グランスイート神楽坂ピアース

2015年4月7日 (火) 17:24時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区矢来町76番3他（北敷地）、78番2他（南敷地）（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出入口より（始発～6:00迄利用制限あり））（北敷地エントランス）
2. 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩5分 （北敷地エントランス）

• 総戸数：118戸（61戸（北敷地）、57戸（南敷地））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建（北敷地、南敷地）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月下旬予定（北敷地、南敷地）
• 入居時期：2016年01月末予定（北敷地、南敷地）
• 売主：丸紅株式会社、株式会社モリモト
• 販売代理：株式会社モリモト、丸紅不動産販売株式会社
• 施工：大和小田急建設株式会社
• 管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
• 公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

価格・コスト・販売時状況

• 住まいサーフィンで 117万/m2 と予測が出ましたね。だいたいあそこの予測より高くなることが多いが・・・
• 電話で価格帯聞いてみました。だいたい坪単価300万台後半だそうです。もちろん階や方角にもよりますが。担当者の口ぶりだと最上階は400万になるくらいの勢いでした。
• 400万がボーダーだと周辺の他業者がショールーム伺ったとき言っていました。 85平米位は、その事に信憑性を感じて算出すると一億ちょいですかね？ まあ、時代的にもロケーション的にもヴィークコートよりかは高いことを想定してうごくしかないですね。
• 事前案内会の予約が既に満席のようですが、電話して聞いてみると枠を増やしていたり、予約の変更もあるようなのでまだなんとか大丈夫のようですよ。 それから価格についてはまだ決まっていないとのことでした。 300後半からという書き込みもありましたが、信憑性は薄いと思います。
• 70平米で8000万きることはないでしょうって言われたよ。
• 予定価格を教えてもらったが、60から70平米の標準的な部屋が＠400ぐらいで、80平米以上で仕様も充実させたプレミアムプランの部屋が＠450から＠500以上の部屋もあった。高級マンションではないのにプレミアムプランは高過ぎだと思う。標準的な部屋の方は8000万円台からあるので一般的なサラリーマンでも少し無理をすれば手が届く感じ。立地は一流だけど、建物は普通のマンションにどこまで払うか悩むな。
• どうやら抽選販売をきっちりするようです。 ちなみにここは販売から聴いて妙に納得感有ったのは広告しなくても現地が広告で人が集まると言っていたフレーズです。確かに新聞広告とかスーモとかしなくても沢山来てるって凄いよな。
• モデルルームに行けば予定価格は教えていただけます。南限定で４２０から５５０ぐらい。平均４３０から４４０ぐらいなイメージです。
• うーん・・　　仕様がいまいちだった。普通のマンション。 狭い部屋ばかりです。70m2台中心で、坪400越え。 数少ない86m2以上はプレミアクラスになりいきなり高くなる。1億2千万以上のレンジとのこと。 一番いい部屋は2億以上になるらしい。プレミアクラスは駐車場優先権付けると言ってたが（雨ざらし機械式だけど）。 70m2台なら、このご時世でも予想の範囲内だから、立地重視でハコがあればいいという家庭にはいいかな。
  • 私にとっては仕様は「いまいち」というより「普通」と思いましたが。 70平米代は予想の範囲内でしたし、思っていたほど高くはなかったという印象です。 でも、プレミアクラス、価格乗っけすぎに思えました。 このレベルで90平米代に1億5千万以上とか出す価値が見いだせませんので撤退です。
• 販売スケジュールがコロコロ変わり、どんどん遅くなっている。いつちゃんとしたスケジュールになりますかね。
• 1期1次　販売戸数50戸　（ノース19戸　サウス31戸） 1/24～2/7登録　2/8抽選

1. N-D (403) 53.64m2 6600万　(@406)
2. N-Rr(804) 95.48m2 14900万　(@515)
3. S-G (208) 44.02m2 5590万　(@419)
4. S-Nr(904) 114.36m2 19900万　(@574)

