ルフォン流山おおたかの森

2016年1月28日 (木) 13:32時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県流山市西初石五丁目55他（地番）
• 交通：

1. つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩8分
2. 東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩8分

• 総戸数：268戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年11月上旬予定
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 土地の落札価格があまりに高くて話題になった物件がついに登場
• うろ覚えですが、70m2で4100万、73m2で4300万、85m2で5100万とかでしたよ。他の広さの部屋はほとんどないようでした。西向きの棟はよくわかりませんが。
• 坪単価は190じゃなくて200くらいいきそうですね。高すぎます。
  • 流山ってつい最近まですごく土地が安く畑ばかりだったのに、今はそんなに高いんですか。
• ＨＰに予定価格があがっていました。南東向け角住戸71m2が3800万円～？安くなったのでしょうか？低層60m2台でぎりぎり4000万円を切るくらいだった記憶ですが。
• 最低価格は3,500万切ってもらいたかった。西向き(イチノヤの森向き)の二階は正面が森で日当たり眺望良くないし、駅からも遠くなるから。こんな高い価格設定で売れるのか？
• 東向きで別棟の影になる部屋とはいえ、４０００万切るとはずいぶん安くしましたね。メインの棟で稼ぐつもりでしょうか。
• 駅から徒歩８分にしては強気な価格設定ですね
• ホームページ更新されました。価格が3578万からになってます。やはり周辺のマンションの建設が影響したんですかね。
  • 3800万円～は南東向きで3578万円～は南西向きの部屋ですね。ちなみに南東向きの方は角部屋で南西向きは角部屋では無さそうです。
    • 値段下げたってことですか？一部だけ目玉価格の部屋を用意しただけでしょうか？ 最初に出てた価格はあまりにも高いと感じましたが、マンション自体は悪くないのでお値段が変わるなら考えたいです。 一期でほとんど売れないならそこでまた値段を考えなおすことはあるのでしょうか？
      • 比較的安い西向の部屋の価格を、最初は公表していなかっただけだと思います。
• 第一期販売戸数１００戸だそうですが・・・
  • 100〜200万円値引きされていました！購入を検討する人が一気に増えることを見込んでの100戸売り出しのようです。
    • 値下げされたのですね。ただ始めに高めの予定価格を見せて実際に売り出すときに値下げするのはよくある印象操作でもありますよね。suumoにいくつかの部屋の価格と間取りが出ていますが2階南東向きの中住戸で4000万超えてますから過去のおおたかのマンションよりはまだ高いです。
      • さすがに100戸販売は多かったですが、それでも70戸はかなりの申し込みだと思います。
        • ＳＵＵＭＯに先着販売が２９戸と出ていました。 ということは、第一期が７１戸の契約があったということでしょうか。 そのうち最多価格帯が３８００万円台・３９００万円台ということでしたから、みなさん結構高いところから買われているんですね。

交通

• 交通の便は車は近くに常磐自動車道のインターがある。最寄りの駅は、東武線とつくばエクスプレスがあるので都心部へも楽々に行けちゃう。
• 徒歩8分というのは改札からマンションの入り口までということでしょうか？現地まで歩いてみたのですが、エレベーターとかマンション内の移動時間を考えると徒歩12分くらいになると思いますが、どうでしょうか？
• 秋葉原までは結構乗りごたえがあります。 南流山くらいなら随分楽だったろうなと思います。 逆に柏の葉までいくと、快速も止まらないし、結構きついでしょう。 個人的には、おおたかの森が通勤のぎりぎりのラインですね。
• おおたかの森は、柏まで野田線ですぐなのが、なにげにいいです。 5分くらいだし電車賃も安いし、ほんと気軽に行けます。 こちらのマンションからなら、家出て20分もあればもうそごうじゃないでしょうか。

