ブランズ津田沼奏の杜

2014年7月19日 (土) 17:12時点における版

物件概要

ブランズ津田沼奏の杜外観CG

• 所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内15街区4画地
• 交通：JR総武線「津田沼」駅　徒歩8分
• 総戸数：59戸
• 構造、建物階数：RC造、地上8階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成26年11月中旬予定
• 入居時期：平成26年12月下旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 販売代理：東急リバブル株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー
• 公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tsudanuma/

価格・コスト・販売時状況

• 価格設定は道路向かいのモリコアと全く同じ（坪単価210万円）の設定だと聞きました。
• 南向きの3LDKで、概ね4000～4500万円といったところ。というか、そもそも予定価格ではなく、もう正式価格です。今週末から販売だそうですから。営業担当いわく、隣のモリコアから自動的にお客が流れてくるので特に広告はしていない、とのこと。だからこの物件の存在自体を知らない人は結構多いのかもしれません。小学校問題が気になってる人にとっては、魅力的な物件となる可能性はあるんですが。
• 千葉なのに高いんですね。JRが最寄り駅だからですか。ちょっと値段を見てビックリしました。内容を見ると、そうかなぁ～という感じはしますけど。BRANZというブランドなのもあるんでしょうかね。設備的なものは特に普通ですね。エコもないし。
  • 眺望がよくないわりには高いというのはあるかもしれないです
• 高くないですか。外観デザインなどは素敵ですが。津田沼って地価が高いのか、駅からそれほど近くないのに。
• 金額は高めですね。間取りは特に変わった感じはなく、よくあるプラン。マンションの外観やエントランスのデザインはとても好きなんですが、地権者住戸があるんですね。比率によっては、手を出さない方が無難かも。地権者の住戸の割合がどれくらいなのかによりますね。
  • ここブランズには地権者住戸はないですよ〜！しかも小学校は谷津小学校に通えます。これで決めた人って結構いるのではないでしょうか。
    • 地権者住戸がないっていうことは、賃貸に回る住戸が少ないということで決められる方が多いという事なのでしょうか。地権者住戸が全くないマンションも結構あると思っていたのでそれが決めるポイントにランクインしてくるとは思っていませんでした。通学区の小学校が評判がいいっていうのはわかるなぁとおもうけれど

交通

• JR総武線「津田沼」駅より
  • 「東京」駅へ直通27分
  • 「大手町」駅へ28分
  • 「新宿」駅へ35分
  • 「品川」駅へ直通37分
  • 「秋葉原」駅へ直通34分
  • 「千葉」駅へ直通11分
• 通勤時（6～8時台）の都心方面の始発電車本数
  • JR総武線快速：10本
  • JR総武線：11本
  • 東京メトロ東西線経由：9本
• 総武線沿線は魅力的ですよね。もしもの時に京成が使えるのも心強い。
• ここならダイレクトに総武線乗車でいいと判断します。８分を自転車かバスというのは徒歩よりどこかでロスがありそう・・特にバスだと停まっている間に歩行者に抜かれたりして信号の無いルートなら話は変ってきますが・・私は都内から千葉まで総武線に乗ったことがありますが長いですね・・時間・・心的リミットは津田沼あたりでしたので範囲内立地ではあります。客観的感想でした
• ここのマンションの位置としては、JRの津田沼駅が近いですね。南に行けば、京成電鉄の谷津駅がありますね、。ちょっと遠いですが。この間、小田急で脱線事故のようなことがあると、代わりの電車が無ければ、どこにも行けなくなりますから、同じ方面へ向かう電車が他にもあると助かります。

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  交通案内図

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  津田沼線 総武線快速 市川・東京方面（上り）

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  津田沼線 中央・総武線各駅停車 西船橋・両国方面（西行）

