プラウドシティ宮崎台

2015年7月28日 (火) 21:52時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平3丁目8番1（地番）
• 交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩6分
• 総戸数：225戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年08月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：三井住友建設

価格・コスト・販売時状況

• 坪300万超え
• 動産関係者に聞いたところによると、この土地の取得時に申請など含めかなり手こずったそうで、価格も高くなるのは間違いないとのことです。
• 本日の事前案内会へご参加された方へお聞きしたいのですが、ホームページに出ている3タイプ（78m2、89m2、92m2）で、階数や向きにより違いはあるかとは思いますが、おおよそどのくらいの価格だったのでしょうか？
  • 事前説明会は、A地区？のみ棟ごとのざっくりした価格発表でした。 92m2は最上階の一部屋だけで、1億するお部屋のようです。 89m2は1階～6階まであり8000～という感じだったかと。 4ＬDＫは対象外なのでよく聞いてなかったのですが。。 78m2のお部屋は他にも似たような広さが多く、価格にもバラつきもありそうですが、HPのお部屋は、74.70m2～88.9m2で6000前半～7000後半 の5階建ての棟でした。 この棟は１階だけが広い作りになっていて80m2以上しかなく、88.9m2の部屋も1階です。 2～5階は75m2前後の部屋が多く1番広くても81.61m2ですね。 価格が読みにくいですが、フロア違いでの価格差は大きくなさそうな印象でした。 それぞれ棟のメリットやデメリットが聞けたら良かったのですが…正直あまり情報は得られなかったです。
  • そうしますと、１億のお部屋を除きますと、棟によって若干差があるものの坪275万～300万ちょっとくらいとなりそうですね。 ランドスケープが特殊なので、選ぶのに苦労しそうです。 貨物線と目の前の電車だけは気になりますので、そこだけは対策や棟によるメリットデメリットを確認してこようと思っています。
• 説明会いきました。 正直いってかなり憤り。 玄関とか力を入れているっていってもそこに住むわけじゃないし、その分値段があがっている感じ。 ゲストルームなど作るといっても、イーストの方だというしねぇ。 駐車場も雨に濡れそうだし。 がっかりです。
• 各駅停車しか停まらず、宮前区とはいえ川崎アドレス。駅前もさえないのにいくら野村でもこの価格はちょっと強過ぎる、と思いませんか？
• 75平米くらいでだいたい価格はどのくらいですか？
  • 75平米で方角で価格が異なりますが、6000万円超から7000万円弱でした。
    • 補足ですが、南向き・最上階であれば、7000万中盤です！
• モデルルーム行きました。 プロモーション映像で見たマンションのエントランスは豪華な印象ですが，モデルルームの部屋の仕様は普通でした。 特にチープでもなければ，特筆するような豪華な仕様でもない。 天井は少し低いような気もしましたが，昨今の新築マンションでは普通なのかもしれません。 エントランスや外観の素晴らしさを何度もアピールしていましたが，それよりも専有部分の充実をもっと考えてほしかったです（ハイサッシとかワイドスパンとか間取りの工夫とか…） ある程度の高値は想定していましたが，割高感，高値掴み感が払しょくできませんでした。 南向きの棟は線路沿い，または線路沿いの棟と対面して眺望が望めない棟のどちらか，そして中庭には3階建て立体駐車場が目隠しのフェンスがあるとはいえ鎮座している（これはかなり衝撃でした），立地条件的にはデメリットも目立つ物件かと思います。購入は見送りました。
