Brillia（ブリリア）Towers 目黒

2015年2月1日 (日) 13:53時点における版

物件概要

（仮称）目黒駅前タワープロジェクト外観CG

• 所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
• 交通：

1. JR山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
2. 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
3. 都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
4. 東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）

• 総戸数：945戸
  • N棟:住宅528戸（非分譲住戸208戸含む）、事務所、店舗
  • S棟:住宅417戸（非分譲住戸76戸含む））
• 構造、建物階数：
  • N棟：鉄筋コンクリート、鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造、地上40階 地下2階建 塔屋2階
  • S棟：鉄筋コンクリート、一部鉄骨造、地上38階 地下2階建 塔屋2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月上旬予定（N棟、S棟）
• 入居時期：2018年01月下旬予定（N棟）、2017年12月下旬予定（S棟）
• 売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
• 施工：大成・竹中建設共同企業体
• 販売代理：東京建物不動産販売株式会社
• 公式URL：http://www.meguroekimae.jp/

価格・コスト・販売時状況

• 最安は400は切る。最上階でも700は超えないでしょう。
• GFTが坪320、パークタワー晴海が坪280。ここは坪360ぐらい？
• アパの代官山が650前後なわけだからここは最低でも500、下手したら550もありうる相場状況ですよ。
• 周りの飲食賃貸系不動産屋を見ればすぐに分析できますよ。代官山.恵比寿.目黒.中目黒は、空きがない状態です。代官山アドレスができる前の八幡通りの路面相場が坪3.5万、出来た後が坪11万。ですから目黒の売り出し価格は600台後半と予想します。
• 最上階は3〜5億だと聞いています。中心価格帯は8000万台らしいです。
• 2015/1/17　組合説明会を見て・・・この物件の印象は、現金の余ってる方におすすめです。600以下での販売は難しい感じです。駐車場の価格を見て分かりました。銀行さんにローンの相談をする前に現金で買える方で抽選会になると思われます。ですから無理せずに他の物件を探したほうが良いかと思われます。地権者の平均年齢も高い為、マンション内で格差が起こることは間違いないと思われます。
• 2016年に建つ、五反田の伊藤忠マンションが坪400万円。あそこで400なら、ここはもう軽く500超えですね。
• 住まいサーフィンで坪508万が平均だとしたら、ペントハウスとかが坪700～800万、プレミアムランクの部屋が坪550～600万、普通ランクが坪500～550万、線路向き低層のパンダ部屋が400万て感じだね。
• 2015年1月時点で、N棟13F以下はもう完売です。

交通

• 目黒の表口ってどっち方面？
  • 西口か東口かだけ。地上改札は一つです。あと地下鉄乗り口付近に地下改札があります。
• 目黒駅徒歩1分ってあるけど、ラッシュ時の山手線は恵比寿寄りのホームまで行かないと乗れないから注意したほうが良いですよ。

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  路線図

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  飛行ルート

構造・建物

• N棟 : ノースレジデンス　S棟 : サウスレジデンス
• ノースレジデンス：低層が商業施設、低層～中層が賃貸、中層～上層は分譲。商業施設とその上の住居でEVは別（マンションロビーで乗り継ぎ or 住居フロアまで直通かは不明）
• サウスレジデンス：すべて分譲、商業施設なし
• オフィス棟と北のマンション棟は、150件の地権者による賃貸となり南のマンション棟のみ分譲となるとの事です。
• 現地を見てみたけど、サウスの方が電車がうるさいかもしれないですね。ノースの横は駅ビルなので、線路はビルの下に隠れてしまっています。南側の駅ビル駐車場の下から線路が出て来るところがトンネル状になっているので、電車音が増幅されるような感じですごく大きな音がしてます。
  • ノースの方が人気と言うのは、やはり騒音の問題もあるのでしょうかね。ノースの横くらいはJRが完全に駅ビルの地下に入ってて騒音が少なそう。南側はトンネルから電車が出てくるところで音が反響してうるさそうなんです。サウスは東南向きでも結構うるさいんじゃないかと思うんですよね。
• ノースの北側にも部屋があるのかしら？恐ろしく日当たり悪いですよね。北東角部屋はプランにありましたが、バルコニーすら簡素になってました。
  • 一般的に北向きって、夏は涼しいかと思ったら、照り返しで暑かったりすることもあるからなあ。冬は太陽が低いので照り返しは起こりにくい。
  • どうやって建築するのか心配なほど近いですよね。ノース北側は部屋ないです。
  • ノース棟と商業棟の下層階（商業エリア）が一体化した構造ではありませんか？ノース棟はホームベース状の５角形で、北側にはエレベーター、内廊下を集めて部屋は作らないフロアプランだだと思います。
  • ノースレジデンスでオフィス棟向きの部屋はありません。建物中央部が、EVとparking、非常階段、図面がわかりにくいですが、両方小窓あるようなので。
  • オフィス棟側角部屋、西向き すごい安いんじゃないですか？たぶん隣の棟から、7m位しか離れてないですけど、安全性とか大丈夫なんでしょうか…
• 高層階以外にも、オフィスと住宅の繋ぎ目フロアなんかも、地震で心配なところ。S棟の東南方向の眺望が一番抜けているかな。