構造・建物

• 全59戸中51戸（全体の約86％）が南向きに配置。東向き住戸にも角住戸プランあり。
• 杭基礎：N値=50以上の強固な地盤を支持層とした32本の杭基礎を採用。
• 溶接閉鎖型せん断補強筋
• コンクリート強度：24N/mm2以上の耐久性の高いコンクリートを採用。
• ダブル配筋
• ここを設計した人は、素人ですね。洗面室のドアが外開きなんて初めて見ました。トイレは、万一に備えて外開きが常識、浴室は内開きでも外から扉の取り外しが可能。大事故に至らないとしても、朝の忙しい時間は、家族の動きが多いから非常に危険です。買う買わない以前に、販社の物件に関する姿勢の問題ですよね。
• 洗面室を内開きにすると、洗面台の位置の兼ね合いもあるけど、ここのいくつかの住戸のレイアウトでは誰かが顔を洗ってるときにあけるとごっつんこになる。なので開き戸は内開きでも外開きでも問題。引き戸にすべきなんだけどね。
• 構造ですが、26～28メートルの基礎杭32本を打ち込んでいるそうですがそれは地盤が弱いということですか？この辺りは地下水と天然ガスかん水採取で地盤沈下が多いと聞いているので地盤についてはよく調べておきたいと考えています。
  • この辺り、地盤沈下が多いんですか？杭と本数からして、そんなすごく地盤が悪いっていう印象はないですが。隣も中学校だし、そこまでひどくないと思ってました。

共用施設

• 駐車場／44台
• バイク置場／3台
• 自転車置場／118台
• 歩車分離動線
• 24時間セキュリティシステム
• 宅配ロッカー
  • 宅配ロッカーを使用した食材配達サービス「食品ラボ」
• 共用の設備に関してだけど、ディスポーザがあるから浄化槽が設置されているはず。問題なのはこの規模でディスポーザーがあると浄化槽の維持費が各戸当り高くつくはずなんだけど、管理費が特に他より高い設定になっていない。管理費の収支を悪化させて、いずれ問題になるかも。
• ゴミ出し24時間OKです。重要事項説明で初めて知りました; パンフレットに明記したらいいのに・・・なんだか勿体無いです。

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  エントランス

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  エントランスホール

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  敷地配置図(1)

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  敷地配置図(2)

設備・仕様

【キッチン】

• 静音設計ワイドシンク
• 浄水機能付ハンドシャワー水栓
• プルモーション機能付スライド収納
• 食器洗い乾燥機
• スパイスラック
• ホーロー底板
• ホーロー加工レンジフード
• ストレージハンガー
• ディスポーザー

