みなとみらいミッドスクエア・ザ・タワーレジデンス

2010年4月12日 (月) 18:28時点における版

みなとみらいミッドスクエア・ザ・タワーレジデンス外観

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい4-7
• 交通：みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩1分
• 総戸数：650戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造地上31階建　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2007年6月
• 施工：三井住友建設株式会社
• 売主：オリックス・リアルエステート株式会社、東急不動産株式会社、株式会社ランド、三井物産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 最終期販売予定時期　平成19年3月予定になっていますね。
• 最終期、検討していたのですが私も泣く泣く見送ることにしました。数年後になるか十数年後になるかは分かりませんが、「やはり供給過剰だった」ということになってしまった場合に、「ケチ」が付いた物件（おまけにタワーだし）が買い叩かれることを考えてしまったので。
• 駅近１分の物件が買い叩かれる訳ないでしょ。しかも「みなとみらい」は発展途上なので今後も価値が下がるわけもない。
• みなとみらいで一番目立つマンションです。他人に場所を説明するときかんたんです。こんないたってシンプルな理由で買いました。もちろんみなとみらいに住みたいことは言うまでもありません。
• 購入希望者です。なりゆきを心配しています。購入者との件が落着するまで最終期の販売の目処がたちそうにないので。
• 最終期の申し込みをしたまま、今回の件が明らかになって中断したままの一人です。購入希望者の方、最終期のご案内って営業からきましたか？うちには電話一本はいりません。延期しますの手紙が2月にきただけで、ほったらかされています。
• 今日、最終期販売の手紙来ました！登録受付は3月31日から4月14日までだそうです。これが来たということは、購入者さんたちとの話し合いに解決のめどが付いたということなんでしょうか？売主と対決姿勢のままなのなら、このマンションに手をだすべきか悩みます。物件自体はほんとうに入居したいのですけど。
  • 過去の経験では問題発生時の解決方法として、当事者で契約書を交わし他言無用の条件で返金をしてもらいました。これは入居してからの話ではありますが、当時、結構そんな話がありました。もっとも、返金までに１、２年を要して、それまでにその契約が他に知れ渡ってしまうと契約違反ということで、一切もれませんでした。
  • アフターサービスの期間が１０年から２０年になり売買契約の解除にも応じ手付金も返還するそうです。
  • アフターサービスの期間が20年の物件->「よっぽどひどい」からじゃないでしょ。長期間安心できるのは資産としてもプラスです。本当に解約する人がいるのかな？一時の感情で解約すると一生後悔すのでは？最終販売は相当な人気のようですよ。
  • アフターサービスではなく、瑕疵担保責任を10年→20年への延長ですよね。あなたは契約者じゃないですね。回答書を見ればわかります。中古で販売すれば、瑕疵担保保証期間は中古購入から2年となります。また責任を負うのは中古物件を販売した売主になります。売る人ばかりではありませんよ。
  • 瑕疵担保責任20年というのはあまり聞いたことがありません。有償点検つきのアフターサービスよりも無過失無償の瑕疵担保責任はよほど信頼できますね。是正工事により同等強度が得られたのであれば係争しても損害賠償は免れる気がします。 商取引とは違いますので手付金の3倍などという慣習も不動産取引の慣習にはありません。商取引と不動産取引は大部分が異なりますので。
  • 2年間の瑕疵担保責任はあくまで専有部分のみについてのものが一般的な売買契約だと思います。共用部分については中古売主は担保責任を負いませんので、上記同様、第三者に20年の瑕疵担保責任が引き継がれるかどうかは興味のあるところです。手放すつもりのない方にとっては（居住もしくは賃貸）良い対応ではないかと思います。
• 手付倍返しは、売主側から希望して解約する場合に適用される制度。今回、売主は、是正工事にどうしても納得できない買主が買主側からの申し出で解約しようとする場合、法的には、買主側が手付放棄をしなければならないところを、（合意解約の場合と同様に、買主から預かっている）手付金の返還を容認しますという（業界慣行で普通考えられないような）提示。
• 客観的にみて、今回の売主の申し出というのは、「手付金返還」の部分に関しては、評価できる内容になっていると思われる。また、アフターサービス期間の延長については、これが、建築物の基本的性能に係る無過失責任を規定する意味（すなわち、住宅品質確保促進法上に規定される瑕疵担保責任期間について10年から20年への延長）するということであれば、これまた、（これまでの業界慣行になない）かなり踏み込んだ提示ということになる。
• 本日ローン関係でちょっと確認したかった事があったのでモデルルームに足を運んだのですが、本日から最終期登録受付だったらしく最終販売の部屋に申し込みを示す黄色い花が飾ってありました。今朝は営業開始とともに受付前に登録者が並んで順番待ちをしたようです。うれしい限りですね。
• どのくらい黄色い花が飾ってありましたか？それと倍率はどんな感じでしたか聞かれました？
  • かなり黄色の花が飾ってありましたが、なかった所もありましたよ！印がなかった所で覚えてるのが、おぼろげですが90Eが高層階で2箇所ありました。倍率は時間がなかったので教えてもらいませんでしたが一箇所？積み立て君を使う方が入る為10倍？20倍？以上になる印が黄色いピンでしてありました。明日は日曜なのでまた今日と同じように登録者が増えると思うのでもしご検討中であれば明日行かれて確認した方がいいと思います。

