ザ・パークハウス 上石神井レジデンス

2014年10月16日 (木) 17:52時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 上石神井レジデンスグランドガーデン外観CG

• 所在地：東京都練馬区上石神井４丁目171番3（地番）
• 交通：

1. 西武新宿線「上石神井」駅（南口）より徒歩11分
2. 西武新宿線「武蔵関」駅（北口）よりサブエントランスまで徒歩9分

• 総戸数：142戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上3階地下1階建
• 敷地の権利形態：平成27年2月下旬予定
• 完成時期：平成27年1月上旬予定
• 入居時期：平成27年2月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社　東京支店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

価格・コスト・販売時状況

• 事前説明会行ってきました。まず価格ですが、まだ２～３割程度しか表示されていませんでしたが、線路側一階4900、二階5,000。いずれも70m2未満。ガーデンビュー地下5,100～6,300。一階5,700～6,900。価格が高いのは80m2超のもの。モノ自体はよさそうですが、立地を考えると結構強気価格ですね。
• 価格は出てたよ。6000万越えだって。線路、駅遠物件、周りにもスーパー等に5分でいけない。公園もない。言葉が見つからない
• 価格高い割に間取りも良くない、立地もイマイチ... まぁ郊外のパークハウスにあまり期待するのも酷かと思いますが。いかにも経済効率重視しましたって作りですね
• ここって相場より1000万円くらあ高いイメージなんですが、どうなんでしょうか？？
  • いや、価格自体は相場なり。高いイメージがあるのはここが低層マンションであることと線路沿いっていう扱いだからだろう。肌

感覚的には5000万円でも高いぐらいだけどね。

• 確かに、これで260万円(坪単価)ってどうなんでしょうか？
  • 随分とぼってますよね〜
• 線路沿いの部屋はやっぱりもの凄い安いんでしょうか？
  • 67平米のC1タイプ1階が4500万円台で最低価格。
• ここは中庭に面した南向きの棟はなかなかよさそうですがKタイプMタイプの価格をご存じの方、どうか教えてください！
  • 5200～5300くらいから。地下住戸は安いかも。
• 線路沿いは地下はなく、１階は専用庭があるため２階が安い。KタイプMタイプの最上階が5500以下だったら考えるんだけど。
• 北棟　Mタイプの最上階の3F　6000だったかな。線路側は-1000って感じ
• 2Fでも5500以上しちゃいますか。
  • 2Fで5800しちゃいます。予算が足りないっていうと地下を勧められます。庭が見える地下で5200
• 線路側や地下は問題外ですけど、北側の2階3階だったら戸建以上の価値はあると思います。でも5800～6000だと手が出ないのでモデルルーム行くのやめとこうかな。
• でもじっさい6000でこの物件の中で最高の角部屋が手に入るんだよね？だとしたら安くない？ボリュームゾーンが6000だといわれると高い印象だけどフラグシップの部屋が6000だとしたらお買い得だと思う。
• ここは棟によって購買層が大きく違いそうですね。いわゆる南北格差。
• こんな感じでしょうか？3LDK 中庭向き、3階6000、2階5800、1階5500、地下5200、線路向き、4500～5000万
  • Mタイプで一階はもう100高いです。後はそんな感じです。ってか線路側安いけど若干狭くて売れるんかな

交通

【バス利用】

• 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
• 総武線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
• 京王井の頭線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
• バスは使うと返って遠回りな所にあるので、徒歩か自転車かという選択になると思います。

【電車利用】

• 西武新宿線「上石神井」駅より急行利用
  • 「高田馬場」駅へ13分（直通）
  • 「池袋」駅へ17分（高田馬場でJR山手線に乗換え）
  • 「新宿」駅へ17分（高田馬場でJR山手線に乗換え）
  • 「渋谷」駅へ24分（高田馬場でJR山手線に乗換え）
  • 「大手町」駅へ27分（高田馬場で東京メトロ東西線に乗換え）
• 実質ターミナルは高田馬場駅で西武新宿一本では主要駅にはいけない。

