京都桂川つむぎの街 ブライトスクエア

2016年4月1日 (金) 00:09時点における版

物件概要

• 所在地：京都府向日市寺戸町寺田50番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩7分
2. 阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩9分

• 総戸数：404戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月予定
• 入居時期：2017年03月予定
• 売主：住友商事株式会社、近鉄不動産株式会社、野村不動産株式会社、近畿菱重興産株式会社、株式会社長谷工コーポレーション、JR西日本不動産開発株式会社
• 販売代理：住商建物株式会社、 株式会社長谷工アーベスト
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション、近鉄不動産株式会社、野村不動産株式会社
• 管理会社：住商建物株式会社
• 公式URL：http://classy-club.com/katsuragawa/#/home

価格・コスト・販売時状況

• 南東最上階角で６５００万と予想。高すぎますね。実際は５０００万くらいだと願ってます。
  • 中層階角で1m2あたり62万円ぐらいじゃないか。マークの南側が同じ条件で1m2あたり57万ぐらい。この１年ぐらいで新築マンション価格は10%ぐらいは上昇してる。
• 南側低階層72〜75平米の3LDKで3700〜4000万でした。4LDKは当たり前ですがそれ以上します。東側も値段はそれほど変わりませんでしたよ。
• 東向及び南向６階あたりの７０～７５平米の中住戸で3500〜4000万ですね。
• 高層階の南東角４LDKだと5500万前後です。
• 全体的に、マークよりちょっと高いぐらい。マークの南側低層階が3600万台でした。食洗機とかをオプションにすることで価格上昇を吸収したんですね。
• 優先案内会では、5階、10階、14階の価格しか出ていませんでした。 ですので、どちらも5階で… 南向き、77平米で4000万円台 東向き、76平米角部屋で4000万円台 でした。あくまでざっくりとした予定だそうです。
  • 4000万円台ということは、4000〜4090万で、価格表によると、5階ごとに100万上がってる感じでした。2〜3階でも3000万円台は期待できないかも。
• こちらは77平米前後の3LDKだと、5階で4000万円台になります。
• 廊下側の窓の格子とか、洗面の鏡とか、値段のわりにこれかぁ～って感じでした・・・。 他と比較してみても、最近の物件にしては安く仕上げてる気がします。2LDKモデルルームはほとんどオーダー品でカスタマイズされているのでこれ見る意味あるの？って感じでした。
  • 設備はいまいちですね。 構造と仕様と外観に力入れてる感じですかね。 価格は安くないという印象ですが、要望はかなりついてて好調みたいです。 もうここより立地良くて安いのはとうぶん出ないでしょうしね。 あと、廊下の面格子はルーバーに変更になったみたいですよ。
• 管理費は9000円ぐらいですね
• 管理費・利用費・修繕費等を含めた月々の当初支払いが15000-18000円です。この中に駐車場代・JCOM代金(1500円)は入ってません。
• MR行かれた方、要望はどれくらいでていましたか？
  • A～Hは153室中59室、I～Nは168室中43室、O～Tは83室中13室 でした。 要望かぶってる部屋ありますね。メインエントランス、エレベーター3基の使い勝手、ゴミドラム、駐車場のエレベーター等が近いからなんでしょうか。階数は、中層階から埋まっていってる中で、角部屋は各階多い気がします。
    • けっこう要望出ていますね。東側が遅いのは、他のつむぎに比べて割安感が全然ないからでしょうか。 もう少し出足が遅いかと思ってたんですが、12月の抽選のころは6割以上は埋まってそう。 早めに要望書出してきます。
      • 想像以上に要望が入ってますね。まだまだこの辺りの需要があるということでしょうか。
• 南東角部屋中層階で5300万ですか… 優先案内会の時に聞いた価格より少し上がったのでしょうか。 西側のほうが人気があるのは、東側の小学校＆保育園を避けているからかもしれないですね。 今週末にモデルルームに行く予定です。 南西角部屋はどのくらい埋まってるでしょうか。
• 南西角部屋の10階以上の分譲価格はどの程度でしょうか。
  • 南西角部屋10Fは5150万予定のはずで、１階up毎に30万upとなります。 最上階は要望かぶっているので抽選とも聞きました。 モデルルームの感想は、天井高く、各部屋は大きくないですが無駄も感じず住むには無難ではないかと思いました。 設備はここで何度も指摘されている通り、微妙ですね。 トイレはすぐにでもリフォームしたいです。フチの段差が凄くて汚れやすそう...。 若い夫婦とご年配が多く見えていました。 私達もそうですが、子供いる家庭は多くなりそうですね。
• 南東側と南西側の角部屋は、初回で確実に全部埋まりますね。 角部屋の上階が埋まっているので、 5000万overを出す層は根強くいることがよくわかります。

交通

• 都心直結の2wayアクセス。
• ブライトは、マークやグランと較べると、駅へのアクセスでは弱いですよね。桂川に7分となってますが、構造上マンションの入り口として設定した通路から7分であって、建物の入り口からは10分ぐらいかかりそうです。洛西口にも桂川にも信号があるので、それぞれの駅から10分と見た方がいいでしょう。
• 阪急洛西口へは西側エントランスからのほうが近そう。それで9分なのかな。桂川ならともかく、洛西口に向かうのにイオンモール抜けると遠回りですよね。北側エントランスを設けることで、桂川までの距離が減った感じ。