• • 案の定、寂しい販売戸数ですね。価格と内容のギャップに違和感を感じた人が多いのでしょう。
    • 70平米台でも、いいとこは億手前ですか。S-Bは少しグロスで低めだけど、この広さ・間取りに8690万ってのは、ちょっと無理ですよ。
• 本日、第１期一次販売が終わりました。 殆ど完売したようです。 やはり人気の物件ですね。 明日は倍率のある部屋の抽選会です。 第二次に向け、早く申し込んだ方がいいみたいですね。 残りは半分、早い者勝ちです。
  • 第一期は完売50戸 5月から第二期 抽選漏れた方に追加供給していることが本当。 私、外れましたし今、要望入れています。
• 南棟はほとんど売れてしまいましたから次は北棟ですかね。
• まあ、あの場所なら完売して普通だもんね。 価格もそんなに高く感じなかったですよ。 そりゃ過去とか江戸川橋辺りと比べれば激高だけど今の市況はそんな感じだし、ここ買う人は金持ちエリートでしょう。

【案内会・ＭＲ】

• 案内会行ってきました。 予定価格の発表は来月中旬以降とのこと。 間取りのバリエーションが多い上にはっきりとした価格はまだ出せないようですが、聞き出した雰囲気だと50平米台で7000万弱～上階の100平米超プレミア住戸で2億くらいってイメージ。 引きが強いせいか、この段階でかなり客を選んでる雰囲気を感じます。 そのわりに仕様は平凡だった印象。
• 本日拝見してきました。 場所はえき3分ですし神楽坂ということもあり非常に興味を持てました。高台であり高層で東西両サイドが住居地域系で高い建物がたたないことも魅力です。 室内は扉のグレードが凄かったのと天然石が、あちらこちらに標準で付いているのがステキでした。 基本装備も天井埋め込みエアコン、保温浴槽、ミストサウナ、ディスボーザーと充分でした。 価格はまだ協議しているみたいですが400万超えな感じでした。
• 事前説明会行ってきました。 期待どおりの部分とそうでない部分がありました。 設備などはほぼ期待どおり。 セキュリティは期待以下。外廊下でセキュリティ箇所は入口１箇所のみ。 外から簡単に侵入できそう。
• マンションの室内は期待通りでした。 あとは価格を期待通りにして頂ければと思いますが、 ある程度高くてもここは売れちゃうんでしょうな。
• MRに行ったけど、ちょっと期待はずれでした。 部屋の作りは悪くないと思うのですが、60?70平米が中心で80平米以上の部屋は少なめでした。 いわゆる高級マンションではなく、比較的若い年齢層をターゲットにした普通のファミリーマンションのようです。 @400以上ではあるけれども1億まではしないというところでしょう。 価格は未定とのことですが「@400は下回らない」ということを営業マンさんは言っていました。 とにかくすごい反響のようで、MR見学は予約でぎっしり、キャンセル待ちも何百組もいるそうです。 販売を開始したらきっとすぐに売れてしまうのでしょう。 抜群の立地なのだからもっと高級マンションを建ててほしかったと思いました。
• モデルルーム行きましたが、ほんと、良くも悪くも「普通」のマンションですよ。 あの辺が好きで、特にこれといったネガティブ要素もなく（ただし特段な魅力もなく）、時代的に1、2割の割高感がある物件に惹かれる方ならいいんじゃないでしょうか。 個人的には、このくらいの価格を出すなら、もうちょっと何か夢や魅力が見いだせる物件を選びたいところです（時代的に難しいですが）。 まあ、「神楽坂」自体に夢が持てる方もいらっしゃるでしょうが。
• 私も行きましたが、全く同感。 どの部分を仕様が高い、と言われているのかよくわかりません。 でも、 やっぱり人気の神楽坂だから、普通でも十分高く売れる、と業者は読むだろうし、 神楽坂に魅力を感じる買い手も、普通なら買うよ、 となるのでしょうね。 需要と供給の関係で価格が決まる。 逆に、神楽坂に魅力を感じない人、本当の神楽坂じゃないと思う人には、高く感じる、 あるいは、なぜそんなお金を出すのか理解しづらい。
• モデルルーム見てきました。なんだかんだ言われておりますがグレードは良かったです。
• 「普通」のファミリーマンションという書き込みがありますが、まさにその通りだと思います。 営業の方も「番町や広尾にあるような中心が億を超える高級マンションではなく、売りやすい価格で早期に完売させたい」と言ってました。 そのため「部屋の広さも60、70平米台を中心に、内廊下でなく外廊下を採用し、駐車場も地下駐車場でなく機械式駐車場にした」そうです。 まさにそういうコンセプトのマンションなのでしょう。 高級マンションを期待していた人にとっては期待はずれなのでしょうが、その分手の届きやすいマンションになったと思います。 40平米台の部屋もありますから入居者の層も若い人が多くなりそうですね。
• MRを見に行きました！バルコニーがめちゃめちゃ狭いです。70平米の部屋だと、どこもそうですが、バルコニーを含まない広さです。ただ、我々はお金を出すのは、バルコニーも含めた価格を支払うので、一概に70平米の部屋と言っても、他の物件に比べ、高いものだとと感じました。他に見学された方はどう思いましたか？
• MRに行ってみたのですが、本当に天井が低いですね。 駐車場がちょっとって感じでした。。 間取りももっと良いものにできなかったのでしょうか？ なんだか残念です。
• MR行ってきた。 85平米以上がプレミア仕様らしいけど、数はごくわずか。 一億超えになるとか。 80平米以上は118戸のうち13戸のよう。 そのうち100平米以上が５、 90台が２、 80台が６。 あとは狭い部屋ばかり。 全体的にベランダが狭くてがっかり。 ルーフバルコニー付きの86平米が一億以下なら、検討したんだけどな。
  • プレミア仕様、全9戸のようです。