【徒歩・自転車】

• 上石神井駅周辺には駐輪場が多数整備されています。定期利用するには常に契約待ちではありますが、半年も待てば空きが出ると思います。
• 駅前の駐輪場で並んで待っている風景を他で見たことがあります。あの心配がまったくないのであれば自転車がベストかもしれませんが、ここの駐輪事情がどうかによると思うのですよね。月極は通勤通学者が主に契約するものであって、スーパーに買い物に行くときに自転車に乗る立場の人は、いつも停める場所を探す必要があります。
• 上石神井に長年住んでいるがはっきりいって利便性は悪すぎる。まず電車。中央線・総武線と比べるのは可哀想だとしても、西武池袋線と比べてもひどい。上石神井から高田馬場にいくまでに実質20分はかかる。路線が複々線になっていないために混雑してしまうから。鷺宮からは各停なみのノロノロ運転になる。それでがんばっても高田馬場まで。西武新宿駅はご存知の通りあれ。歌舞伎町にそのまま行きたい人ならともかくそれ以外はきつい。高田馬場はただの乗換駅であり、結局のところ電車一本で主要駅にはどこもいけない。高田馬場駅の山の手乗り換えの通路は狭すぎて通勤時間帯は本当にやばい。
• 車事情もまた最悪。まず西武新宿駅によって南北に分断されているが南北に向かう道路がいずれも狭く踏み切りがあって億劫になる。上石神井駅の踏切もその一つ。ものすごく狭い道路に人と自転車とバスと線路沿いから来る道路と合流してもう最悪。この辺りを通過するだけで軽く20分はかかる。これを避けて南北に移動するには環八まで出れば言い訳だが小存知の通り環八もまた激混みの道路である。このあたりから東名方面に行くのは本当に苦痛である。なぜなら環八から高井戸陸橋という悪名高き渋滞スポットを通過しないと行けないから。じゃあ関越方面にいくのはいいのかというとそうでもない。細い道路を通っていかねばならずきつい。これを解消してくれるのが外環だがはてさていつできるものやら。オリンピックまでに開通させるといってるが実際は無理だろう。
• ここから吉祥寺までものすごい本数のバスが出てる「武蔵関駅入口」のバス停までは徒歩５分で行けるし。武蔵関駅までも徒歩８分ぐらいだし。西武新宿線嫌いには何を言っても無駄だろうけど、上石神井内で考える分には決してそこまで卑下するほどのマンションではない。

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  路線案内図

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  バスアクセス

構造・建物

• ここは外廊下ですよ、確認したので間違いありません。内廊下ではないです。仮に内廊下であの間取りですとほとんどの部屋が明かりが入らなくなります。
• 南側の棟は北側の棟の「壁」の役割みたいでなんか悲しい・・・。でも割安だから需要はあるのかな。

共用施設

• 駐車場 43台（平置3台・機械式39台・身障者用平置1台）
• ここはやっぱり中庭を部屋と合わせて評価したほうがいんですよね。共用の中でも魅力を推しているみたいなので。もっと詳しく見たいにしてもランドスケープが見れない…。画像を見た限りだと植栽と歩道があるだけでこれでは魅力が分かり辛い…です。

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  レジデンスグランドガーデン

設備・仕様

間取り

• 間取り 3LDK・4LDK
• 専有面積：67.44m2～89.16m2
• バルコニー面積：3.03m2～15.81m2
• Ｊ１ｔタイプ
  • 間取り：3LDK+WIC+N
  • 専有面積：72.22m2（約21.84坪）
  • テラス面積：35.07m2
  • センターオープンサッシュを採用した開放感あふれるリビング・ダイニング
  • リビング・ダイニングの先には奥行最大約6.1ｍのテラスが広がります。
  • リビング・ダイニングと一体利用ができる中和室。
  • 洋室1のウォークインクローゼット、和室の押入、納戸など各所に収納を設置。
• Ｚタイプ
  • 間取り：4LDK+MC+N
  • 専有面積：89.16m2（約26.97坪）
  • バルコニー面積：12.96m2
  • グランドガーデンを望む、リビング・ダイニングはゆったりとした約14.0畳の広さを確保。
  • 洋室3と洋室4の間には使い方の用途が膨らむ約2.4畳のマルチクローゼットを設置。
  • 1620サイズのゆったりとした広さの浴室。
• 何の工夫もない行灯部屋ありの田の字間取り
  • 田の字はドコモじゃん
    • いやここ玄関にクランクすら設けてないじゃん。リビングまで丸見えだよ。ただでさえ通路側の居室とかデメリットなのに
• 田の字というかJ1タイプとか廊下が長くて無駄なスペース多いよな。もう少しワイドスパンだと廊下短くなるのかもしれんけど
• ここは地下の部屋もあるのですか？

