ヴェレーナシティ　パレ・ド・プラージュ

2015年7月2日 (木) 16:44時点における版

物件概要

• 所在地：東京都北区浮間五丁目3番1、3番5（地番）
• 交通：

1. 埼京線 「北赤羽」駅 徒歩11分
2. 都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩15分

• 総戸数：175戸（※会員分譲住戸30戸含む（他にパーティルーム・レディースサロン・キッズスペース、管理員室各1戸））
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月下旬予定
• 売主：日本綜合地所株式会社
• 施工：未定

価格・コスト・販売時状況

• 価格が3,200万円台～4,300万円台予定
• 85平米なら一階でも4300万以上はしますよ。上層階が5000万越えくらいです。
• 3200万円台の部屋って2階の66㎡なんだよね。70㎡以上の部屋は全部4000万円超えてるからあんまり割安感はないなー。
• MRはオプションばかりで、完成した部屋を見た時にチープ過ぎてびっくりするのではないかと不安になりました。
• ＨＰで第１期２次分譲開始とありますが。これは第１期１次が完売したということでしょうか？？売れ行き好調なんですかね。
• 駐輪場の優先申し込み（１世帯１か所選択）の際、すでに１０か所以上は埋まっていました。
• 駅からは、かなり遠いけど、安い。値段のわりには、設備が充実している。順調に売れていきそう
• 売れてますね。かなり順調とみてます
  • モデルルームで確認しました。3分の1強は販売済み。パッと見は半分ぐらい売れてました。上層がこれからって感じですかね。買いやすい住戸はだいぶ売れてました。
• 第1期の後半に行ったときは、周りの物件が上げてるから致し方なく追随します的な感じで、多少は上がってましたね。 同タイプの上層階よりは上げないつもりとのことでしたので、上げても数十万レベルとは聞きました。ただ価格公開前に成約してる物件が多かったので、2期以降は正直上げ幅はどうとでもなるので、その言葉を信じたいですね。

【コスト】

• 管理費14,000円前後
• 修繕積立金6,000円前後
• インターネット1,600円
• 駐車場代は平均15000円ですよね、入り口に近いと17000円くらいと聞きました。
• 駐車場15000円×30年で500万超。希望オプションを付けた本体価格が4500万。結局合計5000万いくならもっと良い場所が絶対ある…

交通

• 三田線(志村坂上駅)を使えるかは、現地見ましたが、結構、人によるのかなと感じました。坂道込みで15分くらい歩くのが苦にならない人、電動アシスト付きの自転車を持っている人とかはいいかもしれません。
• 徒歩11分ですが雨の日はバス停が近いので楽で良いなと思ったら、９時から1時間に1本しかバスがないのですね。マンションできて島忠・OKとかできたら改善されるかもしれませんが・・・
• 正直、埼京線じゃなきゃ買ってました。
  • 私は神奈川から赤羽に転居し、埼京線を利用していますが、思ったほどの混み具合ではないように思いますよ。北赤羽駅はそもそも朝の上りは各駅停車しか止まりませんので快速とは違うのかなと思います。池袋で少し空いて新宿で皆さん降ります。私はその先まで乗りますから混雑は20分程度です。東横線はもっと混む時もありました。
• 三田線の駅の方は歩くと体感的に遠く感じるのですが、川を越えるからでしょうか。まだ北赤羽の方が感覚的に近く感じます。

構造・建物

• 敷地面積：6,611.95m2（登記簿・建築確認対象敷地面積・実測）
• 建築面積：1,914.92m2
• 外観はやっぱり吹き付けが多いのかな。汚れるんだよね、時間が経つと。環八近いし、トラック多いし。
  • 図面には結構吹き付けって書いてありましたが、汚れやすいんですか？汚れにくい加工とか、目立ちにくい色になってるとかならいいんですが・・・

