デュオヒルズ仙台ザ・マークス

2015年1月9日 (金) 11:50時点における版

物件概要

• 所在地：

1. 宮城県仙台市宮城野区中央一丁目24-8、
2. 宮城県仙台市宮城野区花京院通7-4（従前地）
3. 仙台駅東第二土地区画整理事業施工地区内4-2街区1画地、3画地（仮換地）

• 交通：

1. 東北本線 「仙台」駅 徒歩6分
2. 常磐線 「仙台」駅 徒歩6分
3. 仙石線 「仙台」駅 徒歩6分
4. 仙山線 「仙台」駅 徒歩6分

• 総戸数：88戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上18階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月上旬予定
• 売主：株式会社フージャースコーポレーション
• 施工：松井建設株式会社　東北支店

価格・コスト・販売時状況

• 免震、二重天井で3100万円台からって、かなり良心的な価格設定だね。
  • 二重天井は今はどこでも同じなので当たり前です。免震にしては、安くしてきた感がりますが、実際に間取りとか仕様とか見ながら考えないと、安めかどうか評価できないな。３１００万円が２Ｌとかなら高いと思いますよ。
• 67平米〜なので3LDKとしては狭いですね。坪150万〜では安くは無いのでは？
  • プレシスと同じくらいの広さですよ。コンパクトな感じでいいのでは？最近の物件は高くなっている分狭くなる傾向がありますね。
• 4Lは3700万台～みたいだね。ずいぶんと小出しに売り出すみたいだけど、なにか意図があるのかな？
• 今週登録始まるみたいですね。第1期30戸。すぐ売れちゃうのかな。
• 第1期1次の30戸が完売のようで、2次先着順で10戸が追加で出ましたね。結構価格が高いけど人気があるということでしょうか。
  • 完成は平成28年3月のようですが、この調子だと年内にも完売する勢いですね。やはり東口は人気のようですね。
• 先週末モデルルーム見に行きましたけど、順調に売れてました。契約済になっていない部屋も商談中や申込済みなど結構空きはありませんでした。仙台駅近でこの価格なら納得です。
• 今日の河北新報に二次販売の広告。7戸高値の部屋は80平米台で5000万円超え！
  • もう坪200万円の世界ですね。でも東口の駅近物件は、駅ビルやヨドバシ建設でますます資産価値が上がっていくので、ある意味今買っても損はないとも考えられるんじゃないでしょうか？
• ３３００万円～という価格は、お得ですね。
  • 67m2の低層階ですよ
• 価格は安いと思うけど、ここは線路脇、デベロッパー、企画など、価格以外の要因は違います。そこを了承できるなら、購入したらいいと思います。ここがまだ価格安めなのは、土地代が高くなかったんだと思います。初めて見たときは、こんな三角形の狭い土地に建つの？と驚きでした。
  • 同感です。私も建築計画の看板が出ている段階で土地を見ましたが、「こんな狭い三角形の土地にマンション建てるの？？」と率直に思いました。デベロッパーや、施工会社、実績、というところで判断して私は止めましたが、土地が安い分長町方面より価格は抑えてある感じと思います。
• 第2期7戸となっていますが、全88戸のうちどれ位売れたんでしょうね？
• １期１次３０戸、２次で１０戸、２期で７戸。合計４７戸。販売開始からの売れ行きはあまり良くないね。今日、ここのＤＭ届いたけど、ナイター営業まで始めるらしい。平日２１時までやるデベは見たことないな。やっぱり契約まで至るお客さんがいないんだろうな。
  • そうなんですか。駅近で価格も比較的安いので、もっと売れてると思ってましたが。営業時間延長とは、今年中の完売を目指しているのでしょうか？
• 第二期は15戸ですね。8,9日登録受付、9日抽選のようですが、15戸は内定しているでしょうね。抽選なしということになるでしょう。でもこれで完売になるかは不明ですが。年内完売も射程に入っているのではないでしょうか。
• 第二期は即日完売になったようですね。いよいよ来週末には第三期。早いですね。あと10戸は切った？
  • 第3期は7戸みたいですね。
• 第３期、1月中旬に延期になりましたね。まだ7戸確定していないんでしょうね。年内完売はなくなりましたね。来年は物件が増え、より大変になるかもしれません。

交通

構造・建物

• 免震構造
• 駅徒歩6分は魅力だと思うんですがね。再開発も進んでいるし。18階建てなので階高も問題ないと思うんですけど。二重天井直床ですが、天井高さは2.5mあるようだし。ブランド力の影響でしょうか？東北進出はまだ日が浅いですからね。
• ここは、二重床ですし、収納も女性目線で、駅近で、魅力的でした。候補にしていましたが仙台駅が近すぎるので子育ての面でちょっと夫婦間で意見が折り合わず我が家は渋々見送りました。でも、免震だし南向きだし、コスパが良いマンションだと思います。
  • ここは、直床ではないですか？でも駅が近すぎて断念なんて、もったいない話です。賃貸や売却を考えたら資産価値抜群だと思いますよ。土地も西口より安いので固定資産税も安いです。近くに大きな公園もできるし、子育てにも良い環境だと思うのですがいかがでしょうか？
• 今日、現地を見てきましたが、3階くらいまで立ち上がっていました。元々敷地面積は狭いですが、ますます狭く感じました。

