パークホームズ杉並和泉 ザ レジデンス

2014年11月22日 (土) 14:07時点における版

物件概要

• 所在地：東京都杉並区和泉4丁目245番4他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内方南支線「方南町」駅 徒歩7分
2. 京王線「代田橋」駅 徒歩13分

• 総戸数：174戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月上旬予定
• 入居時期：2015年12月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物販売株式会社
• 施工：東急建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1128/

価格・コスト・販売時状況

• ＭＲ始まりましたね。先週見に行ってきましたが4ＬＤＫ・3ＬＤＫが中心でした。価格も高めですね。やっぱり。、
• 恐ろしいほど価格が高いですね。最近の三井価格はどこも凄まじく、住友が施工不良で静かにしているから、独壇場です。冷静にこの物件を眺めると、規模感のあるマンションというだけで、駅力、幹線道路、建物グレード、設備仕様どれ見ても、なぜこれだけ高い価格なの？？？。
• 2LDKの一番狭い部屋で4500～ 、59平米で4800～ 3LDKでは安くても5800～だったように感じます。多少違うかもしれませんが他の相場よりもずっと高かったです。
• 中層階の3LDKで6200万円台だったかな。坪で290万円ってところでしょうか。
• 住友は土地購入だけのために、105億円を払いました。250戸の予定個数で割ると、一個平均4000万円です。土地と建物価格を仮に1:1とすれば、8000万円平均のマンションとなります。
  • マンションは、「２５０戸以上」なので、増える可能性があります。また、マンションの他に、医療施設や保育所なども建設されるので、単純に２５０では割れないでしょう。
• 値段高い高い言ってる人いるけど、近隣相場からして高くはないですよね。確かに音の問題は、確かに生活で考えると重要な問題と思います。
• 価格、変わりましたね。この立地でこの価格はもう出ないでしょう。
  • 平米数と始発駅のアクセスのよさ、ブランドを鑑みるとお得な感じもします。迷いますね。
• ここは、わりと高いですね。広さもそれほど広くないのに。西向きですけど木が茂っているために日照が下の階だと得られなそうですが。販売価格もそんなに変わらないですし、南向きのほうがいいですね。ただ、南側も微妙ですね。
• 価格はHPで公開されていないケースが多い中で間取りごとに価格がしっかり明記されているというのは分かりやすくて好感持てますね。マンションって人を見て価格を決めているんじゃないかって疑っているぶぶんありましたから。

交通

• 方南町駅改良工事で、駅までの徒歩時間が6分に短縮。（2016年完成予定）
  • 直通化・６両編成で便利になりますし、東京駅、赤坂見付、新宿へ座れて行けるようになりますね。
• 環７沿い周辺住民です。信号待ち、駅の改札までで１０分弱くらいですね。単純にドミノピザあたりからなら信号なければ６，７分ってとこです。環７は、歩く分には問題ないと思います。歩道も広いし。歩く分にはね。方南通りの方が自転車（置き＆乗り）多くて邪魔くさくないですか？ 島忠行くときにいつも思います。
• 公式サイトではかなりバスアクセスも推していますね。新宿とか渋谷とか、阿佐ヶ谷とかも釜寺のバス停からＯＫなんですね。バスだと渋滞に巻き込まれるとかがあるからあまり時間が読めないのがネックですが早めに家を出るとかならいいかも
• 一応、阿佐ヶ谷までバスで出ることが出来るんですね。ここからわざわざ阿佐ヶ谷方面まで行くこともあまりないのかとは思いますが

新宿に出るのなら京王線で足りるから。でもバスが便利だという事は交通の手段が多くなるし、もしも電車が止まったとしても代替手段があるのは良いかと思いました。

• • 阿佐谷⇔渋谷のバスは便利だと思います。

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  交通案内図

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  路線図

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  路線図(2)

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  路線概念図

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  立地概念図

構造・建物

• エントランスの雰囲気がなかなかいいなって思います。

共用施設

• 駐車場：敷地内機械式 48台 敷地内平面 3台
• 駐輪場：261台
• バイク置場：17台
• 共用サービスとして青山ブックセンターによるブックコンサルティングサービスがあるみたいですね。配信される書籍タイトルを見ると30～40代のサラリーマン男性向けといったラインナップですが、入居(予定)者の傾向を分析した内容なのでしょうね、きっと。ファミリーも多いと思いますが、子供向けに絵本などが入る予定はないのでしょうか。

