プラウド山王

2015年2月24日 (火) 14:17時点における版

物件概要

プラウド山王外観

• 所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
• 交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
• 総戸数：63戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月中旬予定
• 入居時期：2016年04月上旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：野村リビングサポート株式会社
• 公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/

価格・コスト・販売時状況

【販売時状況】

• 資料請求者限定でメール来ていて、希望広さ・購入予定価格などアンケートに答えると、ネット上で93.44m2 70.49m2 の間取りをみることができます。
• 周辺住民との話合が充分にできない中で着工したため、住民からは大田区建築審査会に建築確認の取り消しを求めて審査請求がされている様です

【検討者】

• 少なくともここは、いわゆる本物の山王。丘の上の高級住宅地に建つマンションです。下の線路際の商業地に建つマンションとは違うと思います。平らな土地は楽だけどね。
• 隣の山王ガーデンハイツが広大な敷地に平置きでおけるのに比較すると見劣りする。やはり車持ちが購入する物件ではない。
• いくらなんでも高すぎ。
• 90㎡以上は全戸バルコニー広く間取りはいいよ。駐車場の優先権ついてるし。戸数は少ない。ただし、最低でも1億2千万台だったかな。
• スペックの割に高い
• このあたりで戸建、マンション比較はナンセンス。マンションはよほどの優良立地（都心区のブランドエリアなど）以外は考えない方が無難。将来的に希少性が認められないところのマンションなどババ抜きのババつかみになる可能性大。現に山王エリアでも築30~40年物となると土地の持ち分の価値の半値以下でしか取引は成立しないのが現実。

【高さ規制】

• 現在大田区では高さ規制を検討中であることをご存じでしょうか？ １次素案では２０ｍの高さ制限をかけるよう提案されています。この物件の高さは２３ｍ程度を予定しているため、将来的には既存不適確となる可能性があります。最上階を検討される方は野村不動産の方にそのあたりをよく確認されてからの購入検討をお勧めします。
  • ５０年後に建て替えようと思ったら、今より小さい建物しか出来なくなる可能性があるってことでしょう。
  • 一回限りの建て替えはOKの特例が認められると思いますよ。
• 一回の建て替え特例あるから４０年でまた同じ高さに建て替えたとして８０年は大丈夫です。ただ、いざ売ろうとすると、たかが2メートル程度での既存不適格だとしても叩かれる。

交通

• ここは、車での生活をしていないとキツそうですね。
• 駅までの坂や階段が難点。
  • そうですねー、疲れているときなどこの坂は地味にしんどいです。
  • 自転車が使えないのは残念だけど、駅前の長い階段は慣れる。
  • 微妙な距離と坂だな・・ホームからマンションドアまでだと１０分以上かかるでしょう。　若けりゃ問題ないが。距離としては５００㍍以上、ホームから道沿いで。
• 自転車やバスが使えれば少しは楽だが、自転車は駐輪場が無いし、朝の山王3丁目バス停は満員バスが通るだけ。
• 大森駅は乗り換えの無い駅の中では日本一の乗降客数を誇る駅

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  路線図

構造・建物

共用施設

• 駐車場が少ないのがやはり最大の欠点
• 駐車場は17台と少なめですがカーシェアがあるんですね。1台だけなので使いたい時にすぐ使えるか微妙ですが便利でいいですね。

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  エントランスラウンジ

設備・仕様

• リビング・ダイニングは全面床暖房
• FIXサッシが多い

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：64.40m2～107.48m2
• バルコニー面積：6.60m2～11.58m2
• ベランダが狭い
• 間取りは、収納が大きいタイプがあり、結構いいかなと。

買い物・食事

• 買い物は、カドヤとダイシンを合わせれば、５分圏内で高級食材・一般食材・生活用品すべてそろうでしょう。

育児・教育

• 山王小学校の校区ですので、小学校は公立で安心。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域
• ここの立地ですが、幹線道路から少し山にはいったところで、閑静です。何年か前に野村の山王の物件がありますが、それよりは駅に近くて便利だと思います。
• 地盤は良い
• 南側に、14階立てのマンションがありますね。眺望は南東側しか抜けないのかな？