• 

  交通案内図

構造・建物

• 外観は上品な茶系にガラス手摺と安っぽくない感じでなかなか良いかも。グラン、マークとは明確に区別してますね。
• ここって西向き、東向きもあるのでしょうか？
  • 南向きがほとんどですけど、洛南小学校を望む東向きはありますよ。西向きはないですよね。
• ここなら下層階でも南側景色よさそうね。
• 低層階でも日当たりも音も問題なさそうですね。
• 広告みると、グランドエントランス真横に鉄塔がくるみたい。
• ここ、杭基礎なんですね。

共用施設

• 駐車場 : 408台　
  • 駅から遠いけど、自走式駐車場が全戸完備の車寄せありだからまだ許せるかな。
• サイクルポート : 404区画（1戸当たり1.2×2m）　
  • イラストでは柵（一部はパネル）で区切られてましたので、ドミノ倒しにはならなさそうですね。
• バイク置場 : 81台　
• バルコニー面積 : 11.90m2～13.60m2
• 洗車コーナー
• フルタイムゴミドラム
• 子供が騒いだり遊んだりできそうな場所はマンション敷地内にたくさんできそうで、小さなお子さんがいる家庭や、子どもをもつ予定のある新婚さんにはもってこいかもしれません。
  • 三輪車や、自転車に乗って遊ぶ専用の場所もあったし、駐車場もエレベーター付きでベビーカーでも移動しやすそうでした。
• 400戸以上なので建物内エレベーター3基では少ないかなと思いますが、建築費高騰の影響が大きいのかもしれませんね。
• 他の情報としましては、駐車場は5000～13000円です。 1Fが13000円、上階になるほど値下がりします。 この地域の相場を全く知らないので妥当かは分かりかねます。 監視カメラは70台以上設置しているみたいです。

• 

  グランドエントランス

• 

  敷地配置図

設備・仕様

• ハイサッシとガラス手摺なのはいいです。
• 窓は、シングルでした。ハイサッシなので、オプションでペアガラスにはしたいかなあ。お部屋はやっぱりアウトポールはよかったです。
• 設備仕様に関しては、標準でシングルガラス、食洗機なし、洗面所の鏡も1面のみ、など随所にコストダウンの意図がみてとれました。
• 結局、インターネットは強制なんでしょうか？どこのプロバイダなんでしょうか？
  • インターネットはJCOMの強制加入でした。料金は聞いてないです。通信インフラの将来性は残念なマンションになるかもしれません。
• 床のフローリングはクッションみたいのが入ってるのかフワフワした感触でした。床の防音は分かりませんが、隣接の壁の防音については最高水準と営業マンは豪語していましたよ。
• オプションも仮金額になりますが、全室の窓をスペーシアに変更した場合、100万との事です。 ビルドイン洗浄機は21万、三面鏡は10万。サーモバス、カメラ付インターホンは7万。 他にも色々聞きましたが、正式発表した時に案内書が届くみたいですよ。
• 設備は10年前よりは良くて、数年前よりは悪い、という感じではないでしょうか？ お風呂のシャワースライドバーくらいは標準で付けて欲しかったです。 あと全室スペーシアにした場合100万と書きましたが、角部屋の場合ですので3LDKではもう少し安いかも知れません。 1部屋だと10万との事でした。 単純にリビングだけなら70万といったところでしょうか...。
• べランダの境はいわゆるペラボーですか？
• 1、2棟目の設備と比べて引き戸のレールが下になっていたり、引き戸が勢いよく閉めたら自動で閉まるのが途中で止まるだけになってたり、玄関モニターや三面鏡がオプションになってたり コスト削減がすごいですね。

間取り

• 間取り：1LDK＋2SR～4LDK
• 専有面積：69.80m2～88.86m2
• バルコニー面積 : 11.90㎡～13.60㎡
• ルーフバルコニー付住戸や、専用駐車場付住戸もないみたいだし、面白みに欠けます。広い部屋を期待していたのに、一番広くて88平米なので残念です。
• 間取りは長谷工らしい縦長。グラン、マークと代わり映えしません。4LDKもイマイチな間取りでがっかりしました。

• 

  Ｇタイプ

• 

  Ｎタイプ

買い物・食事

• イオンモール京都桂川（約160m・徒歩2分）
  • 京都最大級のイオンモール
• 京都府下最大のイオンモールがありますし、毎日の買い物はイオンモールと新鮮館とで使い分けできるのがいいですよね。新鮮館は食品の鮮度がいいし、店の大きさ的に普段使いにはすごく楽なので、うちは平日→新鮮館メイン、休日→イオンモールという感じになりそう。買い物に関しては充分なので、これ以上スーパーはいらないかな。

