあるような、丸デーブル＋二脚ぐらいなら一々片付けなくても邪魔にならないぐらい余裕はある。子供のビニールプールは活躍してるけど、飲食の経験はないｗ１．４だとちょっと厳しいと思うけど、工夫次第ではどうにでもなるんじゃない？公園にあるような長椅子＋収納が簡単な簡易テーブルぐらいなら十分楽しめると思う。つーか１．４測ってネットで気に入った家具のサイズ確認してみればいーじゃんｗ
• 65aは皆さん2LDKに変更ですかね？ 既存のままだとオープンキッチンではないので微妙かと思いましたが、2LDKに変更すると長方形でリビングが使えて、一気に第一希望の部屋となりました。
  • 全ての部屋は間取り変更無料らしいですよ。リビング15畳とかになりますが、光熱費心配で悩みます。小部屋にしておくより、リビングは広い方が良いですかね？
    • 全ての部屋はセレクトプランニングされてますので 無料で間取り変更可能ですよ？ 図面集含め、2-3パターンずつあるし 申込用紙とともに セレクトプランパターンも貰ってないですか？ でないと、選べないですし。
      • 65A､Cなんかは洋室の2部屋が狭いので2LDKに間取り変更しても良いかもしれないですね。70タイプであればそのままが良いと思います。
        • 65aは間取りがいいし、値付けもいい。ベランダの奥行きも他のタイプと比べて広いし、一番いいと思う。
• 80Gの間取りがすごくいいと思う。子ども2人の4人家族には理想的な間取り。
  • 80タイプは洋室3をスライドドアに変更できれば2LDK的な使い方ができて良いんですけどね｡ 私は単身で入居の予定ですのでそうしたいです｡ プラン変更の2LDKは使い勝手が悪そうであまり良くないですね｡
• ずっと気になっていたのですが、この80Gの間取りはなんでリビングを普通に長方形にしないんですかね？ 柱のところはともかく、バルコニーの奥行きが途中で変わるのはなんでなのか？ ここを平坦にして掃き出し窓を4面続けて取るようにしたらずっと開放感が増すのになぁと。 素人なのでわからないのですが、構造上必要なことなのでしょうか？

買い物・食事

• 下にスーパーも入るらしく、スーパーが少ない千代田区にとっては有難い限りです。
  • 720平米と言ってたスーパーマーケットは200平米に縮小
  • 200m2じゃコンビニレベルだし、ピアゴかまいばすけっとくらいしか選択肢ないな。
• そういえばマックがなくなってドラッグストアになりましたね。 マックよりもドラッグストアの方が使うので別に構わないのですが。 秋葉原のマックがすぐ近くですし。 大型スーパーは見込めないでしょうね。 でも和泉町のライフの配達地域なのでまったく不便はないですよ。朝9時までに注文すれば、同じ日の12時30分から15時までの間に持ってきてくれます。肉も野菜もアイスクリームもなんでも。
• 買い物は日比谷線で人形町か日本橋。

育児・教育

• 千代田区は保育園の待機児が23区で最も少ないし、区の財政もよく、教育に歳出の2割くらいが使われています。学童クラブも多く、3年生までならほぼ希望通りに入れます。学童クラブは6年生まで通えます。
• 子育て環境という面では、いまひとつの立地だよね。それ以外は最高なんだけど。
• 学区は千代田小ですね
• 千代田区で子育てはどうなんでしょうね。待機児童がいないって人口が少ないだけだし、神田の飲屋街の近くと、秋葉の雑踏で子育てって、遊び場もないし、かなりマイナスな気がするけど。 僕は勤務地の最寄駅は東京駅で長く馬喰町駅近くの岩本町に住んでて、要望書も出すつもりだけど子供にはかわいそうだと思うけどね。モデルルームにたくさん子連れがいたけどね、。
• 公園だと十思公園、年パス買って上野動物園に通うのもありだと思うけど。
• 千代田小の学区ってものすごく広いんですね。 明らかに人が住んでいない地区を含んでいるせいもありますが。 ここも小学校の跡地だし、ワテラスも淡路小の跡地で、千代田区はどんどん小学校がなくなっているんですね。
• この立地でもファミリー需要ってけっこうあるものなのですね。正直に言って意外でした。岩本町で子どもと暮らすイメージがなかったので。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• このマンションって、首都高から100mくらいですよね。
  • いやもっと近いでしょ。東側から40mくらいでは。ただ1号線は交通量少ないです。
• すごい便利な立地。騒音とか排気ガスとかの住環境がちょっと気になるところではありますが。
• 千代田区の中では下町っぽいエリアだけど、再開発だし将来性はありそうだね。
• みなさん東側の安い部屋の区営住宅とタワーパーキングはどう思われましたか？ストレスになりませんでしょうか？あの圧迫感は？
• 東松下町が「発展」ていうのになんか違和感がある。 昔はここに人が住んでいて小学校もあったけど、どんどん人が住まなくなって雑居ビルばかりになって焦った千代田区が考えた政策が区営住宅棟＋民間住宅棟です。 区営住宅棟は高齢者と母子世帯・障がい者世帯が多いと思う。 郊外の原っぱに宅地を造成するのとは全然状況が違います。 地価は上がりきっているので土地利用の高度化以外にはコミュニティを維持する方法がなかったということです。
  • 同じ千代田区でも利便性がそれほど良くはない番町が発展しこの辺りは利便性は良いけど発展していない。東京の人口ももうそれほど増えないしこれから発展ていうのはよほどのことがないと難しそう

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  周辺環境（2016年6月8日撮影）

周辺施設

その他

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