構造・建物

• 敷地面積：10,340.48m2
• 建築面積：3,290.22m2
• 建築延床面積：22,236.85m2
• 東向きは日中なら別棟の影にはならないでしょう。夕方は影になるけど。東向きは一番、駅に近いし西日も当たらないから一番良いと思います。
• エントランスアプローチの完成予想CGって、なんかおかしくないですか？現地を見ると敷地入り口からエントランスが すぐそこに見えて、すごく近く感じますが。

共用施設

• 駐車場：215台［平置き駐車場140台・機械式駐車場75台］
• 駐輪場：372台［スライドラック式372台］
• サイクルポート：82区画
• バイク置場：20台
• 自動車を持たない層もある程度いると思いますので、敷地内へレンタカーを持ってきてくれ、返す時もマンションに止めて宅配ボックスで鍵を返却できるというのがすごい便利ですね。

設備・仕様

• 設備仕様には期待出来そうですかね。それが価格に反映すると微妙なところですが。
• HPの設備仕様見ましたが特別ハイレベルということはなさそうですね(必要十分なレベルとは思いますが)。
• キッチンの天然石がかっこいいです！
• 主寝室は引き戸でしたよね。もう一つの寝室にドアストッパーが無いということなのかな。 引き戸に目がいっていたのであまり意識していませんでした。 他の仕様設備は良いので個人的には気になりませんが。
  • ドアストッパーは、リビングのみ標準だと思います。他の部屋はオプションですね。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：67.62m2～85.22m2
• 間取りはよくあるタイプですね。リビング内に浴室への入口があるのは好き嫌い分かれるかも。 キッチンに仕切り線がありますが扉が付いてるってことなのでしょうか。 珍しいですけど意外と重宝するんですよね。小さい子がいる家庭だと特に。
• 間取りですが、廊下側がアウトフレームじゃないのは残念ですね。 同じ長谷工でもこういうところで三井とは差が出てしまうのでしょう。 でも、キッチンにドアがあるのはたしかに便利そうですね。 子育て世帯への配慮がうれしいです。
  • 廊下側インフレームの間取りを見るかぎり、構造は長谷工仕様で大幅にコストダウンしてるでしょう。あまりコストのかからない内装なんかで、ちょっと高級感を演出するんじゃない？
• キッチンにドアがあるの、珍しいです。 私にも子供が居ますが、小さい時って本当に大変でした。 キッチンが壁側にあったので、子供がキッチンに入れないようにすることが難しく、 本当に大変だった覚えがあります。 火を使う時は、寝ている時とか、ビデオを見せて、気をそらしたりしましたが、それでもうまくいかない日もありますので、そういう時は本当に困ってました。 ドアがあるのは、とても重宝すると思います。

買い物・食事

• 駅前の便利さは半端ない感じでイイですね
• 商業施設も充実して買い物もいろいろすませられて便利そう
• 人気のショッピングセンター等がある大鷹の森駅からフラットアプローチ徒歩８分。大通りから一本入ったところに敷地があり、大型スーパーも徒歩数分。
• ＳＣにはあまり行きません。 柏の葉ららぽーとのがお気に入りです。 ＳＣはどういった客層をターゲットにしているのか、いまいち分かりませんね。 ららぽーとは完全に小さい子供のいるファミリーをターゲットにしていて、行くとやっぱり楽しいです。
• 近くにベルクというスーパーがあって遅くまでやってるみたいですね。あまり聞いたことがない名前なのですが、評判はどうなのでしょうか？
  • カスミもベルク、ウエルシアも全てイオン系列です。

