プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

2016年5月30日 (月) 10:14時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩10分
2. 阪急今津線 「西宮北口」駅 徒歩10分

• 総戸数：149戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月中旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• @260ですよ
  • 高い！！本当なら西宮北口の過去最高坪単価達成！
  • ちなみに夙川で最高級クラスの駅前のジオグランデが257、雲井町のパークハウスが280。そのレベル感ですね。
• 敷地広いから南向き以外の棟もあるような感じだし、平均@260まではいかないことを期待します。
• 高いです。土地が坪180万と高かったためです。この価格だと、阪神間ではマンションか戸建か悩ましいところです。
• 西側公園だと西と南は同じくらいの単価かも。ただし、ご指摘の通り南の5階以上は眺望が開け一気に単価アップですね。安いのは戸建に面している東の2階まででしょうか。
• 65.05平米の小さいやつでいいんですがいくらくらいからのスタートになりそうでしょうか？
  • ４８００万円です。
• ４８００万円～ですか？最高額はお幾らくらいでしょうか。
  • 11800万円です。
• 坪単価、260～270でした。
  • 雑誌媒体でイメージ良く宣伝されたこの街を買いたくなる人は多いのかもね。今までは駅遠物件でもなんとか手が届くような販売価格を抑えたもので客寄せ出来たけど、流石にこの場所でマンション相場は高騰しているとは言うものの、坪260万オーバーとなると疑問に感じるなぁ。「駅から徒歩10分」且つあれだけ幹線道路に近い場所でどの位の勢いで売れるんでしょうかね？？
• 南東よりも西側の南寄りの方が資産価値が高いです。西宮では山と海が見えなければダメなのです。西側は道路に面していますが、道路際は全面が公園敷地で、マンション前の道路はほとんど車が通りませんというか、通れません。川の反対側の道路も車の通行量はとても少ないです。
• モデルルーム行きました。確か予定価格は一番安い3LDK 2階 75平米無いくらいで5200万でした。1階ならもう少し安くなると思いますが、あまりに高いので驚きました。私には、この価格の価値が無いと判断しましたので違う市で戸建を購入しました。ちなみに4000万後半なら、2LDKしかありませんでした…
• モデルルームに行ったら第1期分の 価格表見せてくれましたよ。 駅周辺の今の中古マンション価格と そこまで変わらない価格でした。 販売登録は5月下旬の日程でした。 6階はほとんど埋まってましたよ！
• この場所でほんとに＠260なんですか？＠220ぐらいだと想像してましたが、確かめられた方いらっしゃらないのでしょうか？
  • @250やね。東側低層なら@230くらいで一番安いよ。まあこの金額出せる家庭なら中学は基本私立でしょう。広田小そんなに悪いの？街の雰囲気は悪く見えないけど。
    • ほんとに＠250ぐらいなんですね。 びっくり。。。。 75m2 がちょうど@220で5000万円の計算です。感覚的なもので根拠はないです。 気が付けば西宮のマンションも凄いことになってきましたね。 ファミリー層対象の6000?7000万円のマンションを自力で購入できるほどのサラリーマンが関西にどれだけいるんだろうか。。
• ともかくこの物件は微妙なんだよ。 駅近かといえば少し遠い、でも歩ける範囲だ。 邸宅街かといえばちょっと違う、でも北口の東北・東南・西北エリアに比べると環境はすっとよい。 阪急の夙川から御影までで徒歩10分以内の物件は、中古も含めて見て回っているがあまりに規模が小さすぎる。 大阪へ通勤するには北口で降りたい。最終逃してもタクシーで帰れる範囲だから。 悩むんだよなぁ。あと500万安ければ即決するんだが。
• 業者さんから問い合わせの数と見学者のアンケート結果からの内容だけですが、この物件は7割近く第一期で申し込みが入る予定ですよ。
• モデルルームに２回行きましたが、他の来場者の方は、我が家(30半ば)と同世代の人ばかりでしたね。

