オーベル戸越公園

2015年9月11日 (金) 19:55時点における版

オーベル戸越公園外観

物件概要

• 所在地：東京都品川区戸越5丁目36番2（地番）
• 交通：

1. 東急大井町線 「戸越公園」駅 徒歩3分
2. 都営浅草線 「中延」駅 徒歩9分
3. 東急池上線 「荏原中延」駅 徒歩10分
4. 横須賀線 「西大井」駅 徒歩11分

• 総戸数：25戸（地権者住戸9戸含む）
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年11月中旬予定
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：株式会社鍜治田工務店
• 管理:大成有楽不動産株式会社（予定）

価格・コスト・販売時状況

【販売予定価格】

1. 57m2台(2LDK)　5,300万円台より
2. 65m2台(3LDK)　5,700万円台より
3. 70m2台(3LDK) 6,300万円台より

• 坪300万?って感じでしょうかね。MRが物件内のようなので280万?くらいかと想定していたのですが、駅近で販売戸数も少ないので結構強気ですね。 落ち着いた住宅エリアで環境はいいです。
• 戸越公園はなかなかマンション出ないから貴重だと思います。価格は強気ですが、すぐ売れてしまいそうですね
• 良い場所は全て地権者に割り当てられている感じです。 あと、管理費・修繕費が高いです。 地権者住戸＆小規模の影響でしょうか。
  • 私も見学行って来ました。確かに美味しい所は事業協力者が総取りにつき、えーっ！って感じでしたので価格が安く付いている事には納得できました。 一番気になっていた踏切の音は大丈夫でしたよ。 それより窓からの隣家との近さや景色ですね。
• 部屋数16戸に対して問い合わせは500件以上って言われました。ファミリー層が多いみたいです。
• 少ないから検討者数次第では競争過多になるかも。 この場合、物件単体で見ると人気状態だからけっこう熱いと思うなぁ。 グレードは価格との照合。 それとグレードを求めるかどうか、ですかね。 なんだか交通便利だからこの理由だけでも売れ進みそうなものですけどね。
  • 確かに素材感などグレードは低いですね。ロビーに応接ソファーの一台も置いてくれそうもないし、頑張り感は全く無い建物です。売りは立地ですね。倍率は高いと思います。抽選は一戸しか参加出来ないそうなので決着は早いですね。
• 駅近、外装タイル張り、内装備品は評価できますが、直床、非直壁、天井高、一般に分譲されている向きなど踏まえて残念。はっきりいって割高。地権者の占有率、そのための優遇、なんか不快。
• もう賃貸にでてる…。 地権者住宅ですね。 98m2って、億に届いてそう。。 5月入居にしたのは、 住宅ローン減税の恩恵を受けれるようにするためですね。
  • もう最上階は賃貸ですかー。でもマンションは区分所有権で評価が凄く安くなりますし、資産家が財産の圧縮の為に持って、賃貸で回すのは定石ですよね？仕方ないと思いますよ。
• 管理費＋修繕で3万〜(65平米)って感じでした。修繕積立金の初期が安い分5年ごとにかなり増えていくのでは。小規模なので仕方ないですが、月の支払い金額と考えると中規模なら300-400万は高い物件を買える事にはなるので悩ましいです。

交通

• 東急大井町線は戸越公園（徒歩1分）。都営浅草線は中延駅（徒歩7分）の方が戸越駅より少し近いような気がします。（帰りに商店街をぶらりでしたら戸越駅もよいですが。中延は目の前の通りをまっすぐで着きます。）東急池上線の場合は荏原中延（徒歩7～8分）です。横須賀線（湘南新宿ライン）西大井駅は徒歩10分強位です。大井町駅も歩いていけます。五反田や大崎は自転車圏。

構造・建物

共用施設

• 駐車場 : 身障者用駐車場1台　（月額使用料 : 未定）
• 駐輪場 : 30台（2段ラック式・平置式）　（月額使用料 : 未定）　
• バイク置場 : バイク置場1台　（月額使用料 : 未定）、ミニバイク置場2台　（月額使用料 : 未定）
• 駐車場は身障者用駐車場が1台あるのみなのですね。 駅から近いし、ヨーカドーもすぐそばにあるので 車が無くても快適に過ごすことはできそうですが 車はあると便利ですよね。

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK。
• 専有面積：57.42m2～75.06m2。
• バルコニー面積：4.94m2～7.02m2。
• ルーフバルコニー面積：29.49m2。
• 専用庭面積：24.81m2～31.10m2。
• バルコニーがちょっと狭い気もしますが居室がその分ひろくとれるからいいかなと思います。Cタイプも面白い間取りですね。ダイニングとリビングの形が。。

