デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー

2016年5月11日 (水) 11:14時点における版

物件概要

• 所在地：宮城県仙台市青葉区花京院一丁目16番（地番）
• 交通：

1. 東北本線 「仙台」駅 徒歩7分
2. 常磐線 「仙台」駅 徒歩7分
3. 仙石線 「仙台」駅 徒歩7分
4. 仙山線 「仙台」駅 徒歩7分

• 総戸数：95戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月下旬予定
• 売主：株式会社フージャースコーポレーション
• 施工：株式会社　加賀田組東北支店

価格・コスト・販売時状況

• 目と鼻の先の宮城野区のデュオヒルズ仙台ザマークスも高層階は5000万超えですからここも高層階付近は間違いなく5000万超えるでしょうね
• 第１期は３８００万円台～６５００万円台のようですね。高いですね～。
  • 今の仙台なら妥当な価格だと思いますね、目と鼻の先にあるここのもう一つのマンションも低層階は3000万代〜となってましたが眺めの良い高層階の方になってくると5000万越えだったとか
    • 高層階と言っても、線路が見えてもしょうがない。それで、5、6000万円。仙台駅に近いだけの物件に思えるが、ここの良い点を教えて欲しい。
• モデルル－ムの写真などは素敵です。いいな～ ＭＲのキッチンや洗面台はオプションでしょうか？ 仕様のグレ－ドは全体的に質が良さそう。
• 販売戸数９戸ですか。出足はあまり良くないですね。少し仙台の経済力に対して過剰供給だと思いますが。
• 販売戸数２０戸に増えましたね。 私がＭＲに行った時もけっこう人がいました。 日照のイメ－ジがシュミレ－ションで確認できました。 色々決めつけないで確認すればよいと思います。
  • ということは、申込が20件以上は入っているということですね。結構滑り出し順調といったところでしょうか。最近は青葉区も次々に物件が発表され選択肢が増えていますが、価格が高くてもまだまだ需要はあるんでしょうね。
• ここは西口といっても東口も近いですから利便性はバッチリですしね。 もうすぐ第1期ですよね。 どの部屋から埋まるのでしょうか？
• 第１期はどれくらい売れたのでしょうか？
  • 申込が２０戸入ったから募集戸数２０戸に設定。もちろん抽選なしで全員当選。第何期にこだわることなく，ＭＲに行って欲しいところがあれば欲しいと言えばよろしい。実質先着順ということ。
    • 全体が９５戸数で、第一期が２０戸完売なら順調ですね。次回は来年１月下旬ですか
• 第二期は9戸となっていました。もっと増えそうではありますね。なにしろ仙台駅から徒歩5分ですから

交通

• 東口に限りなく近い西口物件。

構造・建物

• 敷地面積：1,517.49m2
• 建築面積：598.25m2
• 建築延床面積：8,827.01m2（容積対象外面積1,246.66m2含む）
• 逆梁なんですね(｡･ω･｡)なんでかな
  • いまどき珍しく、逆梁なんですね。 いま、逆梁マンションの南向き10階に住んでますが、日当たりが悪くて驚きます。 ここは西向きだし立地を考えても、日当たりは厳しそうです。日照図でどうとか以前に、立派な柱に遮られて、部屋に光が入りにくい。。。
    • パンフレットには逆梁だから日当たりもいいと書いてありましたが違うんですかね？
      • 逆梁は梁を外に出すので、開口部が広くなって、採光が良くなるはずですが・・・？？？
        • 逆梁だとバルコニー柵がガラス張りに出来ないし、柱も梁に合わせて外壁側にあるので、それほど採光よくないですよ。サッシが高くても、バルコニーに入ってくる光が少ない。
          • 逆梁を否定するわけではありませんが、外壁の表面積が広い分、建設費や修繕費が高くなる傾向があるようです。
• 勘違いされている人がいるようなのでちょっと書いておきますね。床スラブ（コンクリートの床板）の下側に梁があるのが普通の構造。 この場合、梁は下の階の天井に出っ張りとして現れます。 梁を床スラブの上に持ってきたのが逆梁。 床を出っ張らせる訳にはいかないので、二重床にして床下に出っ張りを隠す事になります。 天井側に出っ張りがないので、床から天井までのハイサッシを設置することが可能で、日当たりが良いと言う根拠になったりします。 「立派な柱に遮られて」というのは、逆梁ではなくアウトフレームの事でしょうね。 太い柱をバルコニーや共用廊下側に追い出して、室内側に柱の出っ張りを出さないようにする構造です。
  • アウトフレームは室内は広くなるけどベランダに柱や梁がくるから日光届きにくいらしいですね。スペースをとるか採光をとるか。
    • 採光は、バルコニーの奥行き、ガラスバルコニーか、開口部の大きさ、正面建物の有無、反射光など複合的要因で決まるから、物件の実際の状況を見ないと、構造だけでは判断つかない。