• モデルルームに私も行きました。部屋自体には、あまり感動はなかったですね。普通の標準装備の部屋だと思います。それを考えると、他の方も書いているように割高な印象を受けました。私たちが希望した上層階の3LDKの部屋はかなり7000万円に近い金額でした。もちろん、こんな金額は出せませんが、仮に出せるとしても、将来のリセールを考えると手を出す勇気はないですね。宮崎台はかなりマンション供給過剰な状態ですし、価格の維持は難しいように思いました。この金額出すなら、たまプラの駅近の中古の方がリセールはよいかなと思いました。マンション購入の目的はリセールではありませんが、高値掴みはやはりしたくないです。
• 上層階や向きを選ばなければ6000前半でも3LDKいけますか？
  • ありますよ。西向きか、東向きなら6000万円前半で
• モデルルーム行ったけど、やっぱりあの価格には見合わないと思いました。バブリーな時代なら、今後の価格上昇を期待して買うかもしれないけど、今はそういう時代じゃあないしね。 400戸以上あるのに、あの価格帯で完売できると考えているのかな、野村さんは。
• 駅近とはいえ、立地条件はマイナス面も多いと思いました。プロジェクト説明会で値段も少し公表されていたので、モデルルームに行く前からお安くはない値段だと想像してましたが、想像以上に高かったです。高くてもそれなりの仕様、設備ならまだ納得いくけれど、ごく普通のものでしたからね?。 私もエントランスや共用施設よりも個々の部屋をグレードアップすることに力を入れて欲しかったと思います。野村のモデルルームは初めてだったのですが、野村はエントランスや共用施設の充実の方に力を入れるデベロッパーだという評判は、この宮崎台の物件を見る限りではあたっていると思いました。自分の志向には合わないかなぁ…
  • 確かにそうですね。 また、宮崎台は駅近のマンションが多いので、徒歩６分は近いことは近いですが、それほど大きなメリットではない気がします。 オハナじゃないんだから、仕様・設備は最高級にして欲しかったですね。 長谷工のブランズと大差ないってことですかね？
    • 購入見送ります。仕様・設備のレベルに比して高過ぎます。
• 価格はプロジェクト説明会の時の金額と同じという 解釈でよろしいのでしょうか？ それとも民意を反映してちょっとは下げてきたとか？
  • たぶんプロジェクト説明会で公表された価格帯と同じだと考えてよいと思います。あの時は棟ごとに3LDKは6000万円から7000万円のような1000万円くらいの幅をもたせての提示でしたが、部屋ごとに6000万円代中半、6000万円代後半と細かく提示していました。 金額は民意は当然のことながら反映されていませんでしたよ。おそらく、地価も原材料費も人件費も上昇しているんだから仕方がないでしょう、ということでしょうね。
    • プロジェクト説明会より少し高くなった気した。。。
• ブロジェクト説明会では、確か、平均的な部屋で管理費と修繕積立金の合計が2万円超くらい、 駐車場を借りると合計がだいたい4万円超くらいと言ってました。 先日のモデルルーム見学では、月々の管理費と修繕積立金の説明なかったですが、入居時に支払う一括修繕積立金は3LDK70平米台の部屋が80万弱くらいとの話がありました。一括修繕積立金は最近どこも高めのようなので仕方がないかなと思いますが、月々のランニングコストはきになりますね。 私は、エントランスの立派な車寄せや噴水?、暖炉もいらないので、ランニングコストもマンション自体の価格も安くしてほしいです。
• モデルルームに行きましたよ。部屋そのものは悪くないでした。二重天井二重床、ディスポーザー、床暖房、食洗機、トイレの手洗いカウンターなど全て標準装備でしたし。直床直天井で、食洗機などはオプション、そこそこの規模でもディスポーザーがない物件も最近は多いという話を聞くので、それに比べると良い物件なのかなと思いました。ただ。お値段に見合った高級仕様かと言われると… でも、建設費、人件費、ともに高騰していることを考えると、仕方がないかもしれません。納得はできないですが。
