プラウドシティ大田六郷

2016年3月26日 (土) 16:53時点における版

物件概要

• 所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
2. 京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測

• 総戸数：632戸（（A敷地）166戸（A棟）、112戸（B棟）、188戸（C棟））、（（B敷地）151戸（D棟）、15戸（E棟））
• 構造、建物階数：地上14階建（A敷地）地上15階建（Ｂ敷地）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• この物件は土地の取得価格が１３９億円（坪単価１９８万。容積２００％だから一種坪単価は９９万）って発表されてるから価格が読みやすい。 今は一戸あたり安くても１２０万円/坪ぐらいの建築原価がかかるから、 土地９９＋建物１２０で、２１９ぐらいが原価。 販管費・利益が標準である３割ぐらいなら＠３１２（７０平米６、６００万） 頑張って２割まで切り詰めるなら＠２７３（７０平米５，８００万） どんなに安くてもこの間には入ってくるよ。 ＠２５０じゃどう頑張っても赤字です。 （もちろん、坪単価は平均だから最も安い部屋が＠２５０を切ってくることはある）
• 全632邸ってすごいですね。 大規模なだけあって、マンション敷地内に カフェやミニショップ、コインランドリーとか いろいろあって便利だなって思いました。 医療施設があるのもうれしいですね。
  • 敷地内にいろいろ施設をつくるのは、それだけ周辺に何もないってことなのでは？ 敷地内に施設を作らないとマンションが売れないからなのでは？ とても便利には思えません。
• 坪単価300以上。野村にふっかけられましたね
• １戸当たりの面積が多めに取られているという点はいいなと思いますが、 坪平均単価が高くなってしまうと考えてしまうかも。 この辺りを健闘している人はリーズナブルであることを期待している人も多くなって来ると思います。 控えめ価格だったらすごく売れそうな気もします。
• 事前情報案内会に1月末から2回行ってる。たぶん売値は4600万から7000万台くらいみたいな温度感だった。場所を考えると絶対に高いけど線路越えたとこのアールブランも同じくらいだしなー
• モデルルーム行った方価格はどうでした？
  • ざっくりですが！A棟が4000万半ば〜6000万前半(南の角部屋以外60m2台)C棟が5000万半ば〜7000万中盤(西の角部屋のみ4LDKの80m2以上、残りは70m2台)
    • 予想以上にリーズナブルな価格で安心しました。
      • 1番広い部屋が7500万として計算すると、坪単価284ということで、通常の部屋の坪単価は260から270くらい、と読めば良いですかね？70m2の部屋に換算すると、5,500万から5,700万辺りがベースで、それに階数、角部屋か否か、方角等が加味されると。
• 今週末、モデルルームに行ってきました。 どうやら価格公表があったのは、2/20(土)からだったようですね。 今回案内されたのは、プラザ街区とフォレスト街区の内、フォレスト街区でした。 その中で、A棟(西向き)とC棟(南向き)について案内がありました。 A棟は3LDKのみの案内で、価格は4000万台中盤?6000万台前半。 C棟は3LDKと4LDKの部屋があり、3LDKは5000万台中盤?6000万台中盤で、4LDKは6000万台後半?7000万台後半とのこと。 営業マンによると第1期が一番安くて、建物の価値上昇に伴い価格上昇もあるといった営業トーク？がありました。
• なんでこんなに強気な価格なんでしょうかね。この値段だったら、もうちょっと利便性の良い場所に買うかなぁ…
  • 無駄な設備無くして価格安くすれば良いのにね。ラウンジとかカフェとかライブラリーとか本当に必要なんでしょうか
• フォレスト街区A棟B棟C棟の内、C棟は14階、A棟、B棟は12階です。 先日の価格表からも見て取れるように先行しA、C棟が売り出されてますが、まだB棟の販売予定は決まっていません。 もう一つのプラザ街区のD棟が15階＋E棟6階ですが、引渡し時期はフォレスト街区から半年弱遅れの来年8月半ば。 この物件に関しては立地、設備、セキュリティー的にもやはりメインはフォレスト街区側の3棟ですし、15階の事を検討する時期にはまだまだ早過ぎるのでは？ ちなみにD棟の立面図を他の3棟の各階層高と比べましたが同じなので、最大約2500mmの標準的な天井高になると推測されます。
• モデルルームに行ってきました。 ここは、専有部分より共用部分が売りのマンションですね。 線路が近く、花火大会会場も近いことから二重サッシだし、専有部分は収納を多くとっているようで、居住スペース、水回りはコンパクトです。 64平米の部屋は、納戸がなく、下駄箱に配電盤があるので、多少収納力が劣ります。

