プラウドタワー武蔵浦和レジデンス

2016年6月21日 (火) 18:32時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市南区別所七丁目239番（地番）
• 交通：

1. 埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分
2. 武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分

• 総戸数：165戸
• 構造、建物階数：地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：鴻池組
• 管理：野村リビングサポート株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここは今までのプラウドの中で一番割高になるのでしょうか。 高くても高いなりの納得できる理由があるのなら良いのですが。 ただ「マンション価格高騰」「建設費高騰」という説明で消費者は納得できますか。
• やはり苦戦しているみたいです。外廊下で田の字中心だし、デッキで駅直結と言っても遠過ぎます！
• ここだとどれくらいの価格になるのでしょうか。 デッキで駅に繋がっているし、何だかんだで駅まで徒歩３分。 この先、武蔵浦和でできるマンションはもっと遠くなっていく一方でしょうから、 そういう意味では価格は高くできる条件はあるのではないかと思います。
• 本日聞いてきましたが予定価格が260～270と聞きました。さすがにこの地域にこの値段は出せないので見送ることにしました。
• 私も事前説明会に行ってきました。詳細を書きますので皆さん参考にしてください。
  • 10階価格

1. A 82.64m2 北西向き角部屋 4LDK 6千万後半 265-275万@坪
2. B/C 75.10/75.15m2 3LDK 西向き 5千万後半 255-265万@坪
3. D/E 70.16/70.01m2 3LDK 西向き 5千万中盤 255-265万@坪
4. F 60.82m2 2LDK 西向き 4千万後半 260-270万@坪
5. G 86.17m2 4LDK 南西向き角部屋 7千万前半 265-275万@坪
6. H 73.21m2 3LDK 南向き 5千万後半 255-265万@坪
7. I 82.06m2 4LDK 南東向き角部屋 6千万後半 265-275万@坪

一番安いFの2階で4千万後半(約255万@坪)だと思います。D/Eの2階で5千万前半(240-245万@坪)位の予想です。D/Eの2階でスカイ&ガーデンのC棟最上階クラスが買える位の価格設定です。個人的には、免震構造で+10%、アベノミクス効果で+10%高騰で計+20%弱の値上がりという印象です。

• やはりプラウドは他の物件と比べると、ある程度の価格になってしまっているような気がします。それだけのブランド力があるから、人気も集まっているということでしょうか。後は、どのような仕様が希望なのか、ということがその人のポイントになってくるのではないでしょうか。
• スカイ＆ガーデンと比べたら、坪単価は２割高く、価格で800-1000万円くらい高い計算です。長期優良で200年耐久性ありますと言われても、普通のマンション（70-100年）で十分なんですよねぇ。スカイ＆ガーデンが割安とおっしゃいますが、１年以上販売して（戸数が多いとはいえ）100戸以上残っているのです。不動産は需給で価格が決まるのですから、「武蔵浦和にしては割安ではない」のです。浦和駅とかと比べることは無理があると思います。
• HPの販売予定時期延期されました？10月上旬とあったような
• 相場に比べると少し高いと思いますが、免震構造と駅に直結しているところ(SKYは繋がっていないのですよね。。)。それから、施設がシンプルで店舗等が併設されていないこと（後々、管理組合の運営上わずらわしくなりそう)などが私にとっては評価ポイントです。
• A側の部屋を希望中ですが、A側とG側のどちらが人気ありますかね。
  • A側は価格改定でだいぶ安くなりましたよね。(線路近くで敬遠されるって思ったんですかね？3LDKの値段はあまり変わらず残念でしたが。
    • A以外に価格か下がったところはありますか？
      • 2週間前にもらった価格表だと、A,F,Iの価格が見える形で下がってます。(100万円～）他の住戸も多少は下がったと聞きましたが、XX00万円代の値は変わってないので良くわかりません。。
• ここなんで値下げしたの？ 人気はあるようだけど、実際売れないと判断したのかな。 それとも野村不動産の演出？
  • 価格表もらいたくて行った人はたくさんいたけど、実際価格表見て諦めた人が多かったのでは？興味持ってる人はたくさんいるけど、実際買える人は少なかったってことかな
    • プラウドって毎回事前の価格表より正式価格に近づくにつれいつも値下げしていってるイメージありますけどね。
      • 2Lと4Lが下がって、3Lはそのままという感じですね。 まわりも上がっているから、適正価格に思えてきたけど、やっぱり高い。 免震と長期優良はどのくらい価値があるのかなぁ。
• 出来る限り抽選にならないように1期の販売戸数を増やして調整をしてくれたそうです。なので抽選はほとんどない言い方をされてましたが、最上階とかは抽選の可能性がありそうですね。
• 本日の申込登録会は、どうだったんですか？
  • 160戸中、100戸の販売ですよ
    • その100戸の8～9割が既に埋まり、その全てが倍率1倍以上、という印象でした。ぱっと見ですが。既に抽選も発生しているようですね。
      • 1期で91戸？売れたのはすごいんじゃないですかね。 要望書の提出があった部屋を第1期で供給したようですよ。 要望書が90戸前後くらい？提出されてなるべく抽選ないように調節して（これで90なん戸か）、 その後キリがいい数字の100戸供給に決定したのだと思います。 SUUMOに出てた３部屋？は1期供給で要望書がもともと出てなかったキリのいい数字にした分の部屋だろうなと思ってました。
        • 残りは70個ちょっとくらいなので第2期でほとんどなくなっちゃいそうな気がします。抽選に落ちた方々は第2期に回られるのか諦めるのかわかりませんが…
          • 残り81らしいので、165戸の約半分が1期で売れたということですね 、残ってるのは下の方が多い。ずっと売れ残っていると感じ悪いから、少し値引きしても早く完売して欲しいな。人気のマンション買ったと思いたい
• 免震に、この仕様の良さ 良い物件だと思います。 日当たりとかは西向きにひらけてますし、日々周辺をみる限り全く問題点がないとおもます。 価格はタイミングみたいなもんですから、今の相場からしたら妥当だし、長く住むには良い建物 欠点ないとおもます。 武蔵野線の音とかきなるような人は、駅ちか物件にはむいてませんよ。
• 第2期は当初の予定（第2期の最初に配られた価格表）よりも販売予定戸数がけっこ増えているそうです。第3期はＧＷ明けだったかな？
• 完成前に完売大丈夫っぽいかな。
  • 今のところ、人気ですね。
    • 総戸数160くらいだし、施工まで１年もあるのでなんとかいけるんじゃないですか。
• 週末から販売だったでしょうか。二期ではいくつ位販売するのでしょう。
  • 2期は40戸販売と言ってましたが場合によっては増やすかも、とのことでした
    • ４５戸に増えたみたいです
      • 二期の価格わかる方いたら、教えて下さい！
        • 1期と同じですよ
• 要望書の提出があった部屋をなるべく抽選にならないように調整して供給販売。第1期は100戸弱売れて、第2期は40戸ちょっと、全部で165戸なので、次回第3期は残り25戸くらい。出遅れた。
• SUUMOより
  • 第2期