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  現地状況（2016年1月12日撮影）

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  現地状況（2016年1月26日撮影）

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  現地状況（2016年3月7日撮影）

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  現地状況（2016年3月20日撮影）

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  現地状況（2016年4月2日撮影）

共用施設

• 駐車場：47台（機械式）
• ミニバイク置場：6台
• 自転車置場：152台（二段式144台、平置8台）
• 外廊下に積雪とかしないのですか？仙台は強風の日が多いと聞いたのですが、外廊下だと大変そうなんですが。
  • 仙台は東北でも雪が降らないところ。山の方へいけば当然雪がありますが、マンションが建つような街中は廊下に積もるといっても、風で流れてきた雪位だと思う。
    • 今日のような強風の日には、外廊下は辛い。風が強く寒い仙台には不適合だが、一部の高級マンション以外はほとんどが外廊下仕様。我慢するしかないのか。

設備・仕様

• 低仕様ではないですね。一般的な水準かと。ただ、間取りは残念。
  • 標準以上ならば、二重床で十九階建て、かつスラブもあと五センチは厚い。地方は戸建ての需要が多いせいなのか、マンションの仕様は最低ランクのものばかり。
    • 億ションの二重床のスラブ30ぐらいの超高級物件じゃないんだから。 ３０００万台から買えるマンションならこのぐらいの仕様は普通じゃないですか？ １９階建てと２０階建ての比較って、１４階建てと１５階建ての比較と同じでどちらも一長一短と思ってましたけど。
• 値段の割に標準装備が安っぽい。オプションから選べば良いのだろうが、定価販売だろうから？
• バルコニーのガラス張りって個人的に好きじゃありませんけどね。外観の感じかチープに見える気がします。ここのマンションはその点コンクリート作りでクールな雰囲気がしね好きです
• ディスポーザーはついてますか？
  • ここはディスポーザーはありません。
• こちら収納も大きめだし床暖房食洗機も標準。トランクルームも付いてくるのがいいですね

【オプション】

• 契約した皆さん、床暖拡張・浴室手すり等　どんなオプション申し込みますか？
  • 和室を洋室に変更しようかなと思ってます。カラーはどうしますか？
    • カラーはモデルルームと同じにしました。リビングは下がり天井にしようと思います。
      • 下がり天井いいですね。ガスコンロの色やキッチンは何色にしますか？
        • 色はモデルルームと同じにします。でも、ガスコンロ　片面焼きなんですよね。両面焼きに変更しようと思います。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：68.20m2～86.49m2
• 収納が多いですね！オプションで間取り変更して増やすと高くなるので始めから付いてるのは嬉しい。
• こちらよく見てみたら西向きのバルコニーの目の前に機械式駐車場があるというということですよね？半分の部屋が目の前が鉄の棒が見えるということですかね
  • 機械式駐車場は、通常は地下に収納されてて（＝最上段の車が地面の高さにあって）、下段の車を出し入れする時だけニョキニョキとせり出すタイプでしょう。誰かが出し入れしている最中以外は、バルコニーからは見えないと思いますよ。
• 立地はいいので検討していますが、目の前の景色が気になります。西向きというのもひっかかっています
• 現地を何度も確認しましたが西日はビル街なので気にならないですし対策も可能でしょう。また逆梁ハイサッシのため手すり部分がコンクリートでそれを意識した作りになっていますしね。そらより花京院のビル街に沈む夕陽がとてもロマンチックで気に入りました。また朝は向かいにあるビルに反射した光が入って来るため部屋は明るくなりそうです。南向きほどの長時間の日当たりはありませんが、その分価格は抑え目で駅近物件。セカンド、共働き、DINKS、独身の方や私のように日焼けの気になる女性に向いてると思います
• 今日晴れていたので一時間おきに建設予定地を見てきました。11時から14時くらいまで問題なく日が当たっているのを隣と向かいのマンションにも確認できました。日がサンサンと当たるというより柔らかい光が窓から入るような。問題ない明るさだと思います。15時くらいにはオレンジの西日になりますがそれはビルに隠れて気になりませんでした
  • それは素晴らしいですね。日当たりに全く問題なくて、この立地なら買いですよね。