交通

• 市ヶ谷からの総武線よりかは空いている印象はあります。
• 東西線は時間帯と乗る車両で変わりますよ。 朝の大手町方面は混んでいます。最後尾が一番混んでいるかと思うのですが、飯田橋、大手町で大量に入れ替わります
• 気になるのは電車です。 大手町勤務など、東西線中心の方にはとても良いと思いますが、JR・有楽町線・南北線が中心の私には、神楽坂駅だと飯田橋乗り換えが入るし、かといって市ヶ谷まで歩くのも厳しい（下りだったらまあいいですが、上りは無理かと）ので、正直不便です。 そういえば、大江戸線の駅も近いですが、それが魅力な方は少ないかと。
• 飯田橋まで徒歩で20分くらいかかります（市ヶ谷はもっと遠い）駅からはほとんど上り坂です。たまに散歩ならいいけど、毎日の通勤で歩くのは現実的には無理です

構造・建物

• 外観デザインはモリモトでいうと少しピアースっぽい外観です。正直ディアナっぽさを期待したのですが。
  • 見た目すごく残念なデザインでしたね。なんですかこれ？見た目で無理でした。
• 間取りを見るに外廊下。外廊下自体にそれほど偏見はないのですが、坪400が見え隠れする物件としてはちょっと寂しい。 立地のよさで押し切れる物件と思われるので、ハードのコストは極力抑えてきたのでしょうかね。
• 凡庸な外観だと思っていましたが、似たようなテイストのオークウッド白金（賃貸ですが）を現地で見るとクセがなく町並みに溶け込んでいる感じがしたので、コレも長い目で飽きがこないデザインなのかもしれませんね。
• 天高2400 外廊下が、弱点
• せっかく良い土地を仕入れたのに設計がダメよ～ダメ、ダメ！ 天井高が２４０cm、外廊下、外廊下に窓有り、その下に室外機置き場。（図面を見ると該当の部屋が多い） 仕様はいいのに、こんな設計にしてしまって残念です。
• 天井が低いのは残念ですがハイサッシならそれほど気にならないようなこともあります。
• 東側の外観が酷いですね…まあ、外廊下だから仕方ないけど。 だとしても、公式サイトで東側のパースも見せるべき。

共用施設

• 駐車場 : 15台（北敷地）、16台（南敷地）
• 駐輪場 : 92台（北敷地）、86台（南敷地）
• バイク置場 : 1台（北敷地）、2台（南敷地）
• 共用部分は至って普通。
• 車寄せがないのは仕方がないですが、せめて来客用の駐車場くらいは欲しいですね。