買い物・食事

• Big-A 品川豊町店（約400m・徒歩5分）、戸越公園中央商店街（約150m・徒歩2分）。
• イトーヨーカドー　戸越店（約210m・徒歩3分）。
• 戸越公園駅から大井町経由品川駅まで6分、有楽町は20分以内。自由が丘9分、二子玉川14分。都営浅草線（戸越駅・中延の方が若干近い）五反田まで2分なので、渋谷は10分です。横須賀線や湘南新宿ラインの西大井駅まで自転車で行けば、横浜も15分です。深夜五反田駅からタクシー乗ると800円台、目黒駅からでも1,200円くらい。六本木や西麻布から乗っても2千円台前後、本当に好アクセスな立地。羽田空港にも大井町駅からバスや品川駅経由で楽々。成田は都営浅草線でスカイアクセス一直線、品川からNEXやリムジンバス。車やタクシーだと首都高・戸越インターが近い。戸越銀座商店街はもちろん、物件の周辺には、イトーヨーカドー戸越店、オオゼキ戸越公園店、オーケーストア戸越公園店、ビッグエー（ダイエー系）、マイバスケット(イオン）、ローソン100、モスバーガー、マクドナルドなどが全て数分以内で生活至便。

育児・教育

周辺環境・治安

• この辺地価が高いですね。首都高戸越インター、五反田や大井町が自転車圏、東急大井町線と地下鉄浅草線、池上線なども使え、銀座も渋谷などどこへでも近い。スーパーもイトーヨーカドー、オオゼキ、オーケーストア、東急ストア、ダイエー系、文化堂、マイバスケットなど多数、坂を下りれば戸越銀座も近いし、公園（戸越公園や文庫の森）もすぐ。となると、注目したい物件です。因みに五反田駅から進也タクシーで行くと800円です。
• 大井町に行けばアトレ（無印やロフトとかも）、成城石井、大型イトーヨーカドー、大型の西友、阪急百貨店、五反田に自転車で行けば東急やTOC。帰り品川駅に立ち寄ればクイーンズ伊勢丹などあります。車があればイオン品川シーサイド、コストコ、大森ダイシンなども。銀行ATMは、三井、三菱、みずほは支店が、あとその他信用金庫系全てが徒歩圏内。ジムだと五反田のティップネス、コナミ、大井町のジェクサー、ゴールドジム。区役所も自転車ですぐ。戸越公園や文庫の森近辺は閑静なので散歩にグッド。地盤も固く、山の手台地の上。
• 郵便局は戸越郵便局、みずほ戸越店、三菱ATM、三井住友ATM・荏原支店がすぐ近くです。クリニックは近隣にあらゆる種類のが数えきれない程多くあります。近隣の大型病院は、昭和医大（旗の台）、NTT関東病院（五反田）、東芝病院（大井町）、船員病院（高輪）などで、タクシーですぐ隣りの区（港区）にある北里病院・都立広尾病院（広尾）、済生会病院・国際医療福祉大学（赤羽橋）、自転車で大田区大森の赤十字病院・東邦医大、大井町線で5つ目の大岡山の東急病院などに行く人も多いです。
• 戸越公園は高台の方で、下ると戸越銀座ですね。図書館は豊図書館がすぐですね。ゲオやTSUTAYAもありますね。交番も消防署もすぐそこだし、オリジンやホッともっと、モスバーガー、マクドナルド、ステーキのケネディ、ラーメン激戦区、など色々あるんで独身貴族にも良さそう。こんなに大手スーパーが揃ってる所もそうないですよね。意外に浅草線使用も便利。戸越銀座方面にはライフ、もう一つのオーゼキ、文化堂があり、カフェやアンティークストア、パン屋多数、お惣菜、焼小籠包の店とか色々ありますね。
• 戸越銀座へ行けば戸越銀座温泉があり、大井町の阪急百貨店にはお風呂の王様が入っているので通えそうだし、大井町駅からは羽田空港行の直行バスが出てるんで、出張もバッチリな感じだし、大井町と言えば、丸八のとんかつもしょっちゅう通えそう。
• この周辺は、東横・田都沿線よりも落ち着いているし、電車もそんなに混んでいないし、商店街も充実しているし、非常に魅力的ですよね。 ただ、物件がなかなか出てこない。
• 近くをお散歩してみました。生活もしやすそうだし、今日はちょうどお祭りみたいで都心の下町って感じの雰囲気も良かったです。ただ気になったのはすぐ近くの踏み切りの音です。室内でどれ位うるさいのか心配です。
  • 私も物件周辺をぐるぐる散歩したときに、大井町線の線路と踏切が気になりました。窓を閉めていれば大丈夫だと思いますが、開けている時は結構気になるかもですね。
    • 大井町線の時刻表を確認してみましたが、平日で上り始発は朝5時17分から、終電は24時49分までのようです。 よく毎日聞くうちに電車の音は慣れると言いますが、騒音レベルとしてはどれくらいなのか、もし採用されているなら防音サッシのランクと防音効果の数値が知りたいですね。
      • 体感は人によって違うでしょうけど、現地にいってみると少し線路からは離れていますし大井町線かつ駅すぐなので通過音が気になる感じはなかったです。遮断機音は多少ありますね。
• 駅に近いし場所柄、アクセスもいいです、公園でホッとできる環境など立地はとても魅力的です。小規模の方が落ち着く感じもするし価格面では悩みますね。

周辺施設

• 戸越公園（約320m・徒歩4分）。

その他

掲示板

• 品川区のマンション口コミ提示板一覧
• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• 「オーベル戸越公園」についての口コミ掲示板
• オーベル戸越公園【旧称：（仮）オーベル戸越公園計画】

23ku/363985/101