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  エントランス

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  中庭

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  敷地配置図

設備・仕様

• 土日でモデルルームに行ってきました。床は直床のクッションフロア・トイレのタンクが気になりました。特にトイレのタンクと水を流す箇所がボタンではなくバー（昔のトイレのようなもの）で非常にびっくりしました。子供だと手を洗う箇所も使いにくいし、どうしてあの作りなのか…説明では杉並区なので内装も非常にいいものを使っていると話しておりましたがちょっと疑問がありました。
• 全体の仕様も良いですが、スマートマンションと言うのでしょうか、電力一括購入で電気料金が安くなったり、電気の見える化、節電によるポイントサービス、時間帯別料金サービスが取り入れられているのが先進的だと感じます。エコと言えば太陽光発電がセットになっている感がありますが、ここはついているんでしたっけ？
• ちょっと高めですがリビング全体に床暖房もあったりカーシャア、レンタサイクル、トランクルーム、セレクトプランなど行き届いていますね、眺望がいいのもポイント高いのでは。
• セーブ・アース・ディスプレイは電力だけでなく、ガス・電気・水道の消費量とCO2の排出量が数値で確認できる機器なんですか。これは家族全員が省エネを意識することができてよい取り組みかもしれませんね。時間帯別の電気料金サービスやポイントサービスについての詳細についても、営業さんからよく聞いておきたいと感じました。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：56.43m2～82.48m2
• トランクルーム：174区画　（月額使用料 : なし）
• バルコニー面積：8.00m2～11.60m2
• 全戸についているトランクルームも、オフィスの更衣室にあるロッカー程度の広さでちょっとがっかり
• トランクルームが全戸分用意されているようですが、0.36m2というサイズ感がピンと来ないですね。室内に置いておけないタイヤなども収納できるのでしょうか。また、玄関先ではなくロビー階に集積してあるのが不便かな？と感じます。タイヤもそうですが、季節品は重量のあるものを収納するケースが多いですよね。
• 収納たっぷりの間取りがいいですね。トランクルームがあると釣りやウィンタースポーツ用品、キャンプ用品を収納できて便利です。

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  ７０Ｂタイプ

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  ７０Ｃタイプ

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  ７０Ｄタイプ

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  ７０Ｅタイプ

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  ７５Ａタイプ

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  ７５Ａｇタイプ

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  ７５Ｂタイプ

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  ７５Ｃタイプ

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  ７５Ｄタイプ

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  ７５Ｅタイプ

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  ８０Ａタイプ

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  ８０Ａｇタイプ

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  ８０Ｃタイプ

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  ８０Ｄタイプ

買い物・食事

• セブンイレブン 和泉店（約30m・徒歩1分）
• ドン・キホーテ環七方南町店（約240m・徒歩3分）
• 肉のハナマサ　方南町店（約280m・徒歩4分）
• サミットストア和泉店（約560m・徒歩7分）
• 島忠ホームズ　中野本店（約880m・徒歩11分）
• 方南商店街は、商店が多く魅力を感じますね。
• 近くに肉のハナマサがあるようですが、スーパーとしても使えますか？私は利用した事がありませんが、話に聞くとハナマサは業務用スーパーとしてプロ用の食材が大量購入できる店舗なのですよね？普通に生鮮食品を扱っているのなら、24時間営業ですし助かりますね。
  • 肉がメインで店舗によって魚とあとは食材なども少ないですがあります。ただ業務用スーパーのようにたれとかなどは量が多いですね。ただスーパーまでとはいかないですが普段買いものするには便利だと思います。あと毎月29日を「肉の日」として、「ハナマサ肉の日大セール」を開催。普段販売されている価格より大幅割引価格で購入できます。他にも毎月第一土曜日を「魚の日」として、魚もお手頃価格で購入できます。生鮮食品は揃っていると思います。
• 方南町はスーパーマーケットがサミットしかないし、商店街も小規模なので飽きそうです。肉のハナマサはちょっと小家族には不向きだし。阿佐谷にはイトーヨーカドー、西友。新高円寺には、クィーンズ伊勢丹。東高円寺にはオオゼキ。実際、スーパーでのお買い物した方が堀の内辺りとかで降りています。ネギ飛び出したエコバック持って丸ノ内線乗るのは気が引けるけど、バスなら平気！です。
• クイーンズ伊勢丹利用なら、渋谷行きに乗って笹塚に出る手もありますね。所要時間も短いですし、向きが逆と言うことは荷物を持って環七を渡らずに済みます。品揃えなどがお気に召すかは解りませんが、一度お試しになってはいかが？

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 和泉保育園（約790m・徒歩10分）
• 保育園、4月、0歳入園じゃないとまず無理と区役所でいわれました。1歳以上だと兄弟がすでに保育園にいるか、両親フルタイムで認証保育所や区の託児ルームでの待機期間がないとかなり厳しいらしいです。あと1日でも居住日数の多い方優先だそうです。介護中の家族が同居とかだと点数高くなるらしいです。（我が家はこの点数に賭けようと思っています。）
• 保育園も入園するのはやはり難しそうで。近隣の幼稚園はどんな感じでしょう？どこか評判の良いところってありますか？