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  Ｊ１tタイプ

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  Ｚタイプ

買い物・食事

• 西友（徒歩11分･850m）
• サミットストア（徒歩8分･580m）
• 急行停車駅なのに飲み屋さん少ないのはなんでだろう。武蔵関のほうが流行ってて悔しい
• 駅前においしいピザ屋さんができて利便性が一気に上がりましたよ。なにせできたてピザがすぐ食べられますからね。しかも御安いです。宅配ピザなんか比較にならないぐらい安いですよ。
• 駅前についに唐揚げ屋さんオープンしましたよ！

育児・教育

【小学校・中学校】

• 上石神井小学校（約430m）
• 武蔵関公園（徒歩19分･約1,450m）

【その他】

• 上智大学石神井キャンパス（徒歩3分･約180m）
• 子育て世帯からすると近場に大型モールがまるでない。車とベビーカーで小さな子供をつれてのショッピングはこの辺りにはまるでない。
• 距離的には自転車の範囲だと思いますが、緑の多い大きな公園があったり小学校も程よい距離で子育てにはいいなと思う立地ですね。練馬区独自の子育て支援について調べてみたら、練馬区は出産時に、応援券とうものをくれてこれを使うとヘルパーさんを派遣してくれたり、子供を預けたりする事ができるみたいです。親が近くに住んでいないわが家にとってはこういうサービスがあるのはかなりポイントが高いです！

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
• ＮＴＴのビルの電磁波はどうなんでしょうか？マンションの前に思ったり大きいのでだいぶ気になります。
• 線路の北側ですが、電車の音はどうでしょうかね。敷地が広いからそんなに線路沿いではないのかな。
• 外環道計画もあって上石神井駅周辺は開発が凍結状態だし完成後の環境変化が未知数ですね。
• 徒歩5分圏内にいける目立ったスーパーや公園もなく、しかもどこいくにも線路を渡る（南側にいく）か新青梅街道を渡らないといけません（北側にいく）。
• メリットが一つありますね。西武鉄道が大好きな人は南側のベランダから毎日電車が眺められていいかもしれないです。また、南側が線路沿いなのですくなくとも線路のところはこれ以上の高さの建物が建つ事も有りません。あるとしたら高架化ですが一部いま地下化はしてますが高架化はまぁないでしょう。なので日照問題はなさそうですね。
• 帰りいったファミレス、店員の対応も悪く、客層も若干あまりよくなさそうでしたが、このあたりってこういう地域なのでしょうか。
  • この辺りはそういう地域ですよ。武蔵関や上石神井駅そばに住んでいるのはあまりお金がない学生ばかり。その周辺にはローレベルなサラリーマン世帯です。西武池袋線のほうによった石神井台か、中央線寄りのほうはもっと質が改善します。このあたりはしょうがないです。
• 上石神井はとても住みやすくていいところですよ〜。踏切が空かないのはイライラしますが。
  • 上石神井がすみやすいって言ってる人は学生時代でも住んでたのですかね ファミリー世代には厳しいですよ
• 上石神井の雰囲気は大好きです。駅前には美味しい食べ物屋さんも多いし、スーパー、本屋、塾(日能研)、スイミングスクールも揃ってます。お子さんが早稲田学院狙いなら、更にオススメですね。
• 学生にはいいがファミリーには向いてない。特に上石神井の周りは道路が狭いのにバスや自転車、人で環境悪すぎる。昭和の感じだね
• 練馬区の沿線で西武新宿線って利便性があまり良くない印象なんです、みなさん、どういう評価でしょうか？
  • そういう評価だよ 西武新宿線は学生が高田馬場に行くための路線という理解。学生専用だよ
• 実際学生多いよね。あと、たぶん学生から住んでてそのまま引っ越すのがめんどいからといって住み続けてそうな独身サラリーマン。小さな子供連れのファミリーが乗ってるところほとんど見た事がない。
  • 外環道整備が完了すると駅前の周辺も変わるかもしれない。
• 線路沿いって実害はないからね。むしろほぼ永住にその空間は何も立たないし風通しも日当たりも確保されます

周辺施設

周辺施設

【公園】

• 石神井公園（徒歩21分･約1,680m）
• 武蔵関公園（徒歩19分･約1,450m）

その他

• ほとんどメリットのないマンションだけど、唯一、長所があるとすれば、ブランドマンションだってことですね。
• このマンションは、地図だけで見ると、パークホームズ武蔵関から徒歩１～２分のすぐ斜向かいで、まとまった広い土地に建つ三菱のマンションということになる。だから、上石神井界隈では良いマンションという評価になるポテンシャルがあると言えばある。

掲示板

• 「ザ・パークハウス 上石神井レジデンス」についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス上石神井レジデンス

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