• 

  現地状況（2015年5月27日撮影）

共用施設

• 駐車場：敷地内に103台（平置式〔身障者用駐車場1台含む〕）
• 自転車置場：敷地内に426区画設置（上段ラック式170台、下段スライド式256台）
• バイク置場：敷地内に6台設置
• ミニバイク置場：敷地内に16台設置
• 駐輪場が１戸あたり３台
• エレベーターは何台で何人乗りかわかりますか？
  • 9人乗りが2基のようです。
• 共用通路側の手すりってどんな感じになりますかね？模型を見た時はそこまで考えていませんでした。
  • 共用廊下は鉄柵ですね

設備・仕様

• ディスポーザー無し
  • ディスポーザーがないのは残念ですね。これだけの戸数ならあるのが当たり前ですがコストダウンでしょうか。
• ペアガラス
• カラーセレクトって皆さん何色にされたんですか？
  • カラーセレクトですが、うちは基本モデルルームと同じです。イメージがモデルルームに左右されてしまうので、モデルルームがどんな色で作られているかって意外と大事だと思いました。そして余談ですが、モデルルームはあんなゴージャスにしなくてもいいのにとも思いました。4LDKであのDENなんてね。誰が住むイメージなんだろ(笑)
    • うちもカラーセレクトはモデルルームと同じにしました。 濃いブラウンの扉で白いフローリングのものと悩みましたが、キッチンと洗面所の収納が濃いブラウンの鏡面なのが魅力でこちらに決めました。 うちは複数のオプション仕様なMRをまわっていたので“MRとはこういうものなんだ”と思っており、オプションを外してイメージするように意識していたので、あまりオプションにとらわれずに見ることが出来ました。 こちらのMRも多くオプションが取り入れられてましたか、扉とフローリングの全体的な雰囲気はつかめたので良かったと思います。 自分的にはフローリングの色合いと木目が上品な感じがして気に入っていますよ。
• ミストサウナ検討されてる方いらっしゃいますか？私は入れたいんですが夫は高い割にすぐに使わなくなるんじゃないの、とあまり乗り気でありません。後付けの簡易なタイプにするか迷っています。
  • うちはミストサウナはオプション追加予定です。 私はミストサウナに入りたくて以前スーパー銭湯によく通っていたので、それが毎日自宅で自由に利用出来るうえにスーパー銭湯に行くよりコストもおさえられるなんて大歓迎です♪ 確かに取付費用は少々お高いですが、自分的には予想より安く済んだと思っています。 パンフレットも貰いましたが思った以上に機能も充実していて、今のところほぼほぼ決定ですね。
• 食器棚の申し込みをされる皆様にご質問です。 炊飯器の蒸気による上部扉への影響をお聞きになった方はいらっしゃいますか？ 炊飯器用のレールがあるタイプではないので、影響(例:その部分だけ傷んでくる等)はないのか気になっています。 オプション説明会の時に聞き忘れてしまいまして、もしご存知の方がいらっしゃいましたらご教示いただけますでしょうか。
  • 下台から吊り戸棚までの高さが十分ありますので大丈夫ですよ。 レールあるタイプは、その高さが確保できてないものかと。 今は蒸気出ない炊飯器が多くなってきてますので、ご心配なら転居を機に買い替えでもよいかと。 みたいな説明を受けました。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：66.00m2～90.00m2
• オープンエアバルコニーで開放的でしょう
• 収納もたっぷりある様子ですね
• ＬＤＫはそんなに広い感じではないですけど、リビングから見える外が広いと一体感があって、カーテンを開けていれば部屋の中もかなり広く感じるのではないでしょうか？
• 間取り出てました。設計が長谷工なので、やはりそれらしい感じですね、、。廊下側の柱の梁は気になるし、そのせいで玄関がのぺーとしてて窓と廊下がダイレクト。こっちもアウトフレームにすれば玄関周りに空間が作れるのになあ、、。こうするなら、可動式のルーバー面格子つけて欲しかった。パウダールームの入口がリビングインの間取りが多いのもなあ、、うーむ。眺望が良くて価格も手頃なだけに、間取りのデメリットと天秤にかけて迷うところ、、。
• オープンバルコニーのお部屋って日が入るんでしょうか？ 気持ち良さそうだけど、日当たりが悪くならないか気になります。隣のＬタイプのお部屋もオープンバルコニーがあるＭタイプとの間の柱？壁？のせいで暗そうって思ってしまうのですが、私だけでしょうか？
  • オープンバルコニーの部屋は、日当たりは確実に悪くなりますよ。