【バスルーム】

• 魔法びん浴槽
• 着脱式三段収納
• らくポイヘアキャッチャー

【洗面室】

• カウンター一体型洗面ボウル
• 三面鏡収納
• チャイルドミラー
• ヘルスメータースペース

【トイレ】

• ウォッシュレットトイレ（フチ無し形状・セフィオンテクト加工・節水便器）

【玄関ドア】

• ノンタッチキー
• CP認定玄関ドア
• ダブルロック
• 鎌デッド錠
• スイッチ式サムターン
• 防犯センサー（マグネットスイッチ）※1階住戸のみ

【その他】

• TES温水床暖房
• 足元保安灯
• マルチメディアコンセント
• カラーモニター付きインターホン
• モデルルームの浴槽広くていいですね。モデルルームだからよく見えるのかもしれませんが。
• ここ洗面室の扉が引き戸でなく開き戸ってのと、外開きなんだね。普通トイレ以外は内開きにするんだけど。
• キッチンの天板がオプションしなくてもかっこいい！
• キッチンや洗面など、水回りの設備が使いやすくできているように思いました。水回りって、毎日使うのでお掃除が簡単で、きれいに見えるようにしたいですよね。ちょっとしたことで、お掃除がラクになりそう。コンロ脇のスパイスラックってどうなのかな。コンロの周りって温度変化があるので、痛んでしまいそうに思いますが、そんなことないのでしょうか。
• 入居後のサポートの「入居者専用のホームページ」などはいいですね。いろいろ情報交換もできるようですし。周辺スーパーの特売情報なども掲載されるとのこと。
• こちらの物件、設備では、『玄関ドア防犯センサー』が使われているのはいいなと思いました。別物件に比べて、防犯対策がいろいろされているように思えますが、安心できて良いですね。
• 設備や仕様ページを閲覧していますが、今のマンションはディスポーザーや食器洗い乾燥機が普通についているんですね。床暖房もありますし設備の面では何もいう事がないように思えました。
• ここ、標準でいい装備がたくさんついてますよね。壁紙も汚れを落としやすいし、浴室乾燥機もあるし、ディスポーザーありで食洗機も付いてるし。あと、自動で玄関の電気が付くのも確か標準だったと思う。もっとアピールしたらいいのに！！
• 必要だと考える設備がほとんど揃っていて、高スペックだと感じました。唯一トイレがタンクつきなのが不満点でしょうか…タンクレス、手洗いカウンターつきだったら尚良かったと思います。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK(予定)
• 専有面積：65.97m2～80.05m2(予定)
• バルコニー面積：11.60m2～18.14m2
• ルーフバルコニー面積：4.15㎡～49.39㎡
• 率直な感想としては、収納が少ない•直床•狭い•眺望はまず望めない（正面はザ•レジデンスの駐車場）の割りには予定価格が予想以上に高かった事に驚きました。
• 広めの部屋が欲しい人と大規模物件が好きな人は、モリコアさんの方が良いと思います、とはっきり言われました。
• 間取りが3LDK～4LDKとなるとファミリー向けだと思いますよ。たしかに大人の落ち着いた暮らしをイメージしているようでもあり、子育てに関しては特に触れていないようですけど。大人だけの家庭に4部屋もいらないのでは。
• 出来れば居室も1部屋あたりもう少し広かったら良かったかもしれないですが。普通に家族で暮らせる範囲ではありますよね。収納とかなんとか工夫しないといけなさそうだけれど場合によってはトランクルームを借りた方が良いのかしら？
• 間取りによって、収納量があるのとないのがあるので、使いやすさを考えたり、収納を工夫するといいのかな。
  • 収納が少ないですよね。なので、物は極力持たないようにしようと思います！オプションでカウンター下にも収納がつけられたり、洗濯機の上に棚をつけられたりするので、それをやったら、少しはマシかな
• 収納と居室の広さを思うとＥタイプだったら4人家族位でも大丈夫かなぁと思いました。ＷＩＣがあるとやはり収納率があがるなぁと。

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  Ａタイプ

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  Ｃタイプ

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  Ｊタイプ

買い物・食事

• 奏の杜 forte（フォルテ）（約200m・徒歩3分）
• ベルク 津田沼店（約200m・徒歩3分）
• ユザワヤ 津田沼店（約320m・徒歩4分）
• モリシア津田沼（約370m・徒歩5分）
• 角上生鮮市場 津田沼店（約370m・徒歩5分）
• 津田沼PARCO（約730m・徒歩10分）
• 普段の買い物に使えるスーパー等は徒歩5分以内にあると、とても楽だと思います。
• 買物はベルクがあったりユザワヤがあったり便利。

