パークシティ中央湊 ザ タワー

2015年9月15日 (火) 14:36時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分

• 総戸数：419戸（権利者住戸149戸を含む、他に店舗1区画、印刷工場1区画、事務所1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上36階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年11月下旬予定
• 入居時期：2018年02月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：大成建設株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

価格・コスト・販売時状況

• みなさん、坪単価はいくらと予想されますか？
  • 平均で350ぐらいでないと完売に時間かかりそう。。湊はまだイメージが良くないし良くなる兆候も感じづらい。
  • ブリリア400、こちら420、くらいでは？　350はないと思います。
  • パークホームズ豊洲が340ですからねー。虎ノ門ヒルズ、800。まあ、500にして、最高級路線をお願いいたします。
  • 近隣の非タワマンが300強で割と苦労してるので350。
  • 昨今の相場で＠300台だったら比較的早期に完売でしょうね。＠400-420くらいかと…
  • 同じように眺望メリットのあるPT晴海との駅距離の差の分しか添加できないと思うので、PT晴海の1割増し、300中盤が限界でしょう。
• 60〜70平米台を2〜3LDK、6000〜7000万台、って聞きました。売り抜けること考えての設定。
• 事前説明会行ってきました。価格はこれから。坪400辺りで検討してるらしいです。不確定要素が多すぎるなかでその坪単価は厳しいんじゃないかなという印象。
  • 来週プロジェクト発表会ですが、400ですか。。高いですね、他の三井のマンションに比べると力を入れている感じありませんが強気ですね。。
• 明らかに八重洲より高いですね。最上階プレミア住戸115の広さで3億、北東角部屋76で20階前後で1億前後。来場者の反応見て決めるのでしょうね。
• プロジェクト発表会では、25階で北向き 56.7m2 7000万円台 （坪410万～460万程度）、西向き 72.5m2 9000万円台 （坪410万～450万程度）、東向き 77.0m2 10000万円台 （坪430万～470万程度）と説明されました。
• ここ地権者３６％もいるんですね。だから高めなのでしょうか？
• にしても高いですね。７０m2以上は９，０００万～１億円超えを想定しないといけないですね・・・正式価格発表はは秋頃だと言われていますが、昨今の不動産価格上昇を考え、強気にさらに値上げもあるかもしれませんね

交通

1. 総武本線「東京」駅 徒歩20分
2. 京葉線「東京」駅 徒歩20分
3. 東海道本線「東京」駅 徒歩20分
4. 山手線「東京」駅 徒歩20分
5. 横須賀線「東京」駅 徒歩20分
6. 中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分

• 銀座に歩いていける環境は、魅力です。複路線利用できて駅からも近いですし。
• 京葉線は東京駅構内を歩くので不便ですし。近くのバス停は東京駅行きが一時間に２〜３本しかないですね。丸の内勤務にはイマイチ。近いのに遠い。
  • 丸の内でも南側なら京葉線東京駅すぐだけどね。北側だと電車では行きづらいから、タクシー乗っちゃいそう。
• 日比谷線駅までやや遠いのが気になりました。

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  路線図

構造・建物

• 住・商一体大規模再開発プロジェクト。免震構造大規模タワーマンション。　

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  外観(2)

共用施設

• 駐車場 : 総戸数419戸に対して敷地内機械式132台
• 駐輪場 : 総戸数419戸に対して672台
• バイク置場 : 総戸数419戸に対して10台
• プロジェクト発表会に行って参りました。最上階と近い３４階辺りにシアタールームが設けられ、窓から工事中の現場を見下ろせる位置から現地を拝見して来ました。湾岸の堤防に、聖路加手前のようなスロープが設けられ、ちょっとした憩いのベンチができるようで、南東角方向は運河沿いに景色が抜けるようで開放感がありそうです。
• エントランスも落ち着いた雰囲気ですし、ライブラリルームやラウンジもあり良かったです。
• 共用施設は何があるんでしょうね？
  • 共用設備の事って何も公式サイトでは書かれていないですね。 大きなところって、共用部分のアピールがとても大きいところが多いように思いますが… ゲストルームとかパーティルームとか、スカイラウンジ的な物は出来たりするのかな？ あまりド派手にはやらなさそうな感じはしますが、これ位は造ってくるかなぁ、なんて感じました。
    • 共用設備ですが、まだ色々とつめているところのようですが、ゲストルーム、キッズルーム、ラウンジはあるようで、あとはライブラリーを設けるみたいでした。 派手さはないですが、実用的なものを備えるスタンスは私は良いなと感じました。

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  エントランスホール(1)

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  エントランスホール(2)