買い物・食事

• 商業施設もできるみたいで便利に生活できそうですね
  • スーパー、OKという噂あるのですか！？すごく良いですね。お野菜は若干高いなぁと思う事がありますが、他の物は結構お安いと思います。
• 島忠とスーパー、便利ですね。セブンタウンも近いし。
• 買物はとっても便利というのが一番の魅力
• 駅からは遠いけど、スーパーが近いというのは本当に助かります。年を取って、遠出はしなくともスーパーはいきますし。

育児・教育

• 小学校は遠い
  • 浮間小学校がすぐ近くに・・・と思ったら！
  • 西浮間小までは横断歩道も多いので心配です。
  • 確かに道が細く車もかなりのスピードで通るのでかなり危ないかと。大人の足で14分なら低学年の子供の足で30分は見ておかないといけませんね。かなり遠いです…。
  • ５丁目は西浮間小なんですか！？　子どもの足では遠い！しかもあまり安全とは言いづらい道、さらに新幹線の高架をくぐる。
  • 小学校までは１キロ以上ありますから、徒歩１４分とは書いてありますが、子供の足だと２０分位はかかってしまいますよね。高学年はいいけど、まだ低学年のうちはちょっときついかな。
• 西浮間小が遠いので近くの浮間小に通わせたいのなら浮間小に電話をすれば通うことが出来ると営業さんに言われましたが本当でしょうか？
  • 浮間小は評判が良くない（詳しくは聞いておりません）ようで、どちらにしても心配です。
• 小学生の子供がいると塾の事を考えますが、調べたら赤羽駅か志村坂上まで行かなければ良い塾がなく、雨の日などは前のバス停からバスが多く運行してくれれば一人で通わせる事が出来ますが、バスが無ければ車で送り迎えになるのかと思うと気が重いです。 バスの運行が増えると良いのですが。
  • 子どもの習い事や塾の事まで考えた方が良いのですね。 駅前にどういう所があるのか全然チェックしていなかったので、 今度きちんと見ておかないと。 そういうおけいこ事や塾などの送迎も夕方の忙しい時間に かなり負担になるって言いますよね。 どういうものがあるのか、遠いなら通いやすいかどうかも大切ですね。
• ヴェレーナは徒歩15分の西浮間小に通わなければいけないみたいなのが心配です。ヴェレーナの隣りのクレストガーデンレジデンスは浮間小に通えるのに、ヴェレーナは西浮間小なんて。北区は学校選択制がないので、板橋みたいに簡単には学区を変えられません。
  • 学校選択制がない地域なのはお子さんにとっても、親にとっても残念ですね。 子供の足で15分の距離を毎朝歩くのは、ちょっと遠いですよね 学童をしているお子さんも増えていますし、暗い道を一人で帰ることがあった場合には心配ですよね
• 北区で働いていた友人によると、北区は高齢者が多く財政難気味。待機児童０や子供の医療費無料期間を長くして、子育て世代を呼び込もうとしているとのことでした。 日中はあまりにも人がいなくて、都内とは思えないですよね。静かなとこに暮らしたかったし、子育て環境を考えている区でよかったなぁと思っています
• 西浮間小、そういえばものすごく校舎きれいでした。 建てなおしたからなんですか。 営業さんが、西浮間は最先端の校舎みたいなことも言っていました。 図書室にパソコンがあって、すぐに調べ物が出来るようになっているとかで。 西浮間はけっこう歩くからなぁ…とは思っているんですが、イイところもあるみたいです。