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  価格表（2016年3月12日撮影）

• 20160316プラウドシティ大田六郷.jpg

  価格表（2016年3月16日撮影）

交通

• 京浜東北と東海道線が通るから本数多いんですよね・・・駅も近くないし、そのあたりがネックですかね
• 京急の各停は本当不便。蒲田まで自転車のがいい気がしてしまう。
• このまま行くと朝の雑色の混雑がやばくないですか？各停の本数増やすのは無理なんですかねー
  • 京急は横浜以南の人は、横浜で旧国鉄（JRがなじまないので、俺は今でもこう呼んでいる）や東横線に乗り換える人が多いため、他の私鉄に比べてそれほど混まないみたい。
• 実際の最寄り駅は六郷土手。雑色まで9-12分で表記されていますが実質15-20分は必要。そして開かずの踏切があるので。一応、線路をまたぐ歩道橋は１つありますが…。蒲田駅までの自転車ルートは非常に狭い道路をとうります。自転車置き場は満杯状態。
• 糀谷駅の朝8時台の本数11本、うち8本は急行、六郷土手駅は8時台に各駅5本。圧倒的に糀谷のほうが便利なんですけど
  • 田舎のバス並みに少ないね。京急の各駅って。
• 六郷土手も雑色も8時台5本は変わらないんだけど。 あと、最寄り駅の意味がわかってないのはどっち？ 京浜急行線 「雑色」駅 　徒歩12分 京浜急行線 「六郷土手」駅 　徒歩10分 都心方面に行くなら雑色使いますは分かるけどさ。雑色が最寄りになるわけじゃないよね。

構造・建物

• 敷地面積：23,574.74m2 (Ａ敷地：14595.33m2、Ｂ敷地：8979.41m2)

共用施設

• 駐車場：（（Ａ敷地）168台（機械式55台、平置113台（内：身障者優先1台、カーシェア3台）)他に来客用駐車場1台（Ｂ敷地）131台（平置131台（内：身障者優先1台）)他に来客用駐車場1台、大田区施設駐車場3台）
• 駐輪場：（（Ａ敷地）949台（2段ラック式492台、スライド式440台、傾斜ラック式レンタサイクル分7台、来客10台）（Ｂ敷地）353台（2段ラック式164台、スライド式168台、傾斜ラック式レンタサイクル分3台、大田区施設職員用18台））
• バイク置場：（（Ａ敷地）バイク70台（B敷地）バイク26台）
• 駐車場代、どうなりますか。 近隣の月極と同じくらいだと思っておけな少なくともあまりがっかりはしないかもしれません。 戸数がとにかく多いので、さすがに駐車場100％は無理でしたか。 どの程度の人が希望していて、どれくらいの人数が敷地内で借りられなくなるのかって読みにくい感じ。 近隣に月極はありますか？
  • だいたい近所の相場は23000円くらいですかね。もう少し安い駐車場も有るかも知れませんが…
    • 半分しか駐車場ないから、余った人が近所の月極を見つけるの厳しいと思うよ。全戸ほしがることは無いと思うけど、300戸は間違いなく敷地内には駐車場持てないので。駐車場の抽選前に購入して何が何でも抑える気で行かないと。
• 敷地内に共用施設がいくつか作られるようですが、ライブラリーの蔵書は7000冊、最終的には1万冊を目指すとは凄い。維持費はかかるでしょうが、定期的に内容を入れ替えて末永く利用できる環境を維持していただきたいです。本が好きなのでこう言う取り組みはいいと思います。