共用施設

• 駐車場 : 住宅用186台（平置10台・機械式176台、来客用含む（N棟））、住宅用147台（平置9台・機械式138台、来客用含む（S棟））
• 駐輪場 : 住宅用580台（N棟）、住宅用447台（S棟）
• バイク置場 : 住宅用55台（バイク14台・ミニバイク41台）（N棟）、住宅用45台（バイク27台・ミニバイク18台）（S棟）
• ノース、サウス、それぞれに車寄せあり。
• 共有施設はサウスのほうがより充実。
• キッズルーム.スタディルーム.フィトネス.スカイラウンジ. ゲストルーム.ウッドデッキ.図書館．品川区の行政サービス．託児施設等

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  ラウンジ

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  敷地配置図

設備・仕様

• 住戸仕様　
  • スタンダード：N棟　3F～7F　／　S棟　3F～7F
  • スーペリア：N棟　14F～上　／　S棟　8F～上
• インターネットのインフラはe-mansionが任意加入となります。

間取り

• 間取り：STUDIO～3LDK
• 専有面積：30.05m2～150.11m2
• バルコニー面積 : 3.00m2～19.41m2
• ルーフバルコニー面積：11.08m2～22.03m2
• サービスバルコニー面積:8.40m2
• N-301：31.18㎡ 　N-1001：49.89㎡ 　N-1901：68.84㎡ 　N-3101：75.81㎡ 　N-3501：95.28㎡ 　N-4001：102.79㎡
• 代表間取りの2LDKは収納少ない印象ですが。すべての部屋が窓に面してるのはいいのですが。最低でも70平米の3Lかな。。
• タワマン低層階は得てして1LDK混在型が多いよ。西側に集中してるのはたぶん1人暮らしのサラリーマンは日中居ないから西日気にしないだろう考えてるのと、線路挟んだ向こうにビルがあるから眺望の抜けがいい方角に広い部屋を配置してるのかな。
• ペントハウスの間取りはPP分離にしたいのはわかるけど、二個のトイレの距離が近すぎる。この間取りなら1個でいい気がする。
  • プレミアムの、2個のトイレの配置はいらないですね。それなら、ウォークインを大きくしてほしい。納戸のところをトイレにするとか、洋室Ⅰをもう少し狭くして、ゲストルーム仕様にしてほしい。洋室3のしょぼい物入れもいらないし、トイレに部屋が隣接してると、流す音とか夜中うるさいと思う。バスも、うち扉でいまいちな感じだし、うーん、どこがプレミアなんでしょう？と思ってしまう設計ですな。30畳のリビングなのに、キッチンはオープン？？三井だったら絶対キッチンもおしゃれな設計にしてるはず！（
• プレミアムを除いての話ですが、ひとつひとつが狭いですね。リビング、浴室、寝室等々、、、きっと80平米で億超えてきますよね。億出せる人がこの間取りで満足するのでしょうか？
  • プレミアムの１００㎡が浴室1822ですから、売り手の意識として、高級（プレミアム）＝広い浴室という意識があるのは推察できるかと。浴室の広さだけで購入が決まるわけではありませんが、浴室だけにコスト意識が表れるわけもなく、85㎡で1418というのは、室内のその他の部分も1418なり、とういことでしょう。
• 当時ペンシルビルでの地権者の説明会＆抽選会の時、買える㎡の限界までならどの部屋でもOKでしたよ。角部屋で第３候補まで出しましたよ。N棟の人気が高すぎでS棟の角を勧められました。私はやっと第３でN棟が当選しました。ですから人気の間取り、ほぼ130部屋は地権者ですよ。（賃貸を除く）

