グランドメゾン百道浜villa

2014年12月9日 (火) 18:21時点における版

物件概要

グランドメゾン百道浜villa外観CG

• 所在地：福岡県福岡市早良区百道浜4丁目901-185（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩14分
• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年06月予定
• 売主：積水ハウス株式会社 福岡マンション事業部、福岡地所株式会社
• 施工：松尾建設株式会社
• 管理会社：積和管理

価格・コスト・販売時状況

• 価格：3,420万円～5,980万円
• 入居時で7割5分の売れ行きです。
  • 入居し始めて数ヶ月経ち数多くの空部屋、決して人気物件とは言えないかな。やはり駅までの距離がネックか。
  • 藤崎駅から遠いのに加え、都市高速やよかトピア通りや九電百道浜変電所が近いので、万一手放す時は相当の値下がりを覚悟要と考えます。
  • なんだかんだ言っても価格の問題が大きいと思いますよ。この広さが欲しいファミリー層には手が届かない。3000万台スタートだけど安い部屋は直ぐに売れてしまっている。駅近の近隣物件の安いのは完売。価格の問題でしょう。物は素晴らしい。
  • 100㎡超えで5000万台なので高価格ではないが、残っているね。立地を考えるとやはり割高感はあった。

交通

• 藤崎駅まで歩きましたが、やはり非常に遠いです。信号待ちもあり、３番出口まで約１５分。それから、藤崎駅の３番出口は改札まで遠く、プラス１分くらい必要です。
• 地下鉄、高速経由のバスも便利だし天神へのアクセスもいいです。
  • 通勤は意外と楽でした。藤崎からは地下鉄もいけますし杞憂でした。
    • 博多駅、天神周辺以外の職場だと車以外は面倒だよ。
• バスで博多にも天神にも２０分前後で行けます。
  • バスには毎回座れるので助かります。乗ってる人の大半は、百道浜にある電機関係の人たちですぐに降りますから。
  • 歩いて5分のももち浜クリニックゾーン前から藤崎まで朝夜とも結構バス本数あります。正直まったく不便は感じません。
  • 室見からのバスの路線はわかりませんが、百道浜からは天神、博多駅方面へは都市高速経由のバスもあり大変便利です。
• 博多、天神通勤の方はバスｏr地下鉄だと思いますが、徒歩10分＋地下鉄10分＝20分、徒歩3分＋バス(都市高経由)17分＝20分で、実際どちらもあんまり変わりません。
• 藤崎駅まで自転車でもいいですね。管理人さんのいる駐輪場もありますし。
• 藤崎駅までは平坦な道なので徒歩でも自転車でも楽です。

構造・建物

• 逆梁＆アウトフレーム工法
• 南東側、冬至の前後の3ヶ月間は、中層階以下は日当たりに難があると思います。
  • このマンションがまだ建設されているとき、冬でした。日当たりが気になったので見に行ったら、ほとんどの間取り、陽が当たっていました。一部、一階二階は厳しいかな？という感じです。冬、風は強いと思いますが、日当たりは大丈夫だと思います。

共用施設

• 内廊下
• 24時間セキュリティシステム
• 駐車場代が9,000円 ～ 26,000円。最寄駅、百道浜の中心地からかなり外れてこの値段。機械式は不便で選択しないので割高になる。
• 機械式は狭いので若干車を入れにくいですね。朝は駐車場もエレベーターも混雑しません。車は平日でも結構置いてある印象ですね。
• 自転車置場は８３台。1世帯につき２台の割り当てもない。
  • 自転車は台数が増えれば二段式にするそうですよ。
• ここの植栽は充実してそうですよ。ビオトープもあるし。グリーンファーストモデルなので、自然との共生がテーマですから。何メートルのどんな木を植えるか、細かく決まってますよ。シンボルツリーのけやきの木もあります。
• 外階段の片面は、壁もなくアルミの柵になっていました。残念ですね。残りは、コンクリート壁に塗装でした。
  • 海沿いにありながら、金属部分の多さと塗装仕上げの多さは、建物の事を考えて作ったとは思えませんね。腐食　塩害に配慮はあるのでしょうか？

設備・仕様

• 設備や内装は他社さんよりずっと良かったです。床暖房、ディスポーザー、トイレの棚や自動開閉蓋、ミストサウナなどが標準仕様です。
• ここはミストサウナが標準なのでとても楽しみにしています。お風呂をわかす程ガス代もかからず１０分くらいで温まって髪も肌も潤うそうです。
• ここのスロップシンクはほかのデベよりダントツでオシャレですね。音もしないですし。横にジョウロとかちょっと置けるスペースがあるのも嬉しい。
• 賃貸物件に囲まれている立地での透明なバルコニー手摺り採用には、疑問を感じます。
  • ガラスバルコニーについては、フィルムを貼るなどの対応を考えているそうです。
• ここはペラボーじゃなくしっかりとしたコンクリ戸境壁で安心しました。