• 80超で6000万後半は1階のテラス付きだけです。他で80超だと基本的に7000～8000万中盤ですからね。2LDKなら5000万中盤であります。
  • 5000万中盤の2LDKは確か60平米程度の狭い部屋で、線路沿いの棟だったと思います。2LDKでも70平米に近い広さだと6000万前後だったかと。
• 我が家が希望したのは4階角部屋に近い位置の70平米台の3LDKでしたが6000万台後半でした。6700〜7000万です。諸経費入れると7000万超となるので撤退しました。
• H、Eタイプの普通の部屋が7000万近くですか。いわゆる細長いありふれた間取りで。すごいですね。高すぎ。
• 最多価格帯5000万強なんですか？70平米台が6000万後半7000万から値下げでどこまで下がったんでしょう？その価格では手が出ませんでしたが、検討の余地があるか知りたいです。
  • 下がるのは東・西向きだけです。 南向きの上層階は以前の値段でも希望者が多く、売れる見込みらしいです。 南向き・70m2以上、という条件では最低でも6300万くらい出さないとないです。
    • 西棟、東棟でも、上層階は6000万台前半は厳しいと思います。我が家は5月中旬にMRに行きましたが、予算が6000万くらいと伝えたところ、勧められたのは西棟の部屋で、6300万でした。 その後、値下げしたとの噂もありますが、上層階の値下げ幅は少ないと思いますので、6000万前半は厳しいと思います。
      • 勧められたのは西棟の2階、角部屋ではない70平米前半の3LDKが6300万でした。今、どのくらいの価格になっているんでしょうね。
        • まじですか！昨日行きましたが西向きの2階なら3LDK5400〜5600万でしたよ。下がりましたね。全体的にもっと下がってほしいですね！ちなみに3階も角部屋以外は5000万台。
          • 当初の価格から600～900万円の引き下げってことですか。それでもしっかり利益は取れるんだろう。野村ってボッタクリ業者だな。
• この時期にこれほどの値引きとは呆れます。ホントとんだボッタぐり。いいようにやられちゃって笑えるわ。
  • じゃあ南向きも下がるかな。もう少し様子見た方がいいですかね。
    • 西側の棟の価格下がりましたけど、日影図を確認させてもらった上で考えるとまだ割高に感じる。 それにエントランスから一番遠いので動線的にも。 その辺が気にならなければ良いのかもしれません。
• モデルルームに行きました。南向きの棟以外は、日当たりが気になりました。中庭もほぼ立体駐車場でした！それにしてもあの価格は手が出ないな～。
• 同じく、ＭＲ行きました。 線路沿いの南向きは、電車の音が気になるので、東向きの上の方（西向きＧ棟は、エレベーターからも遠く、即対象外）か、中庭に面してる南向きの4階以上が理想ですが、、、いやーお値段高くて驚きでした。ＭＲと同じタイプの507号室なんて7200万台！もう少し駅から離れれば、一戸建てが余裕で買えそうですね・・
• 一期で、100戸が売れるのですね。不況とは程遠いですなー。次期（二期）でウエストコートは完売しそうですね。
  • 1期で半分以下しか出せないのなら、どちらかと言えば不調の部類ですよ。
    • 大苦戦みたいですね。
      • いや、全然苦戦してないですよ。一番高い部屋も売れてますしね。
        • 2期でウエストコートは全戸完売しそうな勢いだそうですよ。 2期の住戸のほうが申込み多いとおっしゃってました。 線路沿い・南方面の6階位だと、みなとみらい方面見えますでしょうか？ 7300万円越え確実なので悩んでます。
• 9000万円以上する部屋（線路沿いの角部屋の4Ｌ）も３戸、１期で売れていました