交通

• 徒歩１０分って非常に微妙な距離だと感じています。信号の有無などでかなり変わってきますから。
• 丸橋町と聞くと「アー　ちょっと歩くなー」というイメージ。高値でも飛び付くほどのアドレスバリューはない。
• 利便性が高いといっても大阪三宮には一定の距離がある。例えば梅田勤務なら中崎、扇町、福島あたりに住んだ方が自転車通勤ができて住居としてもいいような気もします。尼崎駅前や塚口でもいいでしょう。
• 10分以内で線路北側でこの規模は当分無いと思う。
• 阪急かＪＲで徒歩圏内(マンションなら)という条件がくるとします。結果、供給数と価格で、西北が主要選択肢になります。交通利便性から支線をはずしたい人にとっては正に西北です。
• 近所の住民です。通勤で阪急を使っていますが駅まで信号もないので10分もかからないですよ。丸橋で15分かかるのは171の北側でしょうね。ここは171の南側だし楽しみです。
  • 今回の丸橋町は実際歩きましたが、私少し歩くの早い方だと思いますが９分でした。信号無いし車ほぼ通らない道が選択できます。実は敷地の南東角あたりからだと８分でいけますが、そこは接道してないので---(道に接してるように見えるんだけど、通行だめみたい)
• 立地は良好だと思います。バスに乗らずに特急停車駅の徒歩圏内というのはとても便利で、大阪の勤務先から帰宅する時の気楽なこと（電車でもタクシーでも）。また最近家人が急病で救急車のお世話になった時、病院の数が多くて西北で良かったと思いました。
• (勝手な予想)線路北側で171より南で10分以内はこの敷地規模はこれまでもこれからも無いんじゃないかな。(すいません北東はよくわかりませんが)
• 駅から徒歩圏のお住まいの前提で、勤務先が大阪なら通勤時間の短い西宮が良。特に夜遅い時間帯では西宮のありがた味がわかります。

構造・建物

• 敷地がすごく大きいですね。
• 建物の問題点は、敷地中央の駐車場をどう感じるか、です。
• 建物はコの字型で、北側に高層は建ちません。価格の高いのはたぶん公園に面した西側です。マンション入口は西南角ですね。
• 公園は西側です。南棟ですが、すぐ南側の公営住宅が３階建て、少し離れた社宅が４階建てなので、5～7階以外はプライバシーに難があります。付近の高い建物から周辺を見ればどちら向きがよいかがわかります。
• 提供公園が688平米だそうですが、提供公園とはマンション住民だけでなく周辺の地域住人も利用できる公園でしたっけ？セキュリティや騒音の面で影響を受けなければいいなと思います。
• 直床最低限の20cm 、基本は田の字間取り、アフコーブは最低限、 この辺りはいいとしても、通路側は柱が部屋にもろめり込んでる、天井は最低クラスの240cm、スパンは90m2の部屋でも6.5mでほぼ6mちょっとばかり、キッチンは安い人工大理石ってのはどうかと。。ワコーレレベル。。

共用施設

• ロの字型の棟中央の駐車施設がどうしても気になっています。
  • 駐車場はどのような点が気になるのでしょうか？東、西、南の3棟あって、真ん中が駐車場というプランはどの棟からも均等アクセスでよいと思いますが。機械式(と思われる)という点ですか？
    • まだ資料を取り寄せていませんし、市役所で閲覧もしていないので、あくまでも推測なのですが、配置図を見る限り2-3階建ての駐車場ビルか機械式ではないかと思うのです。条件は全く異なりますが、JR塚口駅前の大型物件のように住棟間の緑があれば、購入にかなり傾くのですが・・・。
    • たぶん機械式だろうね。時間がかかるデメリットはあるけど使用料は安いと思う。通常ハイルーフと普通と分かれてて、普通は月1万円より下じゃないかな。これが最大の売りと思う。小規模に比べて管理費、駐車場は安いと思うし。
    • 屋根や壁があったら雨や直射日光が防げるから逆にうれしいけど、たぶん駐車場機械設備だけと思う。確かに3階くらいまではマイナス面あるかもしれないけど、各棟、各住戸とも玄関側だから大きな要因ではないのでは。
• 天井高が240とやたら低いのに、通常の直床スラブなのはなぜだろうと思ってたら、アンボンド工法じゃん。。。 長谷工お馴染みの低仕様。 ボイドスラブのように小梁はなくなるが、遮音性が落ちるという食わせ物。 今は長谷工ぐらいしか使ってない。普通の直床より落ちるからスラブ厚は分厚くする必要があるのに、スラブ厚は20cm?? ボイドスライブなら25-30cmは最低とってるが。。 高さを稼ぐために無理やり詰め込んでるということかな。 天井が低くくて、床が薄くて、遮音性が低いものを使ってるって、そんな仕様に7000万。。

設備・仕様

• こちらは床下暖房ついてますか？？
  • 床暖房ついてますよ^ ^前回いただいた間取り図面にはなかったですが、新しく訂正されたものにはリビングに書かれてました。
• 仕様は大規模なだけあって思った以上には酷くないよ。外からのデザインもいいと思う