間取り

• 間取：2LDK＋S～4LDK
• 専有面積：79.44平米～106.23平米
• ここは廊下側に部屋がない間取りの方が多いです。
• Bタイプのモデルルームを見ましたが、とても素敵でした。西側だから日差しが気になるのですが、景色もよさそうだし、間取りもよかったです。
• EFタイプの1、2階あたりは植栽の影響もあり、特に日当たり厳しいでしょう。
• 子育て世帯で100を超える広めのとこはここしかない。室見周辺の新築マンションは狭い部屋ばかり。

買い物・食事

• スーパーは徒歩にしては遠いのが難。
  • 買い物はマリノア、マリナタウン、ホークスタウンがすぐ近くにあります。
  • ボンラパスがありますよ。徒歩10分くらいに。さらに近くにはTNCやタワー周辺にも買い物できるところがあります。
  • ボンラパスまでは、藤崎駅より距離があり約１．５kmあります。従って、徒歩１８分くらい必要です。
  • ボンラパスは少し高めのスーパーですが、海外の食品や高品質の物が置いてあってよいですよ。
  • いまは百道浜の近くに住んでいます。週に一回は伊都菜彩で野菜をまとめ買い。お魚とお肉を少し。あとはボンラパス、マリナタウン、原のイオン、次郎丸のハローデイ、木の葉モールなどをその日のメニューや予定に合わせて。お肉はだいたい高取商店街の肉の勉強屋で買います。極み屋のお肉もここから仕入れてるらしいです。お酒やペットボトルやトイレットペーパーなどのかさばるものは原のイオンのらくらくスーパーでまとめ買いします。
• コンビニはTNCのローソンまで自転車で4分でした、マックも同様。RKBの駐車場は40分無料ですし、雨の日もさっと行けます。スーパーも自転車や車があれば不便はないです。
  • コンビニは愛宕のミニストップが最も近い。
• 百道通りの交差点の先にＲ ＳＨＯＰというコンビニがありますね。生クリームなどもおいてあって意外と便利そう。クリーニング屋さんもたくさんみかけます。 ＴＮＣの中に木の花ガルデンもあります。
• イタリアンバジルっていうお店（レストラン）が近くにありますね。
• パンは姪浜と西新のブレッドジャンクションかボンラパスのパン屋さんがおいしいですよ。
• 明治通り沿いのネクサス室見のマンションギャラリーのちょっと奥にある、味処げん家という焼き鳥屋さんは朝〆の鶏が絶品ですよ。座敷のテーブル席もあって家族連れで賑わってます。

育児・教育

• ふたば保育園（950m）
• 百道浜小学校（1100m）
  • 新しく校庭も芝生化され、英語教育にも力を入れている。
  • 百道浜小学校についてですが、モンスターペアレンツが多いと聞きました。
    • 百道浜を含め最近いろんな学校でモンスターペアレンツの話は聞きますね。わたしの聞いた話では百道浜は先生方も熱心に対応しているようですし、問題がある方は私立中学校に進学されたそうですよ。よその小学校で聞くタバコを吸う子どもや親に奇抜な髪型を強制されている子どもや、運動会の応援席で飲酒喫煙する親や、小学生のドリルの丸つけができないレベルの親などはいないようなので大丈夫だろうと思っています。
• 百道中学校（270m）
  • 中学校は西新、百道と同じ百道中学校。しかも、このマンションからは川沿いの遊歩道で徒歩数分。
    • 学校に近すぎるとチャイムや運動会の音や砂ぼこりが気になります。
• 小・中の学校区が良いです。
• 2012年度は修猷館は高取、姪浜中が合格者数が多かったそうですね。（各校30名以上輩出） 百道は学力レベルが下がってる？私立にいく方が多いのでしょうか？
  • 百道浜小からは私立も多いみたいですね。
  • 高取中は、例年安定して修猷へ合格しています。百道中も、これまでそうだったのですが・・・姪浜中は、数年前から確かに躍進しています。
  • 学校は学力などは割といいと思いますが、教育熱心な方が多いからか、子供のトラブルにすぐ親が出て来る確率が高いです。子供らしくのびのびと育てたい方には大変かもしれません。
• 百道通りの交差点のパン屋（今は閉店してしまいましたが）さんの上のいちごゼミナールという塾は英進館より人気です。 百道と姪浜に店舗があり、その地区の中学校の生徒さんだけが入塾できます。 中学校の定期試験について、過去の試験問題を研究しての傾向対策はかなり充実しています。 主要５教科だけでなく、副教科の対策も十分に行われます。百道中学校は音楽のリスニング問題が出題されますが、試験の課題曲についても塾で準備して対策を行うようです。 調査書重視の入試である城南高校を目指す生徒さんにはおすすめです。 人気があるため、例年、中学３年の春以降は入塾できないようです。入塾試験があり、成績不良者は入塾不可の場合もあるようです。
  • その塾、内申書対策に有効だが実力向上には疑問です。愚息の同級生の実例ですが、目的を達してもその後伸びていない傾向が見られます。
• 高校は公立、私立の進学校が近く、大学もある。