買い物・食事

• ここのすぐ近くに住んでいます。こちらなら裏に花京院市場という八百屋があります。またエスパルが一番近、肉や魚などはそこで調達していました。また、さくら野の地下や、ダイエー、東口ではありますがイオン系列のビック、宮町の西友も少し離れていますがあります。子供が産まれてからはイオンのネットスーパーと宮城コープを併用して食材宅配にしています
• ここの近くにイオンエクスプレス花京院店があるのですね。

育児・教育

• 学区は可もなく不可もなくみたいですが附属も通学圏内なので視野にいれています

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：商業地域
• 南側と東側には結構高いビルがあるけど、日照と眺望は大丈夫でしょうか？
  • 花京院の高層ビル群や近隣のビルは、避けられないと思います。でも青葉区で仙台駅に近いし、立地の良さがあるしそういう良い面が魅力的です。
• 日照や眺望よりも立地や資産性を重視するなら、ありだと思います。
  • やはり場所的にビルに囲まれてるので日照眺望は望めませんよね。立地はいいのですが
• 仙台駅からすぐ近くでなんでも徒歩圏内ですませられますしここの暮らしは便利でいいですよ
  • 駅近といっても、仙台駅の裏口的な西口だもんなぁ
    • 近くに住んでいますが花京院は再開発された高層ビル街で今時裏口のイメージなんてありません
      • 今や花京院は仙台有数の高層ビル群でアーバンな地域です。 裏口扱いしてきて、いつの時代の話してるんだって感じです。 ここは仙台駅までホントに近くて充分魅力的です。
• ここの近くと同じ条件のマンションですが電車の音は気になりません。駅の近くでスピードも落ちてますしマンションが一つ隔てられているからです
• 道路向かいに一戸建てがあるから、圧迫感は感じませんね

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  隣のマンションからの眺望（2016年1月16日撮影）

周辺施設

• ペデストリアンデッキができたら駅から徒歩五分と聞きました。かなり近くじゃないですか？

その他

• 東北の玄関口の仙台駅から徒歩７分、ペデストリアンデッキが出来たら徒歩５分と立地が抜群にいいこと、無駄な設備がないこと。仙台駅の西口東口の開発のどちらも享受できる利便性に惹かれました
• 購入した方にお聞きします。このマンションを購入した決めてはなんだったのでしょうか？
  • 何と言っても仙台駅から徒歩5分という立地の良さです。西口東口共に近く仙台駅の再開発に向けて周辺もますます発展していきそうで免震構造なのでリセールバリューもいいでしょう。更に価格も他の青葉区物件に比べて抑え目です。個人的にはアウトフレーム逆梁でハイサッシのマンションは高級感が出て好きなのもありここに決めました
• ここのメリデメをまとめると、こうなりますか？ どなたか現地をよく知っている方、教えて下さい。
  • メリットは、仙台駅まで徒歩５分で、しかも東口も使える利便性。また、価格も相対的に安い。
  • デメリットは、周囲をビルに囲まれ日照が悪く、高層階も眺望が期待できない。
• メリットはその通りで西口徒歩5分で東口も近く駅前全体を商業施設のようにして庭にできることです。病院や学校も近く、遠方に行く際も全線が使えるので乗り換え不要で非常に便利です。私はこのエリアに住んでから他に住むのが考えられないくらいでここに決めました。この立地で免震構造ら今はこの物件のみです。、価格が抑え目で、コンシェルジェやカーシェアリングなど余計な共用設備もないので維持費も抑えられそうです。デメリットもまさにその通りですが日照眺望のシュミレートはモデルルームで見せてもらえますよ

掲示板

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