ザ・ガーデンズ東京王子

2016年2月25日 (木) 16:38時点における版

物件概要

• 所在地：

1. 東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）
2. 東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）

• 交通：

1. 京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
3. 埼京線 「十条」駅 徒歩13分

• 総戸数：864戸（452戸（エアリーコート棟）・255戸（ブルームコート棟）・157戸（カームコート棟））、他に保育施設1区画
• 構造、建物階数：地上18階建（エアリーコート棟）（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/近鉄不動産株式会社/大和ハウス工業株式会社/三菱地所レジデンス株式会社/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 西葛西、仙台勾当台に続く「ザ・ガーデンズ」ですね。三井と三菱が組む物件はこのネーミングで固定でしょうか。
• 都内では、なかなかない大規模の物件ですね。
• ここは今のところ間取りも完全アウトフレームだしかなり気合い入ってる。北区ではかつてないほどのスケールだしかなり期待できるでしょう。
• 共用施設微妙だ。やっぱり長谷工ブランシエラの延長といったところか。
  • スタディルームやライブラリスペースが無いのが本当に残念。それらがあれば前向きに検討したかった。800戸以上もあるのだから、もう少し共用があってもよがったのに。
• 今年契約すると、消費税8%？
  • 10月までに契約すれば8％でOK
• 低層階の中住戸で坪260台、高層階で坪300台、平均で坪280台ですね。

【資産性】

• 将来、賃貸や売却を視野に入れながら物件を検討していますが、本物件は資産性で考えた場合はどうなんでしょう？JR駅徒歩5分圏内や三井三菱が入る物件であることなど良い評価は出来る一方で、そもそもの将来的なこの地域への需要や大規模物件ゆえの貸し売りのしにくさ等はあるのでしょうか？？
  • この数年で近隣に建ったいくつかのファミリーマンションを見送って、ここを待ってたんだけど。やはり最近の割高感といい、最後にこれだけ大規模なのがでてくると 5～10年後くらいには中古や分譲賃貸がけっこう出まわるのではないでしょうか。

交通

• 京浜東北駅歩5分、複数路線アクセス
• JRは東京駅まで乗り換えなしですし、日中は田端から快速運転。新宿・池袋にも赤羽乗換の埼京線で30分もかかりません。休日に出かけるときなど、2路線（JR京浜東北&地下鉄南北線）あれば、行先によってどっちに乗るか選択可能です。
• 通勤にはどこに行くにもまあまあのアクセスですが、いかんせん南北線が6両編成な為、朝のラッシュ時は混みます。成徳生や飛鳥高校や駿台学園と学校もそれなりにあります。
• 間違いなく南北線は混みます。南北線が出来立ての赤羽岩淵駅〜駒込駅までしか開通して無かった時代を知る者としてはガラガラな南北線を懐かしく思います。
• 地味というか具体的イメージが浮かばないエリアですけど、交通の便は魅力ですね。東十条駅の圧倒的本数と初電終電の時間を見て驚きました。南北線も使えますし、新宿渋谷エリア以外なら都内どこでも便利そうです。

構造・建物

• 敷地面積：32,477.12㎡(エアリーコート棟：14,792.21㎡・ブルームコート棟：10,308.64㎡・ カームコート棟：6,697.30㎡、保育施設(建築確認未取得)：678.97㎡)
• 建築面積：エアリーコート棟：7,281.84㎡・ブルームコート棟：2,508.53㎡・カームコート棟：3,565.57㎡
• 緑が多くゆったりした配棟計画
• もうちょっとマンションの壁の色とか団地と差別化できなかったんだろうか。ぱっとみＵＲの延長にある団地っぽくみえる。

共用施設

• 駐車場：総戸数864戸に対して432台（カーシェア1台含む）来客用4台
• バイク置場：総戸数864戸に対して44台（ミニバイク専用14台含む）
• 自転車置場：総戸数864戸に対して1,728台/ﾚﾝﾀｻｲｸﾙ10台、来客用10台