間取り

• 間取りでてたけど、柱がめりこんでるなあ。玄関側にまるまるめりこんでる間取りもある。
• 部屋の大きさもやや抑え目だね。80m2以上は非常に少なくて、70m2ちょっとの部屋も多い。ファミリーには最低限で子供二人男女いたら狭くなると思う。
• 70m2～75m2の部屋が大半。 面積を抑えて、金額のグロスを抑えているのがよくわかる。 スパンは面積に応じてやや狭めかなという感じ。 天井が低いので、スパンの狭い部屋を買うと圧迫感あるかも。 変に60～70m2ちょっとの3LDKを買ってしまったら、リセールがきつそうだね。 ニーズないから。

買い物・食事

• 買い物は便利ですが、三宮や大阪には負けますし、基本的にはガーデンズ一本の街。
  • 買い物はガーデンズだけでなく、この辺りの人は、梅田や三宮へも買い物へ行きます。その距離感が不便だとは思いません。

育児・教育

• この辺はファミリーが多いようですが、塾はあっても、総合選抜の名残で公立小中はいまいち。私立いかせるならここである必要はない。気になる地域もあるって、むしろ積極的避けたい。 学区を気にするなら神戸の東や北摂なら中学まで問題ないし、私立にいかせるにも遠くない。苦楽園口は中学からほぼ私立にいきますが、小学校は北夙川など非常によい。変な地域もない。
  • 阪神間に住み慣れた人は、好んで大阪には住みたくない。大阪は仕事に行く所で住む所ではないと思っていますので。関学以外に、名門私立が神戸線にはいろいろあり、通うのも便利です。
• ファミリーの方は子育てはどうですか？西北界隈は特に学区は最大の炎上ポイントですよね。本山中や高羽中や北夙小にいかせたい親はいても、西北界隈はそういうところはあまり知らず。実際、高木中、深津中はどうですか？小学校は情報がないです。
• 学区の問題は中学からは私立志向ということになります。中学受験の塾は駅前あふれています。
• 深津はマンション人気の方が勝ってきて、少人数で目も行き届くし学区がかなりよくなってきたらしいけど、平木はどうなんだろうね？平木学区でマンション、それなりの規模のはもう建ってしばらくたってるからなぁ。生徒数は中規模だけど。深津は上は神戸高校の総合理学に受かるらしいけど平木は市西の普通科がやっとって数年前に聞きました。今の平木は？
• 教育は、どの高校に進学するかで進路計画を立てられると思います。公立高は入試制度の変更が大きすぎて最近の情報はわかりません。市内の高校で進学校は市西のみ、大学が関関同立程度でよければ市西で十分ですが旧帝大狙いなら第一学区かな？。どちらにせよ普通は小学校から西北駅前の塾通いになります。なお市西は、丸橋町から自転車通学は不可で徒歩通学です。
  • 大学が関関同立でよければ西宮東までは大丈夫。市西は今や国公立合格実績、兵庫県の公立高校で6番手くらいのとこまできてますよ。旧帝大ならさらにこれから上がります。
• 子供が女の子でまだ小さいので、どうなるか読めませんが、夫婦が神戸高と姫路西で、塾にいくこともなく、それなりにやれてきたので、小学校から塾通いで私立中が当然というのはかなり違和感があります。しかもハイスペ向けというより地域問題のためという要素があるというのが。一方、そうなると公立は学力以外の面でも出涸らしかなと思ったりもします。
  • 小学校広田なんだから仮に平木中行くとしても広田小で固まってれば無問題
• 下の子が市西に最近まで通っていましたが、進学校とは思えないほど体育会系も強い、のほほんとしてユッタリした学校でした。あのクラシカルな制服のイメージ通りです。
• 小さい子供がいる家庭だったら、中学の学区がちょっと…やし。そんな場所で坪単価250と聞いて無いなと候補から外しました。
• 両親の家が上ヶ原なんで、丸橋でも子供は特例で上ヶ原中行かせますね。小学校は広田は優秀です。社宅多いしお受験熱も高いです。深津はマンションの勢い＆少人数でよくなってるようですが平木は本当にいい噂を聞きません。中受か越境するならここは最適な場所です。
• 昭和園は南部分が昭和49年設立の平木校区に編入され芦原小学校が平木開校と同時に閉校となった。北昭和町は広田校区のまま。よって丸橋町は広田校区のままである。西宮北口駅周辺の集合住宅開発は先づ広田小周辺がバブル時に増加。その後大社校区が満杯となるにつれ地震後は高木地区に移り学校は満杯。最後に駅南側が開発されその後は最後まで残った地区、例えば丸橋町、大屋町、青木町等マイナー地区が手掛けられている。
• 広田小はいいけど、平木中は避けたいかな。
  • 平木中って普通だと思うんですけど。公立中に進む時点で、高校で決めようとしてるわけで、第二学区では市西か大阪の私学しか選択肢はないでしょう。
  • うちの子は平木中卒（２年前）ですが、普通の公立中学でしたよ。学年によってカラーがあるので、昔は悪かった年もあるみたいでしたが、ここ数年はおとなしく落ち着いている学校だと思います。前校長（定年のため退職）が風評被害を減らそうとすごく努力されていました。
• お子さんの受験で公立高校狙いなら神戸が最良です。同志社程度でよければ西宮北口から徒歩圏内の市立西宮で充分です。
• ファミリー向けのマンションと理解し、懸念点は学校