交通

構造・建物

• 設計図通りつくっていない。→十分瑕疵として考えられる。是正工事の時期が契約時期より早いのに、その報告時期が遅れている。→隠蔽の可能性がある。告知義務がないとしても、最近の耐震偽装問題といった社会的不安がある状態にもかかわらずすぐに報告しないのは、契約上問題がなくても社会通念上許されない（不作為）と判断できる可能性がある。よって、この点を争えば手付金返還でのキャンセルも十分。
• 三角部分に鉄の網ありますよね？他の部分は知りませんが、ポストの前にある三角吹き抜け部分には鉄の網があると思うんですが…あれでは駄目だんですか？(もちろん中庭部分の吹き抜けにも１メートルくらいの網があります)5センチ単位とかの細かい網ではないので網に当たらずに下に落下する可能性が無いわけではないですが、かなり低いと思います。
  • でもそう言う空間があるのを確認している上で入居しているわけですし今のままで私はいいと思います。そう思うならもっと注意して子供をその部分では見る必要があると思いますけど。そう言う不安がある行動する子供なら物を持たせないで抱きかかえて移動するとかするのはいかがでしょうか？なんでもかんでも不安だから管理費を使って不安な部分は変更しましょうと言う意見には反対です。
  • どなたかも書いていましたが、子供は理屈抜きですから自分の思った通りに行動します。どんなに強くダメと言っても面白そうと思ったことはやってしまうのです。まだ抱えらる程度であればいいかもしれませんが、少し大きくなって、自分で行動できるようになったときが一番怖いでしょう。
  • そういうための管理費でしょう？不安要素があるなら費用を使って対策するのが普通じゃないですか？先にも書いてありましたが、本当に怖いのは大人ですよ。子供は理解していないですが、大人は理解していながらやったりしますからね。
  • 今の状態が本当に危険なら管理費を使っても仕方ないと思いますが、私が見た限りではポスト前の三角吹き抜け部分の網はアレで十分な気がします。あの網にさらに網を追加したい方はどれくらい細かい網なら良いのですか？今の細かさなら普通にビルやマンションの前の道を歩くより安全な気がしますが…。あれでは駄目なのでしょうか？
  • 管理費、管理費と言っているが、管理費で追加工事が賄えるほどあまりがあると思いますか？そんな余剰があれば、修繕積立金に回すことになると思うし、今話題になっているような多額な費用がかかる工事は、修繕積立金を取り崩さないと払えませんよ。もしくは、工事費用を、追加で負担することになると思います。
• 専用部以外の共用部の（機能の）劣化を将来に渡って如何に維持するかが資産価値の維持において重要という事ですよね。是正箇所の機能は設計通りの水準を満たしていると3人の大学教授からのお墨つきも頂いておりますのでこの限りではありませんね。また資産価値が賃貸等で将来生み出されるキャッシュフローから成り立つという考え方を踏まえれば、賃料こそこの是正工事による影響は受けにくいので資産価値への影響は殆ど無いと結論に行き着いてしまいます。賃貸の値付けは不動産の構造等よりは立地で決まる（通常低層階、北向き程利回りが高い事からも自明）。