設備・仕様

• 天井カセットエアコンや天然石も全室ではないですしね。MRは参考程度で実際の仕様を考えると天井高のこともあるし標準的な物件なんじゃないかな。
  • 天然石廊下標準。天カセエアコンは前室はプレミア、他はリビングは実装と聞きました。
• モリモトなので定番の廊下の天然石は標準のようですが、キッチン天板の天然石は全室ではないと聞いた気がします。
• 仕様ですが、悪くはないですけれども、別に特に良くはないと感じました。 問題ないというか、普通というか。気にするような悪いこともないけれども、心にささるような良い点も特にないというか。 この価格帯の物件をこれまでも検討されてきた方であれば、そのように感じる方も少なからずではないかと思うのですがどうでしょうか。
• ミストサウナ付いてるみたいよ。
• ここはコンシェルジュはなさそうですが、ご存知の方は教えて下さい。
  • ないよ。管理は普通。
• 仕様はいいっていうけど、この価格でこの仕様は普通です。むしろ当たり前。
• ディスポーザーの処理槽がエントランスホール内にあるのって大丈夫なんでしょうか？
• 内装の色3色しかなくて、しかも微妙なんですが、皆さんは気にいった色ありますか？
  • モデルルームの色は落ち着いていて、いい色だと思います。
• 専用庭の先に2mのフェンスが設けられるみたいです。ご対面はないようですので、此れにしようかな〜

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：42.26m2～113.81m2
• バルコニー面積 : 4.60m2～30.52m2
• 87平米程度の部屋がプレミアム住戸となっているということは狭め部屋が多いんですかね。ちょっと期待はずれかも。
• 70m2の西向き東向き中心ですね、西向きは道路沿いなので、車の騒音が気になります。
• ここは洗濯後、洗濯物をベランダに干すまでの動線がほとんど考慮されていない。洋室通過型多すぎる。
  • 交通量が多いから外干しは、むかない。
• 70m2の3LDKなんかは２人暮らしくらいを想定して作ってるんじゃないの？自分はその広さで一人暮らしだけどな（2LDK）子供が２人くらいいるファミリーは90とか100くらいの広さが無いと狭すぎでしょ
  • でも、70平米台ばっかりだよ、ここ。９０−１００m2は数戸しかない。
• 間取りの種類が様々ですね。 住民層も限定されず、いろいろな人が住むようになるんでしょうかね。 バルコニーは小さいので洗濯物は室内干しかしらと思ったら、ちゃんと物干金物が付いていました。 気になった間取りはS-Kr。 南向きという点と、キッチンが広い点と、リビング・ダイニングと洋室（3）をつなげたら広々とした空間ができて利用価値がありそうな点がいいかな。ルーフバルコニーに洗濯物が干せるのも便利。 首都高や幹線道が近くにないみたいですけど、このあたりは洗濯物を安心して干せる空気なんでしょうかね？
• 西日が問題ですが、S-Nrのタイプが気になります。 シューズクロークが広いこと、LDKが広いことは夫婦ともいいねと言っているのですが洋室2,3は狭いです。洋室1は主寝室にするとして、2,3は子供部屋でベッドを置くだけになりそうです。 N-Rrだともっと狭くなりますから、やはりS-Nrの方がいいのかと感じたりします。
• プランは広めのプランもあるのが良いですね。バルコニーが狭いのが気になりました
• 小さめの間取りは手堅くまとまっているけど、3LDKはリビングに廊下相当の食い込みが多くて間取り効率がイマイチな印象。ただ、小さめの間取りもグロスが高めになるので収益物件としては難しそう。
• 10階の西側と低層の東側の構成になっていますが、東側ってどうでしょうか？東側だと1階でも良いかなと思いますが、日照とか湿気とか考えます。このマンションであれは、湿気は大丈夫なような気がします。

