パークコート渋谷大山町 ザ プラネ

2015年6月17日 (水) 16:41時点における版

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区大山町1067番200他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
2. 京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分

• 総戸数：131戸（44戸（A棟）、36戸（B棟）、51戸（C棟））
• 構造、建物階数：地上4階 地下1階建（A棟、B棟、C棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/新星和不動産株式会社
• 施工：大林組

価格・コスト・販売時状況

• パークコートを数多く手掛ける光井純さんがデザイン監修だから、モノ自体は超ハイグレードになるだろうけど 配棟図を見ても、妙に細長い建設地。駅から遠い分、もっと木々の緑がほしい。
• 80平米でだいたい1億2000万円か1億3000万円だそうです。
• 110平米のプレミアムプランは人気のない2階でも20000万円でしたよ。4階で22000くらい。85だと12000-15000ほど
• 平均坪単価は500万ぐらい
• 悠邸は51戸オール億ション。1億円だと、70m2台。
• 私もここはいいなと思っているのですが、いかんせん、価格的に躊躇してしまいます。資金的に買えなくはないのですが、短期的には「今の相場からすれば仕方がない」と思えても、オリンピック後の値下がりや家余りが確実な長期的視点では「高値づかみ」なのは間違いないので。他の方がおっしゃるように、1割高くらいならよいのですが、2～3割高になると「だったらしばらく今のままで様子見を」と思ってしまいます。
• 最近見た中では最高額です。さぞ素敵なお部屋なのでしょうね。リビングダイニングの広いこと。浴室やキッチンも贅沢ですね。これで南向きだったらいくらになっていたんでしょう。想像がつきません。
• まだ現地を見に行っただけですが、あの敷地の形というか3棟に分けて建つ感じが気になる方はいらっしゃるのかもしれないなとは思いました。ただ旗竿地ではないですよね。なので資産価値(土地の)にはそんなに影響もないのかなって思います。
  • 敷地形状もとても気になりました。第１種住居地域と第２種低層住居専用地域が混在しており、それをコンセプトがことなる建物で購入者の気をそらしているのでは？と疑ってしまいます。資産価値の計算には注意が必要かと思います。
• 戸数そこそこ多くて共用施設は最低限にしては管理費が結構しますね。。
  • 管理費ってコンシェルジュとかの人件費と駐車場などのメンテナンス費用が主で、共用施設はあんまり関係ないでしょ
    • 管理のグレードが高いということですか。なかなか素人には判断がつかないところですね。。

交通

• 小田急・京王・千代田線が使える
• 近くに住んでいるものですが、この物件から代々木上原まで通勤で毎日歩くのは結構きついですよ。多分駅入り口まで12-13分、入り口から改札通ってホームまでで2-3分掛かります。最初は見えはって代々木上原使うんでしょうけど、しばらく住んだら幡ヶ谷駅や笹塚駅を使った方が便利だとわかって、上原まで行かなくなりますよ。
  • 私は駅入口までそんなにかかりませんでしたよ。だいたい9分でした。入り口からは、1階半分階段を登るので仰るとおりだと思います。
• 代々木上原駅から、現地までの坂道は相当つらそうですね
  • 駅からの距離はまったく気になりませんでした。それよりも、石垣を積んであるお宅が多いので、輻射熱？石釜の中を歩いているようで、辛かった…
  • 代々木上原駅北口を出て直進し右折し道なりに歩いてみたのですが、アップダウンが結構あるので気候のあまりよくないシーズン(すごく暑いとか、雨風が強い時)はきついのかなぁと。