育児・教育

• 新設の小中学校に近い
  • おおたかの森小中学校は今年4月に開校してますよ。
• 保育園から学童、塾と子育てサポートも良い環境ですね。
• 新設された公立の小中一貫校も至近距離。
  • 中高の一貫校は聞くのに対して小中の一貫校はあまり聞いたことがないように思いますが、どのような点にメリットがあるのでしょうか？もちろん、新しい学校がすぐ近くというだけでも子育て世代には大きなメリットだとは思いますが。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 場所は静かでいいところですよ。ただ駅からマンションの動線が残念ですよね。
  • パチンコ屋に関しては賛否両論ではないでしょうか。 自分の意見としてはあまり気にはならないかな パチンコ屋ができることによってどんなマイナスがあるのかがいまいちわかりませんし。
• 環境の良さを求めておおたかを検討してるんだから、パチンコ屋が近いのはマイナス。それも結構大きな店舗になるみたいだし。
• ルフォンの立地は素晴らしいですね。スーパー、ドラッグストアも近いし。駅8分だけどあまり遠さを感じなそう。目の前が第１種低層住居専用地域だから抜け感も日当たりも期待出来そう。現地まだ3階位までしか出来てませんでした。エレベーターも3機あって○です。
• 西はおおたかの森、南は低層住宅で日当たり良好。
• 近所に住む者です、ここの感想を少し。 駅までは程よい距離ですね。 個人的には、高架脇の駅近マンションよりはこれくらいの距離がいいと思います。 平坦だし信号も現状ひとつ？ですし、負担にはならないと思います。 森の公園化の詳細は知りませんが、素敵な公園になれば、こちらのマンションにはすごい付加価値がつきますよね。 あまり先だと子供が大きくなってしまいますので、いつ完成かが重要ですね。 モデルルーム行かれた方、この辺りの説明はありましたか？ やはりネックはパチンコ店ですね。 私ならこの一点で候補から外します。 前の通りは現状で既にタバコやゴミのポイ捨てが目立ちます。 これ以上増えるのは困りますね。 将来的にもここがおおたかの森唯一のパチンコ店になるようなので、あえてここを選ばなくても、という気はします。 ただパチンコ店に対する印象は人それぞれですからね。 気にならないという方にはいい物件かもしれません。
• 西口のロータリーの場所が仮設から暫定へ移動しましたね。表の道から入る交差点が変わったので、多少車の流れが変わりました。
• 今住んでいるおおたかの森のマンションから、西の方角に富士山が綺麗に見えます。ルフォンの西側の部屋からも見えますか？
  • 断定はできないですが7,8階でないと難しそうです
    • おおたかの森の木を超える高さのお部屋からは見えるかもしれませんね！！

• 

  現地状況（2016年1月28日撮影）

周辺施設

その他

• 見に行ったけど、外観等に関しては
  • パチンコ屋のこと触れず
  • 駅8分とのことだが、駅側のメインエントランス西向きの棟のエレベータまでの距離不明
  • モデルルームがオプションだらけで本当のスペックが不明
  • エレベーター3機（2機+1機）で、一番売りたい売りたい南棟にはエレベーターなし
  • 「布団クローゼット」が無駄。キッチン、リビングの側に風呂場　ＢＧタイプ

の点が不満

• 既存のマンションとの比較では
  • ほかの物件が、南東向きが多かったのに、南棟ははじめての南向きである点だけをアピール
  • 共用施設がパーティールーム、オーナーズサロンしかない
  • 下手に高級感をあおっている　後出しじゃんけんに来たのに「プレミアム」って何だかわからない
  • 価格帯では軽く4000万以上をつける
• 幹線道路から、一本入ったとこにある、眺望がぬける、日当たりが良い、小中一貫校の学区、平置駐車場、バイク駐車場、スーパーが近く買い物に便利、収納が多い、ウォークインが二方向から使えるなどちなみにルフォンで妥協したのは、スロップトシンクがないことでした。
  • つけ加えるならば、西向きが多いおおたかの森でほぼ南向き、将来的にも目の前に高い建物が建つ可能性がないというのがかなり大きかったですね。 他の物件とは一線を画すところだと思いました。 パチンコ屋さんは必ず説明されますよ。ネオンがギラギラする建物でもなく、目の前に建つわけでもないので、無いに越したことはないにせよ、そこまで気になりません。

掲示板

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