周辺環境・治安

• 用途地域：準住居地域
• 場所は人気の百道浜でも僻地のところに建ってます。
  • 車は少ないし公園近しい静かだし、子供には良い環境だと思います。
  • 周辺に緑地や公園が多い。商業施設がなく、部外者が入りにくいので良いかと。
• 幹線道路及び都市高速道路の高架及び九電百道浜変電所が近接し、賃貸物件が隣の敷地であるこの物件は、周辺環境があまり良くないと思われます。
  • 周辺に大きな公園や図書館・博物館、川や海の自然が豊かなこの物件は周辺環境はいいと思われます。
• 百道浜は冬は風が強く、特に川沿いは北から突風が吹くので気をつけてください。自転車、植木などが倒れます。西日をUVで抑えられるのであれば、西側サンセットは最高ですよ。
• 百道浜は野球やコンサートでの渋滞もその時はありますが、他駅周辺は毎朝渋滞があります。
  • ここは百道浜の南西部ですので、観光客や商業エリアから外れますし、ドーム周辺の渋滞も影響ありません。
  • 渋滞は特にしませんよ？ドームでイベントがあれば別ですが、商業施設の多い街中の車の多さ、ごちゃごちゃ感よりは、全然スッキリしてます。百道浜は、歩道も車道も広いです。
• 塩害対策は大丈夫ですかね？
  • 洗濯物も潮臭くなると、百道浜に住んでる知人から聞きました。
  • 近所ですが潮臭くならないですよ。沿岸の北向きでなければ・・・
  • 長時間干しっぱなしなら、少しは匂いますよ。窓開放してるとフローリングも塩分でべたついてきます。それと自転車は一発で錆びます。
  • 低層はかなり潮風の影響ありますね。知り合いが高層に住んでいますが。潮風のベタツキ、匂いなどはないと言ってました。
• よかトピア通りと都市高速の騒音が気になりますが、いかがでしょう？
  • 結構静かですよ。都市高速が横にありますが、高い防音壁があるし、サッシもT2サッシで、よかとぴあの音も聞こえないです。
  • 朝、昼、夜現地に行ってみましたが、どちらの道路にも直接面してないので、音も排気ガスも気になりませんでした。
  • 私も騒音で気になったことはなく、静かだなと感じたので驚きました。朝方蝉の声はよく聞こえます。
  • 入居して数日ですが、静かな環境で快適です。特に不満はありません。
    • ただやはりクリニックゾーン前はにぎやかな方々が特に夏場は頻繁に来ます。タワー前交差点ではぐるぐる回っていてグランドメゾンの方がウルサイと言われてました。けっして静かな環境ではないと思います。
    • 定期的に、自治会が夜、暴走族対策パトロールをしたり、回覧板などでも、まわってきたりしてはいます。公民館でも色々してますので、今から住まれる方で暴走族なども気になられるなら、公民館で聞いてみられてください。
• 近隣駐車場がないので困る。

周辺施設

• 大きな公園や図書館・博物館があり、早良区役所や早良保健所も徒歩圏内。
• 福岡山王病院（1100m）
  • 山王病院の施設は凄いですよ。先日もテレビで紹介されてましたし。
  • 九州医療センター、福岡市急患センターもすぐ近くにあります。

ポジ・ネガまとめ

• マイナスポイント

1. 埋立地であり、液状化が心配(西方沖地震では液状化した)

都市高速が近い

1. 駅から徒歩14分と少し遠い
2. 徒歩圏内にスーパーがない
3. 川沿いで風が強い
4. 塩害の心配
5. 変電所が近い
6. 機械式駐車場で維持費が高い

• プラスポイント

1. 小・中学校の校区が良く、距離も近い
2. 高校は公立、私立の進学校が近く、大学もある
3. 市立図書館、博物館などの文化施設が近い
4. 目の前に公園があり、百道中央公園など公園が点在
5. 室見川、百道浜のビーチが近い
6. 電線が地中化され街並みがきれい
7. 都市高速のインターが近い
8. 天神・博多方面へのバスの本数が充実している
9. 地下鉄も併用できる
10. ある程度住む人たちの所得が高いので安心感がある
11. GMにしては割安感がある
12. 医療機関が充実している
13. 交番が近く、地域での防犯活動が盛ん
14. 建物の設備、仕様が良い
15. 百道浜には今後大きなマンションが建つ土地がない

掲示板

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