プラウド日吉

2016年2月1日 (月) 11:30時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市港北区箕輪町二丁目785番（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「日吉」駅 徒歩14分
2. 東急目黒線 「日吉」駅 徒歩14分
3. 横浜市営地下鉄グリーンライン 「日吉」駅 徒歩14分

• 総戸数：177戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年08月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 綱島東や箕輪町付近のマンションでは築10年でも販売価格を下回るどころが逆に上がっています。中古物件サイトを見ればすぐに簡単にわかることです。少なくともこの10年で70平米前後の新築マンションの販売価格は1000万円近く上がっています。綱島SSTやアピタ跡地の再開発、新線開通などでさらに不動産価値は上がると思われます。
• 第一期の内容がHPに出ましたね。想定していたよりかなり安いですね。駅遠だし、野村はこの後(パナ跡地、アピタ跡地)も控えているし、早く売り切った方が得策って判断なのかな。駅距離を妥協できるならお買得かも。

交通

【駅までの道のり】

• 駅まで徒歩14分、半分は坂道。
  • 坂道考えると駅まで15分以上
  • 標高差や信号を考慮すると言われるgoogle mapのルート検索で、マンション敷地の北西角→改札入るまでが16分。玄関～ホームまで最低そのくらい見ておく必要ありそう。
  • 今日午前中に日吉駅～現地まで歩いてみました。正直言うと坂道より距離が遠過ぎです。夏場とか雨の日とかは酷ですね。
• 駅までは電動自転車を使うことになると思いますが、駅近くの駐輪場って空きはあるのでしょうか。また雨の日はバスを使うことになると思うのですがバスの本数、混雑具合が気になります。横浜方面へ行ったり、横浜方面から帰ってくるときは綱島駅を利用したほうが気楽かもしれませんね。
• 徒歩ではちょっと遠く駅まで約700ｍ　しかも歩道は狭く歩きにくい。自転車は登り坂できついし車が多く危ない。バスも朝夕は渋滞で進まない。こんな場所です。

【バス・車】

• バス便はかなり多いですが、バス停まではなんだかんだドアツードアで5分くらいかかりそうですね。道路の反対側ですしね。
• 現地案内図を見ますと街道沿いに箕輪町舟下バス停があり、マンションからもほど近いようです。徒歩でどれくらいなのか…地図上で見る限り2、3分のようですが通勤時間帯の本数など、事前に調べておく必要がありそうです。道の混雑は如何なのでしょう。
• 綱島街道に渋滞あり。特に仲の谷～北綱島。休日たまに通ろうとしてあまりの渋滞に引き返して迂回路で行ったくらい。車必須の方は要確認ですよ。
  • 今は仲の谷の交差点から駅前は道幅が広くなったためスムーズですよ。問題はアピタ前から駅前までで相変わらずの状況です。日吉自動車学校の送迎バスや一部の路線も渋滞緩和に協力して迂回してますけどこの物件の前からだとバスも歩きも上り坂の自転車アンド駐輪場も同じ所要時間だと思いますね。
  • 雨の日の最善策はパパと子供を乗せ奥さんの運転で迂回ルートを車送迎です。慶応をぐるりと回って仲の谷から登れば10分かからないと思います。

【日吉駅】

• 日吉駅。数年後には始発駅にはならない。
  • 相鉄乗り入れ後も、日吉始発は無くならないと言われていますよ。
• 駅から遠いのは気になる点です。元よりの駅は特急は止まりませんが急行は止まるんですね。

【通勤・通学】

• 今でも綱島駅　日吉駅　人が溢れかえっているからどうなんだろう。新綱島駅が出来て少しは人がはけるかな～でも結局　日吉駅に集中して パニック。通勤通学には地獄路線です。
• 東横線は混雑しているように見受けられますが朝の通勤ラッシュもかなりこんでいるのでしょうか?
  • 東横線は結構混みますよ。個人的にはギリ許容範囲ですけど…。ただ武蔵小杉のタワーもできますし 乗客数がこれから増えそうなので これからはどうなるかは分かりません…
  • 田園都市線や小田急線、埼京線経験者としては、東横線の混雑は満員のうちに入りませんな。座れないけど肩もぶつからないレベルだし。
• そもそも朝の綱島駅と日吉駅のホームから落ちるんじゃないかっていう混雑振りは恐ろしいよ。 相鉄線との乗り入れで 綱島に新しい駅が出来たって綱島と日吉からバス利用のマンションが年400〜600戸のペースで増え続けているわけだから 東横線、三田線の混雑っぷりは 益々酷いものになるでしょう。

構造・建物

• 敷地面積：6,835.69m2

共用施設

• 駐車場：有り(敷地内)86台（（機械式駐車場67台、平置き駐車場18台、身障者優先平置駐車場1台含む）他にカーシェア用駐車場1台）（月額使用料12,500円 ～ 15,500円）
• 駐輪場：あり326台（2段式78台、スライドラック式177台、特殊ラック53台、子供用18台）（月額使用料200円 ～ 500円）
• バイク置場：あり7台（月額使用料3,000円）
• ミニバイク置場：あり5台（月額使用料2,000円）

