オハナ 戸塚舞岡

2016年5月28日 (土) 11:49時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市戸塚区舞岡町184-1　他4筆（地番）
• 交通：東海道本線 「戸塚」駅 バス5分 バス停から 徒歩1分
• 総戸数：132戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月下旬予定
• 入居時期：2017年04月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 販売代理：株式会社長谷工アーベスト、 野村不動産アーバンネット株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
• 公式URL：http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/trans/00117661/?lc=03

価格・コスト・販売時状況

• 資料取り寄せましたが一部値段出てましたね。4000万円前後が多数あり、学校側のA棟の方が西側なので全体的に値段は控えめ。駅遠い、目の前校庭で砂埃、日中の騒音、ベランダ目の前ネット、総合的に考えると今回は割高に思えますので、見送ります。
• オハナの売れ行きは価格によって大きく左右されそう・・・ ここは他エリアのオハナに比べて価格帯が高すぎるように感じますがその理由はどのようなところにあるんでしょう？ 建物のグレードは同じでしょうから、土地の取得費用でしょうか？
  • 横浜市だからです。
• 駅からバスでこの価格はオハナにしては高いですね。物価の上昇もあり仕方ないですが、完売は難しいのではないでしょうか。
• 着々と申込み(希望)が埋まってきているみたいですよ？ うちも、第一希望はタッチの差で申込み出来ず・・・。 早期に動いていたのですが、もっと早い方がいたのですね・・ 子育て世代というより、定年後の方を見かける事が多いです。土日は、違うのかもしれませんが。平日に動いているのもので・・ 駅までバス便の茅ヶ崎のオハナと比較すると高いですよね・・ やはり、横浜市だからでしょうか？！
• 本日モデルルーム見学と丁寧な説明を主人と受けて来ました。第1期販売の部屋位置により微妙に値差がありました。西側の3F〜4Fは中学校側の窓からマンションが近接しているのでカーテンが開けられないかも！
• 管理費が一定なんですか？10年後、管理費が足りない！なんて事にならければ良いんですけどね。
  • その分、初年度から割高に設定して、金額を維持する仕組みのようです。20年後とかに、やはり維持できません、追加徴収です。とならなければ良いのですが。
    • 管理費の件ですが・・・ これまで培ってきた(プラウドやオハナ)経験とデータをもとに長期修繕計画を試算した上での金額設定です。良い部材を使用することで耐用年数も長くなり将来かかる費用を押さえることができる話だったかと思います。 重要事項説明会では、万が一の時(天災など)は、費用を負担する可能性もなくはないとの説明でした・・・。
      • えー、修繕積立金が値上がりしないという触れ込みなのに実際に回してみて不足となれば結局値上げする可能性もありですか？ これってどこのマンションも同じなのでしょうか。 売主は最初に長期修繕計画を立てた後はノータッチなんですか？
        • 当然です。 長期修繕計画はあくまで計画で、計画通りにいかなければ値上げもあり得ます。 物価の高騰や、消費税率アップなどは折り込まれていないですし、修繕時は同等品への交換で見積もられていますが どうせ交換するなら良い仕様の物に変更したいというような要求もあるはずです。 駐車場の利用率が下がって、駐車場料金が減ったりする可能性もあります。 長期修繕計画の見直しは、デベロッパーではなく管理組合がやる必要があって、修繕積立金を値上げで対応するか 管理会社への管理委託費を下げたりして、支出を抑えるような取組が必要です。 気になるようなら、デベロッパーの立てた長期修繕計画を見せてもらって、妥当かどうかを調べてみれば良いと思います。
          • 修繕積立金が値上げする可能性ありという話はショックを受けました。 オハナはマンション業界初、30年間原則一定の修繕積立金制度の採用でグッドデザイン賞を受賞していた筈です。コピーにも修繕積立金が30年間値上げしませんと書かれていたにもかかわらず値上げの可能性ありなんですか？
            • オハナは修繕費を一定に設定することによって、途中で値上げしなくてもいいように30年の予算を組んでいます。 他のマンションは途中で修繕費を値上げすることを前提に、修繕費が不足しないように予算を組んでいます。 したがって、計画上オハナの修繕費は一定です。 しかし、天変地異や管理組合の無駄使い、物価の上昇などの要素は予想できないため、オハナの修繕計画が計画とおりいくとは限りません。だから、場合によっては値上げの可能性は否定できません。明日に何が起こるかわかりませんからね。 でも、だからといって私はオハナと他のマンションはどっちも同じだとは思いません。 少なくとも計画上は値上げしなくても大丈夫なように予算が組まれているので、その点他のマンションに比べて安心です。 修繕費が　場合によっては値上げされるかもしれない　と　年数がたてば必ず値上げされる　の違いです。
• 価格安いのですか？販売状況はどの程度でしょうか、オハナシリーズは人気あるようですが。
• こちらの売れ行きはいかがなのでしょうか？
  • 現在先着順で出ているのは結構埋まってましたね。
• オハナ戸塚舞岡(総戸数 132 戸)