交通

• 田園都市線は各駅停車も急行も、さほど時間は変わらないです。 各停でも梶が谷・宮崎台・宮前平であれば、問題ないと思います。
  • 各停は宮前までだよね。青葉まで下ると大変。

【通勤・通学】

• 宮崎台駅の利用者もかなり増えますよね。大きな駅ではないから、ホームにかなりの人になるのでは？、なんて思っています。
  • 今でも相当な混雑で、少しでもダイヤが乱れると各駅ですら乗れるか乗れないかという状況になるのですから、「ホームにかなりの人」どころではないんじゃないですかね…。一戸に二人、6時半から8時半の二時間に電車に乗るとしても一時間に500人増。「途中駅混雑のため」という不可解な理由で遅延する電車がさらに遅延しそうで不安です。
  • 我が家は、7時前に主人が上り、7時過ぎに子供が下りを利用していますが、かなり余裕を持って、出て行っています。田都市民になって40年以上。何でこんなになってしまったのでしょうかね。
• 田都の電車遅延はひどい。ほぼ毎日遅れてます。
• 通勤時の東京方面は、準急と対して変わりない時間的肉体的苦痛度合（遠すぎもせず、梶が谷のように嫌がる乗客を押しながら乗り込む必要もなく）というところが、少しの慰めになってくれています。

構造・建物

• 敷地面積：8,981.79m2
• 貨物のためにナナメ向きを余儀無くされており、真南は線路沿いのみ。線路沿いは、想像絶する騒音ですよ。大半は東向きか西向きなので、日当たりは期待できません。
• ここって、二重床二重天井ですか？説明会に行かれた方でお分かりになる方がいらっしゃったら教えてください。高さ制限２０mのエリアで８階建てや７階建てだと二重床二重天井にできるのかな？と思ったもので。
• 直床ではないです。天井高は240cmと普通です。
• モデルルーム公開しているウエストコートの下は 地下貨物線はないですよ。あるのは、イーストコートのほうです。モデルルームでの説明では、イーストの機械式駐車場とそれに隣接してつくる公園？の下を貨物線が通っているけど、建物の下は通っていないとのことでした。低層階の部屋への音や揺れの影響はないとの話でしたが、どうでしょうかね。 キッズルームやパティールームなど共用施設の大半がイーストコートにあるのは、地下貨物に何らかのデメリットがあって、それをカバーするためでは？ と勘ぐってしまいます。

共用施設

• 中庭の立体駐車場、かなり気になりました。営業の方の話だとパネルで三方を覆うので、クルマの出入りの際の音や排気ガスも気にならないとは言ってましたが。三階のベランダ近くまで立体駐車場の高さがあるようなので、4階以上でないと眺望がとても悪いことになります。
• 線路沿いじゃない南向きは、４階と同じくらい（か、やや低め）の立体駐車場ができるのですね～ ベランダから駐車場までは７ｍ位と言っていましたが、やはり３階くらいじゃ日陰になりますかね？４階だと日が入ってくるのは大丈夫そうです。 屋外立体駐車場じゃなくて、建物内の、立体駐車場とかがいいな～　雨の日に車出すとき大変そう・・
• 大規模物件ということでひかれるのですが、戸数当たりのエレベーターの少なさは気になりますね。毎日の生活に直接関わることですから、住民の視点に立って考えれば他の共用設備を減らしてもおさえるべき部分では？と感じます。
  • 確かに、エレベーターが2基しかないのは気になりました。せめてあと１基増やしてほしいです
    • エレベータはやはり少ないですよね。 それに線路沿いでない南向きの棟に関しては2階(実質1階）の部屋に関してもエレベータを使わなければエントランスにいけないという導線がそもそも、どうかと思います。（階段を降りても自転車置き場及び裏の出入り口になるため、駅に向かうには遠回りになってしまう）