1. 広田小？　（違ったらごめんなさい）　小学校一年生から学級崩壊があると聞いてます。
2. 平木中　JR西宮北側地域は昔から開発が難しいエリアにつき、十分理解して検討ください。

• 学区は他の人も書いてるけど、この価格買える家庭は中学からは基本私立だから関係ないよ。小学校は公立も多いとは思うけど駅前は関西随一の塾銀座。

周辺環境・治安

• マンションの立地が変電所の傍になるのが気になります。事故などのリスクがないのかどうか。
• 大通りからも中にはいってるし、住むにはいいんじゃない？駅南側よりいいと思うけど。
• 駅まで信号ないし駅南側よりは住みやすい場所なんで凄く気になってます。場所的には値段も高いとは思うけどこの辺りで、規模の大きいマンションはしばらくは出ないだろうと思います。
• 個人的には、住居地域、商業施設、子育て環境などどれも中途半端で、何が人気なんだろうと思ってます。
  • ちょっと足を延ばすだけで、海や山へ行けます。都会すぎず、田舎すぎず、住むには相互的にバランス良い。だから人気なのです。中途半端という感覚が理解不能です。
    • 坪260出しても、六甲、住吉・御影、岡本・摂津本山、夙川・苦楽園口より西北に住みたい良さってなんですか？そのお金あればしばらく待てばその当たりに住めると思いますが。書かれている私立、海山、都会過ぎず田舎過ぎず、三宮大阪への通勤距離は近しい条件かと思い。西北のプラスは大規模商業施設、マイナスはたしかに微妙な地域の存在や雑多な街、学区の悪さかな。イケてる住宅街がないんだよな。学生～独身～DINKSならいいと思うんだけど。
    • 通勤利便性で中崎扇町福島、学区なら東灘北摂？、買い物は三宮大阪、意味不明の尼駅前、塚口。一点集中で列挙するのはいいが、その一点以外のマイナス面を嫌う人も居る。西宮は、そこそこバランスが取れているから関西トップクラスの人気があるの。
      • 苦楽園は支線であり、フラットじゃなくて老後が不便。阪急とJRとでは阪急が人気。今津線の利用もしやすい。神戸方面は北は山がすぐあり、南北の移動がしにくく、車移動も京都、北摂方面にも西北辺りなら行きやすい。適度に庶民的な感じも良い。
    • やっぱり、西北は夙川、岡本あたりと比較しても便利なんですよね。劇場、甲子園球場、宝塚、競馬場、梅田へより近い。たまにおしゃれな芦屋、苦楽園など行くにも不自由しない。夙川、岡本、芦屋川あたりの駅近って西北より坪単価高いし、見栄っ張りが住むイメージしかないよね。
    • たしかにその意味での利便性は高いですね。やはり利便性軸で住む街なのかしら。西北こえたら尼崎ですし、神戸側にこういう街はなく、開発余地も湾岸付近以外はないでしょうから、強いでしょうね。
• 私は関東から関西に転勤して17年くらいで阪神間住まい経験無しですが、仕事やプライベートで阪神間に行くとき、武庫川を渡ると、街の雰囲気が変わると感じます。(仕事は電車、pvは車171)私のような地元民で無い者にとっては武庫川より西で東灘までは「良好な阪神間」というストライクゾーン広い感覚の人多いと思います。
• 住環境としては、良いとは思いません。171からひとつマンションを挟んでいるけと、音と空気は気になるかなと。今住んでいる場所も171から少し入っているけど、夜窓を開けているとTVの音に影響するくらい気になるし、ベランダの物干しなんかは結構黒くなります。田舎者なのでそう感じるのかもしれませんが。
• 西北って響きに物件探しをするものの、実は西宮市内でも特に西北周辺は大きな幹線道路、高速道路に四方八方囲まれ、どこの道路もかなりの交通量で空気が悪いのがマイナスなんですよね。だからと言って北側にあがると不便だし、マンションに住むからには利便性の伴った駅前が良いんだけど、新築物件はありませんしね。塚口も検討したんですが、福知山線の不便さがネックです。一層、宝塚の方が良いのかしら？と悩みます。
• 171もここはスピードを落とさざるをえない場所なので言うほどうるさくないですよ。能登町の171一本裏に一人暮らししてましたが本当に環境よかったです。
  • 171は純粋に交通量は多いなとは思っていますが、スピードが出しにくくなっているということなのであればそんなにブンブンうるさいというほどではないのかな？と感じました。
  • 171の北側の丸橋町に住んでますが、夜窓を開けていると、個人的には音が気になります。救急車、パトカー、バイク、大型トラックの音あたりが。このマンションは171に面するわけじゃないと思うのでわかりませんが。
• 現地に行って来ました。音凄いですよ！これを大丈夫っていう人は信じられません。
  • 171は東西じゃなくて斜めに通っているから北側のマンションが遮音になっているとは言い切れないと思いますよ。現在、171の北側少し入ったところに住んでますいますが、窓を開けているとテレビ見ていて気になるくらいです。特に夜は。音の感じ方は人それぞれなのでわかりませんが。
• 夜(夜中)は六甲おろしで、北からの風で音が気になる人は、 気になるかもしれません。もちろん、全く気にならない人もいます。昼はほとんどの人が、気にならないでしょう。眺望を取るなら、上層階。音が嫌なら下の階が良いですよ。
• 地図で見てみると、ここは某一部上場企業の社宅跡地のようですね。
• 今までの話を取りまとめると、マイナス点は