1. 2016年3月25日 45区画 第1期 供給数
2. 5月13日 40区画 契約数、要望数

• 竣工までに売れ残りそうですね。やはり高すぎますよ。以前のオハナでしたら、即完売のペースでしたが難航してますね。戸塚周辺がマンションラッシュと言う理由だからかな？
  • 完成時期2017年2月下旬予定、入居時期2017年4月中旬予定。入居まで時間あるからね。まだまだ分からないよね
• 管理費がずっーと定額って本当に大丈夫ですか？
  • 管理費ではなく修繕積立金が30年間定額というのが売りみたいですね。

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  価格表（2016年3月12日撮影）

交通

• 湘南新宿ライン、上野東京ライン 「戸塚」駅　、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩1分
• 横浜ブルーライン 「戸塚」駅 、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩1分
• 横浜ブルーライン 「舞岡」駅 徒歩15分
• 最寄り駅まで、徒歩24分、徒歩15分。。。ちょっと遠いですよね。
• バスだと５分って事ですけど本数はどのくらいなんですかね。それと深夜は何時まで走ってるかも気になりますね。
  • バスは5～10分に一本出てます。最終便は24時半近くまでです。地下鉄･舞岡駅からは距離あるので、戸塚駅からバスに乗ったほうが便利です。
• バスで駅まで１５分ですか。なかなかの距離がありますね。渋滞に巻き込まれたら、もっとかかることもあると思うのと考えてしまいます。
  • 通勤時間帯でなければ、10分かからないくらいだと思いますよ。
  • いつも舞岡中学校前から駅までバス通勤しています。戸２２系統のバスは混雑度は低いです。雨の日とか、前のバスとの間隔が凄く開いてしまった時以外はほぼ座れます。 ただ、アンダーパスが出来てから、以前より駅まで出るのに少し時間がかかるようになりました。
  • 戸塚駅までのバスは本数あります。しかし、通勤時は駅前が混んでおり、到着に時間がかかります。
• 戸塚駅でバスがなくなった後は、歩けないですね。そして、深夜の戸塚駅でタクシーはかなりの行列なので。。。不便ですね。
• 戸塚は丁度良い場所にあるんですよね。ここから、鎌倉も熱海も高崎、宇都宮と、千葉、成田空港も途中での乗り換え無しで行けてしまうのが、良い場所。東京と大船の間は全路線が通っているから便利。
• 車庫がすぐそばなので、バスは定刻通りに来るそうですよ。 でも、駅前になるとバス渋滞でつまってしまうそうです。同方向からバスが集まるので仕方ないかもしれません！！ 道中渋滞にはまることは無さそうですよ？！
• 舞岡バスセンタから戸塚間を循環するバスは朝の通勤時間帯の戸塚駅から舞岡へ戻りバスが渋滞するため遅延が8分程度あるそうです、雨の日は自転車で戸塚駅まで行っていた人がバスに乗るため、雨日はバスに乗り切れず、次のバスをご利用ください と運転手さんにいわれ、延々バス待ちの雨日のバス路線な様子です。戸塚駅の駐輪場は満員らしく、１年空き待ちと言われ自転車は皆無な感じです。徒歩で戸塚駅まで24分なので歩きが健康に良いと思います。
• オハナから戸塚駅までは平坦です。 路線バス充実してます。 車も持っていますが、無くても戸塚駅、東戸塚駅までバス１本で出られますよ！！ ブリジストン前のバス停まで少し歩けば、横浜駅や関内、桜木町方面にも行けます。(時間は、相当かかりますけど)

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  路線図

構造・建物

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  構造

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  外観(2)

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  外観(3)