買い物・食事

• 買い物はキッチンコートが一番近いかな？
• スーパーは大久保通りに出るか、神楽坂下っていくかしかないのかな。確かに遠いですね。
• キッチンコート、22時までは箪笥町特別出張所の中を通り抜けて行けるので多少近くなりますよ。
• 駅前に商業施設ができるみたいですよ。新潮社の倉庫を活用するみたい。http://www.fashion-press.net/news/11668
  • ラカグ、家の近くなので建設を見守りながら できるのすごく楽しみだったのですが、できてみたら高いし欲しい物がないし、ほんとすぐ飽きられそう。しかしラカグの中のカフェテリアはいつも盛況ですね。
• 建設地目の前の串揚げや美味しいよ。隣のライオンズの１階のバーは週末世界のビールが飲めます。あとギャラリー前のカフェは結構有名でアディダス丼てのがある。建設地近くのイタリアンも結構イケちゃいます。
• ブラッスリーグー、ビストロドバーブ、ラビチュード、、ここらへんが徒歩圏内で有名なお店ですね。ぐるなびでも評価よいです
• 使えるスーパーは確かに山手線の中では多いですね。

育児・教育

• 学区を調べると評判が良いみたいですが如何なんでしょうか？
  • ここは市谷だよね。人気校です。越境者も多く抽選が行われる。伝統校です。
    • 毎年、中学受験で御三家といわれる学校に合格されているとききます
      • 市谷小学校は、校長先生が良いキャラクターです！ そして、日本銀行、みずほ銀行、ＮＴＴ社宅が有り皆様、学歴社会の大会社に勤めていらっしゃるので、 教育熱心になり、学区として盛り上がります。
• 送られてきた資料を見ると、割と学区や近隣の私学など教育環境を押しているんですよね。 少なくとも子育て世帯もターゲットなのだと思いました。 どの辺りをターゲットとするかで値段や仕様も多少違うでしょうし、どういう人が住まれるのかも重要ですし（個人的には、子供がいるので子育て世帯が多いほうがありがたいです。単身やDINKSの方向けの部屋が多いと、人の入れ替わりが多そうで落ち着かないかなと）、その辺りも含めて説明会での情報に期待します。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
• 神楽坂としては外れだけど静寂ないい場所ですね。
• 神楽坂は住みにくいですよ。本当に坂がキツイ。
  • この物件は駅と標高はあまり変わらないはずだから、生活圏は高台の上だけで済むと思う。1円でも安い買い物をしたくて関口の商店街まで頑張って行っちゃうような人が住むマンションじゃないだろうし。
• 神楽坂駅３分といいつつ、人気のある神楽坂エリアでもないし、市谷方面から歩いてみると牛込中央道路沿いは一本奥に入らなと良い住環境ではないし、ましてや大久保通りを越えてしまうとなおさらです。神楽坂エリアでもないし、市谷エリアでもないような感じがしてしまいます。
• こちらの立地はどうなんですか？ 矢来町って、あまり一般的には知名度がないような。 北町、南町の方が古くからの武家屋敷で地位が高いのは誰が見ても明白でしょう。佐土原、南町、若宮町がベスト3でいいですよね。
  • 全国区的には「矢来町」の知名度はないかもしれませんが、古くから市谷台エリアに居住している者からすると山の手で銀行社宅もあり資産価値の高い場所だと思っております。
• あの辺は確かに良い場所。イメージは戸建街ですけどね。
• まあまあ近くに住んでいて、この物件の場所の前もたまに通ります。 私の印象では、交通量は少なくはないけど、車の騒音とかはそれほど心配しなくてもいいかなと思っているのですが、どうでしょうか。 この辺は車の交通量が多い・・・という書き込みがいくつかあったものですから気になりました。
• 柳町最寄りでも加賀町や二十騎町など市谷の中でもブランド立地と言われる高級住宅地がありますよ。神楽坂の喧騒から少し離れて、かつ徒歩10分でメインストリートまで遊びに出られるので住んだら最高です。荒木町などにもアクセスがいいです。 江戸川橋は、まあアレですが。
• 私も神楽坂中心の雑踏から少し離れているところに魅力を感じています。 飲食をして、少し散歩するような感じで帰れるのがいいです。 私にとっては東西線のこちらの出入り口の方が通勤にも都合がいいです。 どこに魅力を感じるかは人それぞれですね。