1. 201　5598万円 4LDK+N+WIC+SIC 82.64 m2
2. 702　5718万円 3LDK+N+WIC 75.1 m2
3. 709　6418万円 4LDK+2WIC 82.93 m2

交通

• 武蔵浦和は綺麗になりましたね。始発があるのはいいかも。
• 武蔵浦和は東西南北に行けるので非常に便利な場所です。
• 武蔵浦和についてはよく知らないのですが、通勤時間帯以外(10時以降くらい)なら始発電車ですぐ座れるでしょうか？ それでも混んでいるのなら、始発が出ていてもメリットはあまりないかなぁと思いました。。
  • 武蔵浦和始発は混まないイメージですが、そもそも通勤時間帯しかなかったような。

構造・建物

• 現地見に行ってないので正確な位置関係が分からないのですが、マークスの陰になって日当たりが悪い上に、騒音がつらそうな印象です。
• 西向きが主ですね。南側もありますが、さすがにちょっとななめにしてるので影になるほどではないかな？
• タワーって乾式壁かと思っていたのですが、HPの70m2のプランはコンクリート壁ですよね？ 高層タワーではないのでコンクリート壁の部屋もあるんですかね。 コンクリート壁は低層階だけとかそういう感じなのでしょうか？？？
  • そこは確認した方が良いのかもしれない点の１つかも。低層階はコンクリート壁で、高層階になると乾式の所もあるようですので。 高さがあるので、オールコンクリート壁だと重さがどうなのかな？というのはあるのかな。 クオリティブックを見れば掲載されているのかな？
• このマンション外観がすごくイイ！落ち着いてて大人の雰囲気
  • 飽きの来ないデザイン、尚且つ安っぽくもないし、良いね〜

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  現地状況（2016年2月11日撮影）

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  現地状況2（2016年2月11日撮影）

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  現地状況（2016年2月16日撮影）

共用施設

• コンシェルジュサービスやゲストハウスは羨ましいです。
• 共用部のマルチルームは24時間使用出来るのでしょうか。それとも時間制限があるのでしょうか。
• 驚いたのですが、集合ポストが一階なんですね。駅から帰ってきたら3階から入るのに、毎日1階までおりなければならないというのは、、あり得ない、、
• 各階ゴミ置き場はすごく嬉しいです。
• ここは２４時間常駐警備あるんでしたっけ？

設備・仕様

• アウトポール、ガスコンロ、タンクレストイレ、ウォークスルークローゼット。
• モデルルーム見ましたが、玄関前はタイル張りではなく吹付けなんですね。
• レジデンスについてですが食洗機、タンクレストイレ、バルコニータイルは標準仕様で良かったでしょうか？
  • 食洗機、タンクレストイレ、バルコニータイルは標準仕様です。
    • バルコニーは、室内と同じようなフローリング調の茶色シートが標準仕様です。
• このマンションはバルコニーがすりガラスとコンクリートのタイプのお部屋がありますが、部屋の明るさってやっぱり違ってくるんでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK。
• 専有面積：60.82m2～86.17m2。
• バルコニー面積：12.19m2～34.40m2。
• 間取りですが、田の字でしたよ。あとは、微妙にL字型のような廊下のプランもありました。
• なんでここは西向きにリビングをもってきているのでしょうか。東のほうが眺望も抜けて、日当たりもいいと思うのですが。西向きだと夏の暑さや午前中の日当たりの悪さが気になります。
• ここってリビングは西向き中心ですが、反対側の寝室や個室部分に朝日は差し込む設計なのでしょうか？
  • 東側に立体駐車場があるから、部屋の位置によります