共用施設

• 駐車場：93台（平置式42台（身障者優先駐車場1台含む）・機械式51台（地上4段 横行昇降式）・月額使用料：未定） 他 来客用駐車場1台）
• 駐輪場：272台（敷地内、（平置8台・シングルラック式264台・月額使用料：未定）他 来客用自転車置場）
• バイク置場：5台（敷地内、月額使用料：未定）
• ミニバイク置場：8台（敷地内、月額使用料：未定）
• キッズプレイラウンジ
• どろんこ洗い場
• 買物カート置場

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  エントランス

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  敷地配置図

設備・仕様

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  キッチン・パウダールーム

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  バスルーム・その他

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  セキュリティ

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：68.48m2～83.47m2
• バルコニー：10.70m2～15.51m2
• 間取りは普通ですね。郊外物件なのでもっと面白い間取りだと良かったのですが。
• 説明員さんのお話しでは、部屋の角にはどうしてもハリの出っぱりが必ずあるとの事です。図面上ではリビング、5.2畳、6.5畳全てにありますが、後者２つは部屋自体が小さいこともあって、見学ではかなりの部屋圧迫感でした。図面上ではあまり気にならないかもしれませんが、部屋見学して初めて圧迫を実感しました。部屋図面です？
  • 柱の出っ張りは必須ではないですよ。 ただ、ラーメン構造の建物は、柱と梁で強度をだしているので、柱の間隔を広くしようとすると、柱を太くする必要があって建設費があがります。 長谷工設計物件の多くが、建設費を下げるために廊下側（もしくはベランダ側、廊下側の両方）の柱が部屋に食い込んでいます。 特に廊下側の柱を部屋の外に出すと、廊下を柱の分だけ広げる必要があり、建設費の上がる要因のため、長谷工は嫌がります。 もちろん、住人にとっては柱は邪魔なので、ベランダ側と廊下側の両方に柱を外に出したアウトフレーム工法を採用したマンションもあります。 逆に言うと、オハナは柱を部屋に食い込ませることによって建設費を下げて安い価格を実現しています。 使い勝手を優先するか、価格を優先するかですね。

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  Ｆタイプ

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  Ｇ２ｒタイプ

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  Ｊタイプ

買い物・食事

• マルエツ戸塚舞岡店（約560m・徒歩7分）
• ダイエー戸塚店（約760m・徒歩10分）
• 戸塚モディ（約1,690m）
• 東急プラザ戸塚（約1,860m）
• トツカーナモール（約1,860m）
• アピタ戸塚店（約1,920m）
• サクラス戸塚（約2.0km）