【坂】

• 坂はあるようですが、きついようですか？
  • 高台だと坂が大変かなと思ったのですが駅からはそれほど坂を感じさせないとか。
  • 坂は許容できる範囲かどうかは人に寄るんじゃないかと思います。若い人だったら気にならない程度じゃないでしょうか。マンション周囲の道が若干狭いように感じるのですがその方が気になる人が多いかと思っていました。一方通行なのかな？この道に車が通るのはちょっと運転上手くないとって思ってしまいます。車のサイズによっては、というお話ですけれど。
• 山王は、駅にも近く、お店も多く（大森北もふくめて）、スーパーもたくさんあっていいのですが、坂をどうみるか次第です。
  • 高台で、駅まで歩くとそこそこあります。大森駅山王側は、その高台から階段で降ります。上には駐輪場が無いため、通勤には少しキツいです。
  • このマンションは高低差のある斜面に建つのでしょう。敷地の下から駅に行くと、少し下ってから緩やかな上り、敷地の上から駅に行くのは平坦な道から、天祖神社横に行き、一気に駅まで階段の下りとなります。出入り口がどう付くのかわかりませんが、出勤時は上から出て、帰宅時は下から帰ることが出来れば楽かもしれませんね。
• 周辺の反対運動は収まったのかな。
  • 山王のあたりを歩くと、この物件の反対の旗がいくつか立っています。反対運動著名のお願いももらったことがあります。三菱と近鉄がつくったマンションが山王の品川よりにありますが、こちらも山王住民から反対運動が起きています。反対運動のWEBサイトもありました。
  • 住宅地の真ん中ですから、周辺住民の反対運動は、良くある事ですが、マンションはここだけではありませんし、どこも管理人がきちんと周辺掃除をしてくれます。
• 南側に大型マンション？がありますが、道路を挟んだ向こうなので、日照も問題ないですね。

【住宅地】

• 現地見てみても、お屋敷街という感じてはないですよね。むしろ、普通のマンション、住宅地。
  • 高級住宅街ではありません。閑静、文豪の町、など言葉で飾っても所詮は大森、色んな人が住んでいます。実際に足を運んで、ご自分の目で確かめてみてください。
• 便利な場所です。大森は利便性に対して割安。威容を誇る邸宅は代替りでずいぶん減ったので、お屋敷街をイメージするとちょっと違いますが、その分住みやすくなったともいえます。

【羽田飛行ルート】

• ここら辺って、新たな羽田の飛行ルートの真下じゃなかったでしたっけ？

【周辺住民】

• 交通の便はとてもいいです。ただし特に高齢者には坂があり外出しにくいかもしれません。夜は風が強く吹き、東面の住居は東海道線電車の音が結構気になるかもしれません。
• 大森の中でも立地はいいと思います。サブエントランスから井上小児科横の坂を下れば、駅まで７分もかからずですし、隣のガーデンハイツには緑あふれるので、マンションには植栽も申し訳程度で十分でしょう。
• 車利用ですが、土日昼の池上通りを見てから考えた方がいいでしょう。狭い道に路線バスが絶えず通り、ダイシンやカドヤへの買い物客の車で溢れています。渋滞するほどでは無いですが、スムーズでもありません。商店街アーケードも自転車運転の荒い高齢者が大勢います。
• 反対運動は住宅地であれば仕方がない。隣の建物との境ぎりぎりまでの建築ですからね、嫌がられるでしょう。
• 大森はいいですよ。とりあえず物は揃うしスーパーも数はあるし。駅前は雑多ですが一本道を入れば静かです。

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  立地概念図

周辺施設

• レンタカー屋、駅周辺にあり
• 近くにある山王花清水公園へは一度行った事があるのですが、すごくいい公園でした。とにかく色々な植物が植えられていてみていて楽しいです。ちょっとした植物園の様な感じ。弁天池にはたくさん亀がいました。
• 闇坂（約170m・徒歩3分）
• 大森テニスクラブ（約250m・徒歩4分）
• 文士のレリーフ（天祖神社）（約440m・徒歩6分）
• 蘇峰公園（約960m・徒歩約12分）
• 尾崎士郎記念館（約920m・徒歩12分）

【公園】

• 弁天池児童遊園や山王花清水公園が近くて雰囲気がある。他にもサンサン児童公園、５分足らずのサンサン根岸児童公園、３分くらいの山王公園、さらに、天祖神社の公園や熊野神社など、子供たちが遊ぶ場には事欠かない。迷路のような町の探検も含めて、昭和のような町だと思う。

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  周辺施設

掲示板

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