• 是正箇所は共用部分という事でマンション全体にかかるもので専用部分にかかるものではありませんので一部の専用部分の価値が下がるという事ではありませんよね。もしそうならば是正説明会だって該当の方々にだけ説明しても良い事になりますから。中高層階は低層階の上にあるのですから、低層階の資産価値を疑うのは中高層階の資産価値を疑うのと同じ事になりませんか？
• 現時点で購入検討者、契約者全ての納得させられるのは売主の構造保証期間の延長という事になるのでしょう。この点については事業主であるオリックスが持ち帰りの検討課題として取り上げてくれたので、その結果を期待して待ちましょう。この対応さえあれば私は喜んで入居したいです。
• 「1000箇所中200箇所も不適切な箇所があるのに、気づかなかった」のは仕方がないことでしょうか？「分かりにくいところであったから発見できなかった」との説明でしたが、分かりにくいところは見過ごしていいのでしょうか？逆に、ほかの分かりにくいところでも同じようなことが起こっていると疑われるかもしれません。こうした安易な発言を繰り返すことはかえって、工事業者としての信頼性を疑わせることになると思われます。
• ここで市場価値をベースにした補償を始めると、あとは算定を巡って泥沼になりそうです。フォレシスで３０％アップの中古がでていますが、それだって売る側の言い値であってまだ売れたわけではありません。それに、それをすると、販売者が資産価値が落ちたことを認めることになります。今度は最終期の購入予定者が値引き交渉を始めます。そうなったらこのマンション買うのやめます。ドロドロの近所づきあいがはじまりそうだからです。
• 新築マンションで担保評価は基本的にないはずですよ。評価が割れるのは中古物件です。住宅ローンに関しては担保評価が割れても希望額借りられることが殆どですが。新築マンション購入者の銀行の審査はその方の勤務先や借入履歴など。なので引渡しに時間がかかっても何も変わりません。ただし裁判中マンションになれば転売の際、購入者に貸し出す銀行は限られます。売主さんもキャンセルを認めればいいのにと思いますね。
• 今回の是正工事に関して、日々悩み、怒りを感じていました。説明会等での売主の対応にも、強い不安を感じ徹底的な解約交渉を考えていました。送られてきた文書を見て、契約者の意見を考慮した回答に気が変わりました。６月以降のみなとみらいの生活を楽しむ事にします。
• 現地に行ってまじまじとMMMを見ると本当に素敵なマンションだなぁとわれながら惚れ惚れ見入ってしまいました。グランモール側のテナントの部分もガラス張りで本当に素敵でした。美術館から見るMMMも最高！早く住みたいです！
• 中階層の養生ネットが外れましたが、本当に真っ白できれいでした。全体のネットが外れるともっと素敵になるのでしょうね。４月に入るといよいよ内覧会。１Ｆのテナントも７月中にはオープン予定なので、ここから一気にＭＭＭの存在感が高まりますね。