【駐車場】

• 棟との間に駐車場
• マンションの駐車場台数が87台（うち1台はカーシェア）。駅遠マンションなので住人の自動車所有率は高くなりそうですし もしかして不足するかもしれません。後から契約する際は外部駐車場を抑えないと厳しいですか？

【共用施設】

• ここはゲストルームやキッズルーム、図書室、スタディルームと主にファミリー、子育て世帯向けの施設が充実していて良いと感じます。子供たちが成長し使わなくなれば別の施設に変更が効くのも利点ではないでしょうか。
• 共用施設は1階がブックラウンジ、2階がママラウンジ、3階がゲストルームだそうですが 共用施設だけを集めた棟が建てられるのですか？
  • 公式HPに共用施設の位置が出てますね。

http://www.proud-web.jp/mansion/hiyoshi/landplan.html

設備・仕様

• スロップシンクは間取り図を見る限りでは見当たらないです。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：71.31m2～87.20m2
• 共用廊下側の柱が全くアウトフレーム化されてない。残念。
• 間取りや日当たりは良さそうです。

買い物・食事

• 近くにアピタとドンキホーテがあるので、駅まで行かずとも日用品の買い物は済ませられそうですね。
  • 残念ながらこのマンションが竣工する頃には、アピタは閉店済みですよ。
  • アピタが閉店さえしなければ駅からの帰り道にマツキヨ、アピタ、ドンキに寄れて大助かりだったのになぁ。1番重宝されそうなアピタがなくなるのは大きなマイナスポイントな気がします。
• 駅前に東急百貨店があり、なんでも揃います。
• 生活圏内にある程度揃っているので安心して便利に暮らせそう。
• 近くで大きな再開発もあるし、駅まで行かずとも日用品の買い物等は事足りそうです。

育児・教育

• 日吉は保育園少なそうですね。新設保育園もできるのでしょうが、これからの開発で人口が一気に増えて、ますます入れる可能性が少なくなりそうで心配です。
• 評判のよい日吉台小学校の学区なのは小さいお子さまがいる世帯にはメリットかもしれませんね。通学はちょっと遠いですが。
  • ここはふつうに箕輪小学校じゃないの？新築マンションで日吉台小は希少です、台小の真裏のマンションでも駒林小まで行かされます、逆に台中にいかなくても済むメリットはありますけど。ここは無条件で箕輪小、台中ですよね？
  • 学区の公立中学が良いに越したことはないけれど、この辺りの小学生は大半が私立中学を受験するようです。
• この辺りだと最近は日大日吉が評判いいですよ、かつてのひよポンも共学になり変わりましたね。
• 小学校まで徒歩20分なんですね。子供がいる家庭はどうされる感じでしょうか。
• 小学校が近くにできる可能性がある。
  • 小学校、ほぼ目の前に出来そうですね

http://hiyosi.net/2016/01/31/apita_redevelopment-9/

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• この界隈は準工業地帯だから町工場みたいのが多数あり、雰囲気がちがう。そこが徐々に宅地化されている。
  • 綱島駅や日吉駅は今でさえ人の飽和状態です。通勤通学をするにあたり、今後どの様な状況になるかを予測できるはずです。果たして、この地域は良い方向に進む環境といえますかね。
  • 松下通信の大工場があったのでこの地域は準工業地域に指定され、松下通信関係の関連工場が多かったですが、松下通信の撤退に伴ってこれらの関連工場も撤退が相次ぎ その跡地はどんどん宅地化されています。なので「準工業地域云々・・・」は的外れです。
• 駅からは多少遠く、しかも新幹線の線路に近いですね。騒音はどの程度なのでしょうか。
  • 新幹線は全く気になりません。振動も音も全くありません。