設備・仕様

• 15階にしたせいで階高確保できないので直床になったのは勿論そうだけれど、アウトフレームが出来ていない事や、戸境壁が二重壁になっている点。どう見てもコストダウン仕様となっていますね。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：64.62m2～86.87m2
• 収納が確保されているのと、居室１つ１つがそれなりに広さがあるという点ではいいのかな 郊外型のマンションという作りなのかなぁと見ていて思いました とにかく戸数が多いですよね この場所でこれだけの戸数がきちんと売れるのか？！ その点でどうなんだろうというのはあります。 お値段がお得感がないとなぁと。

買い物・食事

• ちなみにこの場所はコンビニ空白地域。近いのはおそらく六郷土手駅前のセブンイレブン。Ａ棟Ｂ棟の間の道路を１キロぐらい蒲田方面に行ったところにあるファミリーマート、西六郷２丁目の交番のそばのセブンイレブンになります。

育児・教育

• 工場跡地といっても道幅は狭く、一通が多い。工事車両が通る道路は中学校への主要通学路で保育園児が公園にいく道路になっている。ここに住んだ場合、子供達は地元の学校に通えるか不安。
  • この地区は戸建てや低層住宅の開発があって小中学校ともに生徒が多くいるということ。都心の小中学校と違い空き教室にそんなに余裕があるわけでなく、先行してグランイーグルのマンションができた後に推測で一学年40名増が計算できる大規模開発に教室に余裕があると思えない。いまのままなら武蔵小杉の乱開発と同様に、多人数クラスか、プレハブ校舎。
    • 小学校について本来は高畑小学校の学区ですが、マンションができると学区が変更になりマンションから遠い西六郷小学校になると聞いています。
      • 私も学区が変更になると聞いています。 現在、高畑小は全学年3~4クラス、西六郷小は全学年2クラスですね。 高畑小は今現在でも子供が多いですからね。
        • なるほど。 仕方がないのでしょうね。 川に近いエリアほどマンションが増えてますから。 西六郷小も地図を見るかぎり子どもの足でも10分程度ですし、 学童保育併設なので共稼ぎ家庭には心強いですね。
• 中学校はどうなるのでしょうかね？旧変電所跡地のマンションも対象になりますから…こちらも学区を変更するんですかね？
  • さすがに中学は学区変更は無い気がしますよ目の前だし
• 近隣住民ですがここは永住思考の人に向いていると思います。この辺りの環境は蒲田と違ってここ20年位大きな変化が無いですし、子育て世代は子供の頃からここら辺に住んでる人が多いですよ。
• 立地はさておき、共用施設は子育て世代にはとても魅力的な内容という印象が強かったです。ただ、管理費・修繕費がネックだと感じました。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• グリコ工場の跡地ですね。 家族向きの物件ですかね。 最寄りが雑色駅《各駅停車》です。通勤には、不便ですね。蒲田駅までは、東急か京急のバスで行くかのいずれかになります。買い物が雑色商店街か、オーケー仲六郷店でしょうか？価格が気になりますね。雑色駅、六郷土手駅、多摩川の区民公園の丁度、ど真ん中辺りで微妙。
• 日当たりは良いでしょうね。川っぺりだからね
• こちらは踏切がすぐ目の前というほど裏にあり、けっこう響くのではないかなと思います。構造等で気にならなければよいのですが。
• ここは、川の氾濫・洪水の心配はないのでしょうか？
  • 数年このあたりに住んでますが、過去の洪水の件はちょっと聞いたことがありません。
• ここから花火大会の花火って見えますか？
  • 毎年8月15日の大田区の花火であれば河川敷まで1km程なので南向きの部屋ならよく見えると思いますが・・・