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.58m2～116.52m2
• トランクルーム面積（専有面積に含む）：0.28m2～1.29m2
• バルコニー面積：9.18m2～27.70m2
• ７８平米の東向き・北向きの角部屋で東向きビューバスつきの間取りがいいなと思いました。
• 販売予定の間取りは、左右反転や微妙に広さが違う数パターンで構成されており、住戸入口前には必ずトランクルームもあり、各部屋にも小さいながらも納戸スペースや下駄箱、シューズインクローク等の収納も多く設けられ　すっきりした間取りが多い印象でした。あと角部屋は、景色も良さそうですが　FIX窓が採用されていて小さな換気窓が一つのみ、　と言うのに私は抵抗を感じました。
• 上層階のプレミアム住戸に関しては、既に南東、南、南西の角部屋辺りは地権者が決定している模様なので、その辺りを狙われている方としては、残念なのかなと思いました。
• 方角の良い部屋の8割方は地権者さん向けでしたね。北向きはいっぱいお部屋があるけど、南向きはほとんど一般向けなしというイメージ。。。
• プレミアムルームプランすごいです。 さすがに100㎡超えはゆとりがありますし、 全ての居室がバルコニーに面しているし バスルームやキッチンまでバルコニーに面しているのは すごくうらやましい環境です。 トランクルームも玄関すぐ横ですし 欲を言えば、トイレが２つ欲しかったかな？って事でしょうか？
  • 素敵ですね。 確かに夜景を見ながら～って良いですよね。 今住んでいるところはキッチンはバルコニー向きですがさすがにバスルームは。
    • 確かにプレミアムの間取り、いいですね。わが家はとても手が出ないですが、ビューバス、10畳のマスターベッドルーム、キッチン脇のバルコニーはうらやましいです。シューズクローゼットとストレージを並べてしまうのも合理的でいいなと思いました。

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  Ｂ－７ｂタイプ

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  Ｃ－８ｂタイプ

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  Ｓ－８ｂタイプ

買い物・食事

• 松屋銀座本店（約1,400m・徒歩18分）
• ファミリーマート湊二丁目店（約130m・徒歩2分）
• miniピアゴ入船1丁目店（約400m・徒歩5分）
• 今のところ、足元にスーパーなどが新設されないと、買い物は不便。
  • このエリアに５年ほど住んでいますが、最近は宅配もネットスーパーもありますので、買い物不便なのはあまり苦になりません。これでもミニスーパーやドラッグストアが出来て便利になったほうです。
  • ここの北側１階にスーパーが入るそうです。
  • 新富町駅の近くにスーパーのマイバスケットがあるのですが、そのすぐ裏手にミニピアゴができるそうです。
• この辺りにお住まいでお子さんのいるご家庭なら、豊洲のららぽーとはよく利用されると思います。子連れでも気がねせず食事できるし、シネコンやキッザニアがありますので。その場合、自家用車か都バス、中には自転車で行かれるという方もいます。
• 下の階は商業施設になっていますから、利便性はよさそうです