買い物・食事

• 武蔵浦和マーレ（約270m・徒歩4分）。
• 武蔵浦和駅周辺はスーパーや飲食店もバランスよくあります。

育児・教育

• 浦和大里小学校（約150m・徒歩2分）、スターチャイルドみなみ保育園（約190m・徒歩3分）、保育園ミルキーウェイ ラムザ園（約290m・徒歩4分）。
• 子育て認定マンションでもありますし、幅広い世代が居ることは良いことですね。

周辺環境・治安

• さいたま中央郵便局（約380m・徒歩5分）、みずほ銀行/武蔵浦和支店（約160m・徒歩2分）。
• しいな歯科医院（約40m・徒歩1分）、星整形外科クリニック（約380m・徒歩5分）。
• デッキ直結をおしてるけど、スカイに勝っているのはそれぐらいと感じました。日当たり悪くて騒音が気になるし。
  • デッキ直結、免震、長期優良はポイントが高いと思います。別所アドレスは個人的にはメリットに感じませんが。
• 気になるのは電車の音。新幹線は静かでしたが、武蔵野線はうるさくて、特に貨物列車はそこをマンションギャラリーの人に質問したら、遮音サッシだから大丈夫と説明されました。つまりずっと窓を閉めておけと・・・。私はイヤなので、上層階で検討します。その分ちょっと狭い部屋で価格下げるしかないかしら。線路からも遠くなるし。
• 現地確認しましたが線路は本当に激近ですね。武蔵野線は貨物路線だけど深夜にも貨物列車は走るのかな？
  • やっぱり窓は開けられないのかぁ、、、、。
    • 貨物列車は深夜も走ります。しかも車両が長いので騒音が長く続きます。締め切っていればそこまで気にならないと思いますが、窓を開けたらテレビの音は聞こえなくなるぐらい騒音があると思います。駅近なのである程度は仕方ないと割り切るかどうかですね。
      • この時期、窓を開けてると武蔵野線の音でテレビの音は聞こえません。 なぜか埼京線より確実に武蔵野線の方が音が大きいです。 そこまで本数は多くないし納得したうえで買うならいいですが。 騒音について気になる人は、実際夜にマンション付近で聞いてみることを勧めます。 昼より断然夜は静かなので武蔵野線の音は響きます。 窓閉めれば大丈夫だと思いますが。
        • 武蔵野線の線路すぐ横で静かに暮らすのは難しいかと…。第1種住居地域の区分も再開発が進めば変わる可能性は十分あり。
          • 近所に住んでます。武蔵野線沿いですが、二重窓にしてるせいか、音は全く気になりませんよ！武蔵浦和は静かで良い所なので、平和な人が入居して欲しいです。
• 東側は条例で五階相当以上の建物は建てられないはずです。
• この物件、立地は申し分ないですが、目の前のローソン・駐車場が将来どうなるか心配。。第一種住宅地域は6階くらいまでしか建てられないそうですが…
• 西向きは富士山が見えますね。
  • 西向きのお部屋の場合、富士山は何階くらいから見えるんでしょうか？
    • 本格的に抜けて見えるのは12階を超えたぐらいからだったように思えます。
• 町全体が再開発で歩きやすいのはあるね武蔵浦和
  • 電柱がないのはいいですよね。フラットな道が多いし、歩道が広いのも子連れには助かります。
• モデルルームに行く途中の、ローソン前に横断歩道出来たりしないですかね？そんなに車の通りは多くないのでしょうか。
  • 車の通り多くないですよ。全然意識せず普通に道路渡っていつもモデルルームに行けてます
    • マンションの前の通りは、整備された割には交通量少ないですね。そういえば最近歩行者用の信号出来てましたけど、あんまり必要ないかな。
• 武蔵浦和なのに南側のキレイな夜景（スカイツリーやちっちゃい東京タワー）や戸田の花火が見られないってちょっともったいない

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  周辺地図（2015年11月26日撮影）

周辺施設

• 別所大里公園（約140m・徒歩2分）、かんのん児童公園（約380m・徒歩5分）。
• 武蔵浦和駅前交番（約110m・徒歩2分）、コナミスポーツクラブ武蔵浦和（約350m・徒歩5分）。

その他

• 北口改札はできるかわからないですが、北側に西口と東口が繋がるデッキができるみたいですね。東口にちょっとした商業施設できるかもです。
  • 東西をつなぐデッキの件は以前から噂があっては消え、といった感じです。

掲示板

• 「プラウドタワー武蔵浦和レジデンス」についての口コミ掲示板
• プラウドタワー武蔵浦和レジデンスってどうですか？

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