プラネスーペリア西宮仁川

2015年2月5日 (木) 20:27時点における最新版

プラネスーペリア西宮仁川外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2の一部（A街区）、101番の4（B街区）、103番の4（C街区）（地番）
• 交通：

1. 阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分 （A街区）、4分（B街区、C街区）
2. 阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （A街区、B街区、C街区）

• 総戸数：34戸（A街区）、38戸（B街区）、24戸（C街区）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート 地上4階（A街区、B街区、C街区）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月上旬予定
• 売主：新星和不動産株式会社/野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：株式会社森組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 80m2で5500万。高すぎる。あの立地では80m2なら4500万くらいが適正でしょう。ありえません。。。
  • そんなに高いんですか⁈驚きました！
    • 外観イメージなどから賃貸物件のように見えてしまいます。本当にそんな値段なのでしょうか？どこにそんな価値があるんですかね。
• 80m2で5500万？この場所でこの値段なら1戸建てが買えるのでは？70m2でも4800万前後からかなぁ～
• 全体戸数としては大規模ですが、多棟構成で1棟1棟はかなり小規模なマンションなので、スケールメリットが少なく、その点でも建築費用が更に割高になっているのでしょうね。
• モデルルーム行きましたよ。現地にもバスで連れて行ってもらいました。確かに地形が谷底のようになっていました。線路が近かったですが、駅近で電車が減速してくるので音はそんなに気になりませんでした。価格は思ってたより高めでした。一番安い3LDKで4800万台だったと覚えてます。今津線沿線はどこも強気の設定ですね。
  • モデルルーム行きました。お子様がいらっしゃるご家庭はコミュニティルームやハマキッズが格安で利用できるところはよいと思いましたが、利用されない方にとってはそれで管理費が上がるのはちょっとどうかと思いました。競馬場は改札が反対側なので、さほど気にならないのでは。
• 4千万後半からのスタートなので、高いかどうかは自身の判断です。
  • 4000万後半からのスタートって結構高いですね。門戸周辺のウェリスやローレル、西北のルネと同じような値段設定なのかな。
• 収納は多いが、低層のみで眺望なし。それでこの価格。正直、価格をもう少し低く予想していた
• モデルルームに行きました。マンションの中身より、PRのメインは立地であると思いました、実際に現地に雰囲気を確かめに行きましたが、建設中のためによくわかりませんでした。モデルルームの紹介映像に出た路地も見ましたが、そこの雰囲気は最高に素敵でした。マンションの価格が予算オーバーなので私は見送らざる得ませんが、買える人はうらやましいなと思います。
• 先日MR行きましたが、半分以上に申込が入りそうな話で、抽選もあるかもとの事でしたよ
• 親戚がこの付近に住んでいて不便な立地だなという印象がとても強いんですが。このあたりは、なかなかの価格帯だというように聞いています。価格はまだ未定のままですが３０００万円以上は確実にするかと思いますね。
• 第１期の申込みが既に終わってしまったようですけれど、第２期はどのくらい部屋が出るのでしょうか？
• ここって売れていないんですか？第1期完売なんて宣伝がなかったから苦戦しているんでしょうか。価格がいくらか存じ上げませんが、見合わない要素があるのかもしれないてますね。
• 12月上旬に販売とありますが、スケジュールはどのようになっているのでしょうか？
• 思いのほか不調なんでしょうか？やはり値段が原因ですか？
  • 第1期で50戸の成約があったとのこと。ABCで100戸弱くらいだから予定通りじゃないですか？
    • BとCはそれぞれ数戸を残してほぼ完売でした。少し高くても売れるんですね。
      • B棟もC棟も数戸を残してほぼ完売のところを見ると、結果は出ているとも言えますね。

交通[ ]

• 土日に臨時急行梅田行きが出るのは何でですか？競馬帰りの客でごった返すからですか？
  • そうでしょう。

構造・建物[ ]

• 価格の割には外観デザインが普通ですね。外廊下側の縦格子が安っぽい
  • 縦格子、自分も気になってた。ベランダの隣との境も板のみで、上部があいてる。
• 外観はタイルが少ない印象ですが、いかがですか？設備仕様含め、価格相応なのかどうか悩んでます…
  • 玄関側の廊下通路がタイルではなく柵になっているのが頂けないかなぁ。安っぽく感じてしまう・・・節約し過ぎ。玄関も道路から丸見えになりそうだし、タイルなら多少防げるであろう雨風も吹き込んできそう・・・
• ほぼ全戸南向きというのはいいですね。ランドプランを見ると空間に余裕があって開放的に見えるのですが、実際は道路をはさんで建物があるわけですよね？このあたりは高層の建物が建てられない地域になっているのでしょうか？低層でも日当たり面など良さそうですか？
  • 日当たりは問題ないでしょうが、南向きといっても南側に建物が無い棟はありません。まわりは、団地みたいな４階だて社宅や、にこいちみたいな２階建て社宅や、密集戸建てです。Ａの南側は密集戸建て、Ｂの南側はにこいち風社宅、Ｃの南側は団地風社宅です。甲山側から見ても、仁川沿いの河川敷側から見ても、上甲東園川から見ても低くなっている窪地なので山手の高台的な開放感は全くのぞめませんよ。また、線路脇の立地で朝から晩まで電車が走るので、線路に近い棟や住戸はけっこううるさいでしょうね。

