ザ・パークハウス 築地入船

2016年3月5日 (土) 13:24時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都中央区入船2丁目3番2（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩3分 （7番出口）
2. 東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩4分 （A2番出口）
3. 東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩5分 （3番出口）

• 総戸数：65戸（（事業協力者住戸29戸含む）※他に管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：川口土木建築工業

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 地権者の割合がものすごいですね。賃貸に出されるのかな。
• オフィスビルの建て替えのようですけど、それでも事業協力者住戸は29戸もあるんですね。
• 説明会に行ってきました。かなり高めの金額でしたが、今のトレンドでは仕方ないんでしょうね。
  • 高めの設定はだいたい幾らくらいでしょうか？
    • 1億に届く物件はなかったですが、大台に近い数字がずらりです。
• 低層階であれば3Lの7000前半の部屋もあるのでしょうか？
• モデルルーム行ってきました。 南側が販売される部分で、北側に1LDKと2LDKがあり、これが事業協力者のもつ物件になるそうです。 おそらくは北側は賃貸になるだろうとのことで、そうするとワンフロアに賃貸物件と分譲物件が混在することになります。 南側新大橋通り沿いのＤタイプの一番上の部屋とたしか12階のＣ、Eタイプも事業協力者の物件になっていました。 モデルルームはEタイプです。 採光も良さそうだし、部屋自体は気に入ったのですがまだ悩んでいます。
• 坪４２０－４４０万円くらいかと。
  • モデルルーム行ってきましたが7500万円台～でしたよ。坪420万円ではないかと・・
• 71平米が7300万～だから坪340からってところですね。 以外と低く抑えてきた印象ですね。 長寿命化も★2つですし、新大橋通り沿いという環境を考えて 仕様を若干落として値段も下げてきたという感じですかね？
• 日比谷線、有楽町線5分以内の立地で@340～ですか。南向きの内廊下だし、そうならすぐ埋まるね
• ここはゆっくり住むといった感じではないですが、この立地と価格なら完売もすぐでしょうね。
• ここはもろもろ設備は頑張ってつけてくれているな、という印象を受けますよね。それでお値段も高すぎないのなら、人気は出るのだろうなぁと思いました。
• 今日まで一期の登録だったようですが、申し込み状況はどんな感じでしょうか？けっこう埋まって来ているのでしょうか？

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：583.14m2(建築確認対象面積504.77m2・私道面積78.37m2)
• 建ぺい率：100% 、容積率：840%
• エントランスは高級感あります。マンションデザインにはかなり期待できそうな感じ。
• 外観、高級感あっていいですね。

共用施設[ ]

• 駐車場：（総戸数に対して）14台（身障者用1台含む）
• 自転車置場：（総戸数に対して）73台（レンタルサイクル用6台含む）

設備・仕様[ ]

• こちらは設備面は本当にスゴイですね。 マンションとしてついていてほしいものはすべて揃っているのだな、と感じました。 ディスポーザー、床暖、ミストサウナ、複層ガラスなど。 その分、物件価格も上がってくるのか…。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK
• 専有面積：67.46m2～73.56m2
• せっかく南向きなのに開口部が物足りないし、柱もかなり食い込んでいますね。順梁のようですけど、室内への影響は大丈夫でしょうか。浴室のミストサウナとか要らないんで、LDビルトインエアコンにしてもらいたいです。サッシも単に複層ガラスですけど、新大橋通り沿いなのにT2とか防音サッシでなくていいんですかね。モデルルームに行ったわけではないですが、各フロアに事業協力者住戸があることも考えると、なかなか候補には上がりませんね。相当安いなら別ですけれど。
• この物件、全邸南向きなのはいいけど、南側に高い建物があるから日当たりは期待できませんよ。南向きにだまされぬよう。
  • 駅近の立地で南向き、いいなあと思っていましたが、日当たり悪いんですか？？？何階立ての物件が建ってるんでしょうか？
    • 南面は道路隔ててすぐに高い建物ありますよー。当然視界も抜けてません。西面の新大橋通り方向だけが唯一抜けてます。と言っても新大橋通り挟んですぐのとこにそこそこの高さの賃貸マンション建設中なのだけど、、。ま、そちら側にはバルコニーないのであまり関係ないかな。眺望や静かな環境や陽当たりは期待できないので、利便性を重視する人に向いてる物件ですね。
      • モデルルームで日影シュミレーションをみせてもらいましたが、そんなに悪いとは感じなかったです。気になる方は確認したら良いと思います。
        • 先日モデルルーム見てきました。 日影みせてもらいましたが、低層から中層までは一年中ほぼ影でしたよ。 気になるかたはしっかり確認されたほうがよいと思います。 私は全邸南向き(笑)、と感じました。
          • この辺は日照を期待すべき場所ではないですね。 デベも大通り向きの部屋を作るかどうか悩んだとは思いますが 南向きを選んだのですね。まぁ「南向き」と謳えるのはかなり訴求力ありますからね。
            • 営業さんが自ら、10階以上じゃないと年間を通して日当たりはないというようなことをおっしゃってました。 10階以上だと9000万円くらいになっちゃいますしね。だったらこのマンションを選ぶ必要は感じませんでした。 内廊下なのは良かったです。
• 先日MRに行ってきたけど、柱と梁がかなり気になった。日影や向いのビルを考えると12階くらい超えないとカーテン開けられないレベルかも。
• 間取り見ましたが、横長の間取りがいい感じですね。 1フロア3邸で、眺望がホームページからもわかるのがいいです。周囲に高いマンションがないので、みはらしもいいですね。 ただこれは最上階の眺め？12階超えないとカーテン開けられないというのは本当でしょうか。 やはり角住戸のDかEかなとも思いますが、Cも横長設計なので、LDKや洋室②の日当たりがよさそうです
• 眺望写真は12階からのものと14階からのものが混ぜてありますね。 南方向（14階）からだと13階以下はほぼアウトな感じです。 実際の眺めも確認してみたいところですが、まあこれは完成しないことには…。 モデルルームの柱・梁は写真でも分かりますね。実物は相当すごいんでしょうね。