1. 中学校
2. 国道の騒音
3. 駐車場のデザイン

• 価格はバブってますよね。でも現地と模型見て内容確認しましたが代え難いものを感じました。なんといってもこの規模(150戸？)は線路より北で171より南ではもう無いと思う。規模あるゆえのプラス要素は

1. エントランスが広い
2. コンシェルジュいる
3. 共用施設充実(自分はゲストルーム以外要らないけど)
4. 駐車場安くなる(たぶん理屈あってる)
5. ゴミいつでも出せる(たぶん24時間)
6. 管理組合役員割合低い(おまけ要素)

• 海側か山側かでいえば、ハザードマップでは、津波はＪＲの土手で防ぐ計画です。武庫川が氾濫すれば、今津線の東側はほぼ冠水地域です。
• 西側は公園もできるし開放的で明るいですよ。南側は集合住宅があり高層階以外は眺望は望めませんが、そんなに高い建物ではなかったと思うし建物の距離は意外にあるのでそれほど圧迫感はないんでは。東側は戸建で建物との距離も近いので2階まではちょっと厳しいかな。1番安いよ。でも戸建エリアだから3階より上は眺望いけるかな。 駐車場は建物の内側だけど暗くなるのは2階くらいまでじゃない。ベランダ側じゃないし圧迫感はそんなにないと思うよ。モデルルームに精巧な模型があるから現地と合わせて確認したらいいけど、私はそれほど気になりませんでした。 東の2階まで以外は。
• 駅から10分も歩くのに、１日中交通量が絶えることの無い171号線に隣接していて決して環境良好と言える場所でない。デベも大和ハウスだし、そもそも「最大級」と規模を広告の全面に押しだしている辺りに少し違和感あるよね。 ３Lで5000万超。現在は全体的に販売価格が高いってのはあるけど、それでも割高感をこの場所なら感じる。
  • でも線路北側でこれ以上の規模出ないだろう。最大級はどのデベでも強調するだろう。
• 西北は普通のリーマンの街で、特に格も感じさせないから、見栄に金を投下する層にはウケが悪い。 かといって、合理的な人たちには資産性や学区で選ぶには良いとは言えない物件なので、買い物と通勤と塾といった利便性以外の魅力は乏しい。
  • 資産性は悪くないんじゃない。関西でここ5年くらいで価格上昇率トップクラス(1番かも)では。今の価格からという意味ならわからんでもないけど。

周辺施設

• アクタに土日に行ける市役所機能があります。

その他

掲示板

• 「プレミスト西宮北口ザ・レジデンス」についての口コミ掲示板
• プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

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