共用施設[ ]

• 多目的室は漠然としたイメージしかないのですが、長期的に住人に需要が続く為にはどんな在り方が良いのでしょうね。ヒーリング的なBGMなど流れ続ける場所だと私は好きです。夜なんてこの空間で窓の外を眺めながらゆっくりと考え事や読書、いろいろやってみたいなあと思わせます。
  • 多目的室なんてマンション管理組合の理事会に使われるくらいしかイメージがありませんものね。どうせなら有効活用してもらいたいものです。ありきたりですが、定期的なイベント開催や子育て支援など、住民のコミュニティ醸成の場に使ってほしいです。夜はリラクゼーションスペースもいいですね。毎日が楽しくなりそうです。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：3LDK ～4LDK
• 専有面積：75.64m2～90.02m2
• 収納は多目ですね。プランは、田の字で普通な感じですが。
• Bのワイドスパンがいいですね。
  • Bの間取り悪くないですね。リビングダイニングが落ち着けそうな感じがします。何より明るそうですよね。それぞれの部屋も独立していてプライバシー性も高そう。角部屋だったらもっと良かったのではと思います。
• イメージ画像から、北側の廊下通路は格子の柵で道路からも部屋の窓や玄関扉が丸見え。南側ベランダの隣との境界は隔て板のみで、上部に隙間もあり、とても高級マンションに思えなかった。それなのに、この価格？賃貸に近い感じがしたが、中が相当高級なのか⁈
• このマンションの間取りはどうなんでしょーか？低層ということもあって、共用廊下側の部屋は暗くて寒いかもしれませんね。価格もそうですが、部屋のバリエーションも多いようで悩みます。
• このマンションのＨＰは、航空写真や周辺地図などの中心点をマンション所在地からありえないほど西や南に寄せて、阪神競馬場を隠しているのは、お馬さんのファンとしてはひじょうに不愉快ですね。かなり遠いどうでもいい小規模な施設まで紹介しているのに競馬場の紹介が無いのに不自然すぎるし。
• 角のお部屋は開放感が印象強いです、でもL字バルコニーは好き嫌いあるかもしれません、うちは角なのですが片方がバルコニー、片方がダイレクトです。ダイレクトは日当たりもダイレクトなので明るいです、バルコニーの奥行き分や手摺で若干遮られる日当たりはしっかりシミュレーションをしたほうが良いと思います。それにしても朝から夕方前まで明るいこの条件は良いですね。
• B-jタイプのシューズクローゼットは広くて魅力的。収納もたっぷりあるのが良いですね。南東向きなので多少日当たりが悪く部屋が寒くなってしまうかもしれませんが、朝日は気持ち良さそうです

買い物・食事[ ]

• コープさんやオアシスさんが近いので、日々の食材の調達だけでなくお酒やおつまみが必要になったときに嬉しいねぇ。

育児・教育[ ]

• 近辺には良い幼稚園が沢山ありますよ。仁川幼稚園は関学仁川教会付属。とっても綺麗な教会です。マリアの園はカトリック。クルミ幼稚園が仁川の川向かい西に。その近くには 某教会、カトリックのはず、と関係があり、国際教育を目指し 英語も使う幼稚園か保育園だかがあります。保育園も西宮市のが徒歩3，4分ですよね。
• 上ヶ原小学校。徒歩17.8分。
• 学区は西宮市公立中学、高校で最高。幼稚園から大学まで目白押し。教育環境抜群。
• この辺りは文教都市といわれておりますが、実際に公立の学校はどうですか？公立の学校が熱心だからこそそういう風に言われるのかなと思いますが。もともとこの辺りは熱心な土地柄であると公式サイトに書かれていますけれど。大学があったりして学ぼうという雰囲気はあるという事なのですか？
• 馬がどうの言っている人がいるが何が何でも甲陵校区、って人は想像以上に多い。市西GS、市西普通、東の各科、神戸の理数科学、池附、関学、その他上位私学の合格者はダントツのトップ。もちろん中受させる子も上位校多数。数字は嘘をつきません。一度開進館のホームページをご覧になっては？格が違いますよ。普通の成績で近いから県西って子もものすごく多いですよ。平均で県西だと相当なものです。
• ここは駅近で静かで、教育環境も良いです。もう10年以上前になりますが近所に引っ越してきました。小学生の子供が引っ越すなり塾に行きたいと言い出しました。低学年でも大抵塾通いさせています。