育児・教育

• 子育て世帯ターゲットと聞いています。 ということで情報ですが、向日市はこの秋から小学校卒業までの子ども通院医療費も無料になりますよー。 （今は京都市と同じで3歳まで無料ですが、改正されます）
  • 向日市の医療費に関して、くわしくありがとうごさいます。小学生卒業まで、1医療機関につき月200円は助かります。
• 小学校、保育園、公園に囲まれるから、騒音の心配はあるんじゃない？JRの音も結構通りそうだし。
• 子育て世代なら、直下の高圧電線は気になりませんか？私も子育て世代です。自走式の駐車場や、イオン以外のスーパーが近いこと、周辺に同じような高さのマンションが建ちそうもないことなど、その他の条件も完璧に近いのに、そこだけがネックです。
  • 我が家は子育て世帯だけど気にしてないです。気にし出したら携帯の基地局とかも避けたりしてキリがないから。気になるなら、高圧電線からできるだけ離れた東側にするとかですか？
• ブライトは子育て世代として仲間が多いだろうし、皆で一緒に歳とっていくのも良さそう。永住でないなら子育て終わり出ていくタイミングも一斉になりやすいかもですが、子育て期間だけは便利そう。それがいいか悪いかは置いといて。立地や条件も悪くないし。

【保育園】

• 取り壊しになった官舎の跡地には、16年度秋に向日市の認可保育園が開所⇒http://www.kyoto-np.co.jp/politics/article/20150822000039

【小学校・中学校】

• 第4向陽小学校（約640m・徒歩8分）
  • 有名で綺麗な小学校です。
• 寺戸中学校（約280m・徒歩4分）

周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画(D地区）
• キリンビール京都工場跡地の複合開発。
• 阪急京都線「洛西口」駅を中心とする阪急洛西口駅東地区地区計画が進められている。
• 南東の官舎跡は解体工事に入りました。南側の官舎はリフォームして綺麗ですが、南東の方（洛南小の南）は景観を損なっていましたので、綺麗になるからいいですね。跡地には何が作られるんでしょうか…？
  • ２棟のうちの西側は　2＋apartmentとして賃貸（？）になっているので、東側だけです。東側は解体の施主が確か近畿財務局だったので（うろ覚えですが）、まだ財務局のものではあるはずです。でも、近畿財務局の処分予定地や貸付予定地のリストの最近のものを見ましたが、載ってないですね。何になるんだろう？⇒https://www.facebook.com/2plusapartment
  • 取り壊しになった官舎の跡地には、来年度向日市の認可保育園ができることが決まっています。保育園なので、高くても3階建て程度ではないでしょうか。ただ、保育園ということで、にぎやかだと思いますよ。保育園は土曜日も朝からありますから。東にも小学校ですし、4LDK買うなら南西角が静かでいいなと思いますが、南西角も4LDKなんでしょうかね～。
• 子育て中の購入検討されてる皆様、近くにある鉄塔は気になされませんか？駅までの距離はまだ我慢できても、電磁波の健康被害、特に子供への影響が1番気がかりなんですが、私だけでしょうか？
  • 電磁波の健康被害って明確といえるほどのエビデンスがあるわけじゃないですからねぇ…。因果関係が疑われる、といった程度で。電磁波が引き起こす病気のうち、電磁波過敏症だけはハッキリしているから、少しでも可能性がある人は、検討から外した方がいいと思いますよ。
• 隣が小学校のグラウンドですから、環境的にも静かではなさそうです。緑がおおいのはいいですが。
• ハザードマップで浸水予想が1.0～2.0mだから、2階は安くても嫌かも。

• 

  エリア概念図

周辺施設

• 個人病院は近いけど、市役所遠いし、道中が道が行きづらいし不便。郵便局も近くにない。

【公園】

• 寺田東公園（約20m・徒歩1分）
• 寺田西公園（約110m・徒歩2分）

• 

  周辺施設

• 

  周辺施設(2)

その他

• ブライトスクエアはグラン、マークに比べて多少割高ではありますが相当人気が出て完売すると思います。理由は

1. .増税が控えている
2. .これ以降この地域にこの規模のマンションは当分立ちそうにない希少感
3. . 2線徒歩圏内は立つ余地が少ない
4. . これまでのこの辺りの物件に比べて子育て世代に人気がある
5. . 騒音の心配がない
6. . イオンモール徒歩圏内
7. . 同時期に販売される物件がない
8. . アドレスも問題なし
9. . 駐車場も向日市の条例で完備

• メリット
  • 自走式駐車場100%で、駐車場にもエレベーターあり。
  • 1区画に3-4台とめられるサイクルポートも100%。
  • 南向きの眺望
  • 南区ではなく向日市アドレス（特に学区）
  • 公立小学校中学校が近い。
• デメリット
  • 駅から遠い。敷地内の徒歩分を入れたら、桂川駅まで徒歩10分近い
  • 高圧電線
  • 東側に小学校、その南にも保育園で騒がしい。砂埃も気になる。

掲示板

• 「京都桂川つむぎの街 ブライトスクエア」についての口コミ掲示板
• 京都桂川つむぎの街 ブライトスクエア［旧：京都桂川つむぎの街 （仮称）最終‘新’街区プロジェクト］ってどうですか？

kansai/572672/349-593