育児・教育

【保育園・幼稚園】

• アスクかなでのもり保育園（約200m・徒歩3分）
• キッズ・ガーデン津田沼駅前園（約370m・徒歩5分）

【小学校・中学校】

• 市立谷津小学校（約720m・徒歩9分）
• 市立第一中学校（約260m・徒歩4分）
• 習志野は子どもから大人まで音楽に親しむ音楽のまちといわれているそうですね。この街で育つ子どもは音楽との触れ合いが多くなりそうで、子育てにも向いている街のように思えます。
• 新しい学校は出来ないという事は学区変更のみで対応できると考えているのでしょうね。ファミリーが入居してくる確率が高いですが、学校を借りに新設したとしても子供が多いのは一時だけ。作るのもかなりの予算がかかるから学区変更で振り分けて締まった方が楽だしお金もかかんないんでしょうね。
• 小学校に徒歩で行ける。一中がすぐそば。
• 小学校や保育所は飽和状態ですが
  • 保育園はかなり厳しいですよ。今でさえ、共働き奥さん正社員のフルタイムぐらいでないと津田沼駅周辺保育園は入れないですよ
    • 年齢にもよるけど、一歳児あたりはほぼ無理。役所にコネがあれば別だけど。空きを待っても、先着順ではないので、入れない人はいくら待っても入れません。
      • 保育園は難関、小学校は義務教育だから入れるけど、やがて校庭はなくなるし、プレハブ校舎だし。歩道は広くても、子育てに適しているとは言い難いかと。
• 習志野市も12月くらいから、こどもの医療費助成が小学校6年生までになるらしいです♪入居の時期ちょうどですね！
• 谷津小は毎年御三家や渋幕に入るような優秀な子がいる。教育熱心な家庭が比較的多い地区。
  • パークハウス前まで、信号をわたって休み時間遊びに行くのでしょうか。。危険ですよね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 「奏の杜」のセンターポジションに立地：東京駅へ27分という、都心が身近な「津田沼」駅前に誕生した、約35haもの新しいまち「奏の杜」。美しい街並みを創るために専門家を結集し、電線の地中化や、公共空間のデザインなど様々な取り組みをしたまちづくり。
• 隣に建設中のクリニックビルがどれぐらいの高さになるのか、それによって何か影響を受けることがあるでしょうか？
  • 4階建てのようです。現地で建設予定CG画見られます。
    • 距離によっては、エントランス棟の日当たりが悪くなるかもしれませんね・・・
      • 隣は4階建てだけど、マンションの７階ぐらいまでの高さがあるって聞きました。マンションとの幅は５メートルくらいだった気がします。
• 最寄りに商業施設や生活に便利な店舗などがあり、生活しやすそうですね。この付近は、土地勘があるのでいいかなと感じています。物件の内容にもよりますが、理想としては土地勘がある所に住みたいと思っていますので。
• モリコアが建っても、駐車場側ですし、はばたきみちは結構道幅があります。モリコアのセンターレジデンスの方がパークハウスで圧迫感すごいと思いますが・・・
  • 圧迫感はそうでもないと思いますけど、ベランダ、リビングのソファから見える景色はまあモリコアの駐車場&おびただしい数の玄関ビューですよね・・・。
• 子育てには良さそうなところに感じました。公園も近くにあるし、のんびり、ゆったり、安全に暮らせるといいなって思いますよね。
• 何だか津田沼、一昔前より便利になってきました?パッとしない印象があったんですよ。今後も期待して良さそうかなあという視点で考えると他の駅に買い物とか行く必要が無くなって時間的に効率のいい生活が送れるようになりそう。マンションも増えてますしね、発展の時期なのかも。何か商業系とか新情報あります??
  • とりあえず、マンション隣に医療モールとフィットネスクラブ。それにモデルルーム隣に千葉トヨペット。あとはららぽーと行きのバスが京成と平和から。谷津まで歩けば無料シャトルバス。こんなものですね。
• マンションの隣、医療モール側で無い方は何ができるかもうわかっているんですか？何か情報がありますか？？
• 治安が悪かったりするのでしょうか？
  • 文教地区ですから悪いってことはないと思います。
    • 私も近所に住んでますが、治安は悪くないと思います。玄関ドア防犯センサーってブランズの最近のマンションに付いてる物と同じかな。ブランズ売りなのかなって思ってました。
• 学校も公園も近いからファミリー向けの要素が強いのかなと感じます。

周辺施設

現地案内図

【金融機関】

• 津田沼南口郵便局（約330m・徒歩5分）
• 三菱UFK銀行 モリシア出張所（約370m・徒歩5分）

【病院】

• マモル歯科医院（約200m・徒歩3分）
• 津田沼南クリニック（約350m・徒歩5分）
• みつば内科（約370m・徒歩5分）

【公園】

• 谷津1号児童公園（約240m・徒歩3分）
• 津田沼公園（約420m・徒歩6分）
• 谷津バラ園が徒歩圏内なのはいいです。バラ大好きなんですよ。気に入ったスポットが傍にあるのはポイントが高いですね。徒歩8分なら10分はかかるとみたほうがいいですね。
  • 20分はかかるんじゃないの？京成谷津から反対側に徒歩7分だから
  • バラ園、天気の良い日のお散歩コースにはなりますけど、距離ありますよ。往復一時間近くはかかりますよ。
• 谷津バラ園も悪くは無いですが、バラ園の先の、ラムサール条約に入っている谷津干潟のほうも良いです。特に散歩に。ぐるりと一周するとかなりありますが、東関東自動車道側の散歩道はお勧めのコースです。

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  商業施設

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  教育施設

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  医療施設

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  公園・スポーツ・レジャー施設

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  官公署・金融機関

その他

• 魅力。。やや安い、小規模のため余計な共有施設がない。谷津小学校希望の方にはオススメ。ぐらいですかね。

掲示板

• 「ブランズ津田沼奏の杜」についての口コミ掲示板
• BRANZ(ブランズ)津田沼　奏の杜

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