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  工事状況（2014年11月21日撮影）

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  工事状況（2014年12月15日撮影）

共用施設

設備・仕様

• 価格は良心的な感じですよね。建物自体はどうですか？建物の外観もかっこよく見えるし、設備もそれなりにいいように感じました。設備に関しては、多少他より劣る部分はありますかね。
• デュオのﾊﾞｽﾙｰﾑの色合い、個人的には明るくて好き。
• 浴室は仕様を落としていますね。1418が標準ですし、角部屋は1618が一般的です。
• ネット強制加入って、普通なんですかね？固定配線のはいらないんですがね。
  • されど1620円ですからね。
• 皆さんオプションは何をつけました？
  • 食洗機とキッチンの戸棚ですね。
    • オプション高いですよね？食洗機２５万？あのサイズなら１０万程度ですよね。食器棚も２０数万は高いです。私は何もつけませんでした。食器は家族が少ないので手洗いしますし，食器棚は普通に市販されているのを買います。それより，住宅エコポイントが３月末まで限定で復活するらしいです。所得制限なしで３０万ポイント。我々はもう遅い。残念・・・・
      • 食洗機はあれば便利。なければないなりに生活は可能でしょう。ただ25万円程度であれば付ける価値はあると思います。うん千万円の買い物をしているのですから、初期投資だと思えば高くはない買い物だと思います。
      • 食器棚、高いですよね！とても高いので、悩みましたが、付けました。それくらいかな…
      • 私はただでさえ予算が厳しいので，食洗機も食器棚も入居後に別の業者に依頼しようと思っています。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：67.53m2～85.51m2
• ＨＰの眺望は最上階を眺めた感じだけど、ここは南東向きだから、見えるのは若林の方じゃない？５階位までは新幹線の高架があるから、西側からは日も当たらないかも。あの眺望を手に入れるには最上階付近の西角部屋ですね。

買い物・食事

• ヨドバシ計画も出てきて，ますます目が離せないエリアになりそうですね。
• 飲食店は１階がパンケーキ屋で２階が焼肉の店だそうです。周辺にいろいろできてきましたね。
• スーパーなどの施設はこれからできる予定があります。医療施設も含め、全ての施設の恩恵や利便性を享受できるのはやはり仙台駅かなと。
  • スーパーはできるのですか。どこにできるのでしょうか。
    • まだ、噂の域を出ませんが、ヨドバシビル、新駅ビルにヨーカドー等のスーパーもしくは百貨店。新二十人町通沿いにベニマル等のスーパーの話があります。マンション建設ラッシュで人口も増加していますので、いずれかは間違いないと思います。さらに東急ハンズの計画もありますよ。今でも少し遠いですがザビックがありますし、エスパル等の西口も利用できるので問題はありませんが、今後はさらに利便性が高い物件になるということです。
• 普通に色んな買い物が出来るし飲食店も多いし、駅近は良いと思う。日用品や食料品は車使って買いに行くけど別にそんなの嫌じゃないし。電車で遠出するときも楽になるしね。飲みに行くのにも便利。
• ヨドバシ東口開発計画の拡大が発表されましたね。音楽ホール、ペデストリアンデッキ、バスターミナルの建設。書店や東急ハンズ、食品スーパーなどもできそうな感じになってきました。JR開発計画と合わせてますます楽しみになってきました。
  • 来年、再来年と東口は変貌していきますね。
• 洒落たお店も近くにオープンしてますね。今はマンション周辺が少し寂しいので、色々出来てくるのが楽しみですね。

• 20141229デュオヒルズ仙台ザ・マークス.jpg

  駅周辺（2014年12月29日撮影）

育児・教育

• 学区では東六小→五城中ですよね。このスレで学校自体がどうこう言うつもりはありませんが、立地のみを考えれば東六小が近いのは好条件。五城中は少し遠いですね。中学生になればどうって事無い距離かもしれませんが。付属も視野に検討しようかと悩んでいます。高校については通学の面で子供の選択肢も広がりいいと思いました。
  • 学区は榴ヶ岡小→宮城野中の選択もできるそうですよ。まだ時間もあるので考えてみようかなと思ってます。高校の通学には良さそうですね。

