プラウドシティ西神中央

2015年3月23日 (月) 20:11時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市西区竹の台6丁目3（地番）
• 交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神中央」駅 徒歩2分
• 総戸数：250戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：株式会社 長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格帯ですが3LDKの75平米で4000万前後です。
• 価格帯もまだ全部出ておりませんでしたが、４～５階以上となると4000万台となってきますねー。東向きの方に割安感（南向き、東向き、南向きのコの字型です）。ただ、東向きの場合は、交通量の多い道路に面することになるので、それが嫌な人にはダメでしょうが。
• 本日、見学してきました。個人的なメリット、デメリットをまとめておきます。

1. メリット

• 駅徒歩２分（最高）
• 不必要な共有施設がない（温泉、フィットネスクラブ）
• しっかりした構造
• 綺麗なモデルルーム

1. デメリット

• 機械式駐車場・・・待ち時間等大変そう
• 日当たり（南側に建物あり）　※南側でも低層階は日当たりが悪そう ※「コ」型の建て方のため、北側も
• 値段は概算で一部しかありませんでしたが、イメージですが
  • 3LDKは　3500万～
  • 4LDKは　4000万～
    • 2階上に場所では200～300万アップ
    • 南向きと東向きでは200万違い
      • 最高額　約　6000万
      • 最低額　約　3300万
• 最多販売価格帯は4000万代ってところですかね。。東向きはありえないので南向きとなると中層階で4000万～5000万か。。。西神南でいいかな。。。
  • 私も、西神中央を見に行きました。広さ、価格帯、駐車場の作りなどを考えると西神南が安く感じますね。
• 見学会に参加してきましたが、 やはり、老夫婦が多いですね。 一戸建てとかを処分して、こちらに住むんでしょうね。 資金にも余裕がありそうなので、強気な値段設定になったと推定します。 あと、積水からかなり高額で土地を購入したと噂を聞きました。 （積水がグランドメゾン建てずに、土地の売買だけで、メリットのある価格では？） その分も上乗せされてているんでしょうね。
  • 積水はなぜ自社で建てなかったんだろう？そのつもりで用地を買ったんだろうに。
    • 以前は積水の宿泊施設付の研修施設が有って、全国の社員を呼ぶような大掛かりな施設だった らしいですよ（積水の人間に聞いた）。 また、積水は分譲マンションのディベロッパーとしては強くは無いので （自社物件の「グランドメゾン」持ってるとはいえ）なかなかいい青写真が描けなかったんでしょうね。 得意の分譲宅地（建築条件付き）にしても、価格は絶対割りあわないだろうし…。 土地計画的に戸建はだめなのかもしれませんが あと、上で老夫婦が多いとありますが自分が行った２日ともファミリー層や新婚が多かったような気がします。

交通

• センターブリッジで駅からマンションまで直結。
• 確かに朝座れるのは大きい。通勤時は三宮まで40分近くかかってるし。しかし、あのトンネルと高架橋だらけの地下鉄に毎日乗ってると、人口が減りつつ、コンクリートの劣化など今後の莫大な維持管理の費用を誰が負担するのかと思ってしまう。神戸市もそれが分かってて阪急に払い下げ用としているんだろうけれど。
• 明石加古川姫路方面に車で通勤する人多いんじゃない？朝の加古川バイパス西行きも毎日渋滞してますよ
• 西神南からの折り返し乗車は無賃乗車と同じで違法。今でも場内アナウンスしてて、今後増えると一旦扉を全閉して点検するなど防止策が取られるはず。改札出て再入すれば良いが交通費と時間が大幅にかかる。朝は中央からでも先発には座れないからね。
• センターブリッジ経由で駅からマンションまでたどり着けるのは、いい。信号待ちするストレスもないですし。駅から近くても、立地によってはマンションまでの道が暗かったり寂しかったりするけど、ここなら安心。子供も安心して歩かせられる。

構造・建物

• 敷地面積 ：6,849.26m2

共用施設

• ミニバイク置場 ：33台
• 駐車場が自走式でないのが唯一残念なところ…戸数が多いので仕方ないですかね。
• 説明会にいって、気になりましたが、 250戸でエレベーター3台って少なくないですか？ 80戸に対して1台って？？ 朝とか渋滞が起きそうな気がします。 他のマンションでもそんな台数でしょうか？ ご意見聞きたいです。
  • そんなもんですよ。70～80戸に１台で適正とされているようです。エレベーターはメンテや交換時にお金がかかりますから住民の多数が富裕層でない限り無駄に多くない方がいいですよ。
    • 私は現在、14階建ての130戸あるマンションに住んでますが、エレベーターは2機あるだけです。 朝の通勤、通学時間は確かに混みますが、5階位までの方は階段を使われる方も居ますし、少ないと感じることはありません。エレベーターのメンテナンス費用はバカにありません。それを怠ると自己にも繋がりますしね。250戸で、3機のエレベーターは妥当ですね