育児・教育

• 市立舞岡小学校（約540m・徒歩7分）
• 校庭グラウンドの隣り合わせに加え、 この公立舞岡中学校、舞岡小学校のレベルが低い事、 消化器を落下させるイタズラもありました。 私立小中学校へ通わせるご家族なら良いでしょうが、 戸塚駅までお子さん通学大変に思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 近年続々と戸建てが建てられていますが、古くからの建物もあり道幅は狭いので、徒歩や自転車は川沿いの遊歩道を通る感じになります。
• 舞岡は｢自然｣｢のどか｣なイメージですね。飲食店はないに等しく、住宅街＆畑です。舞岡駅は｢えっ!?ここが駅前｣という位淋しいです。でも新築戸建てが増えていますし、こちらのマンションも建つにあたり、町が発展していくといいですね。
• HPを見ると目の前が中学校校庭ですね。砂埃で洗濯物が干せない気がします。
  • 隣の中学校のグラウンド、ネット真正面です。砂埃は覚悟が必要です。近隣の雰囲気は悪くないです。良くも悪くものどか。中学校も特段荒れた雰囲気はなかったですが。
  • 私も行ってみました。南向き中心と広告していましたが、メイン棟の正面が校庭、もう一棟は校舎。よっぽど、学校の騒音や校庭の砂埃が気にならない人でないと、検討は難しいかなと思いました。本当に学校とはネットを挟んで真隣なのですね。
• 戸塚は坂が多い印象です。行き帰りの道はいかがですか。
  • 戸塚駅･舞岡駅からマンションまではフラットですよ。
  • 戸塚駅までは住宅街の裏道を通れば徒歩25分、但し勾配が結構あります。舞岡駅までは15分、田んぼと森の中を抜けていきます。夜は真っ暗で人通りもまばら。女性にはお勧めできません。車を持ってるなら、東戸塚の駅前なども活動圏内になりますが、車なしだと買い物する場所は限られるかも…
• この前、行ってみました。私は歩くのが早い方なのですが、スタスタ歩いて17分ほどかかりました。四方を川、グランド、校舎、鉄工所に囲まれてました。お世辞にも綺麗とは言いがたい… 二千万代ならいいけど、三千万代なら、ん～って感じです。
• さすがに戸塚駅から24分歩くのは無理です。。舞岡駅から15分ならまあ何とか。ちなみに駅からマンション建設地までってどんな感じの道筋なんですかね。お店が色々有るとか、景色が良いとか、歩道が広いとか、歩く楽しみが有ると良いのですが。
  • 歩いてみましたが、駅から1号線をひたすらまっすぐ。途中店舗はコンビニ数件、ダイエー、ダイソーくらいしかありません。1号線というと広い通りを想像しますが、町中の道路と変わりません。絶えず渋滞してます。田舎ならではの景色は皆無。ただ渋滞の脇を歩くことに専念するのみ！舞岡入口の手前を右に入った瞬間、これまた一段と中途半端な田舎臭さを感じるでしょう。これなら、辺り一面田んぼや山だった方がまだいいなと思いました。
  • 舞岡駅からは悲しいほど何もありません。駅前にあるのは、郵便局と歯科医院です。10分程歩くとマルエツ、ウェルシア、サンクスがあるくらいで、食料や日用品を買い揃える程度です。ほぼ畑でマンションに向かうにつれ住宅が増えていく感じです。
• 最大の原因は、学校校庭が隣合わせだからでしょう
  • 砂埃痛いですね。
    • 駅までバス便多いし、そんなに遠くないし。砂埃って、現地を見たのですか？！
• 物件は舞岡中学校のグラウンド北側近接にため、 砂塵被害、部活騒音、休日早朝部活騒音が極めて問題な物件です。 また、戸塚駅まで2.1km、舞岡地下鉄まではそれ以上の距離、 さらに舞岡地下鉄は急行は通過します、極めつけは、舞岡小学校、舞岡中学校の公立学校レベルが低いことが問題。そんな悪条件は住んでみなければわからないことです。よく吟味してください
  • 砂埃がどうのこうのと言ってる方がいますが、 中学校側としても東向き校舎の陽当たりが無くなることで困ってるんですよ。 教室からの圧迫感もすごいですし。 学校のレベル云々をここの住人に言われたくありません。
• 駅から遠くて バスは朝早くから渋滞するし、 周りは山で何も無いし、 値段も安くないし 何か買っていいことありますかね？
• ここはゆとりも自然もないですよね。 確かに舞岡の方に向かえば建物がないエリアが広がっていますが、周辺はかなりゴチャゴチャしてますよね。 駅から離れている割に周りに緑がたくさんあったり、景色が良いわけではないのが残念です。 隣接する学校や河が許容できるなら、価格が安ければ魅力がありますが、、
  • 完璧なゆとりと自然を求めるならば、横浜市内では難しいでしょう。価格も、横浜市内ではこの程度なのかなと思います。
• 学校の校庭が近接していますが、そこの所はどのように感じましたか？
  • 学校(校庭)はもちろん気になりました。なので、校庭側ではない棟にしました。校舎の近くです。
• 南向き面にグランドがあるのとネット？微妙なマンションですね、神奈中バスも一国も混みますしね。安いんですけどね。

周辺施設

• 舞岡川遊水池公園（約650m・徒歩9分）
• 戸塚共立第2病院（約1,200m・徒歩15分）

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  周辺施設

その他

• 私は、オハナに魅力を感じているのと、これから大型の公園が向かいに出来るという、横浜市の計画があるのもあり、地元民なので永住するつもりで購入を検討中です。 徒歩圏内に生活環境が整っていますし、(駅前の便利さには勝てませんが)自然も多いしほどよく田舎なので、資産価値は充分あると思いますヨ。
  • メリットないようですね。。強いて言えばオハナの中でも最高値とか？
• 購入理由の一番の決めてはどこでしたか？
  • 職場が戸塚なのです。
  • 戸塚が地元なのです。
  • 住みやすい。
  • 平坦な上に近隣にはスーパー、ドラッグストア、病院、自然があるところ。
  • 路線バスの充実さ。
  • マンションの価格。
  • モデルルームを見て・・オプションをアレコレ付けなくても大丈夫なところ。標準装備?が素晴らしいところ。
  • ★管理費が変わらないところ。
  • 電気代ガス代通信費?(ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ)が節約できるところ。
  • 安心と安全。(困ったときは駆け付けてくれるサポート)
  • 野村不動産という、ブランド力。

などなど、細かいですがこんな感じです。

掲示板

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