• 治安てどうでしょうか？
• マンション自体が、地域密着という感じで作られていて、 地域との融和を図っているなぁというような感じで施設が作られていく感じは良いなと思います。 その反面、セキュリティラインがあいまいにならないだろうか？というのはあります。 そのあたりの区切りというのはきちんとしているのでしょうか。
• 医療施設、集会所、保育所なんかがあるから地域密着型って言ってるんじゃないの？マンション外の人がどこまで使えるのかシステムはわからないけど。
  • マンション購入＝地域密着？＝この地域に半強制寄付、という構造でしょうか。ランニングコストが気になりますね。物事は表裏一体ですからね。
    • 医療施設や保育所はマンション外の人が使えること前提となっています。 たしか集会所も地域の方が利用できると書いてあったような。 公式サイトを見れば書いてあると思います。 大きいマンションだと、地域の環境ががらりと変わってしますから 地域貢献的な事はして行って理解を求めるという感じになるのかもしれないデス
• 駅から少し遠い感じがしますが価格によりますね
• 駅からの道は大通りを通らないからいいと思いますが、あとは電車の音も懸念材料です。
  • 電車の音は半端ないですよ。 東海道と京浜東北が思いっきりスピードを出す区間ですので。 間取りを見るとほとんどの開口部が二重窓になっているので、閉めている限りは静かだと思います。 ただし今ごろの季節、窓を開けて気持ちのいい風が室内に…というのは無理です。
• ここ20年大きな変化がないってことは、この先もあまり変化が見込めないってことですよね？今、周辺にコンビニが少ないなど不便さを感じる人には、向かないかもしれませんね。
  • 今後も大きな変化は恐らく無いでしょうね。 マンションが建ち近隣人口が増える事により、コンビニ、スーパーができる等の微小な変化はあるでしょうが、、 ここら辺の地価が極端に上がる事も無いでしょうが、多摩川も近く静かな場所なので多少駅から遠くてもそのような環境を好む方なら良いのではないでしょうか。
• ここは駅まで距離があるので、そのままの雰囲気というのとは違うのかな？お買い物などで自転車でささっと行ったりはすることができると思います。いろいろと街のコトを知って（いいことも悪いことも）総合的に考えていければいいのでは？
• それにしてもかなり規模が大きなマンション。雑色でこれだけの需要があるのでしょうか。価格によっては人気が出るかもとは思いますがどうなることでしょうね。600戸超えてしまうと一つの街みたいなものです。雰囲気は大きく変わってくることでしょう
• 河原は緑地として整備され野球場、テニスコート、ゴルフ練習場もある。土手は多くの人が散歩やサイクリングを楽しんでいる。小屋やテントがあるが広大な土地の一部であり過剰に気にするほうが不自然。ホームレスの存在はここに限ったことではない。駅には近くないがかえって落ち着いた環境を好むファミリーやシニア層には悪くない物件。632戸は多いが、遠方よりは大田区内、近隣からの住み替え需要もそれなりにあるだろう。
• ここは魅力的だね。プラウドブランド。しかも東京大田区。敷地が広い。東京城南のプラウドにしてはリーズナブル。 敷地が広いから、住めば周辺環境は気にならず、きれいな敷地内に目を向けられる。 雑然とした周辺環境から自宅に戻る時の優越感。プラウドブランドという、この地域のセレブ的な感覚。周辺住人の羨望の的。 地方から見れば東京大田区という住所の見栄。 六郷のイメージなんて極一部の人しか知らないよ。

周辺施設

• 敷地内の保育所の運営は誰がやるんだろう？

その他

掲示板

• 「プラウドシティ大田六郷」についての口コミ掲示板一覧
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