• 場所ですが、神楽坂の「駅」からは近いものの、「お店や商業施設」からは良くも悪くも遠い所かと思います。私にとっては、中心から離れているのは好ましいのですが、中心から見ればけっこうな坂上ですし距離も長いので、夏とかはちょっと厳しい感じがします。
• 神楽坂駅から矢来町方面改札を出て真っ直ぐ歩くと到着するのは大変よいと思いますが、人通りが多いのに道幅が狭いですよね。対面から歩行者が来て、歩道に自転車も通ったりして。休日の夕方だったからですかね。平日は通りは混雑したりしませんか？
  • 時間帯にもよるかも知れませんが、休日の昼間は人通りもクルマも少ない感じがしました。
• 神楽坂の良いところ
  • 高台
  • 山手線のほぼど真ん中
  • 店が多い
  • 路地裏も風情がある、但し場所によっては只の下町、少し外れると本当に只の下町
  • 風俗店がほぼ無い（ガールズバーとか少しはある）
  • アクセスが良い
  • 名前自体に価値がある（と思われている）
• 神楽坂の悪いところ
  • 車が通行し難い
  • 大通りの歩道が狭い
  • 結構開発されているので眺望や日照の良い物件が少ない、あっても凄く高い
  • 物価が高い、江戸川橋まで降りると安い
  • 酔っ払い多数
  • 変な野村信者が近くに住んでいる
• 矢来町に外車が多いのは、新潮社のカー雑誌「ＥＮＧＩＮＥ」編集部があるためです。それも凄いのが見れます！名物編集長も良くお見かけします。近所を見渡した感じ、外車保有率は特別では無いと思います。
• 神楽坂なのでいいですね。すてきなお店などありそうです。散策するのが楽しそうなエリアです。
• 西向きがメインのこのマンションですが、現在道路を挟んで反対側の広大な広さの矢来町ハイツ。 大分築年数が経っていますが建て直しなんてあるのでしょうか？ みずほBKが売却して再開発とかタワーなんか建つ事はないのでしょうか？
  • 建て替えは十分ありえますね。このご時世にあえて土地を手放すとも考えにくいですけど、もしそうなれば凄い規模になってこの地域のランドマーク物件になるでしょう。ただ用途地域を考慮するとここと同じ程度の高さで、タワーは無理ですね。南棟の西向き住戸には日照、眺望の影響がでる可能性があるので、心配であれば北棟や東向き住戸の方が安心かもしれません。
• この辺りは普通に大人の街というか落ち着いていますよね。 飲んで大騒ぎする人がいるとか、そういう感じの街ではないかと。 マンション前の道は、道幅の割には交通量はある方なのかな、という印象。 歩道は確立しているので歩いていて危険とかはないかとは思うが。 夜はどうなんですか。 さすがに交通量は減りますか？
• マンションの東方向にお墓がありますよね。そこが見える部屋もあるのでしょうか。
• 牛込神楽坂と神楽坂の駅のちょうど真ん中の住宅地だから買い物は便利ですよね。比較的静かな所もナイスです。
• 地図を見ると確かにクリニックとスーパー多いですけど小中学校近いし図書館も徒歩圏だしで子育て世帯には人気出そうな立地。駅も近いので良いですよね。

周辺施設

• 環境最高！美味しいお店、郵便局、警察署（あまり行きませんが）、スーパー、銀行、二つの地下鉄などなんでも揃っている

その他

• この物件の

1. メリット

• 駅が近い　仕様がいい（モデルルームはプレミアムプラン仕様なので８０㎡以下を買った場合どうかは心配）
• 地歴はいいが、２番手立地（若宮・砂土原・加賀町ほどではない）。

1. デメリット

• 外廊下　ミストサウナがつかない　天高が２ｍ４０ｃｍ坪４００以上で残念
• 南向き限定だと坪４２０～５９３万円（平均４３０万円ぐらい）
• 交通量が多い道路沿い（理想はジオ払方・パークハウス加賀町ぐらいの道路沿いがいい）
• 外観は、普通のマンション
• デメリットのまとめ

1. 値段が高い
2. 立地がビミョウ
3. 天井高が２ｍ４０
4. 外廊下
5. 洗濯時ベランダまでの動線がダメ

結論はそんなに大きなハンデがある物件ではないので買いたいのであれば買いだな

掲示板

• 「グランスイート神楽坂ピアース」についての口コミ掲示板
• グランスイート神楽坂ピアースってどうですか？　その2
• グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

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