周辺環境・治安[ ]

• 実際に行ってみれば一目瞭然ですが、仁川側からも甲東園側からも見下ろされ取り囲まれているような低い窪地（天井川である仁川の自然堤防、微高地の背後にある後背湿地）になっていて何か圧迫感があるんですよ。東側を除いて、北側、南側、西側（山側）の全てが現地より高くなっているのです。
• 南北に坂を登った仁川沿いの仁川町や上甲東園は緑豊かですが、このマンションが建つ幅200mほどの低地エリアは、周りの戸建ても密集地で社宅も緑、樹木よりも建物の壁ばかりが視界に目立ち殺風景
  • 仁川駅前（仁川沿いの道路）が標高36～37mですが、このマンションの予定地は標高28～29mです。阪急オアシス前（仁川沿いの道路）が標高38m、その前の仁川の川底が標高33m、上甲東園くすのき通り（このマンション予定地の筋を南下したあたり）が標高33～34mです。
  • 仁川周辺は、どこにいても、ずっと他所より高い
  • 仁川周辺の地形が良く分かる図 。左側のメニューの色別標高図をクリック

http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/#zoom=15&lat=34.77374&lon=135.35203&layers=BTTTT

• この辺りの環境は静かで自然も多く好きなんですが、抜け道として走る車が多く意外とスピードも出します。
• 関学生に歩行者としてもう少し考えてもらいたい。8:20-8:50, 10:30-11:00, 12:50-13:20 辺りにピークを迎える様子。サラリーマンの通勤時間から外れますし。まあ、運転は充分注意されることが、常に必要でもあります。
• 駅前にパチンコ屋とかありますか？
  • パチンコはありませんが、ラーメン屋はあります。あと消費者金融のキャッシング関係は充実しています。
• 競馬ある日はめちゃくちゃ混雑するよ。
• ここは間違っても高級住宅地でも閑静な住宅地ではありません。目の前、線路ですし。大邸宅も残る川沿いの大正時代からの邸宅地（仁川町の風致地区）と 比較的新しい高級住宅街（上甲東園）の間に挟まれた ぜんぜん高級ではない一般住宅地です。地勢は良くありませんが、地歴はたしかに問題ありませんし 駅近なので利便性は良いです。そのような場所ゆえに大手企業の社宅に重宝されてきたのでしょう。
• この物件は駅前ではありませんが、線路の目の前なので、線路沿いは架線の鉄粉やブレーキダスト粉や騒音が気になるかもしれませんね。
• 競馬場が近くても、異常に治安が悪いとか馬のニオイが漂ってきて生活するのにそぐわないなどなければ、問題ないですね。最近は、カップルのデートスポットとしても取り上げられたりしていますから。
• 競馬場近くは、土日は必然的に混みますね。特にJRAの競馬場なら間違いなく道路の渋滞が起きやすいです。それに土日は休みだからといっても何処か遊びに行くにも買いもの行くにも道路が渋滞することで時間がかかります。それに電車を利用するときも特に開催前と競馬レース終了時間は駅も混みます。ただ裏道なども複数あるので、慣れれば問題はないと思います。
• 阪神競馬場は川の向こうでしかも駅の向こうなので全然生活圏ではないから関係ないように思うのですが。。ただレースが開催されてるときは駅などは競馬のお客さんで賑わうので競馬をそういう時には意識するかもしれないです。ホームページのトップ画像だと丁度写り込まないように工夫して撮影されているなぁという風には感じますけれど。
• チャリで20分ぐらいのとこに住んでいますが、競馬場は子供を連れて遊びに行くにはちょうどいいところです。競馬場公園がありひろくて子供達は楽しんでいます。幼稚園の遠足でもいってました。土日は西宮市内、山手幹線、中津浜線とどこも道路混んでます。宝塚のインターも混んでますし。競馬場に限らず四三からずーとこんでます。
• ここはもともと何があったのでしょう？
• せっかくの仁川マンションなのに、川っぺりの低くなってる低地で眺望・見晴らしが悪く、競馬場も見えないのは微妙ってのは、煽りでもなんでもなく事実だと思います。
• ここは駅近と学区以外に価値を見出せないのね。眺望はほとんどないし、地形が窪んでるから風の通りもなさそう。阪急の線路向こうは墓だし。