設備・仕様

• スロップシンクは分からないですけど、床暖房とかディスポーザーとかは常設らしいです。
• 水道はグローエ社使用ですし、食洗機はパナソニックでECOナビ付きの良い物でした。玄関横のメーターボックスが木目調になっている事も良かったです。 ただ、天板が人工大理石なのと、洗濯機上部の棚が木目調でない(ただの白い棚)事など、安っぽく感じる所もありました。
• トイレは普通の手洗いカウンター付、バスルームも普通でした。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：59.23m2～92.30m2
• リビングも広くて、収納もたっぷりなのがいいですね。
• モデルルームに行きましたが、同じように行かれた方、教えてください。「収納力」を売りにしているようでしたが、如何でしたか？私の担当者は、デザイン・設備の話ばかりで、どう生活して欲しいかの説明がありませんでした。以下、私が感じた不明点です。お分かりの方、教えてください。
  • 間取りによって、リビングに納戸がない。もしくは、小さい。（掃除機などもファミリークロークに入れる想定でしょうか。）
  • ファミリークロークは竿が付いており、掛ける以外の衣類（下着やシャツなど）はどこに収納することを想定しているか
  • 冬場に使う厚手の掛け布団など、今の季節にはどこに収納するか。（ファミリークローク上部の棚は、かなり狭くて布団なんて置けないです）

なんだか価格の割に、実際に生活することが想定されていない気がして書き込みをしました。洋服と掃除機などを同じ場所に収納するのが私は嫌なので。

• 浴室に行く動線がちょっとスムーズじゃない感じがしました。

買い物・食事

• 貧しいショッピング環境の中で唯一の例外はスーパーの充実振りで、この物件から徒歩５~６分圏内には ユータカラヤ、東急ストア×２、ライフ、成城石井があり普段の食品選びにはこれ以上ない状況にあります。 夏には川崎JA直営の巨大な農産品販売所がライフの隣にできます。麻生区に続いて２番めだそうです。
• 宮崎台はスーパーが駅近くに数件あるため、食品や日用雑貨の買い物には不便しないと思いますが、 子供の学用品や洋服、或いはちょっとした贈り物や素敵な雑貨などを買いたいときは皆様どこにお買い物にいかれるのでしょうか？ 電車などでたまプラや溝の口、二子玉川まで行かないといけないですか？
  • 買い物はたまプラーザや二子玉川に出ないと買えないです。住むこと、子供を育てること、には適した場所です！しかしながら、デパートのような商業施設はないですし、飲食店も数えらる程です。
    • ちょっとした贈答品なんかは二子玉川じゃないですかね。 まさか贈答品も近所で買いたいなんておっしゃらないですよね！？ あるに越したことはないですが、近所では日用品が買えればいいのでは？ ・・・ここは日用品の買い物も微妙だったか！！！

育児・教育

• 小学校は宮前平小
• 宮前平小、中ですし子供がいらっしゃる方にはかなり魅力ですね。
• 宮前中今でもパンク状態って聞いてます。学区の改変がありそうですよね。
• 私立をお考えでないのなら、小中学校を一度区役所に確認した方がいいと思います。 宮前平中学校はすでにいっぱいでプレハブまで使用しています。プラウドが建つにあたり中学側が受け入れできないと言ったそうです。そのため、一度工事も中断され、許可がおりぬまま工事再開。というのがこの辺の噂です。 モデルルームで営業の方に確認したところ、許可はおりました。とのことでしたが、不動産屋さんにお聞きしたところ、許可はおりていないと思います。と。
  • ここの学区の人気っぷりはすごいね。沿線一だな