【歩道状空地】

• 敷地内を通って、東十条駅に向かう近隣の団地居住者も発生するのでしょうか。近道として。
  • 公式サイトにちゃんと明記されていました。「本建物敷地一部の通路・樹木・植栽は歩道状空地および広場状空地となっており、居住者以外の第三者が通行することとなります。」ここは一般的な分譲マンションではなく、地域一帯の再開発事業の一部なので仕方ないでしょうね。
• 東十条⇄王子神谷間の抜け道になるね、ここ。
• 近隣住民です。ずっと倉庫を迂回していたので、王子神谷～東十条の貫通通路ができるのがとても助かります。利用者は多いと思います。でも団地の中は道になっていない（1階を通り抜けるのが最短）なので、住み始めてから揉めそうな気がしますね。
• 近隣住民が敷地外周の遊歩道を通るのは構わないとして、敷地内を通るのはやはりこの御時世セキュリティー面で不安ですね。また、人の出入りが多いということはランドマークとしての認知が高まる反面、共用施設や設備、植栽の管理・維持の観点では破損等のトラブル要因となりえるわけで、将来的な管理費・修繕費の上昇が危惧されます。
• 各居住棟の出入りはさすがにオートロックだと思いますが、敷地内は地域に一般開放されるようですね。HPのランドスケープ項目を見ると、メインエントランスのガーデンズゲートやプラザガーデンは地域に開かれた交流の場とあります。これをそのまま解釈すると、他の方も指摘していますが、外部の人も東十条と王子神谷神谷間の通り抜け道として使用できることになりますが...果たして。
• 公開空地をWikipediaで調べてみると、有効容積に応じて、容積率割増や高さ制限の緩和が受けられるので作られるオープンスペースなんだそうですね。また、「営利目的な施設等は長期間にわたって常設占有はできないことになっているが、イベントなどの一時的な利用は可能とされる」だそうなので周辺地域のイベントに利用される可能性もあり？でしょうか。
  • この辺でイベントと言えば商店街のもの位で、大きいものは北とぴあや飛鳥山でやるので、騒がしいイベントはないと思います。逆にイベントを期待するなら残念ながら…でしょうね。広さを考えても、良くも悪くも普通の歩道になると思います。

設備・仕様

• ベランダが透明ガラスなのも明るくていいなと思います。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：65.07m2～85.09m2
• 完全アウトポール、玄関に採光窓
• 間取りは良くできてるなぁと思いましたよ。4LDKは狭い部屋ばかりでちょっと残念でしたけど。

買い物・食事

• 物価が安い
• 五丁目団地の下にあるタジマはなかなか野菜も果物も品物はまずまずて安価
• 敷地内にサミットができるのは普通に良いですね。すごく安いわけじゃないけれど、価格帯としてはふつうかしら。
  • 地元民としてはAEONが来ることを望んでましたが駐車場がたくさん取れないとかで撤退しました。スーパーはどうやらサミットの様です。既にサミットは有るので残念です。
• 交通がいいですけど、周辺大きなショッピングセンターがありません。
  • さいたま新都心に大きなショッピングセンターあります。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• この周りの保育園すごい数がありますね。珍しい。
  • 保育園多いのですが、この周辺の保育園は北区内でも激戦地区です。
• 保育園はこの辺りは保育園銀座と呼ばれるくらい充実はしてますがこれだけ人数が増えると激戦になると思いますよ。ハローワーク周辺には私立保育園含め三箇所、神谷付近には桜田保育園が公立でありますが桜田は駅近の為かなり激戦です。
• 敷地内に北区の認可保育園（入園者は当該物件居住者に限らず）が予定されてるけど、敷地外のエリアの子も入れたりするのかな。

【小中学校】

• 学校も王子小をうたってるようですが、これだけ大規模マンションだど王子小でカバーするのは難しいとおもいます。パークハウスは東十条小なので棟により東十条小もあり得ると思います。
• 王子小中は建て直して綺麗になりましたが、これだけ大規模になると大変かな？小学校は伝統があり、天皇陛下もいらっしゃったことがあります。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 北側には北区のごみ焼却場の煙突ががあり、たぶんマンションからも見えると思います。ですが、煙や臭いがある事はありません。
• 古い桜並木のあたりは潤いがあって、春は本当にきれいです。
• 十条から現地から歩いてみましたが、軽くタイムスリップをした感覚を得ました。古い商店街はおろか、民家も雑多に立ち並ぶ町並み。

【利便性】

• 利便性のわりに相場が低く、住みやすいのがこの地域の良さです。
• 地味なエリアですが暮らすには便利だと思います。名より実を取る方に向いていますね。問題はお値段。。。。。
• マンション名が「東京王子」と聞いて、確かに「東京」を強調しすぎでは？と思いましたが、考えてみると、私がこの地を選んだ一番の理由は東京方面へのアクセスが良いからでした。JRでも近いし、メトロでも近い。実際通勤していても楽だし、遊びに行くのも楽です。隣駅の赤羽乗り換えで埼京線に乗り換えると池袋はすぐだし、田端から山手線に乗り換えて行ってもそんなに変わらない。雰囲気は下町だけど、アクセスは抜群です。