共用施設

• エレベーター、低層階、高層階と各３台ずつあるのは良いが、誰も乗っていない停止時はそれぞれ１階、中階、高層階と３台別々に待機していて欲しいです。エレベーターを押した時に乗るまでの時間が短縮されると思います。そういう設定ってあると思うんですけどね・・・。
  • ぜいたくいいすぎ。今の速度＆プログラムで十分だ。
  • どうやら降りた階に停止し、最寄の階のエレベーターが呼ばれるようですね。たしかに１階に１台、最上階に１台あるだけでも助かります。無駄に動く電気代はかかると思いますが、時間はお金では買えませんしね。通勤時に乗る電車がエレベータ次第で前後します。そんなに問題じゃないかもしれませんが。
• バイクの駐輪スペースが少ないですね・・・。是非ともミニバイクのスペースを仕切りなおしてバイク駐輪スペースを増やして欲しいと思います。その位の融通はききますよね？
• 共用施設のカフェラウンジは確かエリック・ロイド・ライト氏プロデュースとの事ですが、どんな感じになるかご存知の方いらっしいますか？自宅では子供がうるさくて、ゆっくり本も読めないので結構入り浸ってしまいそうです。

設備・仕様

• お財布ケータイがドアの鍵になるという話を思い出したのですが、結局どうなったのでしょうか。使えている方いらっしゃいますか？
  • お財布ケータイを鍵として使ってます。コンビニに行くときなんかは、携帯一つ持っていけば鍵＆EDYでとっても便利ですよ！
  • 携帯落としたことを考えると便利とも思えない。
• ミーレの洗濯機を入れようと考えているのですが洗濯機置き場の補強と棚を一緒に作って設置してくれるのにいい業者をご存知の方、ぜひ教えて頂けませんでしょうか？
  • それはミーレに代理店を紹介してもらったほうがいい。器具をわかった業者にまかせたほうがいいよ。　ヤマギワ（秋葉原の家電専門館）なら、ミーレを扱っているし、そういうオプション工事を含めて面倒見てもらえる。

間取り

買い物・食事

• ツタヤとかスターバックス？のオープンがいつか分かる方がいらっしゃったら教えて下さい。
  • 7/18と聞いていますが。
• 早くMMMさんのTSUTAYAがオープンして欲しいよう。横浜駅相鉄口まで借りに行くのはめんどくさい。高島町のレンタル屋は新作DVDも遅くCDレンタルないから使えないし。
• フォレシスのような地域商業施設優待は無いのでしょうか？せめて、近所のお店の割引があれば嬉しいのですが。
  • とりあえず、入居説明会の時に、そごうのミレニアムカード作ったよ。ちょっとセレブな気分になった。
  • そごうのミレニアムカードか、はいるといいかもね
  • そごうのミレニアムカードもたいした事無いよ。後還元性だし通常は２％(最大４％)すぐに還元されるけど、ゴールド,外商カードなどは３月に５％還元されます。しかし、セール品,特別品,ブランド全般は還元されません。また、通常還元も特定の商品も還元なし,お買い物累計金額に加算されるのみ。あと、食材も対象外!!
  • 優待割引を気にするなら伊勢丹が百貨店で一番ですよ。しかし、みなとみらいからは遠いか…そごうはＷカードをするしかないですね。それか横浜駅の高島屋かなぁ!!
• 私はブリリアのスーパーが出来るまでは車でコットンマムに行きまとめ買いで対応しようと思ってます。そごうで買うのもいいのですが車は混むし歩きだと沢山買うと持ち帰るのが大変だしもし足りなくなったらアルカエフで買おうかな？と思ってます。アルカエフはせまくてあまり惹かれる感じがしなかったので・・・コットンマムは見やすいし品物がよかったですよ。
• なるほど、コットンハーバーのスーパーですか。車は処分しようと思ってたけど当面の買い物を考えると必要そうですね。カーシェアシステム希望者の方は結構多いのかなー。複数台って営業さんはいってたけどどんな感じになるんでしょうね。
• アルカエフは、ダイエーよりも安いしコンパクトで買い物しやすいとも言えます。果物、揚げ物、おすしは、おいしいです。足りないものは成城石井ですね。パークタワー横浜に入る文化堂も期待（今、歩道橋の工事してますね）。あと、やはりブリリアに大期待です。
• ミレニアムカードでそごう、ベイクオーター、スカイビルの駐車場が３時間無料になるので大変重宝しています。また横浜高島屋に比べるとスペースがゆったりしていて、大変落ち着くので最近良く行く様になりました。帰りにはロイヤルサロンでゆっくりコーヒーをご馳走になっています。他のカードも駐車場が無料になるのでしょうか？
• でもそごうのカードは割引なしで2年間で規定の利用額がいかないと特典がつかなくなるんですよね？カード使うならそごうのカード一本にしないと駄目ですね。そうなると割引のある高島屋は年会費払っても魅力のような気がします。
  • 外商カードまで上げれば７年間?近くカードのランクを保持できますよ。そこまでそごうで買い物を続けなければいけませんが…。私は年間150万近く買い物をすれば外商から手紙が来ますよ!!高島屋GOLDなら年会費のみで維持できますよね!!
• 最近百貨店は敷居を低くしているようです。なので、高島屋のGOLDもそうですが、ラウンジとうをより多くのお客さんに解放していますよ。しかし、伊勢丹，三越は以前のままだそうです。