【小学校・中学校】

• 新泉小学校（通学校）（約430m・通学路・徒歩6分）
  • 新泉小学校が通学区と書いてありますが、２７年度から和泉小学校に統合され、廃校となりますよ。その後は、杉並和泉学園となった小中一貫の和泉小に通学することになります。
  • 泉南中への距離を気にするより、和泉小の方が遠くて気になります。泉南中へは人通りのある環七を歩けますが、和泉小までは住宅街を歩いて行きますので。
• 泉南中学校（通学校）（約660m・通学路・徒歩9分）
  • 中学校が少し離れた距離にあるのが気になります。特に暗くなるのが早い季節など部活した帰りなど、広い道に出るまで狭い道が多くありますからね。
  • 徒歩９分と書いてありますが,１５分はみておいた方がいいでしょうね。中学校自体は緑が多くのんびりした雰囲気で評判はいい様ですが。自転車通学は可能なのかな。歩きで夜遅く帰ってくるなら、まだ自転車の方が事故の心配はありますが、事件などの心配は少なくなるのかなと思うのですが。
  • 杉並区は学校希望制度が取り入れられているので学区域の中学へ行かなくてはならないわけではない様ですよ。ただ、通学する時の交通安全等を考えて、住んでいる学区域の学校に隣接する学校の範囲というのが決められている様です。自転車通学、車での送り迎えは禁止となっているので、もしかしたら泉南中学校も自転車通学はだめかもしれませんね。
    • 杉並区の学校希望制度は、廃止が決定しています。２７年４月の新入学（２６年９月申し込み）で最後となりますので、お気をつけくださいね。
• 小学校は小中一貫の和泉小が通学区ですが、ここの学区は小中一貫の和泉中には通えません、念のため。（学区の変更などはまだ先になるようです）まあ、泉南中の方が近いですけどね。
• 学校選択制度、今年度は兄弟枠のみみたいです。来年度以降、完全になくなって選べなくなるそうです。（私が住んでいたときは学校選択そのものがなかったのでどっちでもいいのですが。）