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  平面図

買い物・食事

• 白金台・プラチナ通り（約850m（ノースレジデンス）・約920m（サウスレジデンス））
• 恵比寿ガーデンプレイス（約1,090m（ノースレジデンス）・約1,160m（サウスレジデンス））
• 代官山T-SITE（約2,600m）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• わ○ばは、コネないと厳しいですよね。まあ、あそこは幼稚舎附属幼稚園と言うくらい小学校受験が当たり前の幼稚園ですから。それを特殊と捉えるかどうか。小学校受験も学校によってはコネ枠や姉妹枠が未だ強いところもありますが、最近は学力を含めた考査の成績を重視する傾向にありますよね。
• 慶応幼稚舎は慶応大学入るために行くわけでなくて、人脈作りのために行くのでは？慶応幼稚舎人脈は半端ないですよ。あと、年間200万〜300万円かかるような日本人率の低いプレスクールなんかも、人脈という意味ではそれなりですが、やはり、幼稚舎の親は半端ないですし、小学校6年間を一緒に過ごすという点でも、質・濃さにおいて、幼稚舎は凄いと思います。
  • 幼稚舎もいい学校だよ。中高でどうなるかはわからんけど、なーんも考えないボケッとした小学校生活が送れる。小学校4年から受験一色になる公立より、ずっと小学生らしいおバカさ。

【小学校・中学校】

• 近隣に公立小中学校がない。
• 品川区の小学校事情ってどんな感じでしょうか？
  • 品川区は御殿山小学校と第三日野がツートップ。御殿山は大崎再開発の端にあるので、これからは再開発民が大挙してくるでしょう。一方第三日野はこじんまりした学校で、穏やか。ただ中受率は御殿山とほぼ同じ。うちはお受験失敗したときのこと考えて上大崎に住んだ。結局子供たちは第三日野には行かなかったけど、もったいなかったかなと今でも思う。特に女の子は第三日野から頌栄という道も考えていたので。
  • 小学校も2校だけ。3日野は池田山のふもとだが、御殿山は大崎の再開発地区。ここの学区は3日野？遠いよ。こどもの足では30分かかる。
  • 品川区は区立小学校は選択制です。でも、公立目指す人はほとんどいないです。多分、バス通でもいいんじゃないですかね。日の学園も小中一貫なので良いみたいです。あとは、越境して白金か青南も人気です。
    • テキトーなこと言わないの。青南どれだけ遠いんだよ。あと、青南は知らんけど白金は越境ムリよ。日野学園は地元民には評判良くないよ。なお、第三日野は、品川区じゃ御殿山と並ぶ良い小学校。公立なのに育ちの良さそうな子ばかり。オススメだけど、目黒駅からじゃ遠いんだよなあ。まあ私立系、特に慶応なら南北線の通る目黒、白金台あたりは最強。幼稚舎バス1本、普通部高校目黒線、中等部女子校バスもしくは三田線、大学日吉も三田も同じく。
    • テキト―って事実なんだけどね。越境って言っても、もちろんみなさん住所移してますけどね。大田区、目黒区、渋谷区、世田谷区からも通われてますよ。越境の子は皆さんバスか電車通学ですよ。青南は、お迎えにロールスが並ぶらしいから合わないかもね。第三日野？行きたいって人、聞いたことない。日野学園、確かに悪い評判知ってますけど、あくまで区立ならという選択肢ね。評判と実際は違う場合が多いですから。
      • 第三日野、ご近所幼稚園の子が行く普通の学校だと思うけど。
      • うちの子供は第三日野行かなかったけど、白金小学校よりゆったりしたいい学校よ。白金小学校出身、第三日野学区の親が言うのだから間違いない。