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• 一度晴れの日に見に行きました。目の前の川について、かなり気になるほどではないけど、川沿いや橋の上で少し匂うときがあるかな。くらいに少し感じました。
  • 川は夏場など、もう少し臭いがきつくなったりするかと思います。虫も多くなる可能性はありますよね。
• 川のにおいはどうなんでしょうか？すごく気になります。 におうようだと、バルコニーでくつろぐ事も出来なくなるので…。 夏場がヒドイ、年中ヒドイ、雨の日だけ、など… 近隣の皆様、ご存知ないでしょうか？
  • 隣のマンション中層階ですが、あまり気になりませんよ
    • ご近所の方、川のにおいについてありがとうございます。 近くを通りかかる時、気になったこと自体は私もないのですが、 季節とか、風向きとかでどうなのかしら…？なんて思いましたので ご近所の方が大丈夫だという事は大丈夫なのでしょう。 川は流れがありますからね。 流れがない場合だとどうしても淀んでしまいますけれど。
      • そうですね。川や海独特の磯臭さというか、なんというか‥そんなものは多少はありますが、ドブ川のような感じではないですよ
• 商業施設や公園など住環境は申し分ないですよね。駅からちょっと離れますが。
• 最も気がかりなのは、浸水ですかね。ハザードマップでも濃い色ついてますし。
• OKなどが出来ると週末は周辺の道路が渋滞したりして、出かけ先から渋滞で自宅まで帰るのに時間がかかったりするのでしょうか？
  • 渋滞は発生するでしょうね。セブンタウンも渋滞してますし、環八からは目の前の橋を通るしかないし。
• 川沿い、南向き、商業施設、桜並木。こんなに条件が揃うのは珍しいです。
• オープンバルコニーに相当惹かれましたが今回は断念。 大雨のときに現地見たときの川の増水があまりにも 怖かった。 もちろん大丈夫なのでしょうけど。
• 南側の遊歩道、隣のクレストの車が通れる道路と違い現状整備が行き届いていないように歩いてみて感じましたが、その点営業の方に確認された方いらっしゃいますか？？？
  • 特に手を入れる予定はないと聞きました。桜も数本枯れてしまってますよね。
• 駅まで徒歩11分ってそんなに遠いと感じるものかね。近くないけど、遠くはないような。
  • 実際は15分かそれ以上かと…
    • 女性で歩くのも遅いと言われますが、11分〜13分で遠いとは感じませんでしたよ！道も歩きやすい道でした。
      • 私も実際歩いてみましたが、11分程度でした。 敷地外から駅までですけど。 自転車乗って、駐輪場とめて、駅まで歩くの考えると、徒歩でも自転車でも大差ないような気がしました。 あとは何階に住むかによりけりですね。
• この辺りは思っていたよりは穏やかな地域かなと思いました。 暴走族とかはいないという営業さんのお話でした。 けっこう昼間は人はあまりいない感じかな。 お年寄りが割合として多いなと思いました。 子育て世代っぽいひともそこまでは見かけない…カナ。 本当に住宅街っていう感じを受けます。
• ここは大きな商業施設も併設ですし、島忠とOKストアがオープンすれば、程々に人気のある場所に変わるんじゃないでしょうか

周辺施設

• 川を隔てて建設地向かい側に水道局のポンプ所あるでしょう。あれ雨天時にたまにモグモグ煙出すんです。南風が吹くと窓は開けないほうがいいと思います。
  • 年数回あるかないかですよ。問題ありません！
  • 確かに作動は年に数回あるかないかですから、けむりが出たら数分間窓閉めておけば問題ないです。
  • ケムリは水蒸気なので人体には無害ですよ。

その他

• 元々塗料工場等があり、土壌等への汚染の不安が少なからずある。

掲示板

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