構造・建物

• 超ハイクラスですね。
• エントランスは、３棟の真ん中に集中
• バルコニー内側の外壁が吹き付け
• 外観は専用デザインののタイルを使用した落ち着いた印象。
• 各棟とも内廊下仕様。
• 天井高最大2450mmは平凡だが、梁や柱が少なく、数字より広く見える。
• 敷地は広大だが、公道によって3つに分断されている。
• 3棟構成はパークコートというよりパークシティ的。
• 高さ制限12mで4階建は詰め込んでる感ある。
• ちなみにここは低層造りで外観も好みですが、壁式構造ですか？
  • 壁式ではありませんよ。 低層地域なので仕方がないですが天井もやや低めだし、 梁と下がり天井が結構目立つなぁ?と思いました。 構造はそこまでお金かかってない感じですね。
• やはりどうしても梁と下がり天井は出てきてしまいますよね。気にされる方はやはり気になってしまうものですね。
• なかなか出てこない立地ってそうなんですよね… それに低層なので、全体的に落ち着いた感じになるのかしら、というのはあります。 構造的にはどうしても梁や柱というのは 出てきてしまう形になってしまうのでしょうか。 あまり詳しい事は判りませんが 専有部の広さがあれば、その柱の形なども気にならなくはなってくるのかな

共用施設

• 各棟にラウンジあり。
• 3棟に囲まれた中庭はシンプルでよい。
• 各棟にはエレベーター1基のみ。
• エントランスに各棟の特徴はなく簡素。
• 全131戸の大型物件だが、共用施設はほぼなし。

設備・仕様

• 設備については私は良いと思いましたが、これはお好みによると思います。
• 坪単価にしては仕様が低く抑えられているように感じられる
• LDには天井カセットエアコンと床暖房。 LD以外は一部住戸を除き壁掛けエアコン。
• 水回りの仕様は標準的。
• 御影石天板・食洗機・浄水器・ディスポーザー・浴室乾燥機。
• バルコニーにはスロップシンク。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：61.46m2～160.69m2
• 間取りが多彩ですね。どのタイプもゆったりはしていますが、ワイドスパンだったり、バルコニーを最小限度にして居室をひろめにとるパターンもありますね。
• 110平米のプレミアム住戸はちょっと魅力に思ってるんですが。道路と建物のあいだにほとんどゆとりがない配棟がちょっと残念ですね。
• 間取りで気になったのが柱の影響で部屋が凸凹していることと、間取りによっては専有面積の割に部屋が小さいことです。これは廊下が無駄に長いってことでしょうか。廊下が長い ＝ 玄関の位置が悪い ＝ エレベーターが少ない？？外観CGはかっこいいですね。
• 物件サイトのプレミアムプランを眺めてため息をついてます。160㎡超えでリビング・ダイニングが29畳大、マスターベッドルームが10畳でバスルームが1822サイズ…全てがゆったりとした作りで収納面積も十二分にとられていますね。
• 160平米超の4LDKのお部屋はLDも広くてのんびりできそう。さらにキッチンも2wayなので女性の方の家事動線も良さそうで嬉しいですね。
  • 悠邸-160Aタイプの事でしょうか？本当にため息がでるようなお部屋ですね。玄関を入ってすぐのたっぷりの収納と、お客さんが家の中に入っても、間違えて居室のドアを開けると言う事もなく、ＬＤＫを抜けてからでないと、居室にも入れないようになっている所も、素敵だなって思いました。