【その他】

• この辺りで評判の良いプレスクールとなるとどこでしょうか？日本人率が２５％以下のところが良いです。子供と一緒に歩いて、２５分圏内くらいのところがいいです。
  • 日本人率とかはわかりませんが。子供の足でギリ行けるとしたら、広尾のモンテソーリのところでしょうか？有名なインターナショナルschoolが近くにあるのでそちらのプレでも調べてみると良いと思います。本格的な英語になりますが。駅前にも、バスが停まっているのでインターナショナルschoolがあるみたいです。今あるかわかりませんが、アメリカ大使館の中にもらプレスクールありました。
• 駅周辺の特徴としては、学習塾の多さではないでしょうか。
  • 目黒の周りはサピックスや四谷大塚の優秀校舎が無いのは少しデメリットです。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域、第一種住居地域
• 東急の駅はJRのような広さと豪華さがない。周辺施設もいまいち。
• 取り立てて便利でも上品でもないのに無意味に坂が多い。
• ノースの横くらいはJRが完全に駅ビルの地下に入ってて騒音が少なそう。南側はトンネルから電車が出てくるところで音が反響してうるさそうなんです。サウスは東南向きでも結構うるさいんじゃないかと思うんですよね。
• ここのウィークポイントは羽田空港の品川着陸ルートでは？
  • 品川区のホームページにも都心上空ルートの話が出てますね。（http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000023400/hpg000023398.htm ）
  • 「中間とりまとめ」における新飛行経路案・・・「中間とりまとめ」において公表された羽田空港の新飛行経路案は、東京湾を活用した現在の滑走路運用・飛行経路に加え、内陸部上空も活用した飛行経路により、国際線の離着陸が集中するピーク時間帯（15時～19時）の処理能力拡大を図ろうとするものです。飛行経路は北風時・南風時で異なります。「中間とりまとめ」の南風時案2の飛行経路案は品川区上空1500フィート（約455メートル）を通過する計画です。
• ここの立地が、山手線、埼京線のトンネル出口とちょうど隣り合わせで、電車が通る度にものすごい轟音が上に拡散されます。さらにレールが五反田方面に急カーブになっているので、キーー!!という車輪の摩擦音も重なります。悩ましいですね。騒音問題がなければいい物件なんですが、毎日のことですから。
  • JR駅前の某タワマン住民だが、線路向きの部屋の人達は電車がうるさいと言ってる。うちは線路と反対向きの部屋だが、窓を開けていてもほとんど音はしない。ここを買うつもりなら絶対東向きにすべき。
  • 電車の音は響くと聞きますね。とくに高層階ほど。（20階あたりが特に）ここは心配ありませんが、カーブがあったり鉄橋があると更に。
  • 電車の音は結構響くと思うよ。特に計画のサウス棟まで行くとホームの屋根は完全にないしね。湘南新宿ラインや埼京線は通過だしね。でも、レールの繋ぎ目が無いからマシかな。
  • 現地に行ってじっくり時間をかけて周りを見て見ましたがやはり電車の音は要注意ですね。駅のホームから出てちょうど屋根がなくなったあたりで加速するので思ったより音が大きく感じました。また道路も登り坂のところを意外とスピードを出して車が登ってくるため大きな音がします。サウスの南向きよりノースの南向きのほうが駅に屋根があるぶんまだいいかもしれません。

周辺施設

• 国立科学博物館付属自然教育園（約510m・徒歩7分（ノースレジデンス）、約580m・徒歩8分（サウスレジデンス））
• 目黒川（約420m・徒歩6分（ノースレジデンス）、約490m・徒歩7分（サウスレジデンス））
• 目黒雅叙園（約400m・徒歩5分（ノースレジデンス）、約470m・徒歩6分（サウスレジデンス））
• 白金台・プラチナ通り（約850m・徒歩11分（ノースレジデンス）、約920m・徒歩12分（サウスレジデンス））
• 恵比寿ガーデンプレイス（約1,090m・徒歩14分（ノースレジデンス）、約1,160m・徒歩15分（サウスレジデンス））
• 代官山T-SITE（約2,600m）
• 三菱東京はアトレ2に、三井住友銀行はパークタワー目黒にあります。みずほは今、ATMしかなくなっています。
• この辺の方は図書館は白金高輪の高輪コミュニティープラザを利用しますよ。駐車場も無料だしね。また目黒区民センターの図書館も利用出来ます。駅から少し遠いですけれど。区民じゃなくても、登録すれば港区も目黒区も利用できます。うちは行きませんが、プールも利用できます。

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  周辺施設

掲示板

• 「（仮称）目黒駅前タワープロジェクト」についての口コミ掲示板
• Brillia（ブリリア）Towers 目黒（旧称：（仮称）目黒駅前タワープロジェクト）ってどうですか？Part.5
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