育児・教育

• ここはDINKSとか単身にはベストかもしれませんが、家族には向いていないのでは？居住人口制限をしているエリアのため、学校はありません、とのこと。「子供はどこに通うのですか？」という質問に「ここのエリアのお子様は慶応とかフェリスに皆様通われるので、公立はありません」と衝撃的なコメントが返ってきました。子供がいてもおかしくない年代の男性の方でしたが、思いのほか適当な返事でびっくりしました。
• 学区の公立校は本町小学校ですよ。十分通える範囲だと思います。
• 乳幼児がいます。そういや契約前に、小学校への通学路を聞いたけど、ランドマークの中を通って...という道でした。通学の早朝にランドマークの中を通過できるのでしょうか。
  • ランドマークは６時から開いてます。ちなみに夜は１２時半に閉まります。
• 本町小学校の入学説明会に行った人によると、みなとみらいエリア（フォレシスやブリリアも含みます）から入る新一年生は20人くらい居るそうですよ。多分みなとみらいから集団登校では？ご心配なかたには美術館前からバスも出てますよ。小学校を公立にするか、私立にするかはお金の問題だけでなく、教育方針の問題ってこともあり、いちがいにこのエリアだから私立、なんてことはないと思いますよ。7月入居でも、交渉すれば4月から入学・転校させてくれます。

周辺環境・治安

• 休日にベイクオーターからグランモールのＭＭＭまで散歩しましたが、街並みがゴミゴミしていなくて本当に気持ちよかったです。海風も爽やかで、マリノスのグランド前ではサッカーユニフォーム姿の子供達が練習に来ており、たくさん集まっていました。本当に和やかな雰囲気で、将来は息子を心と体を鍛えるためにサッカークラブに入れたいと考えてしまいました。
• 一度あの辺を散歩すると、他の場所は考えられなくなりますね。サッカー観戦、温泉、遊園地、ショッピング、スポーツクラブ、映画館、遊覧船、ヘリコプター、サイクリング、大道芸等々これ程条件の揃っている立地は日本広しと言えどもここだけでしょう。しかもみらとみらい線で2駅、かつ徒歩圏内の横浜駅には11路線が行きかう利便性（東京・渋谷まで各26分、新横浜まで12分）。更にみなとみらいの空き地も最近次々と事業計画が決定していますので、これから開発に伴い変化する街並みも魅力の一つですね。
• ４２街区のオフィスビルが正式発表となった今、ＭＭＭの資産価値の大幅上昇はほぼ確実。ＭＭの住宅規制強化と都内のオフィスビル賃料の急上昇から、今後オフィス賃料に出遅れ感のあるＭＭのオフィスビル需要は急拡大が見込まれる。67街区の三井不動産のビルも自社ビルとなる見込みだし、元ＭＭＭモデルルーム横の三菱地所のオフィスビルもたしか自社ビルだったはず。一等地に自社ビルを多数保有するこれら大手不動産会社がＭＭに自社ビルを持つ事の意味を今一度考えるべき。
• 現状大手町オフィス街は一部坪単価4,000万円レベルで取引される等、地価上昇のドライバーは住宅では無く、やはりオフィス・商業!!!。07年度には43、46街区のコンペも予定されており、これらも42街区（3倍）、67街区（12倍）と同様にかなり倍率の高い入札案件になりそう。これらのオフィス誘致が順調に進めば言わずもがな、ＭＭ一帯の資産価値の大幅上昇はまず間違いない。是正、是正と雑音に惑わされて、大きなチャンスを逃さない様、ＭＭＭ購入者の皆さんにご忠告申し上げます。たぶん不動産業者は42街区の開発が決まった現状ではＭＭＭがよだれが出る程魅力的に感じていると思いますよ。

周辺施設

• みなとみらい内科クリニックへ行ったことがある人いますか？もしいれば、評判をお聞かせいただけますか？
  • 内科クリニック行きましたよ。ベテランの先生という感じで、でも大学病院に居がちな知識を前面に出すような感じではないし私の場合は、おなかが痛くて行ったのですが原因も的確に判断していただいてよかったです。ところで、耳鼻科はどうでしょうか？
• クリニックモールの小児科開院の話、消えていません？
  • 6月開院のようです。　（4月開院だったように記憶してましたが・・・。

その他

掲示板

• 「みなとみらいミッドスクエア・ザ・タワーレジデンス」についての口コミ掲示板
• みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス （３）
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• ＜みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス （６）＞
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