【世代】

• 住んでいて感じる限り、この周辺はやはりご年配の方が多い方だと思います。（もちろん子供もいっぱいいますし、子育て世代の人たちもたくさんいます。）
  • 近所にかれこれ7年住んでいるものです。確かにここらのエリアは高齢者が多く子育て世代というものはあまり多くなかったです。しかしここ2、3年は様子が変わってきて子育て世代はかなり多いと感じてます。週末東十条駅東側の商店街を歩けばすぐわかりますよ。是非土地勘ない方は行ってみてください。

【治安】

• 治安はふつう、この辺はちょっと暗いかも。でも別に怖さは感じないです。
• 土地柄なのか下町で派手さは一切なく、夜道は少し暗いくらいです。でも人っけはあるのでそれほど怖くはありません。

【災害】

• 地震と水害が心配。
• 北区のハザードマップを見てみました。隅田川が氾濫してもここは浸水しないんですね。荒川が波乱したら２ｍ未満程度。ただし荒川が氾濫した場合、北区がどうのという話でなく城東地域全体が浸水します。そのあたりは割り切るか、高台、いわゆる山の手で探すかでしょう。王子でも京浜東北より西はほとんど浸水の可能性はありません。

【騒音】

• 新幹線含めた電車の音は、外に出れば聞こえますが気になる程ではありませんし、窓を閉めている時は一切聞こえません。（窓ガラスの構造にもよるかと思います）それと、王子消防署は比較的近くにありますので出動サイレンの方が聞こえるくらいです。（北本通りという大通り。マンション敷地南東側）

【保育園】

• 保育園がそばにあるのに敷地内にもできるんですね。その近くの部屋だったら相当にぎやかでしょうか？普段もそうだし運動会とかイベントの度に大音量が響くとか？どうなんでしょう。気になってきました。
  • LANDSCAPEを見るとエアリーコート棟の東側にできるんですね、保育園。近いお部屋はやはり声が聞こえるでしょう。とはいえ日曜や夜間は静かですから、こればかりは好き好きなのではないでしょうか。
  • 正直保育園ならば音は相当ある気がします。朝の体操とかダンスとか日常的にあるように思いますよ。子供達が園庭で遊ぶ時の声もあるでしょうし。園庭があるかないかで状況はだいぶ違うのではないかと。私は子供が楽しく遊んでる声とかは気にならないというかむしろ楽しいですが、人によっては違うんでしょうね。買う時に確認した方がいいと思いますよ。

【再開発】

• 地域一体の再開発地域とは？他の近隣エリアも開発予定？
  • 団地の一画の高校の土地も売られて再開発されるはずですよね？何になるのかわかりませんが、そこも商業施設ができれば雰囲気がまた変わりそうですよ！
  • 桜田中跡地は貸与してただけで高校の土地じゃないし、今後は水道局が使う予定です

http://www.city.kita.tokyo.jp/kikaku/kuse/shisaku/kitaku-05/index.html

• 再開発は東十条南口のロータリー設置くらいです。近隣でいうなら北区役所の移転が土地取得に動き始めた程度です。
• イオンとか西友、イトウヨーカドーなどのお店ができる余地はないんでしょうか？ちょっとした買い物の楽しみがないと。たまには外食もしたいし。藍屋・ジョナサンだけでは寂しい。歩いて行ける所にあればね～。この大規模マンションができれば、お店も増えるでしょうかね？
  • 増えないと思いますよ。大規模開発がなかったおかげで大型店舗がなく 商店街が生き延びてこれた感がありますから。東十条、十条の良さは大型チェーン店でなく個人店です。外食なら王子側にも少しはありますが、赤羽の方が多いと思います。
• 街の再開発とかはあまり期待できないでしょうね、赤羽みたいに駅ナカが充実するわけでなし、AEONみたいな大きなモールもできる場所もないし。家には帰ってくるだけ、という人には向いてるロケーションかもしれませんけど、家周辺で便利さを求める人には合わないかもですね。

周辺施設

その他

• ここは何の跡地でしょうか？これだけ広大な敷地がこの場所によく残っていましたね。
  • 日本製紙北王子線の跡地。

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