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
• 方南町はバリアフリー強化地区に指定されており、環七・方南通り・駅周辺の電柱の地中化も検討されています。となれば、かなりすっきり した街並みになります。
• 駅ビル新設、バリアフリー、総合病院開設などなど、街は活性化する。が、立地が少し環七に近すぎるような気がする。音は気にならないだろうか。
  • 環七通りはやはりうるさいみたいですね、排気ガスの臭いなども気になってしまいます。
  • 環七通りに直接、面している訳でも無いみたいですが、環七はやはり車の音でうるさくなるかも知れないです。
  • 環七通り沿いではないので騒音や大型車が通ることによる振動などは抑えられているとは思います。ただ環七通りに繋がる一方通行があるので、渋滞とか起きたときに裏道として結構車が通るとしたら騒音や排気などあるかもしれませんね。
  • 当該マンションから方南町駅寄りに徒歩5分、直接環七に面するマンション暮らしのものです。騒音に関してですが、環七側はやはり夜通しずっと五月蝿いです。驚くほど音が聞こえる時もあり、静かに休めるかと言われると…。またベランダの汚れも気になります。ベランダそのものは建物を挟んで環七と反対側になりますが、ハンガーや物干し竿は一日干しているだけで、白いタオルで拭き取るとわかるくらいに汚れが付きます。
• 現地を見てきました。駅までの道のり、かなり空気悪いですよね。（環七沿いだから当たり前ですが）しかもフラットじゃなくて微妙な坂。子連れには厳しい道でした。
• ここは立地や交通の便はそんなに悪くない、と思います。環七直面ではなく微妙に通り一本入っています。駅までは若干上り坂で環七沿いの歩道はちょっと狭い（速い自転車が来ると少し怖い）ですが、環七を渡って商店街を抜けるなら交通量と排ガスを気にする必要はありません（ただし１分程度回り道）。マンションの設備はまあこんなもんじゃないですかね。床やトイレの話もあるようですが、周囲の生活音はどう頑張ってもゼロにはなりませんし贅沢をいえばきりがない。
• 現地を見てきました。環七から道1本隔てているということなので、期待していましたが、想像以上にうるさかったです。検討中の方は一度見に行かれては。マンション横も工場があって、そこからも音が漏れ聞こえます（こちらはたいしたことないですが）マンションが建てば遮音の役目を果たすかもしれませんが…あの音と排気ガスは無理でした。
  • 営業さんに案内していただいて、工事現場の中も見せていただきましたけど私は静かだと思いましたよ。駅までの道のりは少々気になりますが…
  • そばの環七は信号があって車の停車と発車があるから、排ガスや音の感じ方は少しちがうのかも。
    • 近隣に住んでおり何度も現地に行っておりますが確かに静かとは言いがたいですよね。特に平日の朝の通勤の時間帯、夜の帰宅ラッシュの時間帯は非常に環七からの音や排気ガスが気になります。土日は平日に比べると静かです。窓をあけると結構うるさそうなのでそこが悩みますね。時間帯や日時により、環七の交通量は変わります。また洗濯物位なら大丈夫ですが、ベランダに物を置いておくとやはり黒ずみます。そこも気になっています。
    • 少し入ったところですが、排ガスや音は少し気になるところです。いろいろな曜日や時間帯に、現地に行ってどうなのか確認するのもいいかなって思いました。
    • 平日の朝晩はとてもうるさいです。夜はぐっと減るとありますが、22時頃という意味でしょうか。21時位まではうるさいです。夜中も音は常に聞こえます。窓を開けると雨の日でも雨の音は聞こえません。洗濯物は干しています。実際どの位うるさいかといいますと窓を閉めているとＴＶの音量が18で良いのが窓を開けると音量は24に上げないと聞こえません。（ＴＶによると思いますが参考までに・・・）特に大型トラックが多く、特にその音がうるさいと感じます。環七沿いで１本入ったといっても建設予定地はそこまで変わらないと思います。ですが、交通が便利なので不満はありません。
• やっぱり環七がネックすぎる。駅までの、裏道がないから、必ず環七を通る。子供が喘息になりそう。毎日のことだからねぇ。見に行ったけど、内装設備も西永福、富士見町より安普請。これならもう少し安い価格で検討したいところ。
• 環七沿いというのが残念ですよね。どうしても交通量が多いでしょうからまったく影響が無いとは言えないですよね。でもこの地に思い入れのある人というのも多いのでしょうから需要はありそうですね
• 環七通りでも青梅街道からＪＲ高円寺高架下周辺の歩道は広くきれいです。歩行者と自転車のすみ分け出来るようになっているところもあります。高円寺陸橋から方南町交差点まではまあまあかな。ただ方南町交差点から現地までの歩道は狭くきれいではないですね。舗装も何度かくりかえしたのかデコボコと粗いです。長くショッピングカー引いていると振動で手がしびれます。月齢あさい赤ちゃんをベビーカーに乗せてガタガタと歩くのは心配です。現地近辺にこんな土地にも固定資産税払っている人がいるんだ！とびっくりする場所もありますね。でも薄暗い住宅街より駅から環七沿いに歩く方がは学生や女性の夜の帰宅には逆に安心かも。
• 現地を見たら、環七から入ってるっていってもほとんど環七沿いですし、24時間中あの車の多さに長く住むところではないと判断しました。杉並区っていっても、広いので、阿佐ヶ谷とかあのあたりの方が環境がいいと思います。中の仕様は悪くなかったけど、これからも、どんどんマンションは建つので即決するほどの魅力は感じませんでした。

周辺施設

周辺施設

【公園】

• 泉南緑地（約260m・徒歩4分）
• 和田堀公園（約1.7km）
• 蚕糸の森公園（約2.4km）
• 善福寺川緑地（約2.4km）
• ワンコの散歩は、原則区内の公園は無理です。善福寺川公園もダメみたいでした。下記のリストの通り限られています。 http://www2.city.suginami.tokyo.jp/guide/guide.asp?n1=80&n2=550&n3=440
  • 読んでみましたが散歩可能の公園でも条件は厳しいですね。まあ当たり前のことといえばそうなんですが。こちらはペット可の物件だけにちょっと惜しいですね。記載されている公園のうちマンション予定地から一番近いところってどこなんでしょうか。

【金融機関】

• 杉並和泉郵便局（約360m・徒歩5分）
• 三菱東京UFJ銀行方南出張所（ATM）（約530m・徒歩7分）
• みずほ銀行方南町支店（約620m・徒歩8分）

【病院】

• 曙クリニック（約240m・徒歩3分）
• 下村歯科医院（約350m・徒歩5分）
• 方南クリニック（約370m・徒歩5分）

【公共施設】

• 方南図書館（約360m・徒歩5分）

【神社・仏閣】

• 大宮八幡宮（約1.9km）

その他

• 現地、モデルルームも見ました。方南町始発で便利といっても、あんなに環七沿いのうるさい所だと思わなかったので、びっくりしました。近くの地元密着の商店街も、なにこれ？という感じ。部屋の仕様は良かったですが、方南町アピールの１５分のビデオ視聴は何の意味があったのか？やはり便利さも環境も両方選びたいのでこちらは選択肢としてあり得ません。

掲示板

• 「パークホームズ杉並和泉 ザ レジデンス」についての口コミ掲示板
• パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

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