【日吉】

• 日吉の一等地は駅西口エリアだから、このマンションが建つ箕輪町は所謂日吉の高級邸宅街のイメージとはちょっと異なりますよね。駅からの距離も遠いですが、日吉駅近マンションはなかなか出ないのでやむを得ないところでしょうか？
  • 先月プラウド大倉山ディアージュ(駅徒歩10分)が坪288で即完しました。日吉の徒歩圏内は極めて希少、かつプラウドのブランド力もあり。
• 現地行ってみたら食品工場に隣接してて意気消沈・・・
  • 日吉はイメージ良いですね。でも、東口一帯は慶應大学、西口は戸建中心の住宅地で企業の社宅も殆ど無く、なかなか駅近マンションは出ません。過去10年間で西口駅近新築マンションはライオンズとパークハウスの2物件のみ。プラウドの立地はイマイチですが、日吉で新築マンションが良いのなら、仕方無いのかなぁ。
• 西口商店街も学生向けの安っぽい店しかない。某大学だけでなく、某高校の生徒も多く騒がしい。
• 日吉本町2丁目は住宅地としては雰囲気良くないですね。1丁目は半分繁華街だし。日吉はイメージ先行で実態としてはあまり魅力的な場所はないですよ。
  • 2丁目、アルスの辺りとか雰囲気良いですよ。赤門坂下ったらイマイチですけどね。1丁目は良いですね。商店街から少し折れたら閑静な住宅街。神奈川県内の住宅地価では常にトップ３に入っています。
  • 同意です。でもあのアルスが下の駒林小学区と聞いてガックリした記憶があります。それだけ日吉本町一丁目の戸建は希少性があります。逆に言えばマンション買っただけじゃ本当の日吉には仲間入りできない区割り。
• 日吉ー綱島間はまだまだ発展の余地がありますし決して悪くもないですよ。
• ここを日吉と見るかは人によるんじゃないかな。最寄りは日吉駅なので、個人的には一応日吉エリアだと思うけど、違うと言いたくなる人の気持ちも理解できる。
  • 最近では日吉箕輪と呼んで区別しているようです。
• ここが日吉エリアか否かの話題が続いてますが、まとめると、①最寄り駅は日吉駅であることは事実だし広義での日吉エリアには含まれる、但し、②日吉駅西口の日吉本町一丁目に代表される日吉台の第一種低層住居専用地域の高級邸宅街とは異なり、日吉には少ない準工業地域で駅遠且つ坂の下で立地としてはあまり良くない、つまり所謂日吉の良いイメージ＆プラウドという名前に釣られずに冷静に検討すべき物件である、ということになりますでしょうか！？

【再開発】

• 近く(綱島方面)のパナソニック跡地の再開発もあるので利便性は良いかもしれませんね。何より目黒線始発駅は個人的には有難いです。
• 徒歩数分の再開発エリア(パナソニック工場跡地)にユニー系列の商業施設もできるらしい。
• 今のアピタが閉店した後は、何になるんだろう？
  • 再開発だね。詳細決まってないみたいだけど。

http://www.kanaloco.jp/sp/article/96494

• この開発でここの値段も上がりそうですね。この辺りが日吉と言えるかどうかは置いておいて(個人的にはアピタの辺りも日吉エリアに含めてよいと思っていますが)、10年後はパナソニック跡地とアピタ跡地の再開発で、今より便利になっていると思いますよ。

http://hiyosi.net/2015/08/23/apita_redevelopment/

• 「プラウド日吉」は６階建てだと背が低いですね。地域の開発で埋没しそうって、周辺のビルに隠れてしまって、なんだか目立たなくなってしまうのかな。
• 綱島街道の内側の再開発エリアの真ん中を通る道路ができてくれれば駅にも 歩きやすくなるし、最高ですね。
  • 計画図よく見たら歩行者道路がちゃんと通ることになってますね。駅まで歩きやすくなるから、通勤も楽になりそうで何より。

【地盤】

• よく地盤が悪いと言われる新横～綱島の中でも特に液状化リスク高い
• 綱島周辺のマップを表示して上の表層地盤タブをクリック。詳しく知りたい地点をダブルクリックすると左下にその地点の表層地盤増幅率が表示される。箕輪町２丁目付近は表層地盤増幅率が２．３９もある。埋め立てしてるみなとみらいですら２．０ほど。港北区は綱島、大倉山、新横浜にかけて数値が非常に高い。表層地盤増幅率がゆうに２．０を超えていることが何を意味するのかは自分で調べてください。

http://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

• 地盤云々の話は全く問題ないと断言できます。逆に急傾斜地付近の土砂災害の方を警戒すべきです。急傾斜地の土砂災害ハザードマップは横浜市が公開しています。
  • 地盤はまったく問題ないという言い方は語弊があるのではないでしょうか。 地盤には問題あるけど、地下深くの支持層までしっかりと杭を施工するから問題ない、とかならまだわかりますけど。ただ、倒壊しなくても揺れの大きさ自体はどうなんでしょうかね？揺れやすい地盤であればやはり揺れも大きくなるのか。また揺れやすい地域の電気、ガス、水道、道路などのインフラはやはり被害が大きくなるのか。
• 今は治水が進み、昔のような洪水の心配は少なくなりましたが、長きに渡って氾濫に襲われてきた場所の地盤が緩いのは残念ながら事実でしょうね。 東日本大震災のときの液状化発生地点が載っていますが、震源が横浜に近ければ、やはり地盤の緩い場所から被害が大きくなるように私は思いますけどね。「川の氾濫と液状化の不思議な関係」

ttp://www.nhk.or.jp/sonae/column/20141131.html

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  駅前の銀杏並木（2015-12-07撮影）

周辺施設

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