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  商業施設

育児・教育

• 中央幼稚園（約180m・徒歩3分）
• 区立中央小学校（約180m・徒歩3分）
• ここだと中学校はどこになるんでしょうか。
  • 中央区に公立中は4校しかありません。湊だと銀座8丁目にある、銀座中ですね。書いていないのは、中央区に住むファミリーは私立を受験するのが多いからもあるかもしれません。クラスの8割くらいは受験するとするそうで。それもあって、区立小学校の数に比べ中学校の数が少ないのでしょう。(一学年あたりのクラス数も違いますが)
  • 地元民ですが、このあたりから銀中まで歩くのは結構遠くて大変なんですよね。チャリ通禁止ですし。中央大橋越えて佃中に通った方がよほど近いです。20年ぐらい前の話ですが、銀中は地元民5割、越境の子が5割といった感じでした。銀中のレベルは決して高くないですが、荒れている千葉や江東区から逃れてくる子が多かったですね。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• 「湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業」（事業完成予定 : 2017年度）の地域内。
  • ここ、住戸の他に店舗１区画、印刷工場１区画、事務所１区画が入るんですね。店舗や事務所の入居って何となくわかりますが、印刷工場ってどんな感じで入居するんですかね？工場でも音とか気になるレベルじゃないってことですかね？店舗はスーパー系が入ると便利になりますね。
    • このあたりは元々零細の製本屋が集積している地区なので、製本工場じゃないですかね。印刷工場だとしてもかなり小規模だとは思います。
    • 事務所は町内会の事務所、印刷工場はもともとの地権者マンションのテナント入居者では？
  • 権利者住戸35%に印刷工場… 管理組合はなかなか大変そうです。
  • 同じ再開発の一環で、中央区のグループホームも建つよね。
  • 隅田川テラスまで含めた再開発なので、明石町側（聖路加タワー）から続くテラスの付加価値で大化けする可能性もあるんじゃないかな。
  • 虫食い状の再開発ですし周辺が一変するとは考えにくそうです。戸建てもあったりして。湊近くのリバーサイドもギリギリまで家が建っていてごちゃごちゃしているので、聖路加タワー周辺やリバーシティ21の川沿いのような雰囲気にはなりませんね。残念です。
• ここは幹線道路沿いではないので、クルマの往来は少ない。静かな環境がメリット。川を挟んで佃島のタワーと向かい合う位置となる。周辺の再開発が進んでも、中層階以上なら眺望の抜けは将来にわたって確保されそうです。
  • 西側は高層でも、アルクスタワーがあるので、眺望の観点では、結構邪魔になるはず。
  • アルクスタワーの位置はHPの眺望シミュレーションで見当つきますね。グラントウキョウのノースタワー、サウスタワーとも頂部イルミが見栄えします。夜景は良さそうだと思いますよ。
  • 隅田川の船は、結構うるさいのも通りますよ。
  • 湊は鉄砲洲神社例大祭の頃は早朝から賑やかになり、上品とは言えない若衆が町を闊歩します。
• a街区にもビルが建てばお見合いですね。
  • Ａ地区にＵＲと聞いています。何階建てかはわかりませんが。
• 夜景といえば、中央区の花火大会は今年で最後みたいです。表向きは、オリンピックに向けた晴海地区の整備による休止。いつからか順延もなくなってたし、止めどきを見計らっていたような。復活予定もないようです。
• ここは津波がきたら浸水する可能性は高いですか？
  • 3.11の時は、潮引いて川底見えてたよ。でも、ここが津波で浸水する規模の地震がきたら、それ以前にダメじゃない？水害とかは一度もないけど、水面かき混ぜられるような雨だとけっこう臭う。
• ここは投資の方とかいらっしゃるのかな？タワーであるだけ将来の修繕などが気になる・・・。管理の運営がうまくできればいいけど。今住んでいるのは湾岸のタワーだけどここ最近でアジア系の人たちが増えた気がします。
  • 私もその点が実は一番気になっています。タワーマンションなので多少賃貸に回ることはあるにしても、その程度が問題かなと。特におっしゃるアジア系の方々。きちんとされた方もいらっしゃるのでしょうが、やはりあまりゴミ捨てマナー、共用部の使い方等良い話を聞かないだけに個人的にはそういう方が多いマンションは避けたい気持ちがあります。実際今の住まいでもアジア系の方のマナーが問題になっています。
  • 賃貸になるとどうしても運営が大変だからね。修繕費の計画はあってないようなものでしょ。アジア系の方はゲストルームを借り切ってホテル代わりにしていたり、投資で買った住まいをホテル代わりに提供して稼いだりと、いろいろありますよね。
• ここはリバーサイドでも毎日オンボロビルを眺めて暮らすことになる。
  • 東向き十階以上ならオンボロビルは、部屋からは見えなさそうですが
• この辺りまでくるとさすがに住宅街という感じかな。 駅周辺だと高層マンションも多くあるけれど、会社が入っているビルがドドーンというふうにあるから、オフィス街っていうイメージの方がある。 雰囲気的にはこの辺りはまったりゆったりという感じはあるかも。 マンションが出来上がって、また雰囲気も変わってくる可能性もあるとは思いますが。

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  エリア概念図

周辺施設

【公共施設・公園】

• 鉄砲州児童公園（約130m・徒歩2分）
• 隅田川テラス（約160m・徒歩2分）

【金融機関】

• 中央湊郵便局（約190m・徒歩3分）
• みずほ銀行入船湊出張所（ATM）（約410m・徒歩6分）

【病院】

• 聖路加国際病院（約500m・徒歩7分）
• 京橋休日応急診療所（約880m・徒歩11分）
• みなと歯科医院（約280m・徒歩4分）

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  周辺施設

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  医療施設

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  官公庁・金融機関

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  教育施設・公園

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  商業施設

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  文化・スポーツ施設

その他

• プロジェクト発表会に参加させて頂きましたが。以下、私見を含みますことをご了承くださいませ。
  • まず良い点から。

1. 東西南北、どの住戸位置を購入してもある程度は眺望が大幅に塞がれないように工夫されている。
2. いわゆるアジア系の方の検討者はほぼいらっしゃらないとのこと。
3. 1階にはスーパーが入り便利そう。
4. 隅田川テラスに降りるところにスロープが設置され憩いの場として楽しめそう。
5. 駐車場は地下ではなく棟内タワーパーキング(好みがわかれるところですが。)
6. 高層階が地権者の方の住戸というのではなく、南側の低層階～高層階までまんべんなくお住まいになるため一般住戸も思っていたより選択の余地がある。
7. 共用施設も派手な感じはなく、ゲストルーム、ビューラウンジ、キッズルーム、ライブラリー等実用的なものが備わっている。

• • 気になった点

1. 価格が坪400万円～とかなり高額。
2. 窓がFIXの間取りが多い。
3. 70平米台が多く、80平米台は1種類ぐらいしかない。

掲示板

• 「パークシティ中央湊 ザ タワー」についての口コミ掲示板
• パークシティ中央湊　ザ　タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

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