設備・仕様

• 新築マンションとしては全てにおいて普通仕様といった印象。 特別豪華さを感じない代わりに安っぽさも無いと言うか…。 無駄な装飾が無い分自分的には好印象でした。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：72.90m2～96.92m2
• バルコニー：10.30m2 ～ 20.24m2
• 間取りは公式ホームページで見られますよ。３LDKも４LDKも陽当たりは良さそうですね
• さすがに、４ＬＤＫあるお部屋は広くていいですね。 キッチンから直接洗面所へも行けるし、お風呂も広々。 洗面所への出入り口がある分、食器棚は少し小さめのものしか置けないかもしれないけど それなりにキッチンに広さがあるから、良いのかな？ リビング側に納戸がついているのも、かなりポイントが高そう。 シューズクロークがあるのもいいと思う。 ３ＬＤＫになると、共用廊下から、部屋の中が直接見えてしまうのがとても残念。 もう少し工夫をしてほしかった。
  • 3LDKの間取りは田の字型というものなのか、よく見るタイプですよね。 私はモデルルームを直接見てはおりませんが、廊下から室内が見えてしまうのですか？ 恐らく窓にルーバーが取り付けられているとは思いますが、やはりプライバシー性が気になってしまいますね。

買い物・食事

• 私は西神中央ですが毎週西神南のカインズへ行きます。中央には大きなホームセンター兼ドラッグストアが無く、近所の方にもよくお会いします。中央は改札出るとそごうの洋菓子売り場が目に入り、意外と都会？と錯覚しますが、毎日買うものじゃないし、地元民は駅から離れた名店Ｒに行きます。中央の魅力はデパートやホテルが見かけ良く揃っていること。でも実際に住むとあまり利用しないのではないでしょうか。
  • ホームセンターなんか毎日行かないですがねえ。中央はスーパーも徒歩圏でダイエー、KOYO、Pantryと予算ごとにあるし、ドラッグストアもあります。食料品を買いに行くのにわざわざ車を使うのもどうかと思いますし、プレンティからそごう周りは西神以外からも来訪者は多いと思いますよ。駅近に住んでるとホントに便利ですがね。
• 駅周辺だけでダイエー、コーヨー、パントリーに加えマルダイも出来る。4つもあって過剰でしょ。古いのから撤退すると思うが、古い店ほど良い場所に大きな空間占めているから撤退すると見栄え悪そう。中央は店も住居も過剰。

育児・教育

• 価格次第で検討するにしても 神戸市立竹の台小学校は徒歩１３分と少し遠いなとは思います。 ちなみに中学校は記載されていませんが、どこになるのでしょうか。
  • 西神中です。割と評判いいですよ。井吹台よりは落ちるけどある意味井吹台は異常なので西神は普通にいい学校の部類。
    • ニュータウンは教育熱心な親ばかりで、激戦となり、内申は体育や音楽など関係ない科目で決まるから馬鹿らしく、長田は諦めて私学をめざす、すると塾も含めて遠距離痛学になるから結局ニュータウンを脱出する、と聞きましたが、ホントですか？
      • 長田諦めるなら星陵でも北須磨でも須磨学でも近場で十分ですよ。 昔は女子の滑り止めが遠かったから脱出現象あったけど、今は男女とも上位の併願は須磨学も滝2も滝川もあるし。 学区広がっても近場でレベル的に済む学校多いし。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• 大通り沿いなのが気になります。交通量の多さにもよりますが。駅から近いのは、魅力ですけど。
• 西口の大きな空き地の所にできるのかな？ ものすごく駅近いですね。 小雨だったら小走りで傘をささないで行けちゃうくらい。 西神中央は買物便利だし、駅にも近いし安くはないかなぁ。 プラウドの名が冠についているのもあるし（汗）
  • プラウドではなくプラウドシティ。だからプラウド程高級にはならないですよ。
• 家族で暮らすには良いところかな。駅は終点だから、必ず座れますね。
• 立地は積水の研修センターの跡地です。センタービル前はジオが立ちます。
• とにかく朝座れるのが大きい。役所関係も歩いていけるし、起きな病院も徒歩圏というのは強みですね。
• 西神中央エリアは子育て世代には人気ありますからね
• 西神中央のあの空き地は西区役所の分庁舎ができるのでは？もう20年近く空き地のままです。
  • そんなに空き地のままなのですか。知らなかったです。 ここで今から商業施設って難しそうな気もします。 出来ると絶対に選択肢が広がっていいなー♪とは感じられますが、 これ以上だと飽和状態になってしまう？ 公共の施設自体はこの辺りにかたまってあるし、 基本的には本当に駅周辺で何でもそろってしまうなぁ。 あとはないのはホームセンターくらいでしょうか？

周辺施設

その他

• 西神中央に将来性はあるのでしょうか？ 唯一あった小さな映画館もとっくの昔に閉館していますし映画を見に行くには皆さんどこに行かれるのですか？ 今後、再開発事業の予定や発展していく要素は何かありますか？ 衰退が予想される街だとしたらあまりにも高価すぎる価格設定ではありませんか？ 西神南との価格差に見合う魅力ってなんですか？
  • 西神中央は西区役所の分庁舎もこれから出来ますし、再開発が進みます。西神南もまだまだ流入増なので開発は進むでしょう。 西神中央のアドバンテージは何と言っても始発駅で駅周辺で全て完結するところでしょう。 西神南のプラウドシティは神戸市のコンペ物件ということもありかなりお買い得です。今後大手デベであの価格は出ないでしょう。 ただ、現段階では駅周辺で完結する西神中央とは違い少し不便かもしれません。 銀行もATMしかありませんし。
    • その再開発って具体的にはどのようなものですか？区役所の分庁舎ができても利用するのはたまのことですし、ないよりはあったほうがいいとは思いますが。
      • 西区役所の分庁舎に関しては市長のブログに次のような記述がありました。今年度の予算では、｢分庁舎」整備のための調査費を計上しました。まだ、そんな段階なんですね。

掲示板

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