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域
• 宮崎台に住んでいますが、環境の良さは間違いないですよ。
• 華やかさ以外の全てを兼ね備えている立地だと思います。
• 駅に近いけれど、地図で見ると線路沿い物件。揺れや騒音などが心配ですね。
  • 線路から近いので、騒音はどうなんでしょうか？
• A敷地の一番北側の棟だと電車の騒音はかなり軽減されそうですが、どうでしょうか？線路から少し離れてた場所だと、低層階よりも上層階のほうが電車の音がとどきやすいイメージですが、確認のしようがないですね。
• 宮崎台は悪くは無い場所です 線路沿い&線路上はどの程度影響するかは わかりませんが 駅近はメリットが大きいです 電車通勤で考えても 急行に乗り換える手間はありますが たまプラ、あざみ野と比べても 都心までの時間距離は、ほぼ同等でしょう 利便性は急行停車駅に劣りますが たまプラ住民だって テラスで買い物する人は少ないと思います。 (車持ちなら) ちょっと高いですが 駅近を考えると価値があるのでは ないでしょうか。 ここの1Fは地下鉄が気になりますので 勇気が要りますが、上層階なら良いと思います
• 宮崎台は飲食やショッピングの充実度の低さが凄まじくとてつもなくありえないほどに貧しいです。 そのため駅周辺の道はどこもすいており渋滞知らず、排ガス知らず。 これが沿線の他の街と一番違うのんびりとした空気を出している要因だと感じています。 プラウドシティと駅前タワーの完成でもここは何とか維持して欲しいところですが、 もしも２つあわせて富裕層５００世帯が流入することで近隣の駐車場などが商業施設に変わったりすれば 宮前平のようにマンションが林立し出して店もできて少しざわついた感じになっていくかもしれないですね。 それはそれでよい変化だと思います。
• 高額で閑静さと都心への距離との バランスを買うといった感じですね。 電車音は、慣れれば気になりません。 窓締めれば尚更。
• 駅からも近くて魅力的なんですが、南向きは線路沿いで低層階は騒音が心配なこと、その先には官舎（？）があって眺望が望めないことを考えると、6階以上でないと厳しいでしょうか。田園都市線は早朝から深夜まで本数が多いので騒音がどうしても心配です。
• ここは子育て世代のマンション。 辺りは平日週末問わず常に子供だらけ。 歩道広々で車が少ないからいい感じだと思うよ。 あとこの辺りだけはヤンキーっぽいのが皆無。
• ここは駅へのアクセスもさほど困らない環境にあり、周辺も穏やかな地域性になっているので、子育ての環境として暮らしやすい面があるのではないでしょうか。
• 宮崎台は住みやすい場所だと思いますよ。 落ち着いた雰囲気ですし。そして、都心へのアクセスが良い、二子玉川、たまプラーザにも出やすいという意味で。その二つの場所でたいていの買い物は事足ります。でも、宮崎台の街自体は、このままで特に発展はしないと思います。
• 駅からモデルルームへ向かう北側の並木道はこの辺りの中でも雰囲気の良い道の１つです。日常的にこちらを使えるのはイーストコートなので、私は個人的にはイースト推しです。

【JR貨物】

• 物件の下にJR貨物が走っている
  • B敷地の地下にJR貨物が走ってますよ。GoogleMapで見てください。
  • B敷地よりA敷地ですね。地震で地盤沈下が起きるかもです。もちろん大丈夫だと思いますが。
  • 溝の口駅で南武線の横の線路をたまに走っている貨物線がこの物件の地下を通っています。これはずっと前からです。この近くのマンション（3F）に住んでいましたが、寝る時に床に耳をつけてると微かに音が聞こえました。最近では宮前平・宮崎台の地下をリニアが通るというので、よくJR東海とかが説明会を開いています。
• 地下を貨物が走ってると、何か問題があるのですか？ 買って住むぶんには影響ないですよね？ 逆に、そういうところの地上に住んでる人は、電柱がたつ場合みたいに、賃料？がもらえたりするメリットはあるんでしょうか？
  • 地下貨物線路の上ですか。。。 ちょっと気になりますが 高圧線よりはましかもしれませんね リニア新幹線もっとずれるんでしたっけ？

【地盤】

• 地盤については、残念ながら盤石ではないでしょうね。
• 地盤は良い場所だよ。

周辺施設

• 評判の良い小児科や病院はございますか？

その他

掲示板

• 「プラウドシティ宮崎台」についての口コミ掲示板一覧
• [http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573665/ プラウドシティ宮崎台【見学記】
• プラウドシティ宮崎台　その2
• プラウドシティ宮崎台【検討板】

yokohama/573043/108