買い物・食事

• スーパー等の商業施設は駅周辺に集中しており遠い。
• 食材や日用品は半径1ｋｍ以内でひと通り揃いますがﾎｰﾑｾﾝﾀｰは方南町にあります

育児・教育

周辺環境・治安

• 代々木上原駅からはアップダウンがあり、奥まった住宅地の印象。
• 現地周辺の町並み、モロ、ユニクロ柳井邸ですね。
• 代々木上原駅から歩いて現地へ。結構な坂でバテた。道中、すごい豪邸やお屋敷が点在。でも高台を登り切った現地は、期待外れ。周囲にごちゃごちゃ建物があって、圧迫感がある。
  • 近隣にもマンションがわりとあって圧迫感を感じる
  • 印象として、静かで落ち着いた町並み。区画も大きくて、まさに豪邸といった建物が多かったですね。
  • この辺りは分割してミニ戸建てを作らないのでイイですね。
• 生活圏は多分坂を隔てて分断されると思う。坂を境界線だと考えると、ここは笹塚・幡ヶ谷エリア。別に笹塚・幡ヶ谷でも人気エリアで結構高いんだけど、そこを「庶民的」とか考えちゃう人達にとっては、このマンションの立地は微妙ではないでしょうか。
  • ここの立地が微妙なのは確かですが、これだけ大規模なマンションなら、周辺の雰囲気を一変するだけのインパクトがあると思います。
  • 現地は第二種専用地域で大山町の第一種のそれとは雰囲気が全然違います。
  • 現地を見て、良くも悪くも、そんなに高級感の漂う周辺環境ではないと感じました。そのような地帯からは若干外れている（代々木上原から歩けば、そのような地帯をちょっと越えたところにある感じ）ように思えるのですが。ただ、それによる良い点もあり、幡ヶ谷のほうにちょっと行けば、庶民的な雰囲気も楽しめるし、生活必需品が揃いやすいのはメリットでもあるかと。
  • 西側の戸建て群、東側の幡ヶ谷寮、北側の寮やマンションや消防学校に囲まれた感など、ちょっと残念な感じがあります。
• 公園も近くて、緑も多いのでくつろぎ感があるなぁって思いました。
• 斎場云々との書込みがあったので気にかけてみたのですが、時折 消防学校の号令が風に乗って聞こえるだけで、斎場周辺が持つ独特の雰囲気みたいなものは感じられませんでした。
• 現地も行きましたが、すごくよかったです。周りは高級住宅地で本当に静か。周りに道路があっても全くと言っていいほど車は通りません。
• 向かいの寮も将来的には開発予定のようです
• 代々木上原駅、大山町～上原二丁目辺りを歩いてマンション見てきましたが、朝はアメリカンスクール？通われているご家族が本当に多くてびっくりしました。夕方も代々木上原駅には外国人の方が多いし、ちょっと会話が心配でした。
  • いくら外国人が多いとは言っても、日本人の方が多いですし、ご主人外国人奥様日本人というお宅も多いです。さすがにご近所の会話が英語と言うことはありませんよ。欧米の方と英語で話す可能性ゼロとは言いませんが、英語を使わなくて困ることは一切ないと言ってよいです。
  • 先日、代々木上原ハロウィンに行ってきました。上原二丁目側よりも大山町～西原が大々的に本格的でした。子ども達が楽しそうにしているのが何より良かったです。マナーを守りながら穏やかにハロウィンを楽しんでいるのが代々木上原らしく大変気に入りました。お店の方々も協力的で素晴らしいですね。
• エリアとして上原と大山町の比較が結構されていますが、これは好みのレベルではないですかね。上原の方が若干渋谷・松濤に近い一方、大山町の方が道路や区画は整備されていてます。良いことか悪いことか微妙ですが地価は大山町の方が高いですね。
• 消防学校の訓練の大きなかけ声が結構響き渡っているので、それに近い棟は大丈夫なのかな？と少し思いました。

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  周辺環境（２０１４年８月３日撮影）

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  周辺環境２（２０１４年８月３日撮影）

周辺施設

• 近くに大きな公園がある
• 斎場が近い
  • 大山公園を挟んで幡ヶ谷駅寄りの斎場ですし、そこまで近くでもない
• この地域は、ご自身がお住まいの邸宅に加えてその隣地をコインパーキングとして資産運用されている方が多い

その他

• もともと社宅だった場所
• 管理は24時間有人
• こちらの物件に大変興味を持っております。が、、代々幡斎場に近いため、、、購入を迷っております。。こちらに決められた方、参考までに購入を決めた理由を教えていただけませんでしょうか？
  • 大山町の低層でありながら大規模マンションのメリットも享受、ということに尽きると思います。 現地、車通り少なく静かですよね。商業施設ないので地域住民以外の往来は最小限ですね。 そういうことに価値を見いだせるかどうか、だと思います。 もちろん、マイナス要因を挙げつらえばてんこ盛りです。 駅からの距離、利便性、隣接施設の雰囲気、南北に長い地形ゆえのプランニングや日照条件、パークコートらしからぬ設備・仕様など。。 ただ、斎場が引っかかるのであれば、やめた方が無難かもしれませんね。公園の向こうですし、この程度の距離で気になるのであれば、そういう方は購入されないのではないかなと思います。

掲示板

• 「パークコート渋谷大山町 ザ プラネ」についての口コミ掲示板一覧
• パークコート渋谷大山町ザ・プラネ【検討板】

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