買い物・食事[ ]

• すぐ下にあるはしごというラーメン屋さんはとても美味しいです。餃子やシュウマイも美味しいので、ここでビール飲むのも良いですよ。裏手にある掃部介（かもんのすけ）というラーメン屋さんも美味しい。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 新大橋通り沿い
• 新大橋通りはかなり交通量ありますからね、騒音、振動が気になる人には厳しそうです。新富町も八丁堀も近くて便利な立地ではありますが
  • 振動とかはマンションだったら大丈夫なんじゃないかと思いますが、気になる人には感じられるほどなんでしょうか。 マンションだと基礎がしっかりしているから、 道路に大型の牽引車が通ったくらいでは特に揺れたりとか影響は無さそうに思いますけれども…。 ただ交通量があるのは確かにその通りだと思います。
• 確かに新大橋通り沿いだと夜も大型車の往来が激しくて、ここは住宅といういうよりオフィス利用のイメージですね。空気も悪くてファミリー向きではないので、投資、セカンド、SOHO目的の方が多くなるのかな。単身赴任者などの借り手はすぐつく場所だと思います。 江戸バスで東京駅に100円で出られる点は出張族には便利かも。
• この辺りだとファミリー需要も多い場所なんでしょうか。賃貸になっても単身よりファミリーさんの方が長く住む方も多いでしょうから安心といえば安心ですけどね。
• この辺は銀座も近いし、やっぱりセレブな土地なんですかね。新宿側は庶民派で丸の内側は、セレブ派な地域かな？
  • 現地周辺によく行きますが、周辺の環境は何と言いますか、 とにかくファミリー層や永住向きではないですよね。 新大橋通り沿いで閑静とも言い難いですし。 その割に単価は高いでしょうから、一言でいえば 人気があまりないのかなーと。
• 交通事情はかなりよい立地。 そもそも勤務地が近い人のニーズが有る？ 賃貸投資としてもきっちり成り立っていく可能性があるということですね。
  • 賃貸に出せば必ず借りる人がいる物件ですよ。投資物件としては良い方です。実際に住む目的で買い人は少なそう。
• 現地に行って思ったのは、新大橋通り沿いの歩道のここのすぐ隣辺りに ゴミ出しスペース（単に歩道の端に置くだけのタイプ）があって 小さいゴミや汚れが散らばってめなんだか汚い印象でした。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 賃貸と分譲が混在するマンションなので、相当に悩んでいます。 部屋の間取りから、SOHOや独身者、DINKS、ファミリーが同じフロアに住むことになるんですよね。 皆さんは、この辺りのことは気にされますか？
  • SOHOは管理規約上ダメだと思います。 DINKS、独身者、ファミリーが同じフロアーになるのは都心のマンションなら 普通にあると思います。
    • SOHOはだめなんですか。 そりゃそうか。 基本的には住居専用として皆さん住まわれるわけですから、 事業をする、というわけにはいきませんものね。 ここだといろいろな形態の世帯が入るのはしかたがないと思います。 住み分けをしたいなら、 もっと場所をかんげないとならないかと。

掲示板[ ]

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• ザ・パークハウス築地入船について

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