周辺環境・治安

• 車の騒音も新幹線も在来線も結構な音でしたよ。上に音は響くので、意外に上層階でも音は聞こえると思います。
• 45号線側から入ってこのあたりをよく通るけど、いつも人いなくて暗いし、歩道狭いし、イメージが良くない。西側は線路で北は45号だから、今後南東側がどうなっていくかで、印象とか価値がだいぶ変わる気がする。
  • 心配なら花京院から回ればいいだけだし。SoLaLaのペデ使えば、それほど大周りにもならない。
• あの辺の地盤は大丈夫なのでしょうか。
  • 一般的には東口の地盤がいいという話を聞かないですね。榴ヶ岡あたりはまだいいという話も聞きますが、大年寺山断層があるので、なんとも。東口の震災時のダメージは結構大きかったですよ。立ち入りできなくなった賃貸マンションもありましたからね。
  • 地盤は良くないだろうけど、地盤が悪いから半壊判定っていうわけじゃないからその辺はなんとも…。
    • 榴ヶ岡、地盤がいいと地元の人も言わないんじゃないですか？断層はあるし、冠水するし。要注意でしょう
      • 榴ヶ岡は、杭を打たず直接基礎でマンションを建てられる程度には地盤が堅いですよ。断層が近いのはその通りですね。それが嫌な人は避けるし、「利府長町断層や大年寺山断層が動いたら仙台市街地全滅だからどうでもいい」と考える人もいます。冠水は…地盤が堅いか軟弱かとは無関係でしょう。不動産を買うにあたって気を付けるべき事ではありますが。
• 仙台駅東口から物件まで夜間に歩いてみた方いませんか。駅近は魅力なんですが道中暗すぎないか。家族が心配で。コンビニや十分な街灯があればいいんですが現状ではなかった記憶なんです。
  • 今だとコインパーキングやビルしかなくて、コンビニもないし、仙台駅周辺と思えないくらい人がいなくて、大人でも歩きたいと思わないです。人通りの多いルートを選ぶこともできないし。私は自転車ですが、夜通ると、人や車がいるほうが逆に怖いくらい。こればかりは今後の周辺開発に期待するしかないですねー。
    • 時々あの辺を歩いたりしていますが、行くたびにどんどん変わってきています。確かに道路下の通路や大きな公園は心配する要素はあると思いますが、街灯とかも整備されると思いますし、まあマンション完成まで一年半以上ありますので心配ないと思いますよ。
• 新幹線の線路の近くということで、電磁波の影響などはどうなんでしょうか？気になっている物件なのですが、騒音や電磁波のことが気になります。
  • 新幹線の電源電圧は２．５万Ｖ程度なので，高圧鉄塔の５０万Ｖとかと比較しても十分に低く，全く問題とはなりません。携帯とかＩＨコンロで騒がれている高周波ではなく，いわゆる普通の家電と同じ５０Ｈｚです。騒音についても仙台駅は必ず停車しますので，高速走行区間ではないため問題ないでしょう。どちらかというと東北本線の方が貨物列車も走行するので騒音は出がちですが，マンション側は新幹線の線路ですので騒音は少ないと思われます。ちなみに，マンション北側の窓は二重サッシですので，もしかしたら音は全く聞こえないかもしれません。
    • 貨物列車は通りません。宮城野の貨物専用線を走ります
      • 電磁波は電圧では無く電流値に比例します。規定値は200μT以下です。新幹線発車時に電流値は上昇し、電磁波の値も上昇します。が、当然規定値以下です。普段の生活には何ら支障ありません。ご家庭の電気毛布や電気カーペットの方が電磁波は高いです。新幹線の高架がマンションの9階付近。架線は10階〜11階付近だと思われますので、電磁波の影響が気になる方は避けた方がいいでしょう。
• 近所におしゃれな飲食店ぽい店が建築中でしたよ。ただ、マンション南側のブーション隣の土地に大きなマンションが建設されなければいいと思いますね。高層だと日当たりと眺望が悪くなりますから。一つ一つの土地は小さいのですが合筆されるとかなり大きな土地ですから。
  • 合筆された土地が、売りに出されることも、可能性としては考えておいた方がいいですね。
    • 東口は地権者が多くて、まとめるのは大変だという話を聞きます。
• ここは鉄道と国道の騒音が気になります。花京院が線路挟んで隣というのもな・・

周辺施設

• ヨドバシの新ビルに音楽ホールが建設されるらしいです。近隣にいろいろな施設建設が目白押しですね

その他

• 契約済みの方に質問させてください。こちらの物件を契約した決めてはどのような点でしたか？ご参考までに教えてください。
  • 立地の良さ，利便性の良さ，資産価値・東口開発への期待，子供の学区選び不要，老後の医療施設，車のない生活，とそんなところでしょうか。あと，私の場合購入にあたっていろいろな面で制約があり，それを叶えてくれる優秀な営業マンだったことが一番ですね。振興デベとかブランドとか施工会社も大事でしょうけど，あまり考えませんでしたというか，考える余地がありませんでした。

掲示板

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