  • 確かに谷底みたいな低地で、上甲東園や仁川沿いの高地から見下ろされるのは最大のネックですが、お馬さんが徒歩で見られるという、現在分譲中の西宮マンションでここしかないプレミアムがある事は考慮するべきでしょう。
    • 上甲東園や仁川自然堤防から相当低くなってる圧迫感のある窪地な上に低い建物でそうゆえに雄大で美しい阪神競馬場が見えないのは、とっても残念です。
• 仁川駅西側に住む住人にとって、競馬場の存在は殆ど気になりませんよ。土日の駅周辺（東側）の様子ですが、客層も家族連れや若い人たちも多いですし、平日開催のボートや自転車競技みたいな感じとはちょっと違うと思いますよ。駅から競馬場への直結アプローチがあるので駅前も人で溢れ返ることなくわりと整然としてます。お父さんにとっては競馬場まで歩いていけるのは結構メリットと思いますよ。桜満開の桜花賞には家族で見に行ったりします。
  • 全く影響を受けないというのは、さすがに言いすぎだと思います。競馬開催日は仁川駅周辺が混雑していますし、車の渋滞は線路の西側住民だろうが東側住民だろうが受けますし。
• 窪んだ地形は四方が閉ざされた立地で、東には電車が、南北は傾斜地となり、西側に穏やかな坂が続いていますね。今は線路で墓地と分断されていますが、西側からの傾斜のある地形は決して仁川の邸宅街とは別物です。仁川なら山の手にある邸宅街か仁川台、或いは甲東園寄りでも少し上がった立地でなければ意味がありません。日生社宅跡だとしても、所詮は民間企業の福利厚生施設に過ぎず、お屋敷街の外れに将来性を期待したのでしょうが、その周辺に立つ小さな家並みが現実を物語っています。
  • マンション供給の少ない仁川で駅まで徒歩4分の立地なら、多少地形が窪地でも需要はあるんじゃないですか？
    • いや、どうでしょうね。競馬場がもたらす休日の雑踏は、東側にあろうと、無関係ではありません。電車の混雑、線路脇なら増発による音や振動、ギャンブル負けの人々で用心の悪さ、駅前駐車場の料金アップ、駅周辺の居酒屋の混雑、と挙げれば課題はありますよ。
      • うちは仁川西側住まいですが気にしたことありません。ご近所さんもそうですよ。まあ、仁川のかなり上流というのもありますが。昔はガラの悪いおじさんが駅前にたくさんたむろしてましたが、駅改札から競馬場入り口までの直結の地下道ができてからそんな人に出くわすことも少なくなりました。そもそも競馬の開催される休日にずっと家にいるわけでもないので。171に出るにも関学の前を通って抜けられますからね。
        • 171に出る時は関学の方から抜けれますが、宝塚方面に行きたい時は渋滞にはまって競馬がある時は最悪。またその帰りも大渋滞。駅前は西側だとそれまで影響は無いが、ちょうど電車に乗る時間が競馬帰りの客と一緒だとホームは大混雑で、車内も通勤電車のよう。
• 先月、現地に連れて行ってもらいましたが、閑静で環境は申し分ないと感じました。低地ですが、高い山に取り囲まれてるわけもないですし。建築士の主人が言うには基礎もしっかりやっていたようでしたし、私は外観のデザインが気に入りました。

共働きなんで、駅が近いのが嬉しいですね。

• 仁川駅近に住んでますけど、土日の治安の悪さなんてないですよ。毎週末にレースがあるわけでもないですし。昭和の話をされてるんでしょうか。
• 仁川がそこそこ賑やかで駅周辺が発展しているのは、競馬場の恩恵が確実にありますからね。阪神競馬場のメリットも多くありますが、やはり開催日の渋滞や駅周辺、電車の混雑などが許容範囲かどうかは個人差があるでしょうね。
• 川そのものについてなのですが、仁川は夙川や芦屋川よりも草がボウボウなんですが、市が管理してるんぺん？
• 仁川はまったりしてていいですね。宝塚との境目あたりの小林とか逆瀬川とかあのあたりが好きです。
• 競馬場は週末だけ普段見かけないようなおじさん達が集まるだけ。後は全く影響ないよ。関学生も川沿いを車利用する人にとってはこの上なく迷惑だけど。この物件には影響ない
• 外観デザイン、いいですね。立地的には、高めの建物がなくて悪くないですが、線路が近いですね。騒音などはどうなんでしょう。閑静な感じがしますが。商業施設